Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
91913
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I C en II F. Hierin wordt bepaald dat:
“alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede mannen naar billijkheid.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
In het digitale intakeformulier van 5 januari 2015 heeft de consument zijn klachten geformuleerd en nader gespecificeerd. De klacht van de consument luidt zakelijk weergegeven als volgt.
Op de tekening behorend bij het verkoopcontract staat een aan de binnenzijde openschuivende pui vermeld. In plaats daarvan is een aan de buitenzijde schuivende pui aangebracht. Dit heeft de consument op 26 november 2014 per brief gemeld bij de ondernemer.
De consument vordert een bedrag van € 6.250,– om zelf de pui te kunnen laten vervangen door een aan de binnenzijde openschuivende pui.
Standpunt ondernemer
De ondernemer is door de commissie in de gelegenheid gesteld schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. De ondernemer heeft zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd.
De ondernemer erkent dat een aan de buitenzijde schuivende pui is geleverd terwijl op de tekening een aan de binnenzijde schuivende pui stond. Er is dus afgeweken van de overeenkomst. De ondernemer acht zich echter niet gehouden om de schuifpui te vervangen. De wijziging is bij 23 woningen doorgevoerd. Geen van de andere bewoners heeft bezwaar gemaakt. De wijziging is van zeer ondergeschikte aard. Daarvoor geldt geen meldingsplicht. Door het toepassen van de schuifpui met het schuivende deel aan de buitenzijde is er technisch en functioneel geen verschil met de uitgangspunten zoals omschreven in de contractstukken – sterker nog de huidige plaatsing werkt functioneel beter dan een pui die aan de binnenzijde schuift. Voorts is er geen sprake van een opleveringsgebrek of een garantieklacht. Zowel SWK, de Vereniging Eigen Huis als Bouwfonds hebben de stelling ingenomen dat de wijziging geen (garantie-) gebrek oplevert.
Behandeling van het geschil
Op 20 maart 2015 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam plaatsvervangend secretaris], fungerend als secretaris.
De ondernemer was ter zitting aanwezig en werd vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger ondernemer 1] (projectleider) en [naam vertegenwoordiger ondernemer 2] (bedrijfsjurist). De consument was eveneens aanwezig, vergezeld van zijn partner [naam partner consument].
Beide partijen hebben ter zitting hun standpunt nader toegelicht.
Nadere toelichting ter zitting
De consument heeft in aanvulling op het dossier een emailbericht van 19 maart 2015 overgelegd dat met instemming van de ondernemer ter zitting is besproken en door de arbiters aan het dossier is toegevoegd.
De consument heeft ter zitting samengevat het volgende aangevoerd. Hij heeft reeds tijdens de bouw, op 26 november 2014, schriftelijk bij de ondernemer protest aangetekend tegen een naar buiten schuivende pui. Op dat moment was de pui nog niet geplaatst. De consument heeft onder meer bezwaren tegen een aan de buitenkant schuivende pui omdat de rail buiten zit met als nadeel dat zich daar vuil ophoopt. Ook kan de pui niet open als het hagelt of sneeuwt. Daarnaast vindt de consument dat de pui niet goed te beveiligen is.
Er is door de ondernemer weliswaar een slot aan de binnenkant geplaatst, maar dat is een eenvoudig slot dat bovendien universele sleutels heeft die eenvoudig verkrijgbaar zijn. Wat de normen betreft heeft de consument aangevoerd dat voor de regio waar hij woont volstaan had kunnen worden met een pui met een wind- en waterdichtheid van 200 tot 300 Pa. Tenslotte vindt de consument dat de pui ook minder goed bruikbaar is nu deze niet op een veilige manier voor de kat van de consument op een kier kan worden gezet. Het schuivende deel zit op zichzelf wel aan de goede kant ten opzichte van het vaste deel (links en rechts zijn niet verwisseld); de klacht betreft uitsluitend het feit dat het een buitenschuivende pui is. De bewering van de ondernemer dat alle kopers tevreden waren is onjuist. Er zijn bewoners geweest die bij de oplevering bezwaar gemaakt hebben, maar dat is niet aangetekend op het proces verbaal van oplevering. Volgens de consument bedragen de kosten van een nieuwe pui circa € 6.000,–. Op de bankgarantie is geen beroep gedaan.
Ter zitting heeft de ondernemer samengevat het volgende aangevoerd. De woning van de consument is gebouwd in de tweede fase van een groter project. Er is gekozen voor een buitenschuivende pui omdat dit bij sterke wind en regen een betere afdichting geeft. Bij een binnenschuivende pui kon water- en winddichtheid onvoldoende worden gegarandeerd. De ondernemer heeft alle kopers van deze noodzakelijke wijziging op de hoogte gesteld. De puien voldoen aan de zwaarste normen van 650 Pa winddichtheid en 600 Pa waterdichtheid. Aan de functie en eisen zoals omschreven in de verkoopstukken zijn geen aanpassingen gedaan. Naar aanleiding van klachten over de veiligheid zijn er inderdaad extra sloten aangebracht. Omdat ze aan de binnenkant zitten, is het gebruik van universele sloten geen bezwaar.
Desgevraagd heeft de ondernemer aangegeven dat de puien in november 2014 al geproduceerd waren. Van geen van de andere kopers heeft de ondernemer klachten over de buitenschuivende puien ontvangen. De door de consument begrote kosten voor het plaatsen van een binnenschuivende pui zijn door de ondernemer betwist. Deze kosten bedragen volgens hem tussen de € 1.500,– en € 2.000,– ex BTW.
De bankgarantie maakt niet langer onderdeel van het geschil uit en kan verder buiten beschouwing worden gelaten.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 19 februari 2014 gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is inmiddels opgeleverd.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [nummer waarborgcertificaat].
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Gelet op het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters als volgt. In de kern klaagt de consument over het feit dat aan hem een aan de buitenkant schuivende pui is geleverd terwijl in de verkoopstukken een aan de binnenkant schuivende pui staat vermeld. De ondernemer heeft volgens de consument een onrechtmatige wijziging doorgevoerd omdat de consument niet heeft ingestemd met deze wijziging. Er wordt bovendien afbreuk gedaan aan de functionaliteit van de pui. De ondernemer heeft de stellingen van de consument gemotiveerd betwist.
De arbiters overwegen dat als niet betwist vaststaat dat de ondernemer met het plaatsen van een aan de buitenzijde schuivende pui in plaats van een aan de binnenzijde schuivende pui is afgeweken van hetgeen in de aannemingsovereenkomst tussen partijen is overeengekomen. De ondernemer heeft zich er echter op beroepen dat deze aanpassing noodzakelijk was teneinde wind- en waterdichtheid te kunnen garanderen. Door het toepassen van de schuifpui met het schuivende deel aan de buitenzijde is er technisch en functioneel geen verschil met de uitgangspunten zoals omschreven in de contractstukken. Naar het oordeel van de arbiters slaagt dit beroep van de ondernemer. Gelet op hetgeen de ondernemer ter onderbouwing van zijn verweer op dit punt heeft aangevoerd, achten de arbiters voldoende aannemelijk geworden dat sprake was van een noodzakelijke aanpassing. Daarbij overwegen zij dat een dergelijke wijziging redelijkerwijs valt binnen de marges die de ondernemer zijn toegestaan bij de uitvoering van de overeenkomst tussen partijen. Hij heeft aldus voldaan aan hetgeen tussen partijen in de aannemingsovereenkomst is overeengekomen.
De consument heeft nog aangevoerd dat de plaatsing van het schuivende deel van de pui aan de buitenzijde om verschillende redenen afbreuk doet aan de bruikbaarheid. Uit de stukken, noch hetgeen ter zitting is aangevoerd is echter komen vast te staan dat sprake is van verminderde bruikbaarheid. De omstandigheid dat de consument de pui niet kan blokkeren ten behoeve van zijn kat, komt daarbij voor risico van de consument en betreft geen omstandigheid waarmee de ondernemer op grond van de overeenkomst rekening behoefde te houden.
Ten aanzien van hetgeen de consument ter zitting heeft aangevoerd over het slot dat door de ondernemer aan de binnenzijde is geplaatst, overwegen de arbiters dat dit blijkens het klachtenformulier geen onderdeel van de klacht uitmaakt zodat zij daaraan voorbij gaan.
Toetsing aan de aannemingsovereenkomst
Gelet op het vorenstaande zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer ten aanzien van de schuifpui heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de aannemingsovereenkomst en dat door de ondernemer is voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eis van goed en deugdelijk werk. De arbiters zullen de consument in zoverre in het ongelijk stellen.
Toetsing aan de garantieregeling
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen zijn de arbiters voorts van oordeel dat ten aanzien van de schuifpui is komen vast te staan dat wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Immers, artikel 6.5. van de garantieregeling stelt: ‘Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd’.
Aan de consument komt ter zake van de schuifpui derhalve geen beroep op de waarborg toe. De arbiters zullen de consument in zoverre eveneens in het ongelijk stellen.
Ten aanzien van het klachtengeld overwegen de arbiters dat de consument geheel in het ongelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument als in het ongelijk gestelde partij op grond van het reglement het klachtengeld niet worden gerestitueerd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
I. wijzen de vordering af;
II. stellen vast dat de consument ten aanzien van de in dit vonnis behandelde klacht inzake de schuifpui geen beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;
III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement niet aan de consument zal worden gerestitueerd.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 28 april 2015 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.