Commissie: Notariaat
Categorie: Declaratie / Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
18207/26012
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
In verband met de verkoop en levering van een slooppand is de notaris ingeschakeld. De cliënt vindt dat de notaris onterecht een bedrag van €1.173,- in rekening heeft gebracht. De notaris stelt dat zij onderzoek heeft gedaan naar de beschikkingsbevoegdheid van de cliënt, dat dit behoort tot het werkveld van de notaris en daarom de kosten terecht in rekening zijn gebracht. De cliënt heeft de notaris opdracht gegeven voor het verzorgen van een koopakte. De notaris heeft volgens de commissie geen opdrachtbevestiging, waarin de opdracht en de financiële consequenties duidelijk zijn omschreven, aan de cliënt gestuurd. Daarnaast heeft de notaris onvoldoende invulling gegeven aan haar verplichtingen die uit de voor haar geldende beroeps- en gedragsregels gelden. De commissie oordeelt dat de notaris op dit punt niet heeft gehandeld zoals van haar verwacht mag worden. De nota wordt met €500,- gematigd en de notaris moet dit aan de cliënt terugbetalen.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het door de notaris bij de cliënt in rekening brengen van werkzaamheden bij koop en levering van een slooppand.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In september 2019 heeft cliënt een slooppand verkocht aan koper voor € 50.000,–. De koper heeft de notaris vervolgens opdracht gegeven de koop- en leveringsakte op te stellen. De cliënt meent dat de notaris daarvoor aan hem ten onrechte een bedrag van € 1.173,– in rekening heeft gebracht.
De werkzaamheden die de notaris in rekening heeft gebracht bestonden uit het doen van onderzoek en voeren van overleg met een andere notaris die door de rechtbank was aangewezen tot het opstellen van de akte van verdeling van de nalatenschap van zijn overleden moeder.
De cliënt stelt dat alle betrokken partijen op de hoogte waren dat levering van het pand en perceel pas kon plaatsvinden na ontvangst van de door de andere notaris opgestelde akte van verdeling. Bij zijn eerste bezoek aan het kantoor van de notaris heeft de cliënt medegedeeld dat hij deze akte zou langsbrengen zodra hij deze had ontvangen. Dit is ook gebeurd. In de tussentijd heeft de notaris echter onderzoek gedaan en diverse besprekingen gevoerd met de door de rechtbank aangewezen notaris en de tijd gemoeid met deze extra werkzaamheden bij de cliënt in rekening gebracht. De cliënt stelt dat hij de notaris hiervoor geen toestemming of opdracht heeft gegeven en voorts dat deze werkzaamheden niet nodig waren. De uitnodiging van partijen door de notaris op haar kantoor om partijen over haar bevindingen te informeren was in de ogen van de cliënt onnodig en heeft bovendien geleid tot extra kosten voor de cliënt.
De cliënt betwist de stelling van de notaris dat door de andere notaris was aangegeven dat er geen zicht op afronding van de verdeling zou zijn. Zo er bij de notaris onduidelijkheid was over voortgang van de koop is die veroorzaakt door onderhandelingen van koper over de koopsom en komen de kosten daarvan voor rekening van de koper en niet voor rekening van de cliënt.
De cliënt verzoekt de commissie om de notaris te veroordelen tot betaling van:
– € 1.173,– voor de door de cliënt betaalde nota;
– € 77,50 klachtengeld voor het aanhangig maken van onderhavige procedure;
– alsmede in redelijkheid en billijkheid een schadevergoeding vast te stellen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris stelt dat de cliënt tezamen met de koper op 30 september 2019 haar kantoor hebben bezocht en haar opdracht hebben gegeven voor het verzorgen van een koopakte en akte van levering inzake een slooppand. In dit gesprek is tevens een afspraak gemaakt voor de ondertekening van de koopakte op maandag 9 oktober 2019. Ter voorbereiding van gemelde koopakte is het kantoor van de notaris na (intensief) onderzoek gebleken dat de cliënt – in weerwil van de conceptkoopakte van de makelaar en hetgeen hij mondeling had meegedeeld – niet de enige eigenaar was van gemeld pand, doch dat hij daarvan ten gevolge van vererving samen met zijn broer en zijn minderjarige zoon eigenaar was (waardoor medewerking van de kantonrechter vereist was). Op 9 oktober 2019 heeft de cliënt aangegeven dat er een verdelingskwestie in behandeling was bij een andere notaris. Door de notaris is contact opgenomen met deze notaris die desgevraagd heeft aangegeven dat het een lang lopende kwestie betrof en dat er nog geen zicht was op afronding. Op dinsdag 22 oktober 2019 is de notaris door de koper gebeld met de mededeling dat de kantonrechter de koopsom – in het belang van het bij de verkoop betrokken minderjarige kind – op (ten minste) € 55.000,– had gesteld. Van de makelaar vernam de notaris op diezelfde dag dat de koper afzag van de koop. De notaris heeft het dossier vervolgens gesloten en op 23 oktober 2019 een nota naar de cliënt gestuurd voor haar werkzaamheden.
Op 20 november 2019 heeft – nadat de toedeling van het slooppand aan de cliënt ten overstaan van de andere notaris had plaatsgevonden – alsnog overdracht van het pand plaatsgevonden aan koper voor de koopsom van € 50.000,– ten overstaan van de notaris.
De notaris stelt zich op het standpunt dat het onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid van verkoper en/of koper behoort tot het werkveld van de notaris en volgens algemeen aanvaarde normen bij de betreffende partij in rekening worden gebracht. Zij heeft dit meerdere malen aan de cliënt uitgelegd. De aan het dossier bestede tijd is bijgehouden en het – op de voet van artikel 7:405 lid 2 BW – op gebruikelijke wijze berekende loon is in rekening gebracht. De notaris betwist dat door de makelaar extra kosten aan de cliënt in rekening zijn gebracht anders dan de overeengekomen courtage.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en ingebracht stelt de commissie als niet dan wel onvoldoende weersproken het navolgende vast.
In verband met de verkoop en levering van een slooppand is de notaris – ook met instemming van de cliënt – ingeschakeld. Zowel de cliënt, als verkoper, en de koper hebben daartoe samen een bespreking gevoerd bij de notaris. De notaris heeft een ontwerp van de koopakte voorbereid en op haar kantoor besproken met de cliënt en koper. Omtrent de kosten zijn er geen contra indicaties dat de overdracht – zoals te doen gebruikelijk – “kosten koper” plaats zou vinden. Na bezwaar tegen de nota heeft de verkoop en levering van het slooppand plaatsgevonden waarbij uit de nota van afrekening voor de cliënt d.d. 29 november 2019 naar voren komt dat die nota alsmede de nota van de makelaar ten bedrage van € 3.500,– is verrekend.
Naar het oordeel van de commissie heeft de notaris – om te kunnen komen tot de ook door de cliënt gewenste overdracht van het slooppand – de noodzakelijke werkzaamheden moeten verrichten in verband met de beschikkingsbevoegdheid van de cliënt als verkoper die niet vallen onder de hiervoor genoemde kosten koper en dus in redelijkheid in beginsel voor rekening komen voor de verkoper.
Niet gebleken is dat de werkzaamheden die een andere notaris in het kader van de verdeling van de nalatenschap ten aanzien van het bewuste slooppand heeft verricht dezelfde werkzaamheden betreffen die de in deze beklaagde notaris bij de cliënt in rekening heeft gebracht.
De notaris stelt dat er op 30 september 2019 een opdracht zou zijn gegeven door de cliënt voor het verzorgen van een koopakte en wijst in dit verband mede op haar brief aan de cliënt van 23 oktober 2019, geschreven naar aanleiding van het bezwaar van de cliënt tegen de bewuste nota.
Bij de aanvaarding van een opdracht en de voortgang daarbij is de notaris echter gehouden te handelen op de voet van de voor hem geldende beroeps- en gedragsregels en in het bijzonder hetgeen bij artikel 10 van die beroeps- en gedragsregels is omschreven.
Dit artikel luidt als volgt:
1. De notaris licht de cliënten tijdig en duidelijk voor over de financiële consequenties van zijn inschakeling.
2. De notaris deelt tijdig aan de cliënten mee wanneer meer kosten in rekening zullen worden gebracht dan voorzien.
3. De notaris mag de kosten van zijn werkzaamheden niet brengen ten laste van een andere opdracht, ander deel van de opdracht of een ander dan de opdrachtgever.
In deze heeft de notaris naar het oordeel van de commissie geen opdrachtbevestiging naar de cliënt doen uitgaan waarin de opdracht en de financiële consequenties duidelijk zijn omschreven en onvoldoende invulling gegeven aan zijn verplichtingen genoemd onder lid 2 en 3 van dit hiervoor weergegeven artikel. De bewuste en hiervoor genoemde brief van haar d.d. 23 oktober 2019 alsmede de door haar naar voren gebrachte uitlatingen van de cliënt kunnen daar niet aan afdoen.
Op dit punt heeft de notaris naar het oordeel van de commissie in deze dan ook niet gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Aldus is de klacht van de cliënt dan ook gegrond.
De commissie vindt dan ook aanleiding de bestreden declaratie te matigen met € 500,– (inclusief btw) en zal bepalen dat de notaris dit bedrag aan de cliënt dient te betalen. Daarmee is de cliënt voldoende gecompenseerd.
Van schade door toedoen van de notaris is niet gebleken zodat op dit punt geen grond is voor een in redelijkheid en billijkheid vast te stellen vergoeding.
Wat betreft de extra makelaarskosten heeft de notaris deze betwist en heeft de cliënt deze “extra kosten” alsmede de extra kosten van de andere notaris ook niet nader gespecificeerd. De cliënt heeft deze vordering dan ook onvoldoende onderbouwd en wijst de commissie als zodanig af.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel zal kunnen leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– bepaalt dat de notaris een bedrag van € 500,– (inclusief btw) aan de cliënt dient te betalen;
– bepaalt dat de notaris, overeenkomstig het reglement van de commissie, een bedrag van € 77,50 (inclusief btw) aan de cliënt dient te vergoeden ter zake van het klachtengeld;
– bepaalt dat de notaris, overeenkomstig het reglement van de commissie, aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is;
– wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer mr. R.J. Holtman, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. A. Rademaker-Neleman, secretaris, op 26 juni 2020.