Meerdere gebreken in het appartementencomplex als ook in de individuele appartementen

De Geschillencommissie




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: Gebrek    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 230193/246208

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Dit geschil gaat over de aannemingsovereenkomst tot oplevering van een appartementencomplex tussen de VvE en de ondernemer. In het complex zijn er meerdere gebreken, zowel in de gemeenschappelijke ruimtes als individuele appartementen. Hiertoe is de ondernemer de mogelijkheid geboden om de gebreken te herstellen binnen een termijn, of een andere passende oplossing te vinden. Via deze commissie vordert de VvE dat de gebreken alsnog worden nagekomen. De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren naar deze gebreken door een deskundige.

Wat is de beslissing?

Ter zitting heeft de ondernemer over zes punten de toezegging gedaan dat hij deze zal oplossen. Verder heeft de commissie de verdere punten ten dele gegrond verklaard. Bij sommige punten heeft de deskundige verklaard dat er geen sprake was van een technisch gebrek, vandaar dat deze vervolgens ongegrond zijn verklaard. De commissie veroordeelt de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel van de gegronde gebreken, meer of anders gevorderd door de VvE wordt afgewezen.

De volledige uitspraak

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de leden van de VvE (steeds) met de ondernemer hebben gesloten, waarin (steeds) is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten 2020 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft meerdere opleverpunten, zowel in de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex als in de appartementen van individuele appartementseigenaren.

Standpunt van de VvE

Voor het standpunt van de VvE verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De leden van de VvE hebben ieder voor zich een aannemingsovereenkomst gesloten met de ondernemer. De VvE stelt dat de gemeenschappelijke gedeelten en de appartementen van individuele VvE-leden niet conform deze overeenkomsten zijn opgeleverd en stelt dat de er nog 29 opleverpunten zijn met betrekking tot enerzijds enkele appartementen van individuele leden van de VvE en anderzijds de gemeenschappelijke gedeelten van het complex. Daartoe heeft de VvE aangevoerd dat bij de oplevering op 25 november 2022 met de ondernemer is besproken dat er onvolkomenheden zijn. De ondernemer heeft de gelegenheid gekregen deze binnen de herstelperiode te herstellen dan wel een aanvaardbare oplossing daarvoor te vinden. Ook na de herstelperiode heeft de ondernemer ruim de tijd gehad tot herstel over te gaan. De ondernemer is op 7 juli 2023 in kennis is gesteld van een gang naar de Geschillencommissie als de ondernemer niet tijdig tot herstel zou overgaan. De ondernemer is ook nadien niet tot herstel overgegaan.

De VvE legt de (oplever)punten voor met betrekking tot:
2. installaties platte daken;
3. appartement 4, vergaarbak hemelwaterafvoer loopt over;
4a. het aanbrengen van open stootvoegen in het metselwerk is niet op alle gevels
consequent doorgevoerd;
4b. ventilatie van de kruipruimte;
4c. gevelmetselwerk geen strips;
5. houten gevelbekleding appartement 6;
6f. kunststof dorpel voordeur appartement 6;
6g. bewonersentree bergingen;
8. deurkozijnen niet in hardhout uitgevoerd;
10. betonnen waterslagen;
11a. sleutelkluis;
11b. buitenlamp;
12. betontegels algemene ruimte en dakterrassen;
14. dakterras appartement 4 (vergunning);
15b. parkeergarage;
15c. pompput;
15d. vuilwaterpomp en 230V-aansluiting;
21. epoxyvloeren;
23. waterschade;
24. beschadiging straatwerk;
26. garantiebewijzen en gebruiksaanwijzingen;

Appartement 4:
1. laminaat overloop niet goed gerepareerd;
2. klemmende deur woonkamer-hal klemt nog bovenzijde sluitstijl;
3. handdoekradiator badkamer;
4. doorvoer WTW-installatie in houten gevel;

Appartement 6:
1. schilderwerk.

De VvE vordert dat de ondernemer de openstaande opleverpunten herstelt (dan wel dat daar een andere oplossing voor komt).

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer heeft naar voren gebracht dat hij samen met de consument tot een oplossing wilde komen naar aanleiding van het (hierna genoemde) rapport van de deskundige.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 27 maart 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.

De consument heeft op het rapport gereageerd per e-mailbericht van 16 april 2024. De consument heeft aangevoerd dat niet alle geschilpunten in het rapport zijn opgenomen en daarnaast enkele opmerkingen gemaakt bij de wel in het rapport opgenomen geschilpunten.

De ondernemer heeft niet op het rapport van de deskundige gereageerd.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt

In de door de ondernemer met de individuele leden gesloten aannemingsovereenkomsten – naar de arbiters op basis van één in het geding gebrachte aannemingsovereenkomst mogen aannemen – heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden als appartementseigenaren en deelgerechtigden van de gemeenschappelijke gedeelten onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de individuele leden van de VvE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten zijn op 25 november 2022 opgeleverd.

Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de individuele leden van VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.
De ondernemer heeft gegarandeerd dat de privégedeelten en het gemeenschappelijk gedeelte voldoen aan deze garantienormen.

Beoordeling van het geschil

Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

Afgehandeld tijdens zitting
De arbiters stellen vast dat de (gemachtigde van de) VvE en de ondernemer – tijdens een schorsing van de behandeling ter zitting – overeenstemming hebben bereikt met betrekking tot de afhandeling van de volgende opleverpunten:
6g. bewonersentree bergingen;
8. deurkozijnen niet in hardhout uitgevoerd;
10. betonnen waterslagen;
11a. sleutelkluis;
11b. buitenlamp;
12. betontegels algemene ruimte en dakterrassen;
15c. pompput;
15d. vuilwaterpomp en 230V-aansluiting;
26. garantiebewijzen en gebruiksaanwijzingen.

Ter zake van punt 6g en 10 zijn partijen overeengekomen dat de ondernemer alsnog adequaat herstel zal
uitvoeren aan het deurslot inclusief nette afwerking en met betrekking tot de betonnen waterslagen waar
nodig en mogelijk voldoende speling te realiseren.

Ter zake van de punten 8, 11a tot en met 15d zijn partijen overeengekomen dat de ondernemer daarvoor een vergoeding aan de VvE betaald van € 6.050,- te betalen binnen 14 dagen na ontvangst van het bankrekeningnummer van de VvE.

Ter zake van punt 26 zal de VvE aan de ondernemer een mailadres verstrekken waar de garantiebewijzen
en gebruiksaanwijzingen naar toe kunnen worden gezonden.

Toezeggingen ondernemer
De arbiters stellen verder vast dat de arbiters ten aanzien van achttien opleverpunten beslissingen dienen te nemen. Tijdens de inspectie van de deskundige heeft de ondernemer ten aanzien van zes opleverpunten toezeggingen gedaan. Ter zitting heeft de ondernemer de toezeggingen bevestigd. De arbiters zullen – zoals ook door de partijen is verzocht – ten aanzien van die punten tot een beslissing komen. Ten aanzien van de volgende punten heeft de ondernemer de toezegging gedaan tot herstel of levering over te gaan:
21. epoxyvloeren laten deels los;
23. waterschade aan vloerbedekking door inschakeling van de liftleverancier;

Appartement 4:
1. laminaat overloop niet goed gerepareerd;
2. wanneer klacht klemmende deur woonkamer-hal zich opnieuw voordoet zal ondernemer de speling rondom de deur aanpassen opdat deze niet meer klemt.
3. handdoekradiator badkamer ontbreekt.

2. Installaties platte daken. De deskundige heeft tijdens zijn onderzoek geen geluidshinder van de luchtwarmtepompen vastgesteld. De klacht is in zoverre ongegrond.
De ondernemer heeft evenwel de toezegging gedaan een geluidsonderzoek uit te (laten) voeren en, indien sprake is van geluidsoverlast, de toezegging gedaan tot herstel over te gaan zodat het geluid van de luchtwarmtepomp-installatie binnen de geluidsnorm blijft. De arbiters zullen ook deze toezegging opnemen bij de beslissingen.

Overige opleverpunten
Ten aanzien van de overige punten oordelen de arbiters als volgt:
3. appartement 4, vergaarbak hemelwaterafvoer loopt over: de deskundige is van oordeel dat sprake is van een technische tekortkoming nu de vergaarbak bij bepaalde weersomstandigheden overloopt. De arbiters nemen dit oordeel over. Dit klachtonderdeel is gegrond en de ondernemer dient dit te herstellen.

4c. gevelmetselwerk steenstrips: de VvE heeft aangevoerd dat de ondernemer zich aan de verwerkingsvoorschriften dient te houden. De deskundige heeft geoordeeld dat – hoewel de verwerkingsvoorschriften van de cementgebonden plaat inhouden dat die ventilerend moet worden aangebracht – het opnieuw demonteren en opbouwen van de platen disproportioneel is gelet op de geringe omvang van de geveldelen. De deskundige acht zwakke ventilatie voldoende en heeft de optie in overweging gegeven om roosters aan te brengen ter grootte van de rooster die worden toegepast bij ventilatie voor kruipruimtes. De arbiters nemen het oordeel van de deskundige over. Dit klacht onderdeel is gegrond, met dien verstande dat arbiters oordelen dat het aanbrengen van roosters in dit geval een aanvaardbare oplossing is.

4a. het aanbrengen van open stootvoegen in het metselwerk is niet op alle gevels consequent doorgevoerd: de deskundige is van oordeel dat geen sprake is van een technische tekortkoming, omdat in het Bouwbesluit geen eisen zijn gesteld aan de ventilatie van de spouw en het in geringe mate ventileren
van de spouw geen zichtbare nadelige gevolgen heeft. De arbiters nemen het oordeel van de deskundige over en achten dit klachtonderdeel ongegrond. De ondernemer heeft evenwel toegezegd nog enige ventilatie aan te brengen, zodat de arbiters de ondernemer in zoverre aan deze toezegging zullen houden.

4b. ventilatie van de kruipruimte: de deskundige is van oordeel dat geen sprake is van een technische tekortkoming, omdat in het Bouwbesluit geen eisen worden gesteld aan de kruipruimtes voor wat betreft ventilatie. De arbiters nemen het oordeel van de deskundige over. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

5. houten gevelbekleding appartement 6: Ter zitting heeft de ondernemer het verweer gevoerd dat de eigenaar van appartement 6 via zijn advocaat heeft laten weten dat deze klacht is afgehandeld, hetgeen de VVE bij gebrek aan wetenschap heeft betwist. De arbiters stellen vast dat de ondernemer geen bewijs van deze stelling heeft bijgebracht, zoals de betreffende verklaring van de advocaat of correspondentie waaruit blijkt dat de kwestie is afgehandeld. Arbiters gaan dan ook aan het verweer van de ondernemer voorbij. De deskundige heeft geconcludeerd dat sprake is van een technische tekortkoming en hij heeft aangegeven dat de gevelbekleding alsnog conform de verwerkingsvoorschriften dient te worden aangebracht. De arbiters nemen dit oordeel over. Dit klachtonderdeel is gegrond en de ondernemer dient tot herstel over te gaan.

6f. kunststof dorpel voordeur appartement 6: ook ten aanzien van dit punt heeft de ondernemer ter zitting aangegeven dat dit punt zou zijn afgehandeld zonder dat hiervoor een nadere onderbouwing aanwezig is. De deskundige is van oordeel dat het vervangen van de onderdorpel disproportioneel is en dat de dorpel (geheel) gepolijst kan worden. De arbiters nemen dit oordeel over. Dit klachtonderdeel is gegrond en de ondernemer dient tot herstel over te gaan met inachtneming van het rapport van de deskundige.

14. dakterras appartement 4 (vergunning): de ondernemer heeft toegezegd zich in te spannen om een vergunning te verkrijgen. Arbiters zijn van oordeel dat het aanvragen van een vergunning de verantwoordelijkheid is van de ondernemer. Of de vergunning wordt verleend is aan de gemeente en staat niet ter beoordeling aan arbiters. Ter zitting is niet gesteld noch gebleken dat de gemeente overweegt de VvE op het ontbreken van een vergunning aan te spreken of maatregelen te treffen dan wel dat de VvE in enig opzicht schade heeft geleden. Op grond daarvan kunnen arbiters niet tot het oordeel komen dat de ondernemer toerekenbaar tekort is geschoten met betrekking tot (het verkrijgen van) de vergunning.
De deskundige heeft overigens geen technische tekortkomingen aan het dakterras geconstateerd. Dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.

15b. parkeergarage: de deskundige heeft gerapporteerd dat geen sprake is van een technische tekortkoming en dat in de Technische Omschrijving staat aangegeven dat de wanden in de parkeergarage onafgewerkt worden opgeleverd. De arbiters zijn van oordeel dat dit klachtonderdeel ongegrond is, nu de ondernemer niet gehouden was meer of anders op te leveren dan gedaan is.

24. beschadiging straatwerk: In het proces-verbaal van oplevering dat door partijen is ondertekend staat onder punt 24 vermeld dat door het gebruik van een hoogwerker op meerdere plaatsen (in de steeg en voor de garagedeuren) sporen in de bestrating zijn ontstaan die door herstraten moeten worden hersteld. Nu de ondernemer zich daartoe heeft verbonden, dient zulks – voor zover dat nog niet is gebeurd – alsnog te geschieden. Voor zover herstel nog niet heeft plaatsgevonden, is dit klachtonderdeel gegrond.

Appartement 4:
4. doorvoer WTW-installatie in houten gevel: de ondernemer heeft ter zitting naar voren gebracht dat ervan uit wordt gegaan dat de kopse kanten van de geveldelen ter plaatse van de aangebrachte WTW-doorvoer voldoende behandeld zijn. De deskundige heeft geoordeeld dat geen sprake is van een technische tekortkoming. De arbiters nemen dit oordeel over. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Appartement 6:
1. schilderwerk: de arbiters stellen vast dat de deskundige heeft geconstateerd dat er onvolkomenheden zijn aan het schilderwerk van appartement 6 en dat er kleurverschillen zijn tussen het schilderwerk buiten op de begane grond en op de 1e verdieping. Ook heeft de deskundige kleurverschil geconstateerd tussen het schilderwerk aan de buiten- en binnenkant op de begane grond. Voor wat betreft de roestsporen komt de deskundige tot het oordeel dat sprake is van ondeugdelijk werk. Voor het overige is geen sprake van een technische tekortkoming.

De arbiters overwegen het volgende. De ondernemer heeft ter zitting aangegeven dat schilderwerk aan de groene kozijnen op de begane grond moest worden hersteld vanwege beschadigingen. Die zijn toen handmatig overgeschilderd. Omdat de kozijnen fabrieksmatig van een laklaag zijn voorzien, is kleurverschil ontstaan. Dat is volgens de ondernemer onvermijdelijk. Arbiters delen die opvatting niet. In een geval als het onderhavige mag de consument verwachten dat de kleur van de kozijnen in de betreffende gevel zowel binnen als buiten eenzelfde kleur hebben. Als het voor het bereiken van dat resultaat nodig is dat de kozijnen moeten worden overgeschilderd, komt dat voor rekening en risico van de ondernemer. Dat de consument met het huidige resultaat genoegen zou hebben genomen heeft de ondernemer weliswaar gesteld, doch uit de door hem overgelegde stukken is dit niet gebleken. Uit het voorgaande volgt dat het klachtonderdeel gegrond is. De ondernemer dient tot herstel over te gaan zodanig dat kleurverschil in het schilderwerk van de kozijnen zowel binnen als buiten wordt opgeheven.

Resumerend
De arbiters achten de volgende klachtonderdelen gegrond:
– ter zake van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen de klachtenonderdelen 3, 4c, 5, 6f, 21, 23;
– voor wat betreft appartement 4 de klachtonderdelen aan het privégedeelte 1 en 3; en
– ter zake van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen aan appartement 6 klachtonderdeel onder 1 en klachtonderdeel 24.
De arbiters achten de volgende klachtonderdelen ongegrond:
– ter zake van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen de klachtonderdelen 4a, 4b, 14,15b;
– voor wat betreft het privégedeelte van appartement 4 klachtonderdeel 2; en
– ter zake van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen aan appartement 4, klachtonderdeel 4.

Toepasselijkheid garantieregeling

De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachtonderdelen ter zake van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen 3, 4c, 5, 6g, 10, 12, 21 en klachtonderdeel 1 van appartement 6 niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de VvE dan wel de individuele eigenaar van een appartement een beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe. Voor de klachtonderdelen geldt dat niet.

Klachtengeld en behandelingskosten

De klachten van de consument worden gedeeltelijk gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt. De arbiters:

– verstaan dat partijen ter zake van de klachtonderdelen aan de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen nrs. 2, 6g, 10, 21, 23 en 26 en voor wat betreft het privégedeelte van appartement 4 klachtonderdelen 1, 2 en 3 zijn overeengekomen dat de ondernemer uitvoering zal geven aan het bepaalde onder ‘Afgehandeld tijdens de zitting’ en ‘Toezeggingen ondernemer’;
– verstaan dat partijen ter zake van de klachtonderdelen 8, 11a t/m 15d aan de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen een minderwerkvergoeding zijn overeengekomen van € 6.050,–, door de ondernemer aan de VvE te betalen binnen 14 dagen nadat de VvE haar bankrekeningnummer aan de ondernemer heeft verstrekt;
– verklaren de klachtonderdelen aan de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen 3, 4c, 5, 6f, 21 en 23 en klachtonderdeel 24 (voor zover herstel nog niet heeft plaatsgevonden) en voor wat betreft appartement 4 de klachtonderdelen 1 en 3 en voor wat betreft appartement 6 onder 1 gegrond;
– verklaren de klachtonderdelen 4a, 4b, 14, 15b aan de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen en voor wat betreft appartement 4 klachtonderdelen 2 en 4 ongegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klachten tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen drie maanden na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 260,– voor het betaalde klachtengeld binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachtonderdelen 3, 4c, 5, 6g, 10 en 21 aan de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen en klachtonderdeel 1 aan de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen van appartement 6 een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling en ter zake van de overige klachtonderdelen niet.