Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ondeugdelijke levering
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
260789/426900
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De consumenten beklagen zich erover dat de warmtepomp in hun nieuwbouwwoning niet goed functioneert. Zij willen een schadevergoeding van de ondernemer voor herstelkosten, hoge energiekosten en deskundigenkosten. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat de warmtepomp in het eerste jaar na oplevering niet goed werkte door een lekkage. Zij kennen de consumenten een schadevergoeding toe voor de ingekorte levensduur van de warmtepomp, voor de door hen gemaakte hoge energiekosten en voor deskundigenkosten. De vergoeding voor herstelkosten wordt afgewezen, omdat de warmtepomp inmiddels goed functioneert.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
1. de heer [naam],
2. mevrouw [naam],
beiden wonende te [woonplaats]
(hierna gezamenlijk te noemen: de consumenten)
gemachtigde: [naam]
en
[naam] gevestigd te [plaats] (hierna te noemen: de ondernemer)gemachtigde: [naam]
Certificaatnummer : xxx
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [naam], de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA te [naam] en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele te [naam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 16 van de tussen de ondernemer en de consumenten gesloten aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw) met toepassing van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules IE en IIP (hierna gezamenlijk: de garantieregeling). Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd — die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Verkrijger en de Ondernemer mochten ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals deze luiden op de dag van het aanhangig making van het geschil”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het functioneren van de warmtepomp in de door de ondernemer gerealiseerde woning van de consument.
Behandeling van het geschil
Op 8 november 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Ter zitting zijn verschenen:
• de heer [naam], voornoemd,
• de gemachtigde van de consumenten,
• de heer [naam], manager Service & Onderhoud bij de ondernemer,
• de gemachtigde van de ondernemer.
Standpunt van de consumenten
Voor het standpunt van de consumenten verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, omdat de warmtepomp in de door hem gerealiseerde woning niet goed functioneert. Zij voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Na de oplevering van de woning heeft zich een ernstige lekkage in de warmtepomp voorgedaan. De ondernemer heeft gepoogd de lekkage te repareren, maar achteraf bezien is deze herstelpoging niet goed uitgevoerd. Uit het door de consumenten overgelegde deskundigenrapport van 21 april 2023 van [X] BV volgt ook dat het warmtepompsysteem niet naar behoren werkt. De consumenten hebben hierdoor schade geleden. De ondernemer is gehouden om deze schade te vergoeden. De consumenten voeren de volgende twee schadeposten aan.
1. Herstelkosten warmtepomp: € 15.112,09
In een vervolgrapportage heeft [X] BV in samenwerking met [naam] vastgesteld dat er zich nog een lekkage in het koude circuit bevindt, en dat voor een goede werking de leidingen en regelthermostaat moeten worden vervangen. Tevens zullen een buffervat en een groter expansievat gemonteerd moeten worden, net als bij de andere woningen in het hofje. [X] BV heeft de kosten die gemoeid zijn met het vervangen van het warmtepompsysteem begroot op € 15.112,09.
2. Hoge energiekosten: € 2.500,–
Als gevolg van de slecht functionerende warmtepomp hebben de consumenten daarnaast in totaal
€ 2.500,– aan te hoge energiekosten gehad, hetgeen ruim € 200,– per maand is. Uit het overgelegde overzicht van de netbeheerder en energieleverancier is er sprake geweest van een energieverbruik van 9582 kilowattuur (hierna: kWh) in de woning van de consumenten in de periode van april 2022 tot en met maart 2023. Dat is ruim twee keer meer dan de andere huishoudens in het hofje, welke woningen ook door de ondernemer zijn gerealiseerd, in exact dezelfde periode aan energieverbruik hadden. Van een dergelijk duurzaam systeem mag verwacht worden dat de energiekosten niet zo hoog zijn. De door de consumenten ingeschakelde deskundige heeft ook vastgesteld dat de warmtepomp de oorzaak is van de hoge energiekosten.
Deskundigenkosten: € 2.770,96
Verder hebben de consumenten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid deskundigen ingeschakeld. De kosten van deze deskundigen, te weten € 2.770,96, dienen voor rekening van de ondernemer te komen.
De consumenten vorderen – samengevat weergegeven – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. de ondernemer te veroordelen tot betaling van € 15.112,09 binnen één maand na het vonnis, dan wel een door de commissie vast te stellen bedrag en betalingstermijn, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele
voldoening,
Subsidiair:
II. aan de consumenten een machtiging ex artikel 3:299 BW te verstrekken, teneinde zorg te dragen voor herstel van de gebreken, en de ondernemer daarbij te veroordelen om aan de consumenten te betalen de met het herstel gemoeide kosten als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van de ondernemer, waarbij de ondernemer wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na het vonnis € 15.000,– aan de consumenten te betalen als voorschot op de kosten van herstel, althans een door de commissie vast te stellen bedrag, en de ondernemer te veroordelen om, indien de herstelkosten voornoemd bedrag overstijgen, ook het meerdere binnen 14 dagen na oplevering van het herstelwerk aan de consumenten te voldoen.
Primair en subsidiair:
III. de ondernemer te veroordelen om aan de consumenten te betalen € 5.270,96 aan deskundigenkosten en gevolgschade, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
IV. de ondernemer te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen een bijdrage in de kosten van de gemachtigde van de consumenten.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft, ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, geen memorie van antwoord ingediend.
Deskundigenrapport
De commissie heeft op 3 september 2024 een onderzoek laten uitvoeren door de heer J.G. Marcus (hierna: de deskundige), die daarover op 9 oktober 2024 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen hebben ter zitting op het deskundigenrapport gereageerd. De ondernemer heeft aangegeven dat hij zich kan vinden in de conclusie van het deskundigenrapport. De gemachtigde van de consumenten heeft, voor zover relevant, de volgende opmerkingen gemaakt over het deskundigenrapport:
• De deskundige maakt onterecht de aanname dat de warmtepomp nu wel naar behoren functioneert. Het huidige energieverbruik is nog steeds te hoog voor een dergelijk duurzame installatie als een warmtepomp;
• De deskundige gaat er onterecht aan voorbij dat [naam] adviseert om een buffervat en thermostaat te installeren. Het installeren van deze onderdelen is noodzakelijk om te voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk;
• De levensduur van de warmtepomp is ongeveer vijf jaar ingekort en niet één jaar zoals de deskundige stelt, omdat de installatie lange tijd niet op koelmiddel heeft gedraaid.
Beoordeling van het geschil
Procesdossier
Te laat ingediende productie
Op 7 november 2024, één dag voor de zitting, hebben de consumenten nog een productie overgelegd. De commissie is van oordeel dat de productie te laat is ingediend en zal deze daarom buiten beschouwing laten bij de beoordeling van het geschil.
Tekortkoming in de nakoming?
Inleiding
Op 8 maart 2021 hebben de consumenten met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning aan [adres] (hierna: de woning). De ondernemer heeft de woning op 12 april 2022 opgeleverd. Het onderwerp van geschil tussen partijen is het functioneren van de warmtepomp in de woning.
De warmtepomp
De commissie constateert dat partijen het erover eens zijn dat de warmtepomp in het eerste jaar na oplevering niet goed heeft gefunctioneerd door een lekkage in het koude circuit, waardoor er onvoldoende koelmiddel aanwezig was. De ondernemer is door dit gebrek aan het warmtepompsysteem dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst.
De schade
De consumenten stellen dat zij door deze tekortkoming schade hebben geleden. Partijen verschillen echter van mening over de hoogte van de geleden schade. De ondernemer sluit zich aan bij de conclusies van de deskundige in het deskundigenrapport en de consumenten (zoals hiervoor reeds aangegeven) niet.
Herstelkosten warmtepomp
De consumenten vorderen in totaal € 15.112,09 voor het vervangen van het buitendeel, de leidingen en de regelthermostaat en het monteren van een buffervat en een groter expansievat. Ter onderbouwing hebben zij het rapport van [X] BV, het service rapport van [naam] en de schadebegroting van [X] BV (overgelegd als productie 11, 12 en 14) overgelegd. Ter zitting heeft de gemachtigde van de consumenten aangevoerd dat de warmtepomp tot op heden niet naar behoren functioneert, omdat de consumenten nog steeds een te hoog energieverbruik hebben dat niet past bij een duurzame installatie als een warmtepomp.
De deskundige heeft in zijn rapport aangegeven dat gelet op het huidige energieverbruik het er op lijkt dat de warmtepomp nu naar behoren functioneert. Hij is dan ook van mening dat voornoemde onderdelen van de warmtepomp niet vervangen/gemonteerd hoeven te worden, nu dit niet noodzakelijk is voor het goed en deugdelijk functioneren van de installatie.
De commissie zal de gevorderde herstelkosten van de warmtepomp afwijzen en overweegt daartoe als volgt. De consumenten hebben onvoldoende onderbouwd dat de warmtepomp nu niet voldoet aan eisen van goed en deugdelijk werk. Zowel in het rapport van [X] BV, als in het rapport van [naam], is niet concreet toegelicht waarom het vervangen/monteren van voornoemde onderdelen noodzakelijk is om te voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Daarbij komt dat de consument sub 1 het betoog van zijn gemachtigde – dat de warmtepomp nog steeds niet naar behoren functioneert, omdat de consumenten nog steeds te veel energieverbruik hebben – heeft tegengesproken met zijn stelling ter zitting dat het energieverbruik nu is gestabiliseerd. Dit verweer faalt dan ook.
Ingekorte levensduur
De deskundige heeft in zijn rapport toegelicht dat het slechte functioneren van de warmtepomp gedurende één jaar ertoe heeft geleid dat de levensduur van de warmtepomp is verkort, omdat de warmtepomp onnodig veel draaiuren heeft gemaakt en veel starts en stops. Hij schat dat de warmtepomp hierdoor de slijtage van twee jaar heeft opgelopen in plaats van één jaar, waardoor de levensduur van de warmtepomp nu 19 jaar is in plaats van de gemiddelde 20 jaar. De kosten voor het vervangen van het buitendeel bedraagt ongeveer € 4.000,–. De afschrijving per jaar en dus de schade die de consumenten hierdoor lijden is € 200,– (€ 4.000,– / 20).
Dat de consumenten deze schade met betrekking tot de ingekorte levensduur van de warmtepomp hebben geleden als gevolg van de tekortkoming van de ondernemer is als onbetwist komen vast te staan. Dat de levensduur van de warmtepomp verder dan één jaar is ingekort is onvoldoende onderbouwd. De commissie volgt dan ook de conclusie van de deskundige en zal de ondernemer veroordelen om aan de consumenten een bedrag van € 200,– te betalen wegens de ingekorte levensduur van de warmtepomp.
Energiekosten
De consumenten vorderen € 2.500,– voor de te hoge energiekosten. Ter onderbouwing voeren de consumenten aan dat zij ruim € 200,– per maand te veel aan energiekosten betaald hebben, nu hun energieverbruik in vergelijking met hun buren ruim twee keer zo veel was.
De deskundige begroot de door de consumenten geleden schade wegens te hoge energiekosten op
€ 2.400,–. Hij heeft in zijn deskundigenrapport toegelicht dat het energieverbruik van de consumenten naar schatting ongeveer 5500 kWh per jaar is gelet op hun verbruik in de periode 24 mei 2023 tot en met 3 september 2024. In het jaar van oplevering van de woning hadden de consumenten 9582 kWh aan energieverbruik gehad. Door het slechte functioneren van de warmtepomp hebben de consumenten dus (afgerond) 4000 kWh aan extra energieverbruik gehad. Volgens de deskundige komt dit neer op € 2.400,– aan extra energiekosten, namelijk 4000 kWh x € 0,60 (gemiddelde (hoge) energie (kWh)prijs in 2022).
De commissie stelt de door de consumenten geleden schade ten aanzien van de energiekosten vast op € 2.400,–, conform de deugdelijke berekening van de deskundige in zijn deskundigenrapport. Dat de consumenten meer schade wegens te hoog energieverbruik hebben geleden is wegens gebrek aan nadere onderbouwing van de consumenten niet komen vast te staan. De commissie zal dan ook de ondernemer veroordelen om aan de consumenten een bedrag van € 2.400,– aan schadevergoeding wegens te hoge energiekosten te betalen, nu als onbetwist is komen vast te staan dat zij extra kosten hebben moeten maken als gevolg van de tekortkoming van de ondernemer.
Deskundigenkosten
De gevorderde deskundigenkosten van € 2.770,96 zijn aan te merken als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2, onder b, BW en zullen als onbetwist worden toegewezen.
Wettelijke rente
De gevorderde wettelijke rente over de schadevergoeding en de deskundigenkosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht gegrond zal worden verklaard en dat € 2.600,– (€ 200,00 + € 2.400,00) aan schadevergoeding en € 2.770,96 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met wettelijke rente, wordt toegewezen aan de consumenten.
Garantieregeling
Nu het geschil een geldvordering betreft valt dit buiten de reikwijdte van de garantieregeling.
Klachtengeld
De arbiters zullen, conform artikel 20 lid 1 van het reglement, bepalen dat het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument zal worden terugbetaald, nu de klacht van de consument gegrond wordt verklaard.
Proceskosten
De vordering van de consumenten om de ondernemer te veroordelen in de proceskosten zal worden afgewezen. Artikel 21, eerste lid, van het reglement bepaalt namelijk dat, behoudens het klachtengeld, de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.
Uitvoerbaar bij voorraad
Het reglement van de commissie biedt niet de mogelijkheid tot het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het arbitrale vonnis (artikel 17 juncto artikel 25 van het reglement).
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
I. verklaren de klacht van de consumenten gegrond;
II. veroordelen de ondernemer om een bedrag van € 2.600,– aan schadevergoeding aan de consumenten te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
III. veroordelen de ondernemer om een bedrag van € 2.770,96 aan deskundigenkosten aan de consumenten te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
IV. bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld ad € 340 van de commissie retour ontvangt;
V. wijzen het meer of anders gevorderde af.