Commissie: CommissieVerbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Herstel
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
273318/457524
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De zaak ging over consumenten die klaagden bij de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw. Ze vonden dat hun nieuwbouwwoning gebreken had en dat de eindfactuur van de aannemer niet klopte. De consumenten noemden problemen zoals de isolatiewaarde van het dak, beschadigde dakpannen, en fouten in het metselwerk. De commissie besloot dat de klacht over de onjuiste kosten voor aluminium zetwerk terecht was. De aannemer moet €7.018 van de eindfactuur halen. Andere klachten, zoals de beschadigde dakpannen en het ontbreken van stootvoegroosters, werden afgewezen. De commissie zal nog een deskundige laten onderzoeken of de isolatiewaarde van het dak voldoet aan de eisen. Tot die tijd wordt de zaak aangehouden.
Daarnaast was er een vordering in reconventie van de ondernemer. De ondernemer eiste betaling van het openstaande bedrag van €18.866,13. De commissie bepaalde dat de consumenten nog €11.848,13 moeten betalen, na aftrek van de onterechte kosten voor aluminium zetwerk. De vordering voor contractuele rente werd afgewezen, maar de wettelijke rente vanaf 25 juni 2024 werd toegewezen.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
1. de heer,
2. mevrouw,
beiden wonende te
(hierna gezamenlijk te noemen: de consumenten)
en
de besloten vennootschap B.V., gevestigd te
(hierna te noemen: de ondernemer)
gemachtigde: mr..
Certificaatnummer: XXXX
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [plaatsnaam] de heer ing. G.J. van Ingen te [plaatsnaam], mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 15 lid 1 van de tussen de ondernemer en de consumenten gesloten aannemingsovereenkomst voor eengezinswoning met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning, versie 1 januari 2020 (hierna: de garantieregeling). Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig
worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met
toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2020 of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw zoals
dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil.”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de woning die de ondernemer in opdracht van de consumenten heeft gerealiseerd gebreken heeft die de ondernemer dient te herstellen en/of eindfactuur van de ondernemer juist is.
Behandeling van het geschil
Op 6 december 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Ter zitting zijn verschenen:
– de heer, voornoemd,
– de heer, namens de ondernemer,
– de heer mr., gemachtigde van de ondernemer.
Standpunt van de consumenten
In conventie
Voor het standpunt van de consumenten verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat 1) de ondernemer is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst van partijen en dat 2) de eindfactuur van de ondernemer onjuist is.
De gebreken (klachtonderdelen 1 tot en met 8)
Volgens de consumenten heeft de ondernemer de woning met een aantal gebreken opgeleverd. De consumenten voeren per gebrek, samengevat weergegeven, het volgende aan.
1) Isolatiewaarde dak
De Resistance Construction-waarde (hierna: de RC-waarde) van het dak voldoet niet aan het Bouwbesluit. In het Bouwbesluit is neergelegd dat de minimale RC-waarde voor daken van nieuwbouwwoningen 6,3 m2K/W is. Het is onmogelijk dat deze minimale RC-waarde wordt gehaald met de gekozen dakopbouw bestaande uit OSB, minerale wol en folie, in combinatie met een spoorhoogte van 23,5 centimeter. Ter onderbouwing wijzen de consumenten op de door hen overgelegde berekening van de RC-waarde van Handel Bouw Advies B.V., waarin wordt geconcludeerd dat de RC-waarde van het dak 5,94 m2K/W is bij een houtpercentage van 8,23%.
De door de ondernemer overgelegde berekening van de RC-waarde van het dak is onjuist, omdat 1) de berekening niet gedaan is volgens de NTA 8800-2022, 2) het berekende houtpercentage onjuist is, 3) de hoogte van de sporen onjuist is en 4) bij het comprimeren van naturoll 033 de isolatiewaarde lager wordt. De consumenten wijzen daarbij op de door hen gemaakte berekening van het houtpercentage.
2) Spinvliesfolie
Het spinvliesfolie is niet conform de verwerkingsinstructie aangebracht. De ondernemer heeft het spinvliesfolie te los aangebracht, waardoor deze heeft kunnen schuren tegen de panlatten en is beschadigd. Daarbij komt dat het dak meer dan drie maanden open heeft gelegen met slecht weer, zonder dekkleden. Er kan hierdoor vocht in de dakconstructie terecht zijn gekomen door condensvorming onder de pannen. Het onderdak is dus niet waterdicht. Ter onderbouwing hebben de consumenten foto’s overgelegd van het spinvliesfolie en de panlatten aan de rechterzijde van de dakkapel.
3) Tegels
a. Voegsluier en lijmresten
Er is sprake van een voegsluier en lijmresten op de tegels van de badkamer en de toilet. De consumenten hebben geprobeerd om dit te verwijderen met drie verschillende schoonmaakmiddelen die zij via de ondernemer hebben ontvangen, maar dit heeft geen effect gehad. De consumenten betwisten dat de voegsluier is veroorzaakt door het schoonmaken van de tegels met groene zeep.
b. R10 tegel
De tegels zijn veel ruwer dan verwacht mag worden van tegels met een R10 waarde. De tegels zijn dusdanig ruw dat deze eigenlijk alleen geschikt zijn voor de aflopende douchehoek.
c. Kwaliteit tegelwerk en kimband
De kwaliteit van het tegelwerk voldoet niet aan de eisen zoals neergelegd in paragrafen 6.6, 7.5 en 7.10 van de uitvoeringsrichtlijn voor het aanbrengen van wand- en vloertegels in reguliere binnentoepassing (vastgesteld door het CvD Tegelwerken SKG-IKOB d.d. 13-04-2018). De ondernemer heeft tevens in strijd met voornoemde richtlijn geen kimband aangebracht rondom het bad.
4) Zakgoot
De plaatsing van de zakgoot is niet conform de vergunningsaanvraag uitgevoerd. De ondernemer heeft de wijziging van de dakconstructie met de aangepaste constructieberekening pas drie maanden na oplevering van de woning ingediend bij de gemeente. De nieuwe principedetails heeft tot hij tot op heden niet ingediend bij de gemeente. De consumenten zijn bang dat dit zal zorgen voor problemen in de toekomst.
Daarnaast is de zakgoot anders uitgevoerd dan op basis van de principedetail uit NTA-8800 verondersteld mag worden. De zakgoot is namelijk onvoldoende geïsoleerd en door de dubbele inklemming van een dampdicht scherm is er kans op schimmelvorming door condens. De isolatie loopt niet door, terwijl de gehele ruimte onder de zakgoot opgevuld had moeten worden. De zakgoot is hierdoor een soort trommel geworden bij regen en wind, hetgeen akoestisch heel vervelend is.
5) Metselwerk
Het metselwerk is niet conform de offerte en de verwerkingsinstructie van de leverancier uitgevoerd. De door de consumenten gekozen IW 1 steen dient volgens de leverancier en de Vereniging Koninklijke Nederlandse Bouwkeramiek doorgestreken te worden, aangezien deze steen zuigend is. Tevens ontstaat door deze voegtechniek (pointeren) ook de mogelijkheid een verdiepte voeg te realiseren van vijf à zes millimeter. De ondernemer heeft echter, zonder toestemming van de consumenten, de stenen normaal gemetseld en gevoegd. Er is hierdoor sprake van een kwalitatief mindere voeg wegens onvoldoende hechting aan de stenen. De huidige voegdiepte is ook slechts één tot drie millimeter. Verder heeft de ondernemer de stenen gekapt in plaats van gezaagd en zijn de stenen gaan drijven door een te hoge stapelhoogte bij slechte weersomstandigheden, hetgeen baanvorming in het metselwerk heeft veroorzaakt.
6) Gevels
De voor- en achtergevel van de woning voldoen niet aan de minimale RC-waarde van 4,7 m2K/W uit het Bouwbesluit. Dit komt doordat de ondernemer gebruik heeft gemaakt van Rockfit mono silver 140 met een Rd-waarde van 4,0 in combinatie met zware kalkzandsteen en goedkope spouwankers. In de offerte was echter opgenomen dat de ondernemer voor de voor- en achtergevel Rockfit premium silver 140 met een Rd-waarde van 4,2 zou gebruiken.
Daarnaast heeft de ondernemer geen kantplanken van 180 millimeter gebruikt maar van 140 millimeter, waardoor ook de zijgevel niet voldoet aan de minimale RC-waarde van 4,7 m2K/W uit het Bouwbesluit.
7) Dakpannen
De dakpannen van de woning zijn beschadigd, hetgeen esthetisch erg storend is. De beschadigingen zijn na meer dan een jaar nog steeds zichtbaar. De ondernemer heeft niet aangetoond dat deze beschadigingen binnen de norm vallen.
8) Stootvoegrooster en vloerisolatiekokers
De ondernemer heeft geen stootvoegroosters en vloerisolatiekokers aangebracht, terwijl deze wel in de offerte zijn opgenomen. De consumenten willen weten of het noodzakelijk is dat de ondernemer de stootvoegroosters en vloerisolatiekokers alsnog aanbrengt of dat hij voor het ontbreken hiervan wordt gecompenseerd.
Eindfactuur (klachtonderdeel 9 tot en met 12)
Volgens de consumenten dient de ondernemer de eindfactuur aan te passen op de volgende punten:
9) Aluminium zetwerk, lekdorpels
Op de eindfactuur is onterecht de post “meerprijs alu zetwerk lekdorpels en rondom kozijnen en montage” opgenomen voor € 5.800,– exclusief BTW (€ 7.018,– inclusief BTW), aangezien de consumenten hier geen akkoord op hebben gegeven. Dit bedrag dient daarom in mindering te worden gebracht op de eindfactuur.
10) Kosten Bouwgarant
De ondernemer heeft ten onrechte de kosten voor Bouwgarant ter hoogte van € 3.323,45 exclusief BTW
(€ 4.021,37 inclusief BTW) separaat in rekening gebracht bij de consumenten op factuur 22309, terwijl deze kosten al onderdeel waren van de offerte. Dit bedrag dient daarom in mindering te worden gebracht op de eindfactuur.
11) Buitendeur keuken
De ondernemer heeft ten onrechte de buitendeur van de keuken bij de consumenten als meerwerk in rekening gebracht voor € 1.600,– exclusief BTW (€ 1.936,00 inclusief BTW), terwijl de consumenten de deur al hadden betaald. De deur maakte onderdeel uit van de vergunningsaanvraag en was dus als stelpost inbegrepen bij de basisofferte. De consumenten zijn weliswaar in de e-mail van 28 september 2022 akkoord gegaan met de kosten van de deur, maar later zagen zij pas dat zij deze kosten al hadden betaald. Dit bedrag dient daarom in mindering te worden gebracht op de eindfactuur.
12) Hang en sluitwerk
De ondernemer heeft ten onrechte € 495,– exclusief BTW (€ 598,95 inclusief BTW) voor hang- en sluitwerk in rekening gebracht. De ondernemer heeft dit echter niet geleverd, omdat het volgens “Jacob” beter was om RVS te plaatsen. Dit bedrag dient daarom in mindering te worden gebracht op de eindfactuur.
Vergoeding tijd consumenten (klachtonderdeel 13)
De ondernemer dient volgens de consumenten een vergoeding te betalen voor de door hen bestede tijd aan onderhavig geschil. De consumenten hebben namelijk veel tijd en geld moeten besteden aan het uitzoeken van voornoemde zaken, omdat de ondernemer niet proactief heeft meegedacht met de consumenten en niet op de hoogte was van de regelgeving. De consumenten wijzen de commissie op het door hen opgestelde overzicht van de tijdsbesteding en het tarief dat zij daarvoor hanteren.
Vorderingen
De consumenten vorderen in conventie om bij arbitraal vonnis:
I. te bepalen dat de ondernemer de gestelde gebreken herstelt conform het Bouwbesluit, de offerte en naar de eisen van goed vakmanschap;
II. te bepalen dat de ondernemer de eindfactuur dient aan te passen,
III. de ondernemer te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.380,00 aan de consumenten voor de tijdsbesteding van de consumenten aan onderhavig geschil.
In reconventie
Zoals hiervoor uiteengezet betwisten de consumenten de juistheid van de eindfactuur. Zij concluderen daarom tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.
Standpunt van de ondernemer
In conventie
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de ondernemer niet tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst. De ondernemer voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De gestelde gebreken
1) Isolatiewaarde dak
Uit het rapport van Bouwbestek Service Nederland van 14 februari 2023 volgt dat de RC-waarde van het dak 6,33 m2K/W is en dus voldoet aan het Bouwbesluit. De ondernemer mocht op de conclusie uit dit rapport vertrouwen.
De ondernemer betwist de uitkomst van het rapport van 29 maart 2024 van Bouwbestek Service Nederland, waarin een RC-waarde van 6,1 m2K/W is berekend bij een houtpercentage van 7,8%, omdat uit de e-mail van 8 juli 2024 van Bouwbestek Service Nederland volgt dat er bij deze berekening geen rekening is gehouden met een gipsplaat die deels onder de kapconstructie is aangebracht. Met dergelijke gipsplaten dient wel rekening te worden gehouden voor een juiste berekening van de RC-waarde. In voornoemde e-mail is door Bouwbestek Service Nederland tevens aangegeven dat er voor de woning van de consumenten een definitief energielabel is afgegeven en dat zij daaruit opmaakt dat met de berekende EP-1 score van 68,20 kWh/m2, hetgeen de uitkomsten van de RC-waarden van de vloer, gevels en daken betreffen, er ruimschoots wordt voldaan aan het gestelde in het Bouwbesluit. Er is dus geen sprake van een gebrek.
2) Spinvliesfolie
De ondernemer betwist de stelling van de consumenten dat er sprake is van een niet waterdicht onderdak. Het spinvliesfolie is op de juiste wijze verwerkt en het werk voldoet dus aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De door de consumenten overgelegde foto’s van gedurende de bouw tonen geenszins een gebrek aan. De pannenlatten en de tengels zijn op de juiste wijze toegepast, het spinvlies is deugdelijk vastgeniet en er is geen sprake van beschadigingen aan het spinvliesfolie. Elders Bouwchemie BV heeft daarnaast in haar productcertificaat van 19 juli 2024 verklaard dat het spinvliesfolie bestendig is om maximaal vier maanden ‘open’ te liggen. Van een gebrek is dus geen sprake.
3) Tegels
a. Viezigheid op de tegels
De consumenten hebben dit niet als opleverpunt laten opnemen in het proces-verbaal en hierover pas voor het eerst in augustus 2023 geklaagd, terwijl het al zichtbaar was bij de oplevering van de woning. De ondernemer is voor dit punt dus niet aansprakelijk. Bovendien is het aan de consumenten te wijten dat er viezigheid op de tegels zichtbaar is. De consumenten hebben namelijk groene zeep op de tegels gebruikt, waardoor er een vetlaag is ontstaan. Ter onderbouwing wijst de ondernemer op de door hem overgelegde brief van 22 april 2024 van de tegelleverancier.
b. Ruwheid van de tegels
De consumenten hebben de tegels zelf uitgezocht bij de tegelleverancier. De tegelleverancier heeft aangegeven dat de tegels voldoen aan de R10 waarde. De consumenten hebben er zelf voor gekozen om de tegels te laten zetten, nadat zij nogmaals bij de showroom waren geweest om de geleverde tegel te vergelijken met het showroommodel. Ter onderbouwing wijst de ondernemer op de door hem overgelegde brief van 22 april 2024 van de tegelleverancier.
c. Kwaliteit van het tegelwerk
De klacht van de consumenten over de kwaliteit van het tegelwerk is voor het eerst genoemd in deze procedure. Dit is ruimschoots na de onderhoudsperiode van artikel 15 van de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, waardoor de consumenten de ondernemer hier niet met succes op kunnen aanspreken. Daarnaast betwist de ondernemer dat de kwaliteit van het tegelwerk niet voldoet.
d. Kimband
Het ontbreken van de kimband rondom het bad is niet opgenomen als opleverpunt, terwijl dit punt al bekend was bij de oplevering van de woning. De ondernemer is hier dus niet aansprakelijk voor. Daarnaast betwist de ondernemer dat er sprake is van een gebrek, omdat het toepassen van een kimband geen vereiste is.
4) Zakgoot
Het punt met betrekking tot de zakgoot was bij de consumenten al bekend bij de oplevering van de woning. De consumenten hebben dit echter niet als opleverpunt op laten nemen in het proces-verbaal en pas op 28 augustus 2023 hierover geklaagd, waardoor de ondernemer hiervoor niet aansprakelijk is. Daarnaast betwist de ondernemer dat de zakgoot niet voldoet aan de aannemingsovereenkomst en de eisen van goed en deugdelijk werk. De door de consumenten overgelegde foto’s van gedurende de bouw tonen niets aan over de status van oplevering.
5) Metselwerk
De ondernemer betwist dat er sprake is van een gebrek. De voegtechniek ‘pointeren’ was onmogelijk in verband met het weer. De ondernemer heeft daarom gewerkt op de traditionele wijze, hetgeen esthetisch geen verschil maakt. Ter onderbouwing wijst de ondernemer de commissie op de e-mail van 7 juni 2024 van de leverancier, de heer (naam) van (bedrijf). De door de consumenten overgelegde foto is overigens gemaakt bij strijklicht, terwijl metselwerk enkel kan worden beoordeeld bij daglicht.
6) Gevels
De ondernemer betwist dat er sprake is van een gebrek. De zijgevel voldoet aan de minimale RC-waarde van het Bouwbesluit. De dikte van de kantplanken is conform de tekeningen van de architect toegepast, waardoor er geen sprake is van een bouwfout van de ondernemer. De leverancier, (naam), heeft daarnaast berekend dat de RC-waarde van de spouwmuur 4,8 m2K/W is. Er is hierbij gerekend met Rockfit Mono silver.
7) Dakpannen
De beschadigingen aan de dakpannen vallen binnen de toleranties. Ter onderbouwing verwijst de ondernemer naar de door hem overgelegde brief van de fabrikant van de dakpannen en de daarin genoemde NEN-norm.
8) Stootvoegrooster en vloerisolatiekokers
Het ontbreken van de stootvoegroosters en vloerisolatiekokers had al bij oplevering kenbaar kunnen zijn bij de consumenten. De consumenten hebben dit echter niet als opleverpunt laten opnemen, waardoor de ondernemer hiervoor niet aansprakelijk is. De stootvoegrooster en de vloerisolatiekokers zijn daarnaast als minderwerk opgenomen. Het werk voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, ondanks het ontbreken van de stootvoegroosters en de vloerisolatiekokers. Bovendien heeft de ondernemer aangeboden om zogenoemde bijenbekjes te plaatsen, maar hebben de consumenten hierop niet gereageerd.
Eindfactuur
De consumenten hebben de eindfactuur van € 18.866,13 ten onrechte onbetaald gelaten. In reconventie vordert de ondernemer daarom dat de consumenten deze factuur betalen op grond van het bepaalde in artikel 3:296 BW en de aannemingsovereenkomst. De ondernemer reageert als volgt op de onderdelen van de eindfactuur waarop de consumenten bezwaar heeft gemaakt.
9) Aluminium zetwerk, lekdorpels
De consumenten hebben mondeling akkoord gegeven op dit meerwerk. Zij hebben daarnaast gezien dat het meerwerk werd uitgevoerd en hebben daar nooit bezwaar tegen gemaakt.
10) Kosten Bouwgarant
De ondernemer betwist dat deze kosten onderdeel waren van de offerte. hij heeft dus terecht een factuur hiervoor heeft gestuurd, welke factuur ook door de consumenten is betaald. De consumenten hebben tevens akkoord gegeven op de factuur in de e-mail van 15 juni 2022. Deze kosten dienen aldus niet in mindering te komen op de eindfactuur.
11) Buitendeur keuken en 12) Hang en sluitwerk
De ondernemer wijst de commissie op de door hem overgelegde e-mail van 28 september 2022, waarin de consumenten akkoord geven op de kosten voor de buitendeur en het hang en sluitwerk.
Tijdsbesteding
Deze vordering dient te worden afgewezen, omdat er geen sprake is van gebreken aan de woning. Daarnaast hoeven de eigen uren van de opdrachtgever niet te worden vergoed door de ondernemer, omdat deze uren niet als directe vermogensschade worden erkend, nu ze niet hebben geleid tot geldelijk verlies aan de zijde van de consumenten. Bovendien zijn de uren onvoldoende onderbouwd, terwijl deze onredelijk voorkomen.
De ondernemer concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van de consumenten in hun vorderingen, althans de vorderingen af te wijzen.
In reconventie
De ondernemer vordert in reconventie om bij arbitraal vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1) de consumenten hoofdelijk te veroordelen om aan de ondernemer te betalen een bedrag van
€ 18.866,13, vermeerderd met de contractuele rente (artikel 11 lid 1 AVA), althans de wettelijke rente vanaf 25 juni 2024, althans vanaf de datum van het arbitraal vonnis,
2) de consumenten hoofdelijk te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 963,66 conform de Wet Incassokosten.
In conventie en reconventie
De ondernemer vordert in conventie en in reconventie om de consumenten hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de nakosten.
Deskundigenrapport
De commissie heeft door de heer H.J. Doosje (hierna: deskundige Doosje) een onderzoek laten uitvoeren, die daarover schriftelijk op 8 oktober 2024 heeft gerapporteerd aan de commissie. Bij het onderzoek ter plaatse op 6 september 2024 waren de heer (naam), de heer (naam) en mevrouw (naam) (de toenmalig gemachtigde van de ondernemer) aanwezig.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren op het deskundigenrapport. Deskundige Doosje heeft naar aanleiding van de reactie van 22 oktober 2024 van de consumenten op 31 oktober 2024 een nadere toelichting gegeven op zijn rapport.
De inhoud van het rapport en de nadere toelichting daarop gelden – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Beoordeling van het geschil
Algemeen
Nagezonden stukken
De commissie zal de door de ondernemer op 4 december 2024 overgelegde productie 20 en de reactie daarop van de consumenten van 5 december 2024 buiten beschouwing laten bij de beoordeling van het geschil, nu deze stukken niet binnen de termijn van vijf werkdagen vóór de zitting zijn ingediend.
In conventie
Inleiding
De ondernemer heeft in opdracht van de consumenten een nieuwbouwwoning gebouwd aan (adres), te (plaats) (hierna: de woning). De woning is op 31 mei 2023 opgeleverd. In geschil is of de woning gebreken heeft die de ondernemer dient te herstellen.
Welke algemene voorwaarden zijn van toepassing?
Voordat de commissie toekomt aan de beoordeling van de gestelde gebreken dient de vraag te worden beantwoord welke algemene voorwaarden van toepassing zijn.
De commissie overweegt als volgt. Vaststaat dat partijen op 1 juni 2022 een aannemingsovereenkomst hebben gesloten, waarop de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, vastgesteld door de stichting Bouwgarant op 1 januari 2020, van toepassing zijn verklaard. Tevens staat vast dat partijen na het sluiten van deze aannemingsovereenkomst aanvullende afspraken hebben gemaakt die zijn vastgelegd in de op 14 juli 2022 getekende offerte en de op 6 oktober 2022 getekende aannemingsovereenkomst. Op deze tweede aannemingsovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (hierna: AVA 2013) van toepassing verklaard. De commissie is van oordeel dat de tweede aannemingsovereenkomst als een addendum op de eerste aannemingsovereenkomst moet worden aangemerkt. Uit de toelichtingen van partijen ter zitting volgt namelijk dat de wijze van administratieve afhandeling van de aanvullende afspraken kennelijk niet zo bedoeld was dat de nieuwe aannemingsovereenkomst in de plaats zou treden van de eerste aannemingsovereenkomst. De ondernemer kon immers desgevraagd ter zitting niet uitleggen waarom voor deze aanvullende afspraken een nieuwe aannemingsovereenkomst met andere algemene voorwaarden was gesloten. Daarnaast heeft de heer (naam) ter zitting onweersproken verklaard dat de consumenten bij het sluiten van de tweede aannemingsovereenkomst er niet op zijn gewezen dat deze wijze van administratieve afhandeling mogelijk gevolgen heeft voor de algemene voorwaarden die van toepassing zijn en de garantieregeling. Gelet hierop is de commissie van oordeel dat uitsluitend de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2020, op de aannemingsovereenkomst met addendum van toepassing zijn.
Niet-ontvankelijkheidsverweer
Artikel 16.3 van de AVA 2013
De conclusie uit het voorgaande is dat de ondernemer geen beroep toekomt op de AVA 2013. Het niet-ontvankelijkheidsverweer van de ondernemer met betrekking tot de onderhoudstermijn van artikel 16.3 van de AVA 2013, die volgens de ondernemer niet gehaald zou zijn bij een aantal gestelde gebreken, faalt dan ook.
Artikel 7 lid 2 sub b van het reglement
De ondernemer heeft daarnaast een beroep gedaan op artikel 7 lid 2 sub b van het reglement voor de klachtonderdelen 1 (Isolatiewaarde dak) en 5 (Metselwerk). Ingevolge dit artikel verklaart de commissie op verzoek van de ondernemer de klacht niet-ontvankelijk indien de consument zijn geschil niet binnen 12 maanden na de datum waarop hij de klacht bij de ondernemer indiende bij de commissie aanhangig heeft gemaakt.
Ten aanzien van klachtonderdeel 1 wijst de ondernemer op de door hem overgelegde e-mail van 13 februari 2023 van de consumenten aan de ondernemer. Volgens de ondernemer hebben de consumenten in deze e-mail al de klacht over de isolatie van het dak bij de ondernemer ingediend, waardoor zij deze klacht niet binnen de 12 maanden termijn hebben ingediend bij de commissie. In deze e-mail staat, voor zover relevant, het volgende.
“Ik ben zelf maar eventjes gaan rekenen aan het dak, maar ik krijg hem nog niet op 6.3. Het houtpercentage is in het meest gunstige geval 9.46%, waarin de gordingen bij het dakkapel en overstek niet zijn meegenomen. Hierdoor haal je de RC van 6,3 van het bouwbesluit niet. Een kennis van mij heeft onlangs ook een prefab dak gekregen echter met spanten van 27cm dik. Zou jij hier eens naar willen kijken.”
De commissie is van oordeel dat de consumenten met deze e-mail geen klacht bij de ondernemer indienden, maar slechts vroegen of de RC-waarde gecontroleerd kon worden nadat zij de dakconstructie van een kennis hadden gezien die anders was uitgevoerd. Het beroep op artikel 7 lid 2 sub b van het reglement faalt dan ook met betrekking tot dit klachtonderdeel.
Ten aanzien van klachtonderdeel 5 wijst de ondernemer op de door hem overgelegde e-mail van 9 januari 2023 van de consumenten aan de ondernemer. Volgens de ondernemer hebben de consumenten in deze e-mail al de klacht over het metselwerk bij de ondernemer ingediend, waardoor zij deze klacht niet binnen de 12 maanden termijn hebben ingediend bij de commissie. De commissie is van oordeel dat de 12 maanden termijn uit artikel 7 lid 2 sub b van het reglement pas kan gaan lopen als de woning is opgeleverd. Enig andere uitleg van dit artikel zou ertoe leiden consumenten onevenredig worden beperkt in hun klachtmogelijkheden, nu de bouw van de woning langer dan één jaar kan duren. De e-mail van 9 januari 2023 is meer dan vier maanden voor de oplevering van de woning gestuurd en kan dus niet worden aangemerkt als klacht in de zin van artikel 7 lid 2 sub b van het reglement. Het beroep op artikel 7 lid 2 sub b van het reglement faalt dus eveneens in dit geval.
De consumenten zijn in de klachtonderdelen 1 en 5 dus ontvankelijk; die klachtonderdelen zullen door de commissie inhoudelijk in behandeling worden genomen.
Gebreken (klachtonderdelen 1 tot en met 8)
1) Isolatiewaarde dak
Vaststaat dat in het Bouwbesluit is neergelegd dat de minimale RC-waarde voor daken van nieuwbouwwoningen 6,3 m2K/W is. Het dak van de woning van de consumenten dient aan deze minimale RC-waarde te voldoen. Deskundige Doosje heeft in zijn rapport aangegeven dat hij tijdens de inspectie niet heeft kunnen bepalen of de RC-waarde van het dak voldoet aan het Bouwbesluit. Partijen hebben ieder berekeningen van de RC-waarde van het dak overgelegd met verschillende uitkomsten. De commissie kan aan de hand van deze berekeningen niet vaststellen of de minimale RC-waarde uit het Bouwbesluit is gehaald, omdat onduidelijk is welk houtpercentage gehanteerd dient te worden in de berekening. De consumenten hebben een eigen berekening van het houtpercentage overgelegd, maar hebben daarbij aangegeven dat voor hen lastig is om vast te stellen wat onderdeel van de Acon (geprojecteerde oppervlakte) is. De commissie ziet daarom aanleiding om een onafhankelijke deskundige nader onderzoek te laten doen om de RC-waarde van het dak vast te stellen. De commissie beveelt dan ook een deskundigenonderzoek, zodat de vraag kan worden beantwoord of de isolatiewaarde van het dak voldoet aan de minimale RC-waarde van 6,3 m2K/W uit het Bouwbesluit.
Een door de commissie aangestelde deskundige zal een datum inplannen met partijen waarop het deskundigenonderzoek plaats zal vinden. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om op het deskundigenrapport te reageren.
2) Spinvliesfolie
De commissie constateert dat de consumenten hun stelling – dat het spinvliesfolie niet conform de verwerkingsinstructie is aangebracht waardoor het spinvliesfolie is beschadigd – baseren op de door hen overgelegde foto’s van het dak gedurende bouw. Op deze foto’s zijn echter geen beschadigingen aan het spinvliesfolie te zien. De stelling van de consumenten is dan ook onvoldoende onderbouwd naar het oordeel van de commissie. Daarnaast faalt het betoog van de consumenten dat er mogelijk vocht in de dakconstructie terecht is gekomen wegens het openlaten van het dak drie maanden lang. Uit het door de ondernemer overgelegde productcertificaat van Elders Bouwchemie BV volgt immers dat het spinvliesfolie bestendig is om maximaal vier maanden ‘open’ te liggen. Dat er een gebrek is aan het spinvliesfolie is dus niet komen vast te staan. De commissie zal dit klachtonderdeel daarom ongegrond verklaren.
3) Tegels
a. Voegsluier en lijmresten
Volgens de consumenten hebben zij eind juni 2023 over dit gestelde gebrek voor het eerst geklaagd bij de ondernemer. De commissie stelt echter vast dat de woning al op 31 mei 2023 is opgeleverd aan de consumenten en dat op dat moment de gestelde voegsluier en lijmresten al zichtbaar waren na het schoonmaken van de badkamer. Dit punt is niet vermeld in het proces-verbaal van oplevering. De commissie is gelet hierop van oordeel dat de consumenten hierover te laat geklaagd hebben bij de ondernemer. Doordat er één maand tussen de ontdekking en de melding van het gestelde gebrek zat, is het voor de ondernemer moeilijk geworden om aan te tonen dat de viezigheid op de tegels niet door hem is veroorzaakt. Daarbij komt dat de consumenten ondertussen hebben geprobeerd de tegels schoon te maken met groene zeep, waardoor mogelijk een vetlaag is ontstaan op de tegels. Deze schending van de klachtplicht (artikel 6:89 BW) heeft als gevolg dat de consumenten geen beroep meer kunnen doen op het gestelde gebrek.
b. R10 tegels
Vaststaat dat aan de consumenten de tegels zijn geleverd die zij zelf gekozen hebben bij de leverancier. Dat deze tegels qua ruwheid anders zijn dan de tegels die de consumenten in de showroom van de leverancier hebben gezien is wegens gebrek aan onderbouwing niet komen vast te staan. Bovendien is dit niet aan de ondernemer te wijten.
c. Kwaliteit tegelwerk en kimband
De commissie stelt vast dat partijen zijn overeengekomen dat het opgeleverde werk dient te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Gesteld noch gebleken is dat de kwaliteit van het tegelwerk niet voldoet aan deze eisen. Daarnaast is het aanbrengen van een kimband rondom het bad geen vereiste vanuit het Bouwbesluit.
Het betoog van de consumenten dat de kwaliteit van het tegelwerk en het ontbreken van een kimband een gebrek is omdat niet voldaan is aan de uitvoeringsrichtlijn voor het aanbrengen van wand- en vloertegels in reguliere binnentoepassing (vastgesteld door het CvD Tegelwerken SKG-IKOB d.d. 13-04-2018), faalt. Enig andere richtlijn of norm dan het Bouwbesluit zijn partijen immers niet overeengekomen. Indien de kwaliteit van het tegelwerk of het ontbreken van een kimband dus in strijd zou zijn met voornoemde richtlijn leidt dit niet tot de conclusie dat er sprake is van een gebrek.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat dit klachtonderdeel (3 a. tot en met c.) ongegrond zal worden verklaard.
4) Zakgoot
Het primaire verweer van de ondernemer dat de consumenten te laat hebben geklaagd faalt. Niet gebleken is immers dat de ondernemer is benadeeld door de tijd die verstreken is tussen de ontdekking en de melding van het gestelde gebrek. Daarnaast zijn de consumenten bouwkundige leken, van wie niet verwacht kan worden dat ze het gestelde gebrek reeds bij oplevering van de woning hadden moeten ontdekken.
De commissie is van oordeel dat de uitgevoerde zakgoot niet afwijkt van de vergunningsaanvraag. De oorspronkelijke en de uitgevoerde versie van de zakgoot verschillen namelijk niet qua samenstelling. In beide gevallen is tussen de twee dakvlakken een horizontale strook underlayment bevestigd en dient de ruimte onder deze gootbodem opgevuld te worden met isolatiemateriaal. Het betoog van de consument dat deze ruimte niet geïsoleerd is door de ondernemer faalt. De ondernemer heeft ter zitting gezegd dat hij voornoemde ruimte heeft opgevuld met isolatie. Daarbij gaf hij aan dat als hij dat niet had gedaan de consumenten gelijk last zouden hebben gehad van schimmel en dat ze dat niet hebben. De consumenten hebben hier onvoldoende tegenin gebracht. Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard.
5) Metselwerk
De commissie is van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek in het metselwerk. Hoewel er geen doorgestreken voeg is gerealiseerd door de ondernemer zoals is opgenomen in de offerte, heeft de ondernemer wel terugliggend gevoegd waardoor eveneens een verdiepte voeg is gerealiseerd. Naar het oordeel van de commissie is hierdoor een gelijkwaardig resultaat bewerkstelligd. Daarnaast is door deskundige Doosje geen technische tekortkoming geconstateerd in het metselwerk. Dat er sprake is van een kwalitatief mindere voeg is dus niet komen vast te staan. Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard.
6) Gevels
De consumenten hebben hun stelling – dat de RC-waarde van de voor- en achtergevels van de woning niet voldoen aan de minimum RC-waarde van 4,7 m2K/W uit het Bouwbesluit – onvoldoende onderbouwd. Het lag op hun weg om (in ieder geval) aannemelijk te maken dat door het gebruik van Rockfit mono silver 140 in plaats van Rockfit premium silver 140 de RC-waarde van de gevels dermate minder is. Zij hebben dat niet gedaan. Daarnaast volgt uit de berekening van Bouwcenter Concordia dat de RC-waarde van de spouwmuur constructie, met gebruik van Rock Mono Silver 140, voldoet aan de minimum RC-waarde van het Bouwbesluit. De consumenten hebben deze berekening onvoldoende weersproken.
Het betoog van de consumenten dat een kantplank van 180 millimeter moeten worden toegepast in plaats van 140 millimeter om de minimum RC-waarde van de zijgevel te halen faalt. Het is technisch niet mogelijk om een kantplank van 180 millimeter te gebruiken, omdat de voorzijde van de kantplank en wand (149 millimeter) in elkaars verlengde moeten liggen. Bovendien constateert de commissie dat op de tekeningen van de architect een kantplank van 140 millimeter is weergegeven. De commissie gaat er vanuit dat de tekeningen van de architect juist zijn. De ondernemer heeft zich dan ook terecht gebaseerd op deze tekeningen bij het toepassen van de kantplank van 140 millimeter.
De conclusie uit het voorgaande is dat het klachtonderdeel over de gevels ongegrond zal worden verklaard.
7) Dakpannen
Vaststaat dat in de NEN-EN 1304 norm het volgende is bepaald:
“Oppervlakteverschijningen (features) en kleivouwen zoals beschreven in 3.5.7 en 3.5.8 worden niet als fouten beschouwd. Hetzelfde geldt voor krassen, afgeschaafde delen of tekenen van wrijving die op de pannen verschijnen tijdens fabricage, verpakking, behandeling en transport.”
Daarnaast stelt de commissie vast dat deskundige Doosje in zijn rapport heeft opgenomen dat de beschadigingen aan de dakpannen “lichte schuurplekjes” zijn, welke niet door de engobelaag heen zijn gegaan. De commissie is dan ook van oordeel dat de beschadigingen van de dakpannen op grond van de NEN-EN 1304 norm niet als fouten kunnen worden beschouwd. Er is hier dan ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming. De commissie zal dit klachtonderdeel daarom afwijzen.
8) Stootvoegroosters en vloerisolatiekokers
De commissie stelt vast dat de stootvoegroosters en de vloerisolatiekokers geen vereisten zijn vanuit het Bouwbesluit. Dat deze niet zijn toegepast kan dus niet leiden tot de conclusie dat de open stootvoegen en de kruipruimte niet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Daarnaast heeft de ondernemer onweersproken gesteld dat de stootvoegroosters en vloerisolatiekokers als minderwerk zijn opgenomen. De consumenten hebben dus ook geen recht op compensatie voor het ontbreken van de stootvoegroosters en vloerisolatiekokers. Dit klachtonderdeel zal daarom worden afgewezen.
De eindafrekening (klachtonderdelen 9 tot en met 12)
9) Aluminium zetwerk, lekdorpels (€ 7.018,–)
De ondernemer heeft ter zitting erkend dat op de detailtekening ‘detail V-04’ voor de omgevingsvergunning van 23 mei 2022 het aluminium zetwerk staat opgenomen. De consumenten hebben onweersproken gesteld dat de offerte is gebaseerd op de vergunning. Naar het oordeel van de commissie mochten de consumenten er daarom van uitgaan dat het aluminium zetwerk al deel uitmaakte van de offerte en heeft de ondernemer deze kosten dus onterecht als meerwerk opgenomen in de eindfactuur. De commissie zal dan ook bepalen dat een bedrag van € 7.018,– in mindering dient te worden gebracht op de eindfactuur. Dit klachtonderdeel zal derhalve gegrond worden verklaard.
10) Kosten Bouwgarant (€ 4.021,37)
De commissie stelt vast dat de consumenten in de overgelegde e-mail van 15 juni 2022 akkoord hebben gegeven op betaling van de kosten van Bouwgarant. Daarnaast is niet komen vast te staan dat deze kosten reeds onderdeel uitmaakten van de stelposten in de offerte, nu de consumenten de post niet hebben aangewezen in de begroting. De commissie zal deze kosten daarom niet in mindering laten brengen op de eindfactuur en zal dit klachtonderdeel ongegrond verklaren.
11) Buitendeur keuken (€ 1.936,00) en 12) Hang en sluitwerk (€ 598,95)
De commissie stelt vast dat de consumenten in de e-mail van 28 september 2022 akkoord hebben gegeven op, onder meer; “1x A merk als deur” voor € 1.600,– en “hang en sluitwerk zwart” voor € 495,–. Dat de buitendeur van de keuken al deel uitmaakte van de vergunningsaanvraag en al deel uitmaakte van de offerte is niet komen vast te staan. De stelling van de consumenten dat het hang en sluitwerk niet is geleverd omdat het volgens “Jacob” beter was om RVS te plaatsen is onvoldoende onderbouwd. Onduidelijk is wie Jacob is en of de ondernemer in plaats van het afgesproken hang en sluitwerk een alternatief heeft geleverd. De commissie zal deze kosten daarom niet in mindering laten brengen op de eindfactuur en zal dit klachtonderdeel ongegrond verklaren.
Overige posten
Voor zover de consumenten met het door hen overgelegde Excelbestand “Eindafrekening te corrigeren posten” nog andere posten naar voren hebben willen brengen die volgens hen gecorrigeerd dienden te worden, is de commissie van oordeel dat de consumenten dit onvoldoende hebben onderbouwd. Het lag op de weg van de consumenten om concreet per post te motiveren waarom de gestelde bedragen in mindering dienen te worden gebracht op de eindfactuur en dit te onderbouwen met stukken. Deze posten zullen dan ook worden afgewezen.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat er in totaal € 7.018,– in mindering dient te worden gebracht op de eindfactuur van de ondernemer.
Tijdsbesteding (klachtonderdeel 13)
De gevorderde kosten voor de tijdsbesteding van de consumenten aan het onderzoeken van de gebreken zullen worden afgewezen. Immers, artikel 11 van het reglement bepaalt dat, behoudens het klachtengeld, de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.
In reconventie
Eindfactuur
De ondernemer vordert in reconventie dat de consumenten hoofdelijk worden veroordeeld om aan de ondernemer het openstaande bedrag van € 18.866,13 van de eindfactuur te betalen. Zoals hiervoor is geoordeeld zal de commissie bepalen dat er een bedrag van € 7.018,– in mindering dient te worden gebracht op de eindfactuur. Dit betekent dat de consumenten het resterende bedrag van € 11.848,13 nog verschuldigd zijn op grond van de aannemingsovereenkomst en het addendum. De commissie zal de consumenten gelet daarop hoofdelijk veroordelen tot betaling van het bedrag van € 11.848,13 aan de ondernemer.
Contractuele rente
Voorts vordert de ondernemer contractuele rente op grond van artikel 11 lid 1 AVA. De commissie heeft hiervoor reeds geoordeeld dat uitsluitend de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, vastgesteld door de stichting Bouwgarant op 1 januari 2020, en niet de AVA, van toepassing zijn op de aannemingsovereenkomst en het addendum. Deze vordering wordt daarom wegens een gebrek aan grondslag afgewezen.
Wettelijke rente
De commissie zal de gevorderde wettelijke rente als onbetwist toewijzen vanaf 25 juni 2024.
Buitengerechtelijke kosten
De vordering van de ondernemer om de consumenten hoofdelijk te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. Zoals hiervoor reeds overwogen, bepaalt artikel 11 van het reglement immers dat, behoudens het klachtengeld, de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.
In conventie en in reconventie
Slotsom
De commissie houdt iedere verdere beslissing aan totdat er een deskundigenonderzoek heeft plaatsgevonden met betrekking tot de RC-waarde van het dak en partijen de gelegenheid hebben gehad om op het rapport van de deskundige te reageren.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– bevelen een deskundigenonderzoek over de RC-waarde van het dak,
– houden iedere verdere beslissing aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 31 januari 2025 en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.