Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1160062/1319180
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de informatie die een verkopend makelaar heeft gegeven bij de verkoop van een woning. De kopers waren ervan uitgegaan dat het looppad aan de linkerkant van de woning helemaal bij hun perceel hoorde. In de verkoopbrochure stond namelijk dat de woning aan deze kant een achterom met een looppad had. Tijdens de bezichtiging vroegen de kopers ook naar een deur in de muur van het naastgelegen garagebedrijf en naar het gebruik van het pad. De makelaar vertelde toen niet duidelijk dat de helft van het looppad en een strook grond van 60 centimeter eigendom waren van de buurman. De makelaar wist wel dat de grens tussen de percelen door het midden van het pad liep. Volgens de makelaar hadden de kopers dit zelf kunnen zien op de kadastrale kaart. De commissie vindt echter dat de makelaar als professionele partij de plicht had om deze belangrijke informatie duidelijk aan de kopers te vertellen. De informatieplicht van de makelaar weegt in dit geval zwaarder dan de plicht van de kopers om zelf onderzoek te doen. Daarom heeft de makelaar volgens de commissie niet voldoende duidelijk en transparant gehandeld en daarmee de NVM Erecode overtreden. De klacht over de slechte communicatie na het ontstaan van het conflict vindt de commissie niet gegrond, omdat niet is bewezen dat dit alleen aan de makelaar te wijten was. De commissie verklaart de klacht daarom gedeeltelijk gegrond en legt de makelaar een berisping op. Ook moet de makelaar het klachtengeld van € 99,99 aan de klaagster terugbetalen en een bijdrage betalen in de kosten van de behandeling van de klacht.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkopend makelaar van de woning die klaagster en haar partner hebben gekocht.
De feiten
Beklaagde was verkopend makelaar van de woning die klaagster en haar partner (hierna gezamenlijk te noemen: kopers) hebben gekocht.
De woning was voorheen een bedrijfswoning bij het naastgelegen garagebedrijf. Het garagebedrijf ligt aan de linkerkant van de woning (gezien vanaf de openbare weg). In de muur van de garage bevindt zich een voormalige bedrijfsdeur die toegang geeft tot de tuin bij de woning.
In de door beklaagde opgestelde verkoopbrochure is vermeld dat de woning aan beide kanten een achterom heeft: rechts een oprit en links een looppad. In dit looppad van ongeveer 120 cm breed bevindt zich een kleine poort.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft onvolledige/onjuiste informatie verstrekt. Daardoor zijn kopers benadeeld.
Bij de bezichtiging hebben kopers specifiek doorgevraagd naar de functie van de deur in de garagemuur die toegang geeft tot de tuin van de woning. Ook hebben zij gevraagd naar het achterom door de kleine poort aan de linkerkant van de woning. Volgens de makelaar die bij de bezichtiging aanwezig was (hierna te noemen: de makelaar), mocht de deur worden dichtgemaakt en hoorde de kleine poort bij het achterom van de woning.
De makelaar heeft verzuimd te melden dat een strook van 60 cm van het looppad, en de helft van de kleine poort eigendom zijn van de eigenaar van het garagebedrijf (hierna: de buurman). Ook in de verkoopbrochure is geen melding gemaakt van een eigendomsrecht van de buurman op (een deel van) het perceel dat kopers hebben gekocht.
Beklaagde laat niets meer van zich horen, ook niet na uitnodiging tot een gesprek.
Kopers hebben aan hun onderzoekplicht meer dan voldaan. Bovendien weegt de mededelingsplicht van beklaagde zwaarder.
Klaagster verzoekt de commissie beklaagde een berisping en/of boete op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde verwerpt alle aantijgingen van klaagster.
Beklaagde heeft, namens de verkopers, niet meer verkocht en geleverd dan wat daadwerkelijk van hen was. De kadastrale kaart laat duidelijk zien dat de kadastrale grens aan de linkerkant van het perceel “in het midden” van de gang tussen de woning van kopers en het bedrijfspand van de buurman ligt. In de brochure is dan ook melding gemaakt van een “looppad” aan de linkerzijde. Kopers hebben alle documenten/bijlagen voor ondertekening van de koopovereenkomst digitaal ingezien (via “Move”) en zelfs op papier ontvangen.
Tijdens de bezichtiging is niet medegedeeld dat het anders zou zijn. In een telefoongesprek met klaagster is voorts verteld dat het niet was toegestaan om (al) te bouwen tegen het bedrijfspand van de buurman.
Kopers hebben ruim vóór de datum van juridische levering reeds de sleutel van de woning ontvangen en zijn, zonder toestemming van de verkopers, begonnen met het bouwen van een bijgebouw tegen/aan het bedrijfspand van de buurman.
Kopers wilden de woning aanvankelijk niet afnemen bij de notaris. Beklaagde heeft toen te kennen gegeven dat zij dan in ieder geval het bijgebouw moesten afbreken en dat zij in gebreke gesteld zouden worden. De partner van klaagster heeft op een zeer onvriendelijke wijze gereageerd waarna beklaagde een persoonlijk gesprek met hem en klaagster heeft afgewezen.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of;
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen en/of;
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of;
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster/kopers, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Inhoudelijke beoordeling
In deze zaak is beklaagde – zoals hiervoor vermeld – opgetreden als verkopend makelaar van de woning die kopers hebben gekocht.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit artikel 2 van de NVM Erecode 2024 dat luidt: “Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie.”
Ter zitting is komen vast te staan dat kopers tijdens de bezichtiging de makelaar uitdrukkelijk hebben gevraagd of de deur in de muur van het bedrijfspand van de buurman mocht worden dichtgemaakt.
De makelaar heeft daarop geantwoord dat dit naar verwachting in overleg met de buurman kon worden geregeld. Verder is gebleken dat kopers er op basis van de situatie ter plekke en de vermelding in de brochure (“looppad”) vanuit zijn gegaan dat het pad aan de linkerkant in zijn geheel bij het perceel behoorde en dat zij daarom een overkapping boven het pad mochten bouwen.
De makelaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij wist dat de kadastrale grens in het midden van het pad liep, maar dat de vraag van kopers voor hem geen aanleiding heeft gevormd hen hierover uitdrukkelijk te informeren.
Door na te laten expliciet aan kopers te melden dat de helft van het looppad en een strook grond van 60 cm vanaf de muur van het bedrijfspand niet bij het door kopers gekochte perceel hoorden, heeft beklaagde naar het oordeel van de commissie gehandeld in strijd met artikel 2 van de NVM Erecode 2024. Anders dan beklaagde is de commissie van oordeel dat kopers uit de formulering in de brochure dat het een ‘loop’-pad betrof, niet hoefden af te leiden dat het pad maar voor de helft bij hun perceel behoort. Dat kopers – zoals beklaagde heeft betoogd – op de kadastrale kaart hadden kunnen zien dat de kadastrale grens door het midden van het pad loopt, maakt dit niet anders. Immers, de informatieplicht van beklaagde als professionele partij weegt – zoals klaagster terecht stelt – zwaarder dan de onderzoeksplicht van klaagster/kopers.
Klaagster verwijt beklaagde verder dat er geen gesprek meer heeft plaatsgevonden. Hoewel de commissie uit het verhandelde ter zitting heeft begrepen dat de communicatie tussen partijen niet vlekkeloos is verlopen, is niet komen vast te staan dat het gebrek in de communicatie beklaagde aangerekend kan worden. Dat betekent dat onvoldoende grond is voor de conclusie dat in dit opzicht sprake is van tuchtrechtelijk laakbaar handelen van beklaagde.
Conclusie
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de slotsom dat beklaagde onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn informatieplicht en dat hem dit tuchtrechtelijk kan worden verweten. De commissie zal de klacht dan ook in zoverre gegrond verklaren. Omdat de klacht (gedeeltelijk) gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie het opleggen van een berisping.
Klachtengeld en behandelingskosten
Gelet op de uitkomst van de procedure moet beklaagde het klachtengeld van € 99,99 aan klaagster vergoeden. Ook moet beklaagde behandelingskosten aan de commissie betalen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond;
– legt aan beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan klaagster dient te vergoeden ter zake van het klachtengeld;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Verdoold en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 9 februari 2026.