Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2018
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
111271
De uitspraak:
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt van de consument op het volgende neer.
Tussen partijen is een geschil gerezen over het door de ondernemer aangeboden meerwerk dat een voorziening in de cementdekvloer betreft om de kans op scheurvorming te beperken.
Bij mail van 13 oktober 2016, kort voor het aanbrengen van de cementdekvloeren is de consument onverwacht geconfronteerd met de mogelijkheid meerwerk uit te laten voeren om de kans op scheurvorming te beperken bij het toepassen van een vaste vloerafwerking, dit terwijl de meerwerkoptietermijn al sinds week 34 was gesloten. In de gesprekken die daarop met de ondernemer zijn gevoerd, bleek dat de ondernemer deze optie heeft aangeboden vanwege klachten die zij heeft gekregen over scheurvorming in de cementdekvloeren van eigenaren van reeds opgeleverde woningen waar nadien een vaste vloerafwerking was aangebracht. Deze meerwerkoptie heeft de ondernemer aangeboden waarbij de consument slechts zeven dagen bedenktijd kreeg. De ondernemer heeft uiteindelijk aangeboden de kosten van deze voorziening voor de begane grond voor haar rekening te nemen. De kosten van de extra voorziening voor de andere verdiepingen zijn volgens de ondernemer voor rekening van de consument. Dat komt voor de consument neer op een bedrag van € 959,–. De consument kon niet anders dan het zekere voor het onzekere te nemen en heeft ‘onder protest’ de werkzaamheden van de meerwerkoptie uit te laten voeren om de kans op scheurvorming te voorkomen.
De woning wordt gebouwd met vloerverwarming op alle woonlagen. Een vaste vloerafwerking is bij uitstek geschikt voor vloerenverwarming en daarmee de meest voor de hand liggende afwerkingskeuze. Een cementdekvloer die daarvoor niet geschikt is, is niet deugdelijk en non-conform. Vast staat dat de cementdekvloer zonder de betreffende optie, tot veel problemen met scheurvorming heeft geleid en derhalve niet deugdelijk is. Het aanbrengen van een wapeningsnet (en/of -vezels) is dus noodzakelijk om de kans op scheurvorming te verkleinen, maar niet – zoals door de ondernemer is aangevoerd – voor losse vloerafwerkingen.
De ondernemer is gehouden om te bouwen conform de eisen van goed en deugdelijk werk en de vloer dient die eigenschappen te bezitten die de consument op grond van de overeenkomst mag verwachten. De door de ondernemer als meerwerk aangeboden voorziening kan dan ook niet anders worden beoordeeld dan als een noodzakelijke wijziging als bedoeld in artikel 6 van de algemene voorwaarden van het SWK.
De consument is door het korte tijdsbestek dat hij had om te beslissen de kans ontnomen deugdelijk onderzoek te doen naar de inhoud van de betreffende meerwerkoptie. Nadien heeft de consument vernomen dat er nog een alternatieve wapenings-optie voor de cementdekvloeren is, namelijk wapeningsvezels. Het betreft een goedkopere optie, die dus niet is aangeboden door de ondernemer.
De ondernemer is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting om te bouwen conform de eisen van goed en deugdelijk werk en kan gezien de noodzaak van de optie hiervoor geen extra kosten aan de consument doorberekenen. Het is bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid om kosten aan de consument door te berekenen voor een voorziening die ervoor moet zorgen dat de vloer geen gebreken gaat vertogen.
De consument vordert dat de ondernemer wordt veroordeeld tot het crediteren van het bedrag van € 959,–, binnen 30 dagen na het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 150,– per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat de ondernemer in gebreke blijft. Daarnaast dient de ondernemer te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde van de consument daaronder begrepen.
De consument heeft ter zitting nog het navolgende aangevoerd.
Het door de ondernemer aangehaalde vonnis uit 2012 is hier niet van toepassing. In die zaak is later vloerverwarming aangebracht. In deze zaak is bij de bouw van de woning vloerverwarming aangebracht. De consument heeft buren gesproken waarbij de cementdekvloer deels vervangen moest worden omdat er problemen waren ontstaan. Hij heeft een deskundige gesproken die aangaf dat voor het aanbrengen van vloerverwarming wapening in de cementdekvloer noodzakelijk is. Van meerwerk of een keuze is dan ook geen sprake. Verlijmde PVC vloerafwerking is geen bijzondere vloerafwerking maar iets heel gewoons.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
Reden voor het aanbieden van de meerwerkoptie was dat de ondernemer was gebleken dat van een groot aantal van de opgeleverde woningen de bewoners kiezen voor een gietvloer of verlijmde PVC-vloer als vloerafwerking. Scheurvorming is een gevolg van de normale werking van de cementdekvloer. Echter door het kiezen van een strakke vloerafwerking als verlijmde PVC of een gietvloer is deze scheurvorming sneller zichtbaar. Aangezien de ondernemer er rekening mee hield dat ook de verkrijgers van fase 2 project [naam van het project] mogelijk zouden kiezen voor een dergelijke vloerafwerking en de ondernemer een stroom van onterechte klachten wenste te voorkomen, is aan de verkrijgers de meerwerkoptie aangeboden. Reden voor de korte reactietermijn die aan de verkrijgers is geboden, is dat de ondernemer onnodige uitloop van de bouw en/of kosten wilde voorkomen.
De door de consument genoemde onrust had uiteindelijk alleen nog betrekking op de door de ondernemer gehanteerde vierkante meter meerprijs.
De cementdekvloer zal ten gevolge van temperatuurwisselingen van onder andere vloerverwarming gaan werken, uitzetten en krimpen. Dit heeft als gevolg dat er mogelijk krimpscheuren ontstaan in de cementdekvloer. Dit kan altijd en is niet te voorkomen. Het doet ook niets af aan de deugdelijkheid van de cementvloer. Aan de eisen van goed en deugdelijk werk is voldaan ook als scheurvorming optreedt. De woning bevat de eigenschappen die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn, te weten gebruik als woning. Indien niet gekozen zou worden voor de meerwerkoptie beantwoordt de cementdekvloer aan het bepaalde van de overeenkomst. Het aanbrengen van en de keuze voor de wapening als meerwerkoptie behelst geen noodzaak maar is een esthetische keuze van de consument.
De ondernemer concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de consument en voor het geval de ondernemer wel gehouden zou zijn het bedrag van € 959,- te crediteren, wordt verzocht om de dwangsom af te wijzen of in ieder geval te matigen nu deze onnodig en disproportioneel hoog is gelet op de hoogte van de vordering.
Ter zitting heeft de ondernemer nog het volgende aangevoerd.
De ondernemer heeft als compromis en uit coulance voorgesteld om de kosten van wapening van de cementdekvloer op de begane grond voor haar rekening te nemen. Op een vloer met vloerverwarming zonder wapeningsnet kunnen allerlei soorten vloerafwerking worden aangebracht. De kans van scheurvorming is altijd aanwezig maar bij laminaat minder groot dan bij een gladde afwerking zoals een gietvloer. De cementdekvloer is ook zonder wapening deugdelijk.
Behandeling van het geschil
Op 27 oktober 2017 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De cliënt werd bijgestaan door zijn gemachtigde [naam van de gemachtigde]. Namens de ondernemer waren aanwezig [naam van de ontwikkelingsmanager], ontwikkelingsmanager en [naam van de bedrijfsjurist] bedrijfsjurist.
Uitgangspunten
In de op 13 november 2015 door de cliënt en op 18 november 2015 door de ondernemer ondertekende koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 21 februari 2017 opgeleverd.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer van het waarborgcertificaat].
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
Toetsing aan de koop-/aanneemovereenkomst
De klacht van de consument is naar het oordeel van arbiters gegrond. Dit oordeel behoeft de volgende toelichting.
De ondernemer heeft zich in de koop-/aanneemovereenkomst jegens de consument verplicht tot het aanbrengen van deugdelijke vloeren inclusief vloerverwarming. Dit zonder dat daarbij (door de ondernemer voorgestelde) kanttekeningen/voorbehouden zijn gemaakt voor wat betreft de geschiktheid van die vloer voor de daarop door de consument aan te brengen (wijze van) vloerafwerking. In het bijzonder is niet gewezen op het/een risico dat de aan te leggen vloer inclusief vloerverwarming vanwege onverhoopte scheurvorming “mogelijk minder geschikt” zou kunnen zijn voor het nadien daarop aanbrengen van een vaste vloerafwerking in de vorm van (bijvoorbeeld) een gietvloer, of zoals hier, een op de ondergrond verlijmde PVC-vloer.
Indachtig de aldus gemaakte afspraken mocht de consument er dan ook op vertrouwen dat hem vloeren inclusief vloerverwarming zouden worden geleverd, die ook geschikt zijn voor het daarop aanbrengen van een vaste vloerafwerking.
Niet is komen vast te staan dat de consument de door de ondernemer voorgestelde schikking/meerwerkoplossing heeft geaccepteerd. Hij heeft bovendien het genoemd bedrag onder protest betaald.
Alle kosten van de aanleg van de overeengekomen deugdelijke vloer met vloerverwarming waren reeds in de overeengekomen aanneemsom verdisconteerd.
De omstandigheid dat de ondernemer in de gestelde situatie de oppervlakte wapening (over de vloerverwarming) onder tijdsdruk heeft aangelegd moet in het licht van het hiervoor overwogene dan ook geheel voor rekening en risico van de ondernemer blijven, hetgeen overigens ook voor de helft volgt uit het schikkingsvoorstel dat de ondernemer aan de consument heeft gedaan. De ondernemer voelde bij het doen van dat voorstel kennelijk zelf ook al aan dat de extra kosten van de oppervlakte wapening indachtig de gemaakte afspraken niet (geheel) konden worden afgewenteld op de consument.
Gelet op deze omstandigheden was er voor de consument geen reden om de voorgestelde schikking met de ondernemer aan te gaan. Ook de redelijkheid en billijkheid dwongen de consument daar in de gestelde omstandigheden niet toe. Ook kan indachtig het hiervoor overwogene achteraf niet worden gesteld dat de consument ongerechtvaardigd is verrijkt door het aanbrengen van de oppervlakte wapening, en dat hij daarom de waarde van die verrijking alsnog heeft te voldoen aan de ondernemer.
Het bedrag van € 959,– heeft de consument dan ook onverschuldigd aan de ondernemer betaald en de ondernemer dient dit bedrag aan de consument te crediteren en terug te betalen. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen nu er geen reden is om aan te nemen dat de ondernemer zich niet aan het vonnis van de arbiters zal houden.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu de klacht betreft de vraag of het aanbrengen van wapening in de cementdekvloer onderdeel is van de koop-/aanneem-overeenkomst is geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor een dergelijke geschil geen toetsingskader.
Proceskosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals door de consument is gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt.
De klacht van de consument is gegrond. De arbiters stellen vast dat de consument voor 100% in het gelijk wordt gesteld en zullen op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
verklaren de klacht van de consument gegrond;
veroordelen de ondernemer over te gaan tot creditering van het bij de consument in rekening gebrachte bedrag van € 959,– en tot terugbetaling daarvan binnen 30 dagen na de datum van dit vonnis. De ondernemer is voorts gehouden tot de betaling van de wettelijke rente over dat bedrag na ommekomst van voormelde betalingstermijn.
stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;
wijzen af het meer of anders gevorderde.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 20 november 2017.