Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Totstandkoming
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1323734/1335407
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een koper die vond dat de verkoopmakelaar tijdens het biedproces onjuiste informatie had gegeven over concurrerende biedingen en daardoor druk had uitgeoefend om akkoord te gaan met een snelle overdracht van de woning. De commissie oordeelde dat uit de e-mails bleek dat de makelaar inderdaad misleidende uitspraken had gedaan over de hoogte en het aantal biedingen. Hierdoor is de koper beïnvloed in haar keuze voor zowel het bod als de overdrachtsdatum. De commissie vindt dat de makelaar hiermee heeft gehandeld in strijd met de beroepsregels en wat van een zorgvuldig makelaar mag worden verwacht. De klacht is daarom gegrond verklaard en de makelaar heeft een berisping gekregen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de informatieverstrekking tijdens het biedproces.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager stelt dat de beklaagde tijdens het verkoopproces onjuiste informatie heeft verstrekt over de biedingen en dat zij zich daardoor onder druk gezet voelde om akkoord te gaan met een snelle overdracht.
Door de beklaagde zijn uitspraken gedaan als: “meerdere biedingen boven de vraagprijs”, “het ligt allemaal dicht bij elkaar, maar het wordt jullie gegund op basis van jullie bijgevoegde brief”, “jullie moeten snel reageren want de verkoopster is bang dat er anders biedingen worden ingetrokken”. Uit het biedlogboek blijkt echter dat er slechts één andere bieding was, en dat deze € 126.000,- onder ons bod lag. Klager stelt dat de beklaagde haar heeft misleid en dat zij niet heeft gehandeld conform de Erecode en de beroepsnormen die van een NVM-makelaar mogen worden verwacht.
Klager is door de onware uitspraken van de beklaagde akkoord gegaan met een overdracht op 17 juni 2025, terwijl zij had aangegeven de overdracht pas na de zomervakantie te willen laten plaatsvinden.
Klager verzoekt de commissie aan de beklaagde een berisping op te leggen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Zij heeft gedurende het gehele traject zorgvuldig, professioneel en conform de geldende regels en de NVM Erecode gehandeld. Van misleiding is geen sprake geweest.
Allereerst is van belang om op te merken dat klager gedurende het gehele traject professioneel is begeleid door een eigen aankoopmakelaar. De communicatie verliep ook middels de aankoopmakelaar. Nadat de verkoop definitief was, is het biedlogboek vrijgegeven. Het feit dat achteraf blijkt dat er één ander bod was dat lager lag, maakt niet dat eerdere uitingen over de mate van interesse of concurrentie onjuist of misleidend zijn geweest.
Binnen een inschrijvingsprocedure is het bovendien gebruikelijk dat een makelaar de mate van belangstelling en de dynamiek van het proces duidt, zonder daarbij concrete aantallen of bedragen te bevestigen.
Ten aanzien van de leveringsdatum geldt dat de verkoper een zwaarwegend belang had bij een overdracht op korte termijn in verband met een reeds aangekochte woning. De aankoopmakelaar van klager heeft aangegeven een latere datum te prefereren. Uiteindelijk is een compromis bereikt. Klager heeft uitdrukkelijk ingestemd met de datum 17 juni 2025.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar, in dit geval beklaagde, in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de aankoop van de woning door de klager, waarbij de beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden.
Inhoudelijke beoordeling
De commissie is op grond van de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is besproken van oordeel dat de klacht van klager gegrond is. De door klager geschetste feitelijke gang van zaken wordt in zijn geheel ondersteund door de e-mailcorrespondentie tussen de aankoopmakelaar van klager en de beklaagde. De commissie verwijst dan naar de e-mail van 30 juli 2025 van de aankoopmakelaar van klager aan de beklaagde. Gelet hierop volgt de commissie de verklaring van de beklaagde niet.
Beklaagde heeft door zo te handelen in strijd gehandeld met de Erecode van de NVM en met wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. De door beklaagde gedane uitlating zijn dan ook in tuchtrechtelijke zin verwijtbaar.
Het feit dat de uitlatingen niet alleen in een telefoongesprek zijn gedaan maar ook nog eens bij de notaris zijn herhaald door de beklaagde, is volgens de commissie des te verwijtbaarder.
Dat de uitlatingen van de beklaagde invloed hebben gehad op het koopgedrag van de klager en de overdrachtsdatum staat naar het oordeel van de commissie vast.
Sanctie
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan de beklaagde een sanctie opleggen. De aard en ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedragingen van de beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 lid 2 sub b van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping. Daarbij speelt voor de commissie met name mee dat de tuchtrechtelijk verwijtbare uitlatingen door de beklaagde op meerdere momenten zijn gedaan, waaronder bij de notaris.
Klachtengeld
Nu de klacht van klager gegrond is, zal beklaagde – overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie – aan klager het klachtengeld, dat zij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit schil, moeten vergoeden.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de klager gegrond;
– legt aan de beklaagde de sanctie berispring op;
– bepaalt dat beklaagde het door de klager betaalde klachtengeld ad € 99,99 aan haar dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. N. Achahbar, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. K.E. Heins, secretaris, op 1 juli 2026.