Commissie: Notariaat
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
182164/188977
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klager heeft zijn woning verkocht. De kopers van de woning hebben de notaris aangesteld om de leveringsakte te passeren. Klager klaagt over de kwaliteit van de dienstverlening alsmede de hoogte van de in rekening gebrachte kosten. De commissie oordeelt dat de notaris onvoldoende onderzoek heeft gedaan voor het passeren van de leveringsakte. Een deel van de dagrente komt daarom voor rekening van de notaris. De klacht is gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De bevoegdheid van de commissie berust op de verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (verder: KNB) aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan bindende advisering door de commissie. De notaris is lid van de KNB.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2023 te Den Haag. Dit is geschied buiten fysieke aanwezigheid van partijen maar via digitale middelen. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze vorm van digitale behandeling. Klager heeft ter zitting zijn standpunt via de digitale middelen toegelicht. De notaris heeft wegens ziekte geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid zijn standpunt ter zitting toe te lichten. De notaris heeft niet gevraagd om aanhouding van de behandeling van het geschil.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van dienstverlening.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft in 2022 zijn huis verkocht. Op 5 juli ontving klager de uitnodiging voor het passeren van de leveringsakte op 8 juli 2022 ten kantore van de door kopers aangestelde notaris. Klager stel dat de kwaliteit van dienstverlening door de notaris onvoldoende was en hij niet gehandeld heeft als een redelijk handelend notaris betaamt, wat tot gevolg heeft gehad dat klager een te hoog bedrag aan dagrente in rekening is gebracht.
Direct na ontvangst van de concept afrekening heeft klager aan de notaris medegedeeld dat zijn overbruggingshypotheek ontbreekt in de afrekening en dat deze diende te worden meegenomen.
Klager wenste deze gelijk met de hypotheek van de woning uit de opbrengst af te lossen. De notaris heeft hierop geantwoord dat hiervoor geen tijd meer was. Hij heeft vervolgens op 8 juli 2022 de akte gepasseerd terwijl er nog een hypotheek op de woning rustte. Klager ziet geen goede reden waarom de overbruggingshypotheek niet voor de passeerdatum (die lange tijd vaststond) en in de afrekening door de notaris is meegenomen. Ter zitting heeft klager benadrukt dat, ongeacht zijn melding van het overbruggingskrediet, de notaris een onderzoeksplicht had en deze heeft geschonden. Door het nalaten van een deugdelijk onderzoek zijn volgens klager de aflossingen van zowel de hypothecaire lening als het overbruggingskrediet te laat naar de bank verzonden waardoor klager een bedrag van € 435,45 aan dagrente heeft moeten betalen. De notaris rekent ten onrechte vijf dagen dagrente. Hoewel de akte op 8 juli 2022 gepasseerd is en de 1e hypotheek op die datum kon worden afgelost rekent de notaris dagrente van 8-13 juli 2022.
Voorts heeft de notaris 1. nagelaten aan klager mede te delen dat kort voor het transport de koopsom nog niet betaald was door kopers, en 2. op 11 juli aan klager een nota van afrekening toegestuurd met daarin meegenomen de aflossing van de helft (€ 260.000,–) van het overbruggingskrediet (€ 485.000,–). Tegen de uitdrukkelijke wens van klager is in de aflossing van € 260.000,– conform de – niet correcte – nota van afrekening uitgevoerd.
Klager verzoekt de commissie de notaris te veroordelen tot het aanbieden van zijn excuses voor fouten bij zijn dienstverlening en tot het terugvorderen of terugbetalen van de te veel betaalde dagrente à € 435,45.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op het verzoek van klager om het overbruggingskrediet af te lossen heeft de notaris direct actie ondernomen en de aflosnota opgevraagd. Het systeem van de hypotheekbank gaf echter niet de mogelijkheid een aanvullend aflosverzoek te doen per passeerdatum (08 juli 2022); de (verplicht gecombineerde) aflosnota kon pas per 13 juli 2022 worden opgevraagd. Een afzonderlijk verzoek voor het overbruggingskrediet was niet mogelijk, zodat de gewijzigde aflosnota, bestaande uit de 1e hypotheek en het overbruggingskrediet, verwerkt is in de definitieve nota van afrekening van klager. De bank heeft dagrente berekend tot 13 juli 2022. Hoewel de notaris wel op 11 juli 2022 heeft afgelost kan alleen de bank de – te veel gerekende – dagrente aan klager terugbetalen.
Ten aanzien van de mededeling over de betaling van de koopsom merkt de notaris op dat er geen meldingsplicht bestaat ten aanzien van ontbrekende gelden anders dan ten tijde van het passeren van de akte. Vanwege zijn beroepsgeheim kan de notaris zich niet uitlaten over het al dan niet binnen zijn van de gelden van de zijde van koper voor het transport.
Ten aanzien van de aflossing van de helft van het krediet stelt de notaris dat hij aan de hypotheekbank een aflosnota heeft opgevraagd voor zowel de 1e hypotheek als het overbruggingskrediet en deze heeft verwerkt in de definitieve nota van afrekening; betaling heeft plaatsgevonden conform de opgave van de bank. Op de 1e werkdag na het passeren heeft uitboeking plaatsgevonden van de verkoopopbrengst naar een rekeningnummer van verkoper. De notaris houdt het voor mogelijk dat deze rekening gekoppeld is aan een hypotheek van klager waardoor er wellicht aanvullende aflossing heeft plaatsgevonden.
De notaris acht de vordering tot terugbetaling van de door klager betaalde rente (overigens twee dagen en niet vijf dagen) niet juist gezien het vorenstaande. De notaris is bereid een verzoek tot terugbetaling bij de bank te doen, doch kan niet instaan voor het resultaat.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Onbetwist is komen vast te staan dat op de woning van klager een hypothecaire lening rustte, waarvan alle partijen en de notaris tijdig op de hoogte waren. De aflossing van deze lening is opgenomen in de afrekening van 8 juli 2022 en door de notaris afgelost na verkoop. Voorts is komen vast te staan dat de klager per e-mail op 5 juli 2022 aan de notaris heeft gemeld dat er ook een overbruggingskrediet op de woning rustte. De notaris was hiervan niet eerder op de hoogte.
De vraag waar de commissie voor komt te staan is of de notaris voor het passeren van de leveringsakte op 8 juli 2023 voldoende en/of tijdig onderzoek heeft gedaan.
De commissie oordeelt dat de klacht over onvoldoende onderzoek gegrond is. Van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris wordt verwacht dat hij voor levering onderzoek doet. Gesteld nog gebleken is dat de notaris in onderhavig geval dit onderzoek tijdig heeft gedaan of dat er redenen of omstandigheden waren om dit niet of op een tijdstip ver voor levering te doen. Vast staat dat het overbruggingskrediet is afgesloten op 17 juni 2022, hetgeen impliceert dat er voldoende ruimte en gelegenheid was voor de notaris om in de weken voor het passeren van de akte recherche te doen en de vestiging van het overbruggingskrediet te ontdekken.
Indien beide leningen tijdig voor de passeerdatum op 8 juli 2022 bekend waren geweest bij alle partijen, dan zou aan klager dagrente in rekening zijn gebracht tot 11 juni 2022 voor een bedrag van € 269,40. Nu door de late ontdekking van het krediet aan klager dagrente in rekening is gebracht tot 13 juni 2022 voor een bedrag van € 435,45 komt dit hoger bedrag voor rekening van de notaris en veroordeelt de commissie de notaris tot terugbetaling van € 179,60 (twee dagen dagrente voor beide leningen) aan klager.
Ten aanzien van de overige klachten betreffende de communicatie en handelwijze van de notaris vordert klager een excuus van de notaris. Nu de notaris niet ter zitting is verschenen en de commissie namens de notaris geen excuses kan aanbieden kan deze klacht niet worden toegewezen.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is en de notaris in zoverre niet heeft gehandeld in overeenstemming met de hiervoor genoemde maatstaf.
Voor zover er door partijen aangevoerde argumenten c.q. klachten niet zijn besproken, kan daarvan worden afgezien, omdat deze niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
Overeenkomstig artikel 22 van het reglement van de commissie zal de notaris als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld om aan de klager het klachtengeld te voldoen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
- verklaart de klacht van klager gegrond;
- bepaalt dat de notaris een bedrag van € 179,60,– aan klager dient te betalen binnen twee weken na ontvangst van dit bindend advies;
- bepaalt dat de notaris het betaalde klachtengeld van € 52,50 aan klager dient te vergoeden binnen twee weken na ontvangst van dit bindend advies;
- bepaalt dat de notaris overeenkomstig het reglement van de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd is.
De commissie wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, mevrouw mr. B. van Dis, mevrouw mr. J.M. Hoekstra, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. A. Rademaker-Neleman, secretaris, op 27 januari 2023.