Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgplicht
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1315239/1331044
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over de verkoop van een bedrijf, een bedrijfswoning en de privéwoning van de klager. De klager vond dat de makelaar zijn belangen onvoldoende had behartigd, hem niet goed had geïnformeerd en te weinig inzicht had gegeven in de waardebepaling en de communicatie rondom de verkoop. De commissie oordeelde echter dat de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Omdat de broer van klager was aangewezen als contactpersoon, mocht de makelaar ervan uitgaan dat belangrijke informatie via hem werd gedeeld. Ook was niet bewezen dat was afgesproken dat alle correspondentie rechtstreeks aan klager zou worden gestuurd. Daarom is niet vastgesteld dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. De klacht is ongegrond verklaard, al heeft de makelaar toegezegd de gevraagde stukken en correspondentie alsnog aan klager te verstrekken.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de zorgplicht van beklaagde in verband met de verkoop van het bedrijf, de bedrijfswoning en privéwoning van klager in 2022.
Feiten
Beklaagde heeft als makelaar in opdracht van klager en zijn broer bemiddeld bij de verkoop van een (bedrijf), de bedrijfswoning (waar de moeder van klager woonde) en de privéwoning van klager, respectievelijk (woning 1, 2 & 3). De opdracht tot dienstverlening (verder: otd) tussen partijen omtrent de verkoop van deze panden is op 27 oktober 2021 gesloten, waarbij in de otd een vraagprijs van
€ 1.600,000,- is opgenomen.
De drie panden zijn op 11 mei 2022 verkocht voor een totaalbedrag van € 1.400.000,-. Bij de overeengekomen koopsomverdeling is ten aanzien van de privéwoning van klager bepaald dat hem een bedrag toekomt van € 375.000,- (€ 360.750,- voor de woning en € 50,- p/m2 x 285 m2 voor de grond).
De bedrijfswoning waarin moeder woonde is verkocht voor € 375.000,- (bestaande uit € 366.000,- voor de woning en € 50,- p/m2 x 180 m2 voor de grond). Met de verkoop van het bedrijf en de woningen is de gezamenlijke firma ontbonden en is de aanvullende afspraak gemaakt dat klager – aangezien hij vervangende woonruimte moet zoeken voor zijn woning (adres woning 3) bij een verdeling van het bedrijfsvermogen een bedrag van € 90.000,- extra ontvangt, waarna het resterende bedrijfsvermogen tussen de firmanten wordt verdeeld.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Uit de stukken maakt de commissie op dat het standpunt van klager op het volgende neerkomt.
In verband met de ziekte van klager hebben klager en zijn broer besloten tot verkoop van hun bedrijf, de bedrijfswoning én de privéwoning van klager, de laatste onder de voorwaarde dat deze als plattelandswoning zou worden getaxeerd en een reële opbrengst zou opleveren. Klager en zijn broer hebben samen beklaagde opdracht tot de verkoop gegeven, maar, gezien de gesteldheid van klager op dat moment, afgesproken dat zijn broer als contactpersoon zou optreden. Klager heeft evenwel zijn broer geen volmacht gegeven om namens hem handelingen te verrichten c.q. beslissingen te nemen. Klager zou alle stukken en correspondentie inzake de voortgang in het verkoopproces per e-mail van beklaagde ontvangen, zodat klager goed op de hoogte zou blijven van alle ontwikkelingen aangaande het verkoopproces.
In tegenstelling tot wat is afgesproken heeft beklaagde niet open en transparant naar klager toe gehandeld en zijn belangen onvoldoende behartigd. Beklaagde is daarmee tekortgeschoten in de dienstverlening en heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
Zo is beklaagde niet eerlijk geweest over de waarde van de privéwoning van klager. Klager heeft beklaagde van meet af aan gevraagd alle stukken met betrekking tot de waardebepaling, de communicatie en de gemaakte afspraken aan hem te doen toekomen, echter tot op heden zonder resultaat. Dit heeft klager veel stress en onzekerheid bezorgd. Klager had verwacht dat beklaagde professioneler zou handelen en beter naar hem toe zou communiceren.
Aangezien klager zich herhaaldelijk tevergeefs tot beklaagde heeft gewend, verzoekt klager de commissie zijn klacht gegrond te verklaren en beklaagde te verplichten de stukken betreffende de waardebepaling van (woning 3) en alle e-mail-verkeer dat tussen beklaagde en de broer van klager heeft plaatsgevonden over te leggen, temeer nu klager zowel opdrachtgever van beklaagde was én eigenaar van de betreffende privéwoning. Ook verlangt klager inzage in alle stukken van (woning 2 en 1), in het bijzonder de stukken met betrekking tot de waardebepaling en de opzet van verdeling.
Ter zitting heeft klager nader toegelicht wat voor hem de belangrijkste pijnpunten zijn geweest bij de verkoop in 2022. Klager voelde en voelt zich vooral benadeeld en onder druk gezet het verkoopcontract te ondertekenen, terwijl hij bij beklaagde expliciet te kennen heeft gegeven zijn woning alleen te willen verkopen wanneer deze als plattelandswoning zou worden getaxeerd en een reële waarde aan deze woning zou worden toegekend. De woning van klager staat in (gemeente) als woonhuis geregistreerd, maar is door beklaagde ten onrechte als agrarische bestemming aangemerkt. Klager vindt het ook onbegrijpelijk dat de bedrijfswoning (woning 2) hoger is getaxeerd dan zijn vrijstaande plattelandswoning.
Klager was heel ziek in 2021 en 2022, is vervolgens enorm benadeeld door zijn broer en beklaagde, terwijl hij de grootste partij bij de verkoop was. Zijn broer had enkel wat te zeggen over het bedrijf en de bedrijfswoning en niet over de privéwoning van klager. De waardebepaling van zijn woning was een jaar voor de verkoop veel hoger. Klager verlangde om die reden dan ook een reële waarde voor zijn plattelandswoning en handhaaft zijn verzoek om inzage in alle correspondentie die heeft plaatsgevonden en documenten die zijn gedeeld tussen beklaagde en zijn broer vanaf 27 oktober 2021 tot en met 11 mei 2022, dus vanaf het moment van het ondertekenen van de otd tot en met het ondertekenen van het verkoopcontract.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en wat op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft na het verkrijgen van de verkoopopdracht een waardering uitgewerkt voor de drie panden in totaal, gebaseerd op de bestemming, en deze waardering gedeeld met zowel klager als zijn broer. Vooruitlopend op het verkoopproces brengt beklaagde doorgaans geen gevalideerde taxatie uit, maar slechts een waarde-indicatie gebaseerd op basis van de marktvisie van beklaagde.
Na een moeizaam verkoopproces is uiteindelijk op een lagere verkoopprijs uitgekomen dan de oorspronkelijke vraagprijs. Vervolgens is een koopsomverdeling bepaald, die overwegend is gebaseerd op de waarde-indicatie vooraf. Aanvullend is de afspraak gemaakt dat klager een soort overcompensatie zou krijgen voor het feit dat hij bij vertrek uit zijn woning een vervangende woning moet zoeken met een woonbestemming. Een dergelijk woning is aanzienlijk duurder dan de te verkopen privéwoning met agrarische bestemming. Dit is met klager en zijn broer gecommuniceerd.
Vervolgens is een rechtvaardige verdeling van het ondernemersvermogen bepaald, waarbij is meegekeken door een accountant. De te verdelen koopsom was weliswaar lager dan op grond van de vraagprijs verwacht, maar klager heeft een rechtvaardig deel daarvan ontvangen.
Ter zitting is van de zijde van beklaagde desgevraagd het verkoopproces toegelicht. De verkoop verliep niet vlot en uiteindelijk zijn de panden verkocht als plek voor bedrijfshervestiging, waarbij het oorspronkelijke bedrijf zou worden gesloopt. Dat heeft ervoor gezorgd dat de koper niet bereid was de vraagprijs te bieden en de verkoopprijs € 200.000,- onder de vraagprijs is uitgekomen. De koper wilde het glastuinbouwbedrijf ook alleen kopen met beide woningen erbij. Aangezien er geen andere potentiële kopers waren en er noodzaak bestond om spoedig tot verkoop te komen, is voor verkoop aan deze partij gekozen en heeft tussen klager en zijn broer een aanvullende koopsomverdeling plaatsgevonden. Beklaagde betwist dat de woning van klager als plattelandswoning getaxeerd had moeten worden, aangezien de woning ten tijde van de verkoop een agrarische bestemming kende.
Wat betreft de communicatie heeft beklaagde aangegeven dat de broer van klager in alle documenten en correspondentie is gekend, klager mogelijk niet steeds is bericht, maar dat beklaagde in de veronderstelling verkeerde dat de broer van klager, klager steeds op de hoogte zou houden van correspondentie en ontwikkelingen. Dat klager op enig moment geen contact meer had met zijn broer was beklaagde niet bekend. Beklaagde heeft ter zitting aangegeven alsnog bereid te zijn klager van alle gevraagde stukken in kennis te stellen.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren, omdat beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Beoordeling van de klacht
Algemeen
Beklaagde is aangesloten bij de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. De commissie stelt voor alle duidelijkheid het volgende voorop. Het tuchtrecht voor beroepsbeoefenaren, zoals in dit geval makelaars, heeft in de eerste plaats tot doel in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan de commissie op grond van artikel 14 van haar reglement een sanctie opleggen.
Inhoudelijk
Ter zitting is door de commissie stilgestaan bij de formulering en concretisering van de klacht. Met het stellen van vragen is tot nadere inzichten gekomen over de omvang van de klacht. Op grond daarvan en van de door partijen overgelegde stukken stelt de commissie vast dat de kern van de klacht ziet op de vraag of beklaagde haar zorgplicht heeft geschonden door onvoldoende de belangen van klager te behartigen. Deze schending zou zijn grondslag vinden in onprofessioneel handelen door beklaagde vanwege het tekort schieten in de communicatie naar klager toe. De broer van klager is wel volledig gekend in de informatiedeling, maar klager had geen contact meer met zijn broer dus ontbeerde om die reden een deel van de beschikbare informatie. Zo merkte klager ter zitting op dat de in het waarderingsblad in de groene kolom opgenomen bedragen (bijlage bij het verweerschrift van beklaagde) klager volkomen onbekend voorkomen.
Klager wil het plaatje compleet krijgen en verlangt van beklaagde de ontbrekende informatie om vervolgens op grond daarvan te kunnen vaststellen of de gedragsregels door beklaagde in het verkoopproces en bij de totstandkoming van de koopovereenkomst zijn nageleefd. Beklaagde heeft ter zitting toegezegd alsnog alle informatie aan klager te zullen verstrekken en hem in kennis te stellen van alle beschikbare informatie, documentatie en communicatie die heeft plaatsgevonden tussen beklaagde en de broer van klager. De commissie gaat er op grond van deze toezegging vanuit dat beklaagde alle documenten over de waardebepaling van het bedrijfspand en beide woningen, e-mailwisselingen tussen beklaagde en de broer van klager en alle overige stukken en correspondentie over de periode vanaf 27 oktober 2021 tot en met 11 mei 2022, dus vanaf het moment van het ondertekenen van de otd tot en met het ondertekenen van het verkoopcontract, aan klager doet toekomen. Dit om de informatieachterstand van klager ten opzichte van zijn broer op te heffen.
De commissie overweegt dat een makelaar de zorgplicht heeft respectvol, beleefd, waarheidsgetrouw, open en transparant te communiceren met zijn of haar opdrachtgever. Dit volgt uit de verplichting voor een makelaar als professional zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in de communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten.
De vraag waarvoor de commissie zich hier gesteld ziet is of beklaagde tuchtrechtelijk tekort is geschoten in haar zorgplicht door klager niet van alle beschikbare informatie in kennis te stellen. De commissie antwoordt deze vraag ontkennend. Weliswaar was klager samen met zijn broer de opdrachtgever van beklaagde, maar onweersproken is gesteld dat de broer als contactpersoon voor beklaagde zou fungeren vanwege gezondheidstoestand van klager. Dat blijkt ook uit de otd waar behoudens de naam van klager alleen contactgegevens (adres, e-mailadres en telefoonnummer) van de broer van klager op staan vermeld. Dat met beklaagde is afgesproken dat (ook) klager alle stukken op schrift zou krijgen, is op geen enkele wijze vastgelegd en dat heeft beklaagde ook niet zo begrepen, zo is ter zitting gebleken. In het licht van de toestand waarin klager op dat moment verkeerde is dat ook voorstelbaar. Daar komt bij dat beklaagde geen weet had van de slechte verstandhouding tussen de broers en er naar het oordeel van de commissie dan ook op mocht vertrouwen dat de broer van klager, de klager ook zou informeren over de inhoud van de tussen de broer en beklaagde gevoerde correspondentie. Beklaagde mocht naar het oordeel van de commissie dan ook volstaan met het delen van informatie met klager op hoofdlijnen. Op grond van het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat haar niet is gebleken dat beklaagde, onder de geschetste omstandigheden, haar zorgplicht heeft geschonden door klager niet alle informatie in het kader van de verkoopopdracht te verstrekken.
De commissie gaat er daarbij wel vanuit dat beklaagde haar toezegging gedaan ter zitting, zoals hierboven omschreven, gestand zal doen.
Klager heeft ter zitting naar voren gebracht dat hij zich realiseert dat de verkoop die in 2022 heeft plaatsgevonden niet meer terug te draaien is. De commissie benadrukt in dat verband dat zij geen oordeel kan geven over de verkoopprijs en de redelijkheid daarvan. Het is de taak van de commissie te oordelen of beklaagde door de wijze van handelen de tuchtregels heeft geschonden en/of als makelaar heeft gehandeld zoals verwacht mag worden, maar niet te oordelen over de inhoud van de verkoop.
Op grond van het voorgaande kan niet vastgesteld worden dat beklaagde niet heeft gehandeld volgens de gedragsregels die door de NVM zijn opgesteld. De commissie zal de klacht daarom ongegrond verklaren.
Wat partijen verder naar voren hebben gebracht hoeft niet besproken te worden, omdat dat het oordeel van de commissie niet anders maakt.
Omdat de klacht ongegrond wordt verklaard, hoeft beklaagde niet het door klager betaalde klachtengeld te vergoeden. Ook is beklaagde geen behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw
mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland en de heer mr. E.A.J. van der Heijden, leden in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris op 22 mei 2026