Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: deugdelijk werk
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
193162/193785
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht om een woning af te bouwen voor consument. Consument stelt dat er op meerdere opleverpunten gebreken zijn en eist herstel hiervan en een schadevergoeding. Een deskundige heeft onderzoek gedaan naar de zaak en een rapport daarvan opgeleverd. De arbiters hebben op basis van het deskunidgenrapport voor alle punten die volgens consument gebrekkig zijn een oordeel gegeven. De klacht wordt ten dele gegrond verklaard.
De uitspraak
Ondergetekenden:
mevrouw mr. M.L. Braaksma te [plaatsnaam], de heer ing. G.J. van Ingen te [plaatsnaam] en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de aannemingsovereenkomst kavelbouw (met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2020; hierna te noemen de garantieregeling) die partijen met elkaar hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding. In die overeenkomst is bepaald dat “alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2020 of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw dan wel de gewone rechter.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil heeft betrekking op een veelheid van door de consument gestelde gebreken aan zijn woning, die door de ondernemer is gerealiseerd.
Behandeling van het geschil
Op 4 oktober 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument vergezeld van zijn partner mevrouw [naam] en bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd. Ter zitting werd de ondernemer vertegenwoordigd door de heer [naam], vergezeld door mevrouw [naam].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, waaronder de stukken die van de consument zijn ontvangen nadat hij was uitgenodigd voor de mondelinge behandeling, en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Partijen hebben op 29 maart 2021 met elkaar een aannemingsovereenkomst gesloten, waarin de ondernemer zich heeft verplicht voor de consument een woning te realiseren.
Op 23 december 2021 is de woning opgeleverd, ondanks dat de woning toen nog een (te) groot aantal gebreken had. Tijdens de oplevering heeft de consument opleverpunten bijgehouden op een handgeschreven en door hem ondertekende lijst. In het proces-verbaal van oplevering is naar deze lijst verwezen. Nog diezelfde avond heeft de consument meer oplever-/ onderhoudspunten aan de ondernemer gemeld.
De consument heeft de opleverlijst daarna verder aangevuld met onderhoudspunten (punten die hij binnen zes maanden na oplevering heeft geconstateerd en die de ondernemer binnen een redelijke termijn moest herstellen) en de aangevulde lijst op 8 januari 2022 naar de ondernemer gestuurd.
De consument maakt op grond van de aannemingsovereenkomst aanspraak op herstel van alle oplever-, onderhouds- en garantiepunten. De ondernemer wil de opleverpunten uit de opleverlijst herstellen, maar erkent ten onrechte niet dat die verplichting ook geldt voor de onderhouds- en garantiepunten.
Bij aangetekende e-mail van 9 september 2022 is de ondernemer nog een laatste termijn geboden om te bevestigen dat hij herstelwerkzaamheden zou gaan uitvoeren. Op 3 oktober 2022 heeft de ondernemer aangegeven vast te houden aan zijn eerdere standpunten en daarmee ten onrechte aan de handgeschreven lijst. De ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en in verzuim geraakt door, ondanks de ingebrekestelling, niet aan zijn verplichtingen te voldoen.
Concreet moet de ondernemer nog 46 (deels samengevoegde) punten herstellen. De consument verwijst naar de lijst van 29 oktober 2022, die als bijlage 49 bij de memorie van eis is gevoegd en waarvan hij de inhoud als hier herhaald en ingelast beschouwt.
Naast herstel vordert de consument een (aanvullende) schadevergoeding vanwege de overmatige hoeveelheid tijd die hij heeft besteed én nog moet besteden aan de begeleiding van het werk en de derving van zijn woongenot, omdat hij – ondanks de oplevering – nog steeds niet ongestoord van zijn woning kan genieten. Hij heeft namelijk vele dagdelen (regelmatig tevergeefs) vrij moeten nemen, om de ondernemer de gelegenheid te bieden herstelwerkzaamheden uit te voeren. De consument raamt de schade op € 250,– per dagdeel, totaal € 6.750,–. Bovendien moet de ondernemer de schade vergoeden die de consument lijdt en nog zal lijden als gevolg van de kosten die hij heeft gemaakt voor juridische ondersteuning, welke kosten tot nu toe in totaal € 10.907,29 bedragen.
Gezien de langdurige weigering van de ondernemer om uit eigen beweging tot herstel over te gaan, is een veroordeling met een dwangsom op zijn plaats.
De consument vordert dat de arbiters bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat:
I.
voor recht verklaren dat de ondernemer de aannemingsovereenkomst volledig moet nakomen en de door de consument gemelde oplever-, onderhouds- en garantiepunten moet herstellen;
II.
de ondernemer op straffe van een dwangsom veroordelen tot herstel van de door de consument gemelde oplever-, onderhouds- en garantiepunten, binnen een maand of binnen een door de arbiters te bepalen redelijke termijn, nadat het in dit geschil te wijzen vonnis aan de ondernemer is betekend;
III.
de ondernemer veroordelen tot betaling aan de consument van een schadevergoeding van € 6.750,– of een door de arbiters in redelijkheid te bepalen bedrag;
IV.
de ondernemer veroordelen tot betaling aan de consument van de proceskosten en nakosten van deze procedure, met inbegrip van het salaris van zijn advocaat, te vermeerderen met wettelijke rente indien volledige betaling niet binnen twee maanden na datum vonnis heeft plaatsgevonden.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, waaronder de stukken die van de ondernemer zijn ontvangen nadat hij was uitgenodigd voor de mondelinge behandeling, en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer was met zijn werkzaamheden aan de woning van de consument klaar en daarom is deze op 23 december 2021 opgeleverd. Tijdens de oplevering is er een handgeschreven proces-verbaal van oplevering opgesteld. De ondernemer en zijn onderaannemers hebben de punten die in dat proces-verbaal zijn genoemd binnen de daarvoor geldende termijn van drie maanden opgelost.
De ondernemer heeft op 27 december 2021 van de consument een pdf-document ontvangen van de handgeschreven opleveringslijst met daarop veel gebreken die niet tijdens de oplevering zijn geconstateerd. Ook nadien heeft de consument nog enkele malen andere punten, die in zijn ogen opleverpunten waren, toegevoegd.
Na de oplevering hebben de consument en veel niet door de ondernemer ingeschakelde partijen werkzaamheden uitgevoerd aan de woning. Voorstelbaar is dat zij tijdens hun werkzaamheden kleine of grote schade hebben veroorzaakt. Bij de oplevering zijn nergens krassen in kozijnen of ramen geconstateerd. Als er na de oplevering krasjes ontstaan op een kozijn of een raam, is dat geen opleveringsgebrek maar gebruiksschade die door de consument en zijn familie dan wel de door hem ingeschakelde partijen is toegebracht. De ondernemer is van mening dat hij voor die schade niet verantwoordelijk is.
De punten die bij de BouwGarant QuickScan zijn geconstateerd, zijn zorgvuldig uitgevoerd, maar desondanks komt de consument daarop maanden na de uitvoering terug.
De ondernemer stelt een tegeneis in. De ondernemer vordert – voor zover nu nog van belang – dat de arbiters bepalen dat de consument de bij de notaris in depot gestorte laatste 5% van de aanneemsom ad € 24.638,31, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 maart 2022, aan de ondernemer dient te betalen
en dat zij de vordering van de consument afwijzen.
Reactie van de consument op de tegeneis
Het deskundigenrapport weerspreekt de stelling van de ondernemer dat alle punten die genoemd zijn in het (handgeschreven) proces-verbaal van oplevering, zijn opgelost. Bovendien staan nog veel punten open die gemeld zijn binnen de onderhoudstermijn dan wel vallen onder de garantiebepalingen. Om deze redenen wenst de consument het depotbedrag nog niet uit te (laten) betalen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 24 april 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per uitvoerige brief van 8 mei 2023 met bijlagen. De consument kan zich niet vinden in een aantal bevindingen en conclusies van de deskundige.
De ondernemer heeft op het rapport gereageerd per brief van 5 juli 2023. De ondernemer heeft aangevoerd
van mening te zijn dat de deskundige heel nauwkeurig zijn werk heeft gedaan en alle punten uitgebreid heeft behandeld en gedocumenteerd. De ondernemer heeft aangegeven dat hij zich dan ook kan vinden in het deskundigenrapport.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het volgende als uitgangspunt.
In de op 29 maart 2021 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 23 december 2021 opgeleverd.
Op de aannemingsovereenkomst is de eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Algemeen
De arbiters zullen ten aanzien van de door de consument gestelde gebreken – in navolging van de deskundige in zijn rapport – de nummering aanhouden, die is gehanteerd in het “overzicht openstaande punten van 29 oktober 2022”, dat de consument als bijlage 49 heeft overgelegd bij de memorie van eis.
Ook zullen de arbiters in de behandeling betrekken de aanvullende geschilpunten, die de consument bij zijn memorie van antwoord heeft ingediend en die de deskundige eveneens heeft beoordeeld. De ondernemer heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk verklaard tegen behandeling van de aanvullende geschilpunten door de arbiters geen bezwaar te hebben.
Omvang van het geschil
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de consument verklaard dat de volgende geschilpunten als ingetrokken beschouwd kunnen worden: (6) Putje in de onderdorpel van de aluminium voordeur; (35) Het strak maken van de aluminium dakgoot aan de voorgevel; (40) De beschadigde scharnieren van de garagedeuren; (47) Het afvallen van de korrels stucwerk van het plafond van het overdekte terras; (49) De dakbedekking ligt op verschillende plekken zo los dat deze ongeveer 1 cm omhoog komt (ribbels van een paar cm breed). (50) Vreemde voorwerpen die uit de goot kwamen; (53) Op het dak aangetroffen reststuk EPDM, waarschijnlijk afkomstig van de goot. Met die intrekking zijn deze punten niet meer aan het oordeel van de arbiters onderworpen.
De arbiters zullen de klachten over het behang (3) niet beoordelen. Op 25 april 2022 heeft er namelijk ten aanzien van het behang een BouwGarant Quick Scan plaatsgevonden. Partijen hebben in het daarvan opgemaakte en door hen ondertekende rapport (Besluitenformulier BouwGarant Quick Scan) verklaard zich te conformeren aan hetgeen daarin is vermeld. Op de website van BouwGarant is te lezen dat de expert die de kwestie beoordeelt een bindende uitspraak doet, waardoor een gang naar de Geschillencommissie of de rechter wordt voorkomen. Hierdoor zijn de klachten over het behang aan het oordeel van de arbiters onttrokken.
Over de overige geschilpunten oordelen de arbiters als volgt.
Toetsingskader
De arbiters zullen de vraag moeten beantwoorden of de ondernemer de door hem voor de consument verrichte werkzaamheden heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen van goed en deugdelijk werk en de toepasselijke garantienormen. Tevens zal worden getoetst aan de verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst.
Het deskundigenrapport
De arbiters zijn van oordeel dat het deskundigenrapport voldoende is gemotiveerd en zowel naar zijn wijze van totstandkoming als naar zijn inhoud in overeenstemming is met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De arbiters achten zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht en zij volgen het oordeel van de deskundige, behalve voor wat betreft de hierna te bespreken klacht (37) in categorie A).
De consument heeft in zijn reactie op het deskundigenrapport aangegeven zich met een aantal bevindingen en/of conclusies van de deskundige niet te kunnen verenigen. De arbiters hebben daarin echter onvoldoende aanleiding gezien om van die bevindingen en/of conclusies af te wijken. De deskundige heeft zijn bevindingen gebaseerd op zijn vakkennis en ervaring en gesteld noch gebleken is dat hij daarbij onredelijke of onwaarschijnlijke aannames als vertrekpunt heeft genomen, dat hij van belang zijnde feiten over het hoofd heeft gezien of dat hij zijn kennis en ervaring op onjuiste wijze heeft toegepast. De door de deskundige gebezigde motivering komt op de arbiters dan ook overtuigend over.
Anders dan de deskundige in het deskundigenrapport zullen de arbiters het geschil niet per gebrek bespreken, maar geclusterd in een of meer categorieën (hierna aangeduid met de hoofdletters A t/m F), omdat veel van de door de consument gestelde gebreken met elkaar vergelijkbare kenmerken hebben. Daarbij zullen de arbiters per categorie eerst een opsomming geven van de gestelde gebreken die onder die categorie zijn te rangschikken en vervolgens hun oordeel daarover.
A) Gestelde gebreken die niet strijdig zijn met de eisen van goed en deugdelijk werk.
(13) In het keukenplafond is bij de stalen balk de overgang van het gerepareerde en het bestaande stucwerk zichtbaar. (21) Scheuren in plafonds. (22) Op de binnenzijde van het linker- en rechterraam in de linkerslaapkamer bevinden zich verfresten, die de consument niet verwijderd kan krijgen. (37) De verticale Fraké-gevelbekleding op de voorgevel begane grond is niet in één lijn aangebracht met de gevelbekleding van de verdieping.
De toetsing aan de aannemingsovereenkomst leidt tot het volgende. Ten aanzien van de Fraké-gevelbekleding (klacht (37)) heeft de deskundige gerapporteerd dat het gaat om een noodzakelijke constructieve wijziging, die het gevolg was van aanpassing van de detaillering van de dakelementen door de leverancier. Naar het oordeel van de arbiters had de ondernemer de gewijzigde detaillering echter kunnen ‘corrigeren’ door de Frapé-geveldelen aan de beide kopgevels op de begane grond 60 millimeter naar buiten te brengen, waardoor de geveldelen in de topgevel en de begane-grondgevel in één lijn zouden komen te liggen (stroken). Om de geveldelen alsnog in één lijn aan te brengen, dienen de Frapé-geveldelen te worden gedemonteerd, de horizontale regels te worden opgedikt en de Frapé-geveldelen weer te worden aangebracht. De arbiters begroten de hiermee gemoeide kosten als volgt: geveldelen begane grond demonteren 8 uur, regels opdikken 8 uur en € 150,– aan materiaal, geveldelen weer monteren 16 uur. In totaal 32 uur x € 50,– + € 150,– = € 1.750,– exclusief btw. Dat is € 2.117,50 inclusief btw.
Klacht (21) ziet op krimpscheuren, de klachten (13) en (22) betreffen (kleine) esthetische gebreken. Nu de deskundige heeft gerapporteerd dat de uitgevoerde werkzaamheden niet strijdig zijn met de eisen van goed en deugdelijk werk, zal de ondernemer niet worden veroordeeld tot herstel en heeft de consument geen aanspraak op garantie uit hoofde van de garantienormen. Voor wat betreft klacht (21) is de ondernemer naar het oordeel van de arbiters niet tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de aannemingsovereenkomst. Voor de klachten (13) en (22) geldt dat de consument op grond van de aannemingsovereenkomst recht heeft op een schadevergoeding. Over de omvang daarvan zal hierna worden beslist.
B) Zichtbare gebreken die niet zijn gemeld bij de oplevering.
(8) De rechtergaragedeur sluit van binnenuit niet helemaal (hendel zakt naar beneden). (26) In twee rechterruiten van de schuifpui van de woonkamer bevinden zich krassen. (27) De onderdorpel van het linker-raam van de slaapkamer op de begane grond is vanaf het terras gezien beschadigd. (28) Het deurkozijn en het kozijn van het hoge raam van de berging vertonen op verschillende plaatsen krassen, putjes en één deel lijkt geschuurd. Zowel aan de binnen- als buitenzijde. (30) Het binnenschilderwerk in de woning en in de berging is onvoldoende deugdelijk uitgevoerd. (33) Krassen in de aluminium kozijnen. (34) Krassen in de beglazing van het grote raam in de voorgevel. (39) Stijl badkamerraam beschadigd. (41) Kozijn 2*2m voorgevel bekrast en krassen in de ruit. (42) Badkamerraam beschadigd en waterslag badkamerraam bekrast. (43) Het linker- en rechterkozijn in de linkerzijgevel zijn bekrast, en de latei in de linkerzijgevel is beschadigd. (44) Achtergevel: schuifpui slaapkamer schoongemaakt, nog wel krassen.
Van de oplevering is een proces-verbaal opgemaakt dat beide partijen hebben ondertekend. Daarmee heeft de consument de woning geaccepteerd met uitzondering van de genoteerde opleveringsgebreken. Als de hiervoor vermelde gebreken tijdens de oplevering aanwezig waren, waren deze zichtbaar en dus had de consument deze toen redelijkerwijs moeten ontdekken en in het proces-verbaal moeten vermelden. Dat is niet gebeurd, zodat de mogelijkheid bestaat dat deze gebreken ná de oplevering zijn ontstaan. Na de oplevering zijn die gebreken voor risico van de consument en is de ondernemer daarvoor niet aansprakelijk. De arbiters zijn van oordeel dat deze gebreken niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer vallen.
C) Onvolkomenheden die door de consument als gebrek zijn aangemerkt, maar die door de deskundige niet zijn geconstateerd of niet als gebrek zijn aangemerkt.
(5) De mantelbuis van de KPN is verdwenen nadat de ondernemer repak had aangebracht. (9) De binnendeur van de hal naar de berging hangt scheef. (16) De schuifpui in de slaapkamer op de begane grond lekt aan bovenzijde, waardoor water onder in de pui staat. (17) De glazen schuifdeuren van de kast in de badkamer en de glazen douchedeur zijn niet van hetzelfde ondoorzichtige melkglas. (18) Het afkitwerk van het glas in de deur van de badkamer. (24) De PVC-vloer op de vliering is losgekomen. (25) Meerdere tegels van het terras liggen los / er zit een holle ruimte onder. (26) Een van binnenuit zichtbare verkleuring in de meest rechterruit van de schuifpui van de woonkamer. (28) Het deurkozijn, de klink en het kozijn van het hoge raam van de berging vertonen op verschillende plaatsen krassen, putjes en één deel lijkt geschuurd. Zowel aan de binnen- als buitenzijde. (32) De stalen balken aan de voor- en achterzijde van de woning zijn niet uitgevoerd als zichtwerk, wel verzinkt en gecoat. (38) De voordeurgreep ontbreekt. (41) Er bevindt zich vuil in de ruit van het raam in de voorgevel. (48) Het niet (naar behoren) op afschot liggen van het platte dak; (52) Op het platte dakgedeelte van de woning liggen twee afvoeren hoger dan het dakvlak waardoor er water blijft staan en vuil zich ophoopt.
De arbiters zijn van oordeel dat deze door de consument gestelde gebreken niet zijn komen vast te staan. Ten aanzien van deze gebreken kan dan ook niet worden gezegd dat de ondernemer toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de aannemingsovereenkomst. Voor wat betreft klacht (17) overwegen de arbiters hierbij dat de consument akkoord is gegaan met de offerte van glasservice
[naam] en dat de uitvoering van het glas daarmee in overeenstemming is. Met betrekking tot klacht (18) zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer, door de deur in het werk wit te schilderen, heeft voldaan aan hetgeen is overeengekomen.
In categorie C) horen ook nog thuis de geschilpunten (10) Luchtdoorlating en (15) Veel buitengeluid in slaapkamer en gevoel van tocht, die door de deskundige in zijn rapport zijn genoemd. Daarvan heeft de consument aangegeven dat de arbiters daarover geen uitspraak hoeven te doen, maar verzocht dat zij in plaats daarvan oordelen over de vraag wie van partijen de kosten van de luchtdichtheidsmeting door [naam bedrijf] zal moeten dragen.
Partijen hebben met elkaar afgesproken dat die kosten voor rekening van de consument komen als de meting uitwijst dat wordt voldaan aan de voorwaarden over de luchtdichtheid die in de aannemingsovereenkomst zijn vermeld. Die kosten en de kosten van aanvullend onderzoek en advies over te nemen maatregelen komen voor rekening van de ondernemer als aan die voorwaarden niet wordt voldaan.
In de technische omschrijving, die tot de aannemingsovereenkomst behoort, is als uitgangspunt vermeld een luchtdichtheidsklasse met een waarde van 0,4 of beter. De meting heeft een gemiddelde waarde (onderdruk 0,33; overdruk 0,37) van 0,35 laten zien. Hoe lager de waarde des te beter is de luchtdichtheid en des te kleiner zijn de warmteverliezen. Daarmee staat naar het oordeel van de arbiters vast dat voldaan wordt aan de voorwaarden over de luchtdichtheid die in de aannemingsovereenkomst zijn vermeld. De kosten van de luchtdichtheidsmeting komen voor rekening van de consument.
D) Onvolkomenheden die technisch geen gebrek opleveren maar esthetisch van aard zijn.
(2) De plinten op de kopse kanten zijn niet netjes afgezaagd onder een hoek van 45 graden. (11) Eetkamer: De kitafwerking schuifpui woonkamer lijkt los te komen / kit op plekken wat eerder niet op is gevallen. (36) De eternitbeplating aan de voorgevel is op alle randen niet netjes afgewerkt en er is na een reparatie enig kleurverschil aan die beplating aan de onderzijde van het overstek boven de voordeur zichtbaar.
Met betrekking tot klacht (2) wordt overwogen dat tussen partijen vaststaat dat zij voorafgaand aan de uitvoering van het werk over de wijze van afwerking van de kopse kanten van de plinten niets zijn overeengekomen. Toen de plinten al waren bevestigd, heeft de ondernemer toegezegd deze onder een hoek van 45 graden te zullen afzagen. De consument heeft ter zitting toegelicht dat het afschuinen over de gehele dikte van de plint alleen mogelijk is, als de plinten weer worden losgehaald. Naar het oordeel van de arbiters mocht de consument in de gegeven omstandigheden niet van de ondernemer verlangen dat deze daartoe zou overgaan. Nu de plinten al waren bevestigd, heeft de ondernemer door “zo goed mogelijk” af te schuinen zoals de deskundige heeft gerapporteerd, aan zijn toezegging voldaan.
Met betrekking tot klacht (11) heeft de consument zich in zijn reactie op het deskundigenrapport akkoord verklaard met de vaststelling door de deskundige dat hier geen sprake is van een gebrek of een technische tekortkoming, maar alleen van een kleine esthetische onvolkomenheid.
De arbiters zijn van oordeel dat de omstandigheid dat het bij de klachten (11) en (36) enkel gaat om esthetische onvolkomenheden, met zich brengt dat de consument geen aanspraak heeft op herstel maar slechts op een schadevergoeding. Over de omvang daarvan zal hierna worden beslist.
E) Onvolkomenheden die technisch geen gebrek zijn, alleen esthetisch maar verwaarloosbaar.
(21) Kleur plafond/wand verschillend.
Naar het oordeel van de arbiters is ten aanzien van dit onderdeel van het werk geen sprake van strijd met de eisen van goed en deugdelijk werk of met de verplichtingen van de ondernemer uit hoofde van de aannemingsovereenkomst.
F) Gebreken die in strijd zijn met de eisen van goed en deugdelijk werk.
(4) De sluitplaten van de binnendeuren zijn niet overal netjes rond het kozijn omgezet en beschadigde sluitplaten dienen vervangen te worden. (7) De reparatie van een vloertegel in de bijkeuken is niet deugdelijk uitgevoerd. (12) De reparatie van de loopdeur naar buiten is niet deugdelijk uitgevoerd. (14) De sluitplaat in het kozijn van de deur van de woonkamer naar de inloopkast zit op verkeerde hoogte waardoor de deur met cilinderslot niet afsluitbaar is. (19) De reparatie van een vloertegel in de badkamer is niet deugdelijk uitgevoerd. (20) Het stootbord van de onderste trede van de trap naar de eerste verdieping komt niet op de grond, maar wel af en toe bij het belopen van de trap waardoor deze “bonkt/kraakt”. (23) Het behang in de linkerslaapkamer komt los. (29) Afbladderende verf op het binnenspouwblad van de zijgevel van de berging. (31) Het plafond van de buitenberging vertoont vochtverkleuringen rond de ventilatiedoorvoer als gevolg van een inmiddels herstelde lekkage. (37) Onjuiste wijze van het aanbrengen en de plaats van de hemelwaterafvoeruitlopen van de goot die door de gevelbetimmering zijn gevoerd. (45) Twee nokvorsten liggen niet recht. (46) De ondervorst bij de verholen goot zit niet vast. (51) Achter rechts is de aansluiting met een waterdrager los, waardoor het lekt in de spouw.
Voor klacht (37) geldt dat deze niet is vermeld in de memorie van eis en in de eerder genoemde bijlage 49 noch op het vragenformulier van de commissie, maar dat de consument hiervan tijdens het onderzoek door de deskundige melding heeft gemaakt. Omdat de ondernemer ter zitting heeft verklaard dat ook de klachten die tijdens het deskundigenonderzoek zijn gemeld, in deze procedure mogen worden betrokken, hebben de arbiters deze klacht beoordeeld.
De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer, door op deze onderdelen geen goed en deugdelijk werk te leveren, toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de aannemingsovereenkomst. De ondernemer is daardoor tegenover de consument verplicht geworden tot herstel dan wel schadevergoeding. In dit verband wordt overwogen dat de deskundige heeft gerapporteerd dat deze gebreken hersteld kunnen worden en dat hij de herstelkosten heeft beraamd op een totaalbedrag van € 5.000,– inclusief btw.
Conclusie
Op grond van de voorgaande overwegingen achten de arbiters de door de consument aangevoerde klachten (13), (22) en (37) in categorie A), de klachten (11) en (36) in categorie D) en de klachten in categorie F) gegrond en de overige klachten ongegrond.
De gevorderde schadevergoeding
De consument heeft een schadevergoeding van € 6.750,– gevorderd voor de overmatige hoeveelheid tijd die hij aan de begeleiding van het werk heeft moeten besteden en voor gemist woongenot. De ondernemer heeft deze vordering betwist. De arbiters zullen deze vordering afwijzen omdat deze onvoldoende is onderbouwd. Zo ontbreekt een overzicht van de dagen en uren waarop de consument naar zijn stelling overmatig tijd heeft moeten besteden om de ondernemer te bewegen tot herstel en om de ondernemer voor dat herstel de gelegenheid te geven. Voorts geldt dat de aard en omvang van de gebreken de arbiters niet zodanig voorkomen, dat zij aanleiding geven tot een door de ondernemer te betalen vergoeding voor gemist woongenot.
Financiële afhandeling
In beginsel dient de ondernemer de gebreken genoemd in categorie F) naar de eisen van goed en deugdelijk werk te herstellen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de ondernemer evenwel verklaard dat de verstandhouding tussen partijen niet meer is zoals die zou behoren te zijn en dat hij er geen vertrouwen meer in heeft dat hij in de ogen van de consument nog iets goed kan doen. Gelet op het een en ander wil de ondernemer geen (herstel-)werkzaamheden meer voor de consument verrichten en dit geldt volgens hem ook voor zijn onderaannemers. De arbiters leiden uit de houding van partijen ter zitting af dat de verhouding tussen de consument en de ondernemer dusdanig is verslechterd, dat het niet passend is om de ondernemer te veroordelen tot herstel van de gebreken. De ondernemer zal daarom worden veroordeeld om, in plaats van herstel van de gebreken, aan de consument een schadevergoeding te betalen. De met herstel gemoeide kosten worden op grond van het voorgaande begroot op € 2.117,50 voor de Frapé-geveldelen en € 5.000,– aan door de deskundige begrote herstelkosten voor de klachten genoemd in categorie F).
De klachten (13) en (22) in categorie A) en de klachten (11) en (36) in categorie D) betreffen (kleine) esthetische gebreken, waarvoor geldt dat een veroordeling van de ondernemer tot herstel disproportioneel zou zijn. De arbiters zullen de ondernemer daarom ter zake van deze gebreken veroordelen tot schadevergoeding. De omvang daarvan wordt naar redelijkheid en billijkheid door de arbiters begroot op € 250,–.
In totaal dient de ondernemer dus aan de consument te voldoen een bedrag van (€ 5.000,– + € 2.117,50,– + € 250,– =) € 7.367,50.
De gevorderde verklaring voor recht
De vordering onder I. betreft een verklaring voor recht dat de ondernemer de aannemingsovereenkomst volledig moet nakomen en de door de consument gemelde oplever-, onderhouds- en garantiepunten moet herstellen. Overwogen wordt dat het voor zich spreekt dat de ondernemer zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst volledig moet nakomen, evengoed als de consument zijnerzijds de verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst dient na te komen. Naar het oordeel van de arbiters heeft de consument dan ook geen (separaat) belang bij de gevorderde verklaring voor recht. Voor wat betreft de verklaring voor recht dat de ondernemer de door de consument gemelde oplever-, onderhouds- en garantiepunten moet herstellen geldt dat, nog daargelaten dat de arbiters hebben vastgesteld dat de ondernemer voor slechts een (zeer) beperkt deel van de gemelde gebreken aansprakelijk is, de ondernemer niet gehouden is te herstellen maar in plaats daarvan een schadevergoeding dient te betalen. De vordering tot verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.
De tegeneis
De consument heeft, met het oog op bij of na de oplevering blijkende gebreken, zijn betalingsverplichting tegenover de ondernemer opgeschort door de laatste 5% van de aanneemsom, te weten een bedrag van € 24.638,31, niet aan de ondernemer te betalen maar bij een notaris in depot te storten. Zoals hiervoor overwogen kennen de arbiters de consument een schadevergoeding toe van € 7.367,50. De arbiters zullen de consument toestaan dit bedrag ten laste van het depotbedrag aan zich te laten overboeken. Het restant-bedrag van € 17.270,81 komt de ondernemer toe, behoudens hetgeen hierna zal worden beslist over het klachtengeld.
De vordering van de ondernemer tot vergoeding van wettelijke rente zal worden afgewezen. De consument heeft een veelheid aan klachten bij de commissie ingediend, waarvan het op voorhand niet duidelijk was welk bedrag met herstel gemoeid zou zijn of welk bedrag aan schadevergoeding zou worden toegekend. In die omstandigheden was de consument gerechtigd zijn depot van 5% te handhaven..
Toepasselijkheid garantieregeling
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement moet het arbitrale vonnis, naast de beslissing, eveneens inhouden de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
Naar het oordeel van de arbiters vallen de hiervoor vermelde gebreken in categorie F) niet onder de garantieregeling. Het loszittende behang (23) niet, omdat op grond van artikel 8 lid 4 onder i) van de garantieregeling behangwerk voor zover niet anders is bepaald van garantie is uitgesloten en in dit geval gesteld noch gebleken is dat partijen met elkaar anders hebben afgesproken. De overige klachten in categorie F), de klachten (13), (22) en (37) in categorie A) en de klachten (11) en (36) in categorie D) betreffen leveringsgeschillen en deze zijn van garantie uitgesloten in genoemd artikellid onder u). De consument komt dan ook geen beroep op de garantieregeling toe.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klachten van de consument worden gedeeltelijk gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, worden veroordeeld om aan de consument een gedeelte van het klachtengeld te vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Gezien de (zeer) beperkte omvang van de gegrond verklaarde klachten, zal dit gedeelte worden bepaald op 10%, Dit betekent dat de ondernemer de consument een bedrag van € 26,– moet vergoeden. Gezien de beperkte omvang van de gegrond verklaarde klachten zal de ondernemer niet worden veroordeeld om aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil te betalen.
Proceskosten
De consument heeft gevorderd de ondernemer te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten, met inbegrip van het salaris van zijn advocaat. Artikel 11 van het reglement van de commissie bepaalt dat de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten, met uitzondering van het hiervoor genoemde klachtengeld en de hiervoor genoemde behandelingskosten, voor hun eigen rekening komen, tenzij de arbiters in bijzondere gevallen anders bepalen. De arbiters achten in dit geval geen bijzondere omstandigheden aanwezig om de ondernemer tot betaling van genoemde kosten te veroordelen, zodat de betreffende vordering zal worden afgewezen.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
De consument heeft gevorderd dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een dergelijke verklaring maakt het mogelijk dat de tenuitvoerlegging van het vonnis kan worden aangevangen of voortgezet nadat daartegen een rechtsmiddel is aangewend, dit in afwijking van de hoofdregel dat het aanwenden van een rechtsmiddel de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging opschort.
Artikel 35 van het reglement bepaalt dat tegen dit vonnis de rechtsmiddelen vernietiging en herroeping openstaan op grond van de arbitragewet (het vierde boek van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). De artikelen 1066 en 1068 van dat wetboek bepalen dat genoemde rechtsmiddelen de tenuitvoerlegging van dit vonnis niet schorsen. De arbiters zullen de gevorderde verklaring afwijzen omdat de consument geen belang heeft bij die verklaring nu de wet dit al bepaalt.
Resumé
De arbiters zullen de consument veroordelen om de notaris opdracht te geven uit het depot een bedrag van (€ 17.270,81 min € 26,– = ) € 17.244,81 aan de ondernemer over te boeken.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
op de klachten van de consument
verklaren de klachten van de consument genoemd onder (13), (22) en (37) in categorie A), de klachten (11) en (36) in categorie D) en de klachten in categorie F) gegrond en de overige klachten ongegrond;
veroordelen de ondernemer tot voldoening aan de consument van een bedrag van € 7.393,50 (€ 7.367,50 als vervangende schadevergoeding en € 26,– als gedeeltelijke vergoeding voor het betaalde klachten-geld), welk bedrag kan worden voldaan door overboeking vanuit het onder de notaris berustende depot;
bepalen dat de kosten van de luchtdichtheidsmeting door [naam bedrijf] voor rekening komen van de consument;
wijzen af hetgeen de consument meer of anders heeft gevorderd;
stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling;
op de tegeneis
veroordelen de consument om binnen vijf dagen na verzending van dit vonnis de notaris, onder wie het depotbedrag van € 24.638,31 berust, daaruit zonder enig voorbehoud of belemmering opdracht te geven een bedrag van € 17.244,81 over te maken naar de bankrekening van de ondernemer;
wijzen af hetgeen de ondernemer meer of anders heeft gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 9 november 2023 en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.