Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
88818/109862
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument heeft klachten over gebreken in de vloerverwarming, een te hoog gebruik van stadswarmte, dakgootschade, een stroring in MV-installatie en de aanplanting langs de erfgrens. Ten opzichte van de meeste klachten is vastgesteld dat er geen deugdelijk werk is geleverd. De ondernemer wordt in de gelegenheid gesteld om deze gebreken te herstellen.
De uitspraak
de heer mr. M.L.J. Koopmans te Almelo, mevrouw mr. C.M.W. Friedman – de Waele te Amsterdam en de heer F. J. Scholte te IJsselstein, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het door de consument ingevulde vragenformulier ingediend op 8 april 2021 en de reactie op het verweer d.d. 25 november 2021. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument klaagt erover dat verschillende gebreken na de oplevering van zijn nieuwbouwwoning op 13 december 2019 nog niet zijn verholpen. Het betreft de volgende gebreken.
1. Gebreken vloerverwarmingsinstallatie en hoog verbruik stadswarmte
1a. Gebreken vloerverwarmingsinstallatie
De consument voert aan dat na oplevering is gebleken dat een klep(regeling) bij de vloerverwarming verdeler op de zolderverdieping ontbrak. Dit is op 4 februari 2020 in het eerste bezoek door de consument samen met de onderaannemer geconstateerd. Het ontbreken van deze klepregeling heeft als gevolg gehad dat de vloerverwarming op 2 verdiepingen voortdurend en zonder begrenzing/regeling van de thermostaat op volle capaciteit draaide tot het moment dat medio februari deze klepregeling alsnog is aangebracht.
Ook daarna bleef het verbruik nog erg hoog. Tijdens een bezoek van 30 maart 2020 is door [naam cv-ketelspecialist], huisinstallateur van [afvalverwerkingsbderijf], geconstateerd dat de vloerverwarming installatie niet is ingeregeld. De ondernemer stelt dat er wel inregeling heeft plaatsgevonden en verwijst herhaaldelijk in correspondentie naar het leidingplan. Dat is echter van veel eerdere datum. In het onderzoek van deskundige is bevestigd dat de niet ingeregelde verwarmingsinstallatie niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk is opgeleverd en voor het goed functioneren alsnog controle en eventuele inregeling moet plaatsvinden.
De consument betwist de stelling van de ondernemer dat hij niet meewerkt aan het nogmaals controleren van de installatie. Op basis van de gebreken die aan de ondernemer en de onderaannemer zijn toe te rekenen en de doorlooptijd van deze klacht, heeft de consument er echter geen vertrouwen in dat inregeling alsnog deugdelijk door de onderaannemer zal plaatsvinden.
De consument vordert controle van de gehele installatie door een onafhankelijk specialist, door de commissie aan te wijzen en inregeling en eventueel herstel door deze specialist op kosten van ondernemer en met behoud van garantie.
1b. Hoog verbruik stadswarmte
Op basis van de gebreken aan de vloerverwarming installatie is er sprake van extra verbruik van 20 GJ stadswarmte gedurende de eerste periode dat de installatie in het geheel niet naar behoren functioneerde.
De ondernemer gaat uit van 15 GJ en stelt ten onrechte dat aan de consument al een betaling zou hebben plaatsgevonden van € 375,–. Veruit het grootste gedeelte van het door de consument geconstateerde extra verbruik is veroorzaakt door het ontbreken van een regelklep in de periode dat de thermostaat uit stond en er geen sprake zou moeten zijn van warmtevraag. Toetsing aan “standaard verbruik” voor deze periode, zoals de ondernemer heeft gedaan, is om die reden dan ook geen goede basis. De ondernemer noemt ook nog het aanwezige bouwvocht als oorzaak van hoog verbruik, maar dit kan geen rol spelen. De consument vordert een aanvullende schadevergoeding van € 500,– voor het extra verbruik van stadswarmte gedurende de periode van niet (goed) functioneren van de installatie.
2. Schade aan dakgoot door afgewaaide niet verankerde dakpannen
Volgens de consument is deugdelijk herstel door de ondernemer uitgebleven. De goot is er nu zelfs nog slechter aan toe dan voor de eerste herstelpoging. Er is geen sprake van een nuanceverschil in kleur zoals de ondernemer stelt, maar van toepassing van een verkeerde kleur.
De consument vordert zo spoedig mogelijk herstel van de dakgoot in nieuwstaat, zoals door projectaannemer is toegezegd. Dit komt neer op herstel zonder zichtbare (neven)schade en naar gelijkenis van de andere gootdelen.
3. Storing MV-installatie
De storing is nog niet verholpen. Doordat de consument er niet mee bekend was dat de klacht door de betrokken onderaannemer is afgemeld en dit niet bij de consument is geverifieerd, is hij nog steeds in afwachting van een oplossing voor deze klacht.
Gezien de gehele gang van zaken met de onderaannemer over dit punt en over de gebreken van de vloerverwarming installatie, heeft de consument er geen vertrouwen in dat werkzaamheden alsnog deugdelijk door hen zullen worden uitgevoerd. Hij heeft de onderaannemer ruimschoots in de gelegenheid gesteld het gebrek te verhelpen en inregeling te verzorgen.
De consument vordert controle van de gehele installatie door een onafhankelijk specialist, door de commissie aan te wijzen, en ook een vervangende schadevergoeding voor de nog uit te voeren werkzaamheden aan de installatie, waaronder in elk geval het vervangen van de CO2 sensor hoofdbediening.
4. Aanplant groen langs de erfgrens
Volgens de consument is de commissie wel degelijk bevoegd om ook over dit klachtonderdeel te oordelen. De overeengekomen groenvoorziening maakt geen onderdeel uit van de SWK garantie- en waarborgregeling, maar wel van de leveringsomvang zoals door partijen in de koop-/aannemingsovereenkomst is overeengekomen. De leveringsomvang is gespecificeerd in onder andere de technische omschrijving d.d. 18 juli 2018, de situatietekening d.d. 08 oktober 2018, tekeningnummer 43-00-V-1-00-01 en de koop- /aannemingsovereenkomst d.d. 30 januari 2019. De “beukhaag” is daarmee tevens als kettingbeding/instandhoudingverplichting opgenomen in de akte van levering 9061471 d.d. 3 april 2019 bij [naam notaris].
Volgens de consument heeft hij betaald voor een “beukhaag”. De consument wijst er tevens op dat de gewijzigde situatietekening niet bij de notaris is gedeponeerd en aan de verkrijger ter hand gesteld. Van voordeel omdat er geen onderhoudsplicht zou gelden is geen sprake. De consument vordert nakoming van deze afspraak binnen een redelijke termijn: De aanplant van een “beukhaag” circa 60cm hoog conform situatietekening.
5. Onjuiste markering van de erfgrens
De markering van de erfgrens door de ondernemer is onjuist geweest.
Uit een meting van het Kadaster blijkt een wijziging van een erfgrens van het perceel en als gevolg daarvan ook een wijziging in grootte van het perceel. De ondernemer stelt ten onrechte niet verantwoordelijk te zijn voor het aanduiden van erfgrenzen. Het perceel (2343) van de consument had een grootte van circa 341 m2 volgens de koop-/aannemingsovereenkomst en bedraagt nu 331 m2 na meting door het Kadaster. Het naastgelegen perceel (2353) had een grootte van circa 246 m2 volgens de koop-/aannemings- overeenkomst en bedraagt nu 255m2 na meting door het Kadaster. De consument wijst op eerdere jurisprudentie omtrent eenzelfde geschil: Gerechtshof Amsterdam op 1 september 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:3614). In deze uitspraak benadrukt het Hof dat het wat dit geschil betreft “naar vaste rechtspraak aankomt op de in de akte van notariële levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte.” In de akte van levering wordt verwezen naar de situatietekening, welke tevens als bijlage in de akte van levering is opgenomen. Deze grenzen zijn in de praktijk door de ondernemer niet gehanteerd.
De consument tekent aan dat de definitieve grensvaststelling na bezwaar door het Kadaster is teruggedraaid.
De consument vordert schadevergoeding van € 488,– en van € 440,– voor de kosten voor een nieuwe aanwijs door het Kadaster en een schadevergoeding van € 10,58 per maand, vanaf 3 april 2019 tot en met de maand waarin deze klacht is opgelost. Dit omvat de door de consument geleden schade in de vorm van te veel betaalde hypotheekrente (2,6%) zonder aflossing over de € 4.883,– voor de niet geleverde grond.
Standpunt van ondernemer
Voor het standpunt van ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift van 30 juni 2021. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
1. Gebreken vloerverwarmingsinstallatie en hoog verbruik stadswarmte
Gebreken vloerverwarming: de ondernemer heeft in het voorjaar van 2020 een klep in de installatie vervangen. Nadien is geen hoger gebruik geconstateerd. De consument geeft niet aan wat de gebreken aan de installatie zouden moeten zijn. De ondernemer heeft de consument begin april 2021 verzocht aan te geven wanneer hij de werking van de installatie zou kunnen onderzoeken, maar de consument heeft daar niet op gereageerd. De consument werkt evenmin mee aan uitvoering van een check op het gebruik.
De ondernemer is nog steeds bereid de vloerverwarming na te lopen.
Hoog gebruik stadswarmte: de ondernemer heeft de consument hiervoor een vergoeding betaald ten bedrage van € 375,–. De ondernemer wijst erop dat de consument eerder van hem € 500,– schadevergoeding heeft gevorderd op basis van het verschil in gebruik. Kennelijk beoogt de consument aanvullend € 125,– te vorderen. De ondernemer betwist gehouden te zijn een aanvullende schadevergoeding te betalen. De vergoeding is gebaseerd op het gemeten gebruik ten opzichte van het standaard gebruik. Enig hoger gebruik na oplevering is gebruikelijk, in verband met het vocht dat uit de woning moet.
2. Dakgootschade
De ondernemer concludeert tot afwijzing van deze vordering. Na oplevering zijn er bij een zware storm enkele dakpannen in de goot terecht gekomen. Daardoor is de kraal beschadigd en aan de voorzijde van de goot waren twee kleine deukjes zichtbaar. De ondernemer heeft de deukjes verwijderd en heeft de goot tot twee keer toe opnieuw geschilderd. De consument gaat niet akkoord met het herstelwerk omdat het schilderwerk een nuanceverschil heeft met dat van de andere goot. De ondernemer erkent dat er een nuanceverschil is, maar dit is – ook bij vervanging van de goot – niet uit te sluiten.
3. Storing MV-installatie
Er is geen grond voor de vordering van de consument. De ondernemer heeft de CO2 melder vervangen en heeft nadien geen klachten meer ontvangen. De ondernemer heeft nieuwe CO2 units in bestelling en zal deze in overleg plaatsen.
4. Aanplant groen langs de erfgrens
De Garantieregeling is niet van toepassing en de commissie is daarom niet bevoegd dit geschil te beslechten. De beukhaag waar de consument recht op meent te hebben maakte geen deel uit van de koop-/aannemingsovereenkomst. Uit de situatieschets blijkt dat de aanplant was voorzien op openbaar terrein en zou worden aangelegd door de gemeente. De gemeente heeft daarvan afgezien van een beukhaag en heeft de percelen aan de voorzijde van ander groen voorzien.
5. Onjuiste markering erfgrens/perceelgrootte
De ondernemer is niet verantwoordelijk voor de aanduiding van de erfgrenzen. Dat zijn de kopers. Als aanwijzing door de kopers in de aanwezigheid van het Kadaster in afwijking van de situatietekening gebeurt dan is dat een kwestie tussen kopers. De ondernemer is niet betrokken bij de aanwijzing van de erfgrens. De door de ondernemer geplaatste piketplaatjes kunnen niet dienen als basis voor de aanwijzing van de erfgrens.
Deskundigenonderzoek
De commissie heeft op 21 maart 2021 de heer E.G. Spruitenburg (hierna te noemen: de deskundige) verzocht in de woning onderzoek uit te voeren en te rapporteren of en waarom de geschilpunten in enig opzicht een technische tekortkoming opleveren met inachtneming van de toepasselijke garantie- en waarborgregeling, de relevante regelgeving of bij afwezigheid daarvan, met inachtneming van de algemeen geldende normen van goed en deugdelijk werk.
De deskundige heeft op 20 juli 2021 in aanwezigheid van partijen onderzoek ter plaatse gedaan. Hij heeft op 26 juli 2021 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
Behandeling van het geschil
De arbiters hebben kennisgenomen van de stukken in het dossier.
Op 3 december 2021 heeft in Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink, fungerend als secretaris.
Beide partijen zijn via een videoverbinding ter zitting verschenen. Van de zijde van de ondernemer waren aanwezig de gemachtigde mevrouw [naam gemachtigde] en mevrouw [naam gemachtigde].
Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht. Hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd wordt voor zover relevant hierna besproken onder het kopje Beoordeling van het geschil.
Uitgangspunten
In de op of omstreeks 30 januari 2019 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning aan [straatnaam] in [stad] (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is opgeleverd op 13 december 2019.
Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer SE 76.01.88.227.025.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters per klachtonderdeel het volgende.
1a. Gebreken vloerverwarming
De arbiters constateren dat de deskundige heeft geconcludeerd dat de niet ingeregelde verwarmingsinstallatie niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk is opgeleverd.
De ondernemer heeft zich (alsnog) bereid verklaard de verwarmingsinstallatie in te regelen en de consument een inregelstaat te verstrekken. De consument heeft in algemene zin aangegeven geen vertrouwen meer te hebben in de ondernemer c.q. diens onderaannemer.
In uitgangspunt behoort een opdrachtgever de opdrachtnemer in staat te stellen eventuele gebreken te herstellen. De arbiters volgen de consument dan ook niet in diens verlangen om niet de ondernemer maar een derde de vloerverwarming in te laten regelen nu er geen aanwijzingen zijn dat de ondernemer c.q. de ingeschakelde onderaannemer hier niet toe in staat zou zijn. Nu de ondernemer heeft toegezegd dat de verwarmingsinstallatie wordt ingeregeld en dat de consument van de ondernemer daarvan een inregelstaat ontvangt, zal de commissie hem daartoe veroordelen. De consument dient de ondernemer in staat te stellen zijn aan deze veroordeling te voldoen.
1b. Hoog gebruik stadswarmte
De ondernemer heeft erkend dat er een te hoog gebruik van stadswarmte was als gevolg van een ondeugdelijke installatie (ontbreken van een klep). Hij heeft de consument hiervoor een compensatie van € 375,– aangeboden, welk bedrag nog niet is uitbetaald. Onweersproken is dat het grootste gedeelte van het door de consument geconstateerde extra verbruik is veroorzaakt door het ontbreken van een regelklep in de periode dat de thermostaat uit stond en er daarom geen sprake had moeten zijn van warmtevraag. De arbiters volgen de consument dan ook in zijn redenering dat toetsing aan “standaard verbruik” voor deze periode, zoals de ondernemer heeft gedaan, om die reden geen goede basis vormt voor de vaststelling van de schade.
De arbiters stellen de schadevergoeding bij gebrek aan voldoende adequate gegevens schattenderwijze in redelijkheid (ex aequo et bono) vast op € 500,–. Zij zullen de ondernemer veroordelen tot betaling van dit bedrag aan de consument.
2. Dakgootschade
De arbiters stellen vast dat de deskundige heeft geconcludeerd dat de dakgoot niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk is opgeleverd. De ondernemer heeft zich (alsnog) bereid verklaard de dakgoot te herstellen in overeenstemming met het hersteladvies van de deskundige. Gelet op de toezegging van de ondernemer zullen de arbiters hem bij wijze van nakoming veroordelen tot dit herstel.
3. Storing MV-installatie
De ondernemer heeft zich bereid verklaard tot herstel. De consument heeft in algemene zin aangegeven geen vertrouwen meer te hebben in de ondernemer. Ook hier geldt dat, behoudens hier niet gebleken contra-indicaties, het uitgangspunt moet zijn dat de ondernemer in de gelegenheid wordt gesteld nakomings-/herstelwerkzaamheden uit te voeren.
Nu de ondernemer heeft toegezegd de CO2 melder te vervangen zullen de arbiters hem daartoe veroordelen. De consument dient de ondernemer in staat te stellen om aan deze veroordeling te voldoen.
4. Aanplant groen langs de erfgrens
De arbiters constateren dat in de Technische Omschrijving is opgenomen: “Langs erfgrens aan de voorzijde zal een beukhaag worden aangebracht, hoog ca. 60 cm.” Omdat de Technische Omschrijving deel uitmaakt van de contractstukken is de ondernemer hiermee jegens de consument deze verplichting aangegaan.
In geschil is wat voor verplichting de ondernemer hier jegens de consument is aangegaan. De consument stelt dat het hier een resultaatsverplichting van de ondernemer betreft waarvoor hij heeft betaald, welk resultaat echter niet is behaald om reden dat de gemeente heeft gekozen voor aanplant met een heester en niet voor aanplant met “een beukhaag”. Aldus is naar zeggen van de consument sprake van toerekenbaar tekortschieten van de ondernemer in de nakoming van de met de consument gemaakte beplantingsafspraak.
De arbiters volgen deze stelling van de consument niet.
Het gaat hier om een plicht tot aanplant buiten de erfgrens, die feitelijk (alleen) door een derde (de gemeente) kan worden uitgevoerd in een smalle strook grond die (alleen) in eigendom toebehoort aan die gemeente. Aldus beschouwd kan hier naar het oordeel van arbiters geen sprake zijn van een leveringsverplichting door de ondernemer. De consument was hiervan op de hoogte ten tijde van het maken van deze afspraak.
Deze verplichting dient dan ook te worden aangemerkt als zijnde “slechts” een inspanningsverplichting van de ondernemer, te weten om al het nodige te doen opdat die derde/eigenaar van die aanplantstrook aldaar een “beukhaag” zou gaan planten.
Niet is gebleken dat de ondernemer zich niet danwel onvoldoende heeft ingespannen om aan diens inspanningsverplichting te voldoen. Dat die derde/de gemeente er eigenmachtig en pertinent alsnog voor heeft gekozen om in deze smalle strook heesters te planten in plaats van een “beukhaag”, kan de ondernemer niet worden toegerekend.
De vordering van de consument komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking. De arbiters zullen deze klacht ongegrond verklaren.
Dat de consument op grond van artikel G, onder a van de akte van levering d.d. 3 april 2019 hier een instandhoudingsverplichting is opgelegd (die ook in artikel 21, lid 4 van de koop-/aannemingsovereenkomst is opgenomen), maakt niet dat hier anders moet worden geoordeeld.
5. Onjuiste markering erfgrens/perceelgrootte
De consument stelt hier dat de ondernemer de erfgrenzen zoals genoemd in de akte van levering d.d. 3 april 2019 niet heeft gehanteerd/in acht genomen, en zodoende heeft gewanpresteerd tegenover de consument. Het is hierop dat de consument diens schadevordering heeft gebaseerd.
De ondernemer heeft gemotiveerd weersproken dat door hem in de gestelde zin is gewanpresteerd.
De arbiters stellen allereerst vast dat de consument op grond van de akte van levering geleverd heeft gekregen:
“C. Omschrijving registergoed en levering
(…)
bouwgrond, bestemd om te worden bebouwd met het in de koop-/aannemingsovereenkomst bedoelde woonhuis met berging, tuin en verder toebehoren, gelegen in voormeld bouwplan te gemeente [naam] aan [straat + nummer], groot (ongeveer) drie are en eenenveertig centiare (3,41 are), kadastraal bekend gemeente [naam], sectie […], nummer [….], waaraan door het kadaster een voorlopige grens en oppervlakte is toegekend, zoals dat gedeelte op de aan deze akte gehechte situatietekening met bouwnummer [..] is aangegeven, welke situatietekening niet voor openbare registers is bestemd (…)”.
De consument heeft toegelicht dat het Kadaster nog niet is overgegaan tot het vaststellen van de erfgrens, althans dat het Kadaster op aangeven van de consument de definitieve vaststelling van diens erfgrens heeft teruggedraaid.
Sprake is dus nog steeds van voorlopige erfbegrenzing van het perceel van de consument, welke voorlopige begrenzing ook ten tijde van de zitting nog niet definitief was vastgesteld. Aan de feitelijke situatie ter plaatse is intussen niets veranderd. Ook is geen sprake van een situatie waarbij erfbegrenzing door met de desbetreffende buren gemaakte afspraak en/of rechterlijke beoordeling definitief is geworden. Daarbij komt dat de kennelijk aanstaande definitieve vaststelling door het kadaster ook nog ter beoordeling aan de civiele rechter kan worden voorgelegd. Zover is het kennelijk nog lang niet.
Indachtig dit voortduren van deze voorlopige situatie kan naar het oordeel van arbiters niet worden beoordeeld/vastgesteld of de ondernemer jegens de consument toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de hiervoor aangehaalde leveringsafspraak. De oorzaak hiervan zou dan moeten worden gevonden in een substantiële fout gemaakt bij het uitzetten van het (bouw)perceel, want gesteld noch gebleken is dat die uitzetting door de ondernemer nadien (gedeeltelijk) is gewijzigd. Het bestaan van een dergelijke substantiële uitzettingsfout laat zich thans echter niet vaststellen om reden als voormeld.
De consument heeft uitdrukkelijk aangegeven dat hij gelet op artikel 3 van de koop-/aannemingsovereenkomst zijn schadevordering niet baseert op ondermaat. Hij meent dat hij weliswaar een onderzoeksplicht had, maar daartegenover staat dat de ondernemer een meldingsplicht had. De arbiters volgen deze stelling van de consument (dus) niet.
De consument heeft de (berekening van zijn) vordering tot schadevergoeding gebaseerd op de volgens hem niet geleverde grond. De arbiters wijzen erop dat in genoemd artikel 3 van de koop-/aannemingsovereenkomst is bepaald “Verschil tussen de werkelijke en de hiervoor opgegeven maat of grootte van de grond geeft geen aanleiding tot enige rechtsvordering [onderstreping arbiters] tot vergoeding ter zake.”. Deze afspraak staat naar het oordeel van arbiters eveneens in de weg aan toewijzing van de voorliggende vordering tot schadevergoeding.
De arbiters zullen deze klacht afwijzen.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
Alleen ten aanzien van de geschilpunten 1 (verwarmingsinstallatie), 2 (dakgootschade) en 3 (storing MV-installatie) is vastgesteld dat niet wordt voldaan aan de (van de koop-/aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk.
Ten aanzien van geschilpunt 4 (aanplant groen langs de erfgrens) hebben arbiters vastgesteld dat de ondernemer heeft voldaan aan hetgeen partijen overeengekomen zijn. Ten aanzien van geschilpunt 5 (onjuiste markering erfgrens/perceelgrootte) hebben de arbiters geen toerekenbaar tekortschieten van de ondernemer kunnen vaststellen, op basis waarvan een schadevordering kan worden toegewezen.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Ten aanzien van de geschilpunten 1, 2 en 3 is vastgesteld dat daaraan niet is voldaan. De consument komt derhalve in zoverre een beroep op de garantieregeling toe.
Ten aanzien van de geschilpunten 4 (aanplant groen langs de erfgrens) en 5 (onjuiste markering erfgrens/perceelgrootte) heeft de consument aangegeven geen beroep te doen op de garantieregeling. Dat ontslaat de arbiters echter niet van de verplichting om aan de garantieregeling te toetsen. De arbiters stellen vast dat hier geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld overwegen de arbiters dat de consument voor meer dan 50% in het gelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument als op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld worden gerestitueerd.
Hetgeen meer of anders is ingebracht door partijen behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
I. verklaren de klachten 1, 2 en 3 gegrond;
II. veroordelen de ondernemer terzake van klacht 1a tot betaling van een bedrag van € 500,- aan de consument binnen 14 dagen na de dagtekening van dit vonnis;
III. veroordelen de ondernemer ten aanzien van de klachten 2 (dakgoot) en 3 (storing MV installatie) tot nakoming/herstel op de wijze zoals dat door de deskundige van de commissie noodzakelijk is geoordeeld, en tot welke nakoming/tot welk herstel de ondernemer zich onvoorwaardelijk bereid heeft verklaard;
IV. stellen vast dat aan de consument inzake klachten 1, 2 en 3 een beroep op de garantieregeling toekomt;
V. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;
VI. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.