Commissie: Notariaat
Categorie: Factuur
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
135692/144877
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De cliënte klaagt over de kwaliteit en uitvoering van het passeren van de koopakte van de woning, de declaratie en de specificatie daarvan, de afhandeling van de terugbetaling van het te veel gedeclareerde honorarium en de niet-nakoming van de zorgplicht jegens de cliënte. De notaris beroept zich door de wijzen op complicaties tijdens de behandeling van de zaak. Verder kan de notaris zich niet vinden in de klachten van cliënte. De commissie oordeelt dat de notaris inderdaad niet heeft gehandeld als van redelijk bekwame en redelijk handelende notaris verwacht van worden. Van onjuiste bejegening jegens de zoon van de cliënte is echter niet gebleken. De klacht is dus deels gegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De cliënte heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.
Het geschil betreft het handelen van de notaris bij de aankoop van een woning.
Standpunt van de cliënte
Voor het standpunt van de cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt puntsgewijs op het volgende neer.
1. Kwaliteit en uitvoering van het passeren van de koopakte van de woning
De cliënte stelt dat de notaris pas kort voor de geplande overdracht op 2 juni 2020 aan de slag is gegaan. Hierdoor ontdekte de notaris de onverdeeldheid van de te verkopen woning pas kort voor de geplande overdracht op 2 juni 2020 om 15:00 uur die daardoor moest worden uitgesteld. Als de notaris eerder aan zijn werkzaamheden was begonnen, waren onnodige kosten voorkomen. De zelfstandige bevoegdheid was al in 2001 (verklaring erfrecht) en 2006 (eerdere hypotheekakte) bij het kantoor bekend. De cliënte heeft bij alle partijen genoemd dat beide zonen zouden moeten ondertekenen. De curatele van zoon [naam] is ingeschreven in het openbare register. Dat had de notaris moeten raadplegen. Het is onbegrijpelijk dat de notaris de cliënte 20 jaar na het overlijden van haar echtgenoot als executeur heeft laten tekenen. De cliënte heeft de aanval van de notaris op haar zoon als zeer onjuist en beschadigend ervaren.
2. Declaratie: urenspecificatie en hoogte van een 2e rekening.
De cliënte betwist de juistheid van de door de notaris in rekening ‘Vergoeding werkzaamheden overdracht’, meer in het bijzonder het voor literatuur- en dossieronderzoek in rekening gebrachte honorarium.
3. Afhandeling terugbetaling te veel gedeclareerd honorarium. De notaris heeft niet binnen de gestelde termijn van 14 dagen terugbetaald.
4. De notaris is zijn maatschappelijke zorgplicht jegens de cliënte niet nagekomen.
De notaris heeft de zoon verweten dat hij had moeten weten dat de curatele problemen zou opleveren. Dit was volgens de notaris bewust gedaan. De cliënte heeft een nare smaak aan het gesprek met de notaris overgehouden. De cliënte wil niet meer met de notaris in gesprek omdat zij geen gevoel van veiligheid heeft. Het probleem lag volgens de notaris bij de cliënte. De cliënte heeft er vanaf het begin geen vertrouwen in gehad dat een gesprek iets op zou leveren. De cliënte is teleurgesteld.
Ter zitting heeft de cliënte haar vordering toegelicht. Het gaat de cliënte niet om het geld, zij verlangt dan ook niet langer een terugbetaling of een schadevergoeding. Zij wil een oordeel van de commissie over haar klachten.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het initiële verzoek aan de notaris tot dienstverlening bij een eenvoudig dossier als een aankoop van een nieuwe woning werd gecompliceerder toen bleek dat er een overbruggingshypotheek op de oude woning gevestigd moest worden. Omdat de oude woning na het overlijden van de man van de cliënte mede eigendom was van haar kinderen, verleent de cliënte op 28 december 2006 samen met haar twee zonen het recht van hypotheek op de woning aan de [adres]. De curatele over het vermogen van de zoon [naam] vormde het probleem in dit dossier. De cliënte wist van de hiermee gepaard gaande problematiek en had een mededelingsplicht. Als gevolg van het thuiswerken in verband met corona hebben de beide behandelaars dit in een later stadium dan gebruikelijk geconstateerd.
Kort voor de leveringsdatum van de woning aan de [adres 2] ontdekte een medewerker dat bij [naam] sprake was van curatele. Door de medewerker is contact opgenomen met het assurantiekantoor en de bank. De hypotheekofferte moest opnieuw beoordeeld worden. Om verdere schade door vertraging van de levering te voorkomen diende literatuuronderzoek plaats te vinden ten aanzien van de bevoegdheden van de executeur en het door erflater gemaakte keuzelegaat, Het is juridisch nog een onduidelijke kwestie die door de rechter zal moeten worden uitgemaakt. Met één dag vertraging kon de levering alsnog plaatsvinden.
De notaris heeft zijn kant van de zaak uitgelegd en de cliënte vervolgens uitgenodigd in overleg te treden. Vervolgens ontving de notaris twee maanden later bericht dat de cliënte de behandeling van haar klacht bij haar rechtsbijstandsverzekeraar heeft neergelegd. Rechtstreeks overleg heeft niet plaatsgevonden, wat de notaris betreurt. Op 8 oktober 2021 heeft de notaris bevestigd over te gaan tot uitbetaling van een deel van de door de cliënte gemaakte kosten. Die uitbetaling heeft dezelfde dag plaatsgevonden.
In de door de cliënte gestelde ‘incompetentie, arrogantie en klantonvriendelijkheid’ van de medewerkers kan de notaris zich niet vinden. De medewerkers hebben hun uiterste best gedaan om de aankoop zo goed als het kon af te ronden en te voorkomen dat de overdracht enige vertraging zou oplopen voor de kopende en de verkopende partij en daarmee tot economische schade zou leiden. Het is zeer spijtig dat het ondanks meerdere pogingen niet gelukt is om met de cliënte zelf tot een (wederzijdse) beëindiging van het geschil te komen.
De notaris heeft aanvankelijk alleen het gemakkelijke dossier ontvangen: de aankoop van de nieuwe woning. Op enig moment moest er een hypotheek gevestigd worden op de oude woning. Andere betrokkenen bij dit proces hadden al veel eerder moeten weten dat de curatele van de zoon voor problemen kon zorgen.
Aanvankelijk is in de afrekening een fout gemaakt: er is vergeten de kadastrale rechten in rekening te brengen. Om dit op te lossen heeft de notaris zijn honorarium in de tweede afrekening naar beneden bijgesteld.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de
notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en
redelijk handelende notaris.
De maatschappelijke zorgplicht ligt besloten in de maatstaf van de commissie zoals hiervoor geformuleerd.
Gelet daarop beoordeelt de commissie de klacht als volgt.
De commissie stelt vast dat de cliënte haar geldvordering tijdens de zitting heeft ingetrokken.
Het is de commissie gebleken dat de opdracht aan de notaris is aangevangen met de aankoop van de
nieuwe woning. Door het vestigen van een overbruggingshypotheek op de oude woning zijn op een later moment complicaties ontstaan en moesten zaken worden uitgezocht. De commissie begrijpt dat de cliënte dat als onplezierig heeft ervaren.
De notaris heeft het Curatele- en bewind register naar eigen maatstaven te laat gecheckt. Dat komt voor zijn rekening en risico. De notaris heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris verwacht mag worden. Het klachtonderdeel is gegrond. Het is niet afdoende om te verwijzen naar de coronamaatregelen.
De notaris heeft de bedoeling van de tweede afrekening aan de cliënte onvoldoende duidelijk gemaakt. Hij schaadt daarmee het vertrouwen van de cliënte in de afrekening. De notaris heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris verwacht mag worden. Het klachtonderdeel is gegrond.
Dat de notaris de zoon van de cliënte heeft beschuldigd of de cliënte en haar zoon respectloos heeft
bejegend is niet gebleken. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ten dele gegrond is.
De notaris zal overeenkomstig het reglement worden veroordeeld tot vergoeding van het door klager
betaalde klachtengeld van € 77,50. Ook is de notaris op grond van het reglement behandelingskosten aan de commissie verschuldigd. De commissie ziet aanleiding de behandelingskosten te matigen met 75%.
Wat partijen verder hebben aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
Verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond.
Bovendien dient de notaris overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de cliënt te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de notaris aan de commissie behandelingskosten
verschuldigd. Deze behandelingskosten worden gematigd met 75%.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer mr. M. de Waal, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 25 maart 2022.