Commissie: Notariaat Zakelijk
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
562596/770925
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In het geschil tussen een cliënt en een notaris, heeft de cliënt een klacht ingediend omdat de notaris een schuldbekentenis niet correct heeft opgesteld. Hierdoor moest de cliënt achteraf een bedrag aan BTW betalen en kosten maken voor fiscale werkzaamheden. De cliënt stelt dat de notaris zijn zorgplicht heeft verzaakt en vraagt om een schadevergoeding van € 5.000.
De notaris betwist de klacht en stelt dat hij de akte heeft opgesteld op basis van de verstrekte gegevens. Hij wijst erop dat de cliënt en zijn wederpartij geen opmerkingen hebben gemaakt over het concept en de akte ongewijzigd hebben ondertekend. De notaris meent dat hij niet aansprakelijk is voor het financiële nadeel van de cliënt.
De commissie oordeelt dat de notaris niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris, omdat hij niet voldoende heeft doorgevraagd naar de grondslag van de omzetting. De klacht wordt op dit punt gegrond verklaard. Echter, de commissie wijst de schadevergoeding af omdat het causaal verband tussen het handelen van de notaris en de vermeende schade niet is vastgesteld.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
[bestuurder B.V.], gevestigd te [plaats] (hierna te noemen: de cliënt)en
[naam notaris], [kantoor notaris], gevestigd te [plaats](hierna te noemen: de notaris)
Ondergetekenden:
de heer mr. N. Schaar te [plaats], mevrouw mr. B. van Dis te [plaats] en de heer P.C.J. Dinkgreve RA [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals vervat in een door de cliënt ondertekend vragenformulier en een verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de KNB aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan arbitrage door de commissie. De notaris is lid van de KNB. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering. Alle geschillen zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het Reglement).
De bevoegdheid van ondergetekenden om het geschil tussen partijen als arbiters te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 31 van het Reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, waarbij zij met in achtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteren dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris heeft het verzoek van de cliënt om een goede schuldbekentenis te maken, niet juist uitgevoerd. Dit heeft tot gevolg gehad dat de cliënt achteraf nog een bedrag van € 3.551,– (€ 3.869,– inclusief belastingrente) aan BTW moest betalen, alsmede een bedrag van € 2.873,75 voor fiscale werkzaamheden aan zijn accountant om dit uit te zoeken. Dit was niet nodig geweest, als de notaris zijn werk goed had gedaan of de cliënt had geadviseerd om de akte door zijn accountant te laten controleren.
De cliënt is van mening dat de notaris gezien zijn zorgplicht ervan op de hoogte had moeten zijn dat deze schuldbekentenis met BTW belast zou worden. Als leek is hij ervan uitgegaan dat de notaris een juiste akte zou opstellen. Bovendien heeft hij expliciet gevraagd of er rente of BTW verschuldigd zou zijn. Volgens de notaris was dit niet het geval, omdat sprake was van een geldlening. De cliënt heeft vertrouwd op de door de notaris verstrekte informatie. Deze informatie is volgens de accountant van de cliënt echter niet juist.
De wederpartij van de cliënt heeft niet willen meewerken aan een oplossing, omdat volgens zijn advocaat de door de notaris opgestelde akte tegenstrijdig is en nodeloos ingewikkeld is gemaakt. De cliënt heeft het bedrag van € 3.869,– dus niet op hem kunnen verhalen.
De cliënt heeft ook geprobeerd in onderling overleg met de notaris toe een oplossing te komen, maar dit is niet gelukt.
De cliënt verzoekt de commissie hem een vergoeding van € 5.000,– toe te kennen voor de schade die hij door het handelen en/of nalaten van de notaris heeft geleden.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De cliënt heeft de notaris benaderd met het verzoek om een notariële akte op te stellen. Doel was de omzetting van een huurschuld in een geldlening. De notaris heeft op basis van de aan hem verstrekte gegevens een concept opgesteld en dit aan de cliënt en zijn wederpartij toegestuurd. Zij hebben over de inhoud daarvan geen opmerkingen gemaakt, ook niet naar aanleiding van de toelichting die de notaris voorafgaand aan het passeren van de akte heeft gegeven. Zij hebben de akte ongewijzigd ondertekend.
Anderhalf jaar later heeft de cliënt aan de notaris kenbaar gemaakt dat de notaris had verzuimd een regeling omtrent verschuldigde omzetbelasting op te nemen. In een telefoongesprek met de accountant van de cliënt is de notaris voor het eerst gebleken dat geen sprake was van een schuld vanwege een huurachterstand, maar dat de afkoop van huurpenningen de grondslag van de akte had moeten zijn.
De accountant heeft kennelijk een regeling proberen te treffen met de wederpartij van de cliënt, maar deze was daartoe niet bereid.
De notaris is van mening dat hij niet aansprakelijk is voor het beweerde financieel nadeel van de cliënt.
Hij verzoekt de commissie de door de cliënt verzochte schadevergoeding af te wijzen.
Behandeling van het geschil
Op 25 februari 2025 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden en, bijgestaan door mevrouw mr. drs. I.M. van Trier fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
De cliënt heeft via een digitale verbinding aan de zitting deelgenomen en zijn standpunt toegelicht. De notaris is niet ter zitting verschenen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De commissie stelt vast dat de notaris op 14 februari 2022 een akte heeft gepasseerd met als titel ‘GELDLENING’. In deze akte is – voor zover van belang – bepaald als volgt:
Artikel 2
De leensom
De Schuldeiser [lees: de cliënt] verhuurt aan de Schuldenaren gelijk de Schuldenaren huren van de Schuldeiser een bedrijfsruimte, een en ander aan Partijen genoegzaam bekend, zodat Partijen hiervan geen nadere omschrijving verlangen.
De verplichtingen tot betaling van de overeengekomen huurpenningen is door de Schuldenaren gedurende een periode niet nagekomen, ter zake waarvan Partijen thans overeen komen om:
– afstand te doen van de aldus opgebouwde schuld van de Schuldenaren wegens niet voldane huurpenningen onder gelijktijdige verplichting om een bedrag wegens geleende gelden schuldig te erkennen;
– de Schuldeiser aanvaardt de afstand en aanvaardt de schuldigerkenning.
De Schuldeiser heeft door voormelde schuldvernieuwing de Leensom ter leen verstrekt aan de Schuldenaren onder de in onderhavige akte opgenomen voorwaarden.
(…)
Artikel 4
Doel
De Schuldenaren erkennen dat de Leensom is ontstaan door de omzetting van de niet betaalde huurtermijnen van het gehuurde”.
Niet weersproken is dat de cliënt een naheffingsaanslag voor de omzetbelasting opgelegd heeft gekregen. De cliënt is van mening dat de notaris hiervoor aansprakelijk is. De notaris heeft dit betwist.
Vaststaat dat de notaris bij het opstellen van de akte is afgegaan op de door partijen verstrekte gegevens. Volgens hem hebben zij hem medegedeeld dat sprake was van achterstallige huurpenningen die moesten worden omgezet in een geldlening. Eerst achteraf is hem gebleken dat de grondslag van de geldlening de afkoop van toekomstige huurpenningen was. De cliënt heeft ter zitting desgevraagd toegelicht dat hij het pand heeft verkocht en dat het huurcontract daarom werd beëindigd.
De cliënt heeft gesteld dat hij de notaris uitdrukkelijk heeft gevraagd of over het bedrag van € 18.000,– omzetbelasting was verschuldigd en dat de notaris deze vraag ontkennend heeft beantwoord.
De commissie is van oordeel dat het, mede gezien de vraagstelling van de cliënt, op zijn weg had gelegen door te vragen naar de grondslag van de door partijen gewenste omzetting. Zo had hij kunnen vragen naar het huurcontract en naar een exacte opgave van hetgeen door de wederpartij nog aan de cliënt was verschuldigd. Aldus had hij ondermeer kunnen vaststellen of werd verhuurd met omzetbelasting, de huurschuld inclusief of exclusief omzetbelasting was en of het overeenkwam met een huurbedrag per periode inclusief of exclusief omzetbelasting. Het is de commissie niet gebleken dat de notaris dit heeft gedaan.
Door dit na te laten heeft de notaris naar het oordeel van de commissie niet gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. Dit betekent dat de klacht van de cliënt op dit punt gegrond is.
Anderzijds is komen vast te staan dat de cliënt een concept van de akte heeft ontvangen en dat de inhoud daarvan voorafgaand aan het passeren van de akte met hem is besproken. De cliënt heeft aldus voldoende gelegenheid gehad om daarover vragen te stellen aan de notaris. Niet weersproken is dat de cliënt dit niet heeft gedaan en de akte ongewijzigd heeft getekend.
De cliënt heeft in dit verband gesteld dat hij erop heeft vertrouwd dat de akte juist was, omdat hij de inhoud daarvan, gelet op de juridische taal, als leek niet goed heeft kunnen beoordelen. De commissie verwerpt deze stelling. De akte vermeldt duidelijk dat sprake is van achterstallige huurpenningen/huurtermijnen. De cliënt had dit moeten c.q. kunnen zien en had de notaris erop moeten c.q. kunnen wijzen dat dit niet juist was en dat de grondslag van de geldlening de afkoop van toekomstige huurpenningen moest zijn. De commissie neemt voorts in aanmerking dat de cliënt zelf ondernemer is en ter zitting heeft verklaard dat ook zijn makelaar bij het passeren van de akte aanwezig is geweest en dat deze inhoudelijk volledig op de hoogte was.
De cliënt heeft voorts nog gesteld dat de notaris hem had moeten adviseren om de akte vooraf te laten controleren door zijn accountant. Naar het oordeel van de commissie valt de notaris dit niet te verwijten. Het raadplegen van de accountant had de cliënt uit eigen beweging kunnen doen.
De commissie zal de door de cliënt verzochte schadevergoeding afwijzen, omdat het causaal verband tussen het handelen en/of nalaten van de notaris en de vermeende schade niet is komen vast te staan. Het bedrag van € 2.873,75 (inclusief BTW) dat de accountant blijkens zijn factuur van 26 april 2024 in rekening heeft gebracht voor ‘Overige fiscale werkzaamheden inzake BTW kwestie’, was de cliënt ook verschuldigd geweest als de notaris hem wel had geadviseerd om de akte vooraf te laten controleren door de accountant.
Voor wat betreft de omzetbelasting is de commissie van oordeel dat de verschuldigdheid daarvan niet is veroorzaakt door toedoen van de notaris, maar dat deze is gelegen in de aard van de tussen de cliënt en de wederpartij gesloten overeenkomst. De notaris is derhalve niet aansprakelijk voor de door de belastingdienst opgelegde naheffingsaanslag.
De commissie zal wel de notaris veroordelen in de kosten van deze arbitrage, die worden vastgesteld op
€ 371,– van het door de Stichting De Geschillencommissie vastgestelde bedrag aan honorarium en verschotten van de arbiters. Gelet op de beslissing wordt de cliënt geacht de arbitragekosten bij wijze van voorschotbetaling mede namens de notaris te hebben voldaan. De commissie bepaalt voorts dat het bedrag dat de cliënt ter zake de arbitragekosten heeft voldaan in zijn geheel komt te vervallen aan de commissie en veroordeelt de notaris tot betaling van deze kosten.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klacht van cliënt gegrond;
wijst de door hem verzochte schadevergoeding af;
· bepaalt dat het bedrag dat de cliënt ter zake de arbitragekosten heeft voldaan in zijn geheel komt te vervallen aan de commissie en veroordeelt de notaris deze kosten aan de cliënt te vergoeden, vastgesteld op € 371,– aan honorarium en verschotten van de arbiters.
