Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: Aansprakelijkheid
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
177626/180051
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Consument heeft een kantoorpand verkocht via de makelaar. Ondanks dat de consument de verkoopprijs te hoog vond, heeft hij een overeenkomst tot opdracht getekend. De consument geeft aan dat hij schade heeft geleden, doordat het pand voor een te lage prijs verkocht is. De commissie houdt bij de beoordeling rekening met het feit dat de consument een zakenman is geweest en zich kritisch heeft opgesteld en dat hij niet onder druk is gezet om tot verkoop over te gaan. De commissie oordeelt dat er onvoldoende is gebleken dat de makelaar niet integer heeft gehandeld. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft een opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een kantoorpand.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument, zoals mede toegelicht ter zitting, verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Ik heb in het verleden een eigen onderneming gehad. Deze hield zich bezig met advisering en opleiding. Ik had daarvoor een kantoorpand, en later heb ik een ander kantoorpand aangekocht. Op zeker moment heb ik mijn bedrijf verkocht maar de panden aangehouden. Ik had genoeg geld om van te leven en heb daarom die panden verhuurd. Op zeker moment heb ik het kantoorpand waar het nu om gaat te koop aangeboden. Het was zeker niet zo dat ik dit op korte termijn moest verkopen, ik had nog geld genoeg.
In februari 2018 wilde ik mijn kantoorpand V. hof te koop aanbieden via de makelaar. Ik gaf aan als vraagprijs € 365.000,– in gedachten te hebben met als ondergrens € 325.000,–. De makelaar noemde toen € 300.000,– als een indicatie. Ook gaf ik aan de voorkeur te geven aan “in stilte” annonceren van het aanbod om geen onnodige onrust te creëren onder de relaties van de huurder. Bij mijn voorkeur voor “stille verkoop”, gaf ik de makelaar tevens aan dat ik een termijn van maximaal drie maanden wilde afspreken.
Kort daarna stuurde de makelaar mij een met de hand ingevulde ongedateerde koopovereenkomst met verzoek die voor akkoord ondertekend terug te sturen. Als koopprijs staat er dan € 200.000,– ingevuld, wat mij onaangenaam verrast, hetgeen ik aan de makelaar duidelijk heb gemaakt. De makelaar reageert daarop met een omslachtige en onsamenhangende uitleg. Desondanks teken ik voor akkoord, en retourneer het.
Kort daarna deelt de makelaar telefonisch mede dat er een gegadigde is nl. zijn broer. Ik heb daar bedenkingen bij. Ik besef dat ik akkoord ben gegaan en neem me voor de markt in de gaten te blijven houden om eventuele discrepantie in vergelijkbaar aanbod en prijs te bespeuren. Voordat de getypte versies van de koopovereenkomst zijn vervaardigd belt de makelaar mij om een afspraak te boeken bij de notaris. De makelaar verzoekt nog een keer, namens de koper de prijs nog te verlagen want “er bestaat immers het risico dat huurder een keer opzegt”. Ik leg uit dat het niet waarschijnlijk is dat huurder op korte termijn opzegt. Ik laat de makelaar weten dat de overeengekomen € 200.000,– de absolute bodemprijs is. Op 12 maart 2018 onderteken ik de getypte koopovereenkomst, en twee dagen later tekent koper. Bij de door koper gekozen notaris vindt het transport plaats op 16 april 2018.
De makelaar meent dat er geen schade door mij zou zijn geleden, omdat ik die niet onderbouwd aangeef. Dat ik wél schade heb geleden blijkt uit de verkoopprijs van € 200.000,– in relatie tot de verkochte vergelijkbare panden waarvan er geen enkel pand beneden die prijs is verkocht. Dat rechtvaardigt de conclusie dat de allerlaagste verkoopprijs van al deze vergelijkbare panden geldt voor mijn pand dat door makelaar aan zijn broer is verkocht.
De makelaar heeft niet gehandeld in de geest van zijn beroepscode door het niet in acht nemen van zijn onafhankelijkheid en zijn integriteit, terwijl hij al een verkoopprijs had vastgesteld die lager ligt dan die van alle vergelijkbare panden. Dat ik niet heb geprotesteerd tegen het feit dat de makelaar zijn broer als koper opvoert laat onverlet dat de makelaar zelf verantwoordelijk is voor zijn handelswijze. De makelaar dient immers elke mogelijke schijn van belangenverstrengeling te vermijden. Het is niet aan een klant om daarop toezicht te houden dan wel te handhaven. De klant moet daar blindelings op kunnen vertrouwen.
De makelaar opereerde niet onafhankelijk door zijn broer als koper op te voeren. Hij heeft getracht in het belang van zijn broer de verkoopprijs naar beneden bij te stellen. Dit alles is in strijd met zijn onafhankelijkheid en integriteit.
De makelaar is afgeweken van de gangbare én ook zijn eigen methode van waardebepaling en is op een lagere koop/verkoopprijs uitgekomen.
Ik ben me ervan bewust dat er een periode van vier jaar ligt tussen het gebeuren en het bespreken van de klacht met de makelaar over diens laakbaar handelen. Dit komt omdat ik toen pas (mei 2022) ontdekte dat bij het vergelijkbare pand in H. er een veel hogere koop-/verkoopprijs is bepaald en daarmee een substantieel verschil in waardebepaling, vergeleken met het onderhavige pand dat daardoor voor een aanzienlijk lager bedrag is verkocht. Nader onderzoek leerde mij bovendien dat hij zelf ook een andere factor gebruikte bij de waardebepaling van een pand aan de N. weg, én notabene bij een volkomen identiek pand te weten V. hof 2, tegenover het onderhavige pand. Pas toen vond ik de conclusie gerechtvaardigd om hem daarop aan te spreken en een compensatie voor mijn geleden schade voor te stellen. Hij is bij mijn pand V. hof 1 immers duidelijk afgeweken van de methodisch gebruikelijke manier van waarde bepalen.
De makelaar heeft mij als verkoper verwijtbaar benadeeld waardoor compensatie redelijk is. Het bepalen van de hoogte daarvan laat ik over aan de commissie.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 13 februari 2018 is er een opdracht tot dienstverlening tot stand gekomen. De vraagprijs is toen op € 200.000,– vast gesteld; de consument was het daarmee eens. Er kwamen echter geen kopers en de consument wilde snel van het pand af. Na telefonisch overleg met de consument heb ik toen mijn broer benaderd. Ik heb mijn broer gezocht dat hij dan wel de vraagprijs moest betalen. Dat is ook gebeurd. De consument wist dat de vraagprijs € 200.000,– was en wist dat ik aan mijn broer zou verkopen.
Mij is voorgehouden dat het tijdsverloop tussen de opdracht en de verkoop aan mijn broer wel erg kort was. De consument wilde echter een stille verkoop, waarbij ik mijn relaties zou benaderen, maar er was geen interesse. Er was nog steeds sprake van crisis op de onroerend goed markt. Destijds was financiering praktisch onmogelijk en dus moest een potentiële koper de koopsom uit eigen zak kunnen betalen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Wat het tijdsverloop betreft:
De opdracht en de werkzaamheden dateren van februari-maart 2018; de klacht dateert van omstreeks vier jaar later.
De makelaar heeft echter niet het verweer gevoerd dat de klacht wegens tijdsverloop niet-ontvankelijk zou zijn.
Wat de hoedanigheid van de consument betreft:
De commissie heeft onder ogen gezien dat de consument mogelijk niet als een “consument” zou moeten worden aangemerkt, nu het ging om een bedrijfspand (zelfs twee bedrijfspanden) welke door de consument waren verhuurd en welke hij nu wilde verkopen. De makelaar heeft echter niet aangevoerd dat deze commissie niet bevoegd zou zijn terwijl ook de door de consument gegeven uitleg voldoende aannemelijk maakt dat de consument de panden als privépersoon wenste te verkopen.
Inhoudelijk:
De commissie citeert een gedeelte van de emailcorrespondentie tussen partijen.
Van consument aan makelaar, 8 februari 2018 om 10:41
Dinsdagmiddag jl was ik bij u op kantoor en hebben we samen het kantoorpand V. hof 1 bezichtigd.
Van consument aan makelaar, 12 februari 2018 15:44
Rapport waardebepaling heeft betrekking op het pand V. hof 1.
Daarin wordt gesproken over een waarde van € 330.00,– [de commissie begrijpt: € 330.000,–]. Daarbij in aanmerking genomen dat u het pand V. hof 2 voor 360.000,– te koop heeft staan, acht ik het redelijk in mijn geval een vraagprijs van 325.000,– k.k. te hanteren.
Van makelaar aan consument, 12 februari 2018 om 18:31
De waardebepaling wil ik laten voor wat het is, het betreft een herbouwwaarde waardering voor de brandverzekering en heeft niets met de huidige marktwaarde te maken.
2. De vraagprijs voor het pand V. hof 2 betrof een “oude” prijs, welke bij lange na niet haalbaar bleek. Ook niet met een (destijds) jaarhuur van € 36.000,- exclusief btw.
De huuropbrengst van V. hof 2 bedraagt momenteel per 2017: € 16.200,- per jaar (overigens V. hof 7 is in 2017 verhuurd voor € 15.000,– per jaar!)
3. Uw huur voor V. hof 1 is nog van voor de recessie.
Volgens het huurcontract zal deze huur nog worden betaald tot/met februari 2020.
4. Een koper/belegger kijkt zeker naar de kwaliteit van het huurcontract.
De huidige “markthuur” bedraagt ca. € 16.000,-
Een redelijk rendement maakt hierbij een koopsom van ca. € 176.000,- (11 x de jaarhuur)
Hier komt bij nog 2 jaar extra huur á € 14.300,- = € 28.600,-
Totaal zal een koper/belegger voor het pand betalen: € 204.600,-, onder aftrek van de kosten koper!
Reken er dus op, dat het pand ca. € 190.000,- gaat opbrengen bij verkoop!
Dit komt min of meer overeen met de prijs, zoals gevraagd voor V. hof 4-6 voor totaal € 350.000,- k.k.
Wat ik wil en kan, is kopers zoeken voor de genoemde prijzen van resp. € 200.000,– k.k. Graag hoor ik of u de opdracht wel/niet aan ons verstrekt.
Van consument aan makelaar, 13 februari 2018 09:59
Wat mij bevreemdt is dat u het pand V. hof 1 nu taxeert op € 200.000,– terwijl u het bedrag van € 300.000,- noemde toen ik bij u aan tafel zat een week geleden. En nog steeds prijst u V. hof 2 op uw website aan voor € 360.000,–.
Desondanks ben ik van mening, daar zijn we het waarschijnlijk zonder meer over eens, dat het een voordeel is dat beide panden verhuurd zijn en inkomsten genereren. Daarom acht ik het een goed moment om tot verkoop over te gaan, en geef de voorkeur aan een lokale bedrijfsmakelaar.
Derhalve wil ik u vragen mijn belangen te behartigen. Graag zie ik de conceptovereenkomst met u tegemoet.
De consument was zakenman geweest, en heeft er blijk van gegeven zich kritisch op te kunnen stellen. Verder heeft hij zelf aangegeven dat er volstrekt geen noodzaak was om tot verkoop over te gaan; van verkoop onder druk van de omstandigheden was dus geen sprake. De commissie houdt met die omstandigheden rekening.
En dan blijkt uit de correspondentie dat de consument, mogelijk contre coeur, met een vraagprijs van € 200.000,– akkoord is gegaan. Terzijde: de consument vermeldt dat hem een met de hand opgestelde ongedateerde koopovereenkomst voor een bedrag van € 200.000,– door de makelaar zou zijn toegezonden, maar het ging kennelijk om een opdracht tot dienstverlening met een vraagprijs van € 200.000,–.
Voorts blijkt uit emailcorrespondentie dat de consument ervan op de hoogte was dat de makelaar diens broer als koper naar voren schoof. Als de consument daar bedenkingen bij had, had hij niet moeten verkopen (aan die broer).
Ten slotte geldt dat een verkoopresultaat van een volgens de consument voltrekt gelijkwaardig pand, vier jaar na dato, geen doorslaggevende aanwijzing oplevert dat de makelaar een te lage vraagprijs had voorgesteld. Dat betekent dat ook van schade niet is gebleken.
Van niet-integer handelen is bij deze stand van zaken onvoldoende gebleken. Dat geldt ook voor de schade. Mitsdien is de klacht ongegrond. Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 2 september 2022.