Notaris heeft voldaan aan zorgplicht

Commissie: Notariaat    Categorie: Informatieverstrekking    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 210471/237857

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De cliënt verwijt de notaris – kort gezegd – dat hij informatie heeft achtergehouden, de taxatie van het appartement niet naar waarheid heeft uitgevoerd en zijn belangen niet heeft behartigd bij de overdracht van het appartement. Standpunt van de notaris komt erop neer dat hij, als notaris, te allen tijde zijn ambt in onafhankelijkheid heeft uitgeoefend en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft behartigd. De vraag die ter beoordeling voorligt, is of de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden doordat hij de cliënt voorafgaand aan de overdracht van het appartement niet op de hoogte heeft gesteld van de verschuldigde extra bijdrage wegens het achterstallig onderhoud. Uit de overgelegde stukken volgt niet dat de notaris op de hoogte was van het achterstallig onderhoud en de daarvoor (toekomstig) verschuldigde extra bijdrage. De commissie is van oordeel dat de notaris niet zijn zorgplicht heeft geschonden. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Notariaat (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten en hebben ermee ingestemd dat de commissie uit twee leden bestaat.

De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen binnen de gestelde termijn van vijf werkdagen vóór de zitting zijn overgelegd. De stukken die na deze termijn door de cliënt zijn overgelegd, zullen buiten beschouwing worden gelaten, nu deze stukken te laat zijn ingediend waardoor de notaris en de commissie onvoldoende de gelegenheid hebben gehad om daarvan kennis te nemen.

De mondelinge behandeling heeft op 19 januari 2024 plaatsgevonden.
Ter zitting zijn digitaal via Zoom verschenen:
– de cliënt, voornoemd,
– [naam], namens de notaris.

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden bij de overdracht van het appartementsrecht (hierna: het appartement) aan de cliënt.

Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.

De cliënt verwijt de notaris – kort gezegd – dat hij informatie heeft achtergehouden, de taxatie van het appartement niet naar waarheid heeft uitgevoerd en zijn belangen niet heeft behartigd bij de overdracht van het appartement. Hij voert hiertoe het volgende aan.

De cliënt, zijnde de koper van het appartement, wist voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en de overdracht van het appartement niet dat er sprake was van achterstallig onderhoud aan de buitenkant van het appartement en dat hij daarvoor een extra bijdrage van ongeveer € 25.000,– verschuldigd zou zijn aan de VvE. Deze informatie stond nergens vermeld in de stukken die hij heeft ontvangen voor de koop van het appartement en dit is ook nooit door de notaris aan hem verteld bij de overdracht. De notaris moet echter wel van deze informatie op de hoogte zijn geweest en heeft deze informatie dus achtergehouden.
De cliënt wijst daarbij op de volgende omstandigheden:
– de notaris heeft het taxatierapport van het appartement opgesteld, maar hij heeft dit niet naar waarheid gedaan. In het taxatierapport staat namelijk niets vermeld over de toekomstig verschuldigde extra bijdrage en het achterstallig onderhoud. De getaxeerde waarde van het appartement is dan ook veel te hoog vastgesteld;
– voorafgaand aan de koop van het appartement door de cliënt heeft één van de medebewoners van het appartementencomplex bezwaar aangetekend tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn appartement wegens achterstallig onderhoud;
– de vorige eigenaar van het appartement heeft het appartement gekocht voor € 190.000,–;
– de notaris is door de verkoopmakelaar aangeraden aan de cliënt, terwijl één van de medewerkers van de verkoopmakelaar samenwoont met de notaris en de verkoopmakelaar een samenwerkingsverband heeft met de notaris;
– de notaris kent de vorige eigenaar van het appartement (oftewel: de verkoper).

Als de cliënt wist dat er sprake was van achterstallig onderhoud en dat hij daarvoor een extra bijdrage van ongeveer € 25.000,– verschuldigd zou zijn aan de VvE dan had hij het appartement nooit gekocht. De notaris heeft deze informatie dan ook ten onrechte niet gedeeld met de cliënt. Als gevolg van het handelen van de notaris heeft de cliënt schade geleden. De cliënt verzoekt de commissie om in het kader van redelijkheid en billijkheid een vergoeding vast te stellen voor de schade die hij als gevolg van het handelen van de notaris heeft geleden.

Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt erop neer dat hij, als notaris, te allen tijde zijn ambt in onafhankelijkheid heeft uitgeoefend en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft behartigd. De notaris voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

De notaris was niet op de hoogte van het achterstallig onderhoud aan de buitenkant van het appartement en de daarvoor verschuldigde extra bijdrage. Hij kon de cliënt hier dan ook niet over informeren. Hij beschikte over dezelfde stukken als de cliënt en hij zag gelet op de inhoud van die stukken geen aanleiding om voorafgaand aan de overdracht meer stukken op te vragen. De notaris benadrukt dat hij niet de koopovereenkomst en/of de taxatie van het appartement heeft opgesteld. Hij heeft ook geen notulen
opgevraagd van recente vergaderingen van de VvE en was daartoe ook niet verplicht. Daarnaast kent de notaris de verkoper van het appartement slechts als een klant van zijn kantoor, heeft zijn kantoor geen samenwerkingsverband met de betrokken verkoopmakelaar en heeft hij als notaris een geheimhoudingsplicht. Volgens de notaris dient de klacht van de cliënt dan ook ongegrond te worden verklaard.

Beoordeling van het geschil

Inleiding
De cliënt heeft op 21 juni 2021 de koopovereenkomst getekend bij de verkoopmakelaar, [makelaarskantoor] (hierna: de verkoopmakelaar), voor de koop van het appartement aan de [adres] voor € 245.000,–. Op 12 augustus 2021 is het appartement ten overstaan van de notaris overgedragen aan de cliënt. Op dezelfde dag, na de overdracht, heeft de cliënt van een eigenaar van één van de andere appartementen te horen gekregen dat er wegens achterstallig onderhoud aan het gebouw waarin het appartement zich bevindt een extra bijdrage van ongeveer € 25.000,– aankomt voor elk appartement in het gebouw. De cliënt was hier niet van op de hoogte. Twee weken later is in een vergadering van de VvE het besluit genomen dat er voor het onderhoud een extra bijdrage van € 12.500,– betaald dient te worden.

Ook is door het beheerkantoor van de VvE, [beheerkantoor], aangekondigd dat de cliënt in de toekomst (2025/2026) een tweede extra bijdrage van tussen de € 12.500,– en € 20.000,– verschuldigd zal zijn. De cliënt heeft ondertussen € 12.500,– betaald.

De vraag die ter beoordeling voorligt is of de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden doordat hij de cliënt voorafgaand aan de overdracht van het appartement niet op de hoogte heeft gesteld van de verschuldigde extra bijdrage wegens het achterstallig onderhoud.

Zorgplicht notaris
Vooropgesteld wordt dat de commissie begrijpt dat de cliënt het gevoel heeft dat hij van het kastje naar de muur wordt gestuurd door partijen die bij de koop van het appartement betrokken waren. De cliënt heeft ter zitting uitgelegd dat hij het erg frustrerend vindt dat voornoemde partijen allemaal zeggen dat ze niks afwisten van de verschuldigde extra bijdrage en het achterstallig onderhoud, terwijl dat niet kan. Daarnaast heeft de cliënt aangegeven dat hij tegen de vorige eigenaar van het appartement en de betrokken verkoopmakelaar al een procedure bij de rechtbank is gestart, maar dat zijn vorderingen zijn afgewezen wegens gebrek aan bewijs.

De commissie heeft begrip voor de situatie waarin de cliënt zich verkeert, maar benadrukt dat zij in deze procedure enkel een oordeel kan geven over de rol van de notaris bij de koop van het appartement. Dit oordeel zal de commissie geven op basis van de stellingen die partijen hebben ingenomen en de stukken die zij ter onderbouwing hebben overgelegd. De commissie hanteert daarbij het volgende juridisch kader.

Juridisch kader
De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Voor een notaris – die de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid moet behartigen (ex artikel 17 lid 1 Wna) – kan dit, afhankelijk van de omstandigheden, waaronder de aard van de verlangde werkzaamheden, meebrengen dat hij zich behoort af te vragen of er aanleiding bestaat om onder de gegeven omstandigheden nadere informatie in te winnen en zo nodig op door hem gesignaleerde risico’s te wijzen alvorens de hem opgedragen rechtshandeling te verrichten.

De commissie oordeelt als volgt.

Uit de overgelegde stukken volgt niet dat de notaris op de hoogte was van het achterstallig onderhoud en de daarvoor (toekomstig) verschuldigde extra bijdrage. Het eventuele samenwerkingsverband met de verkoopmakelaar, het kennen van de verkoper van het appartement en het samenwonen met één van de medewerkers van de verkoopmakelaar acht de commissie onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de notaris wel van deze informatie op de hoogte was. Daarnaast volgt niet uit het taxatierapport dat de notaris dit rapport heeft opgesteld of de opdracht daartoe heeft gegeven. Integendeel, in het taxatierapport staat dat de cliënt zelf de opdracht voor de taxatie heeft gegeven. Dat de notaris opzettelijk informatie heeft weggehouden van de cliënt is dan ook niet komen vast te staan.

Ook biedt de inhoud van de overgelegde stukken geen concrete aanknopingspunten die erop wijzen dat de notaris nadere informatie over de koop van het appartement moest opvragen. De notaris heeft ter zitting uitgelegd dat hij een opgave van de standen en de servicekosten bij de VvE heeft opgevraagd, maar dat daaruit niet volgde dat de cliënt wellicht in de toekomst wegens achterstallig onderhoud een extra bijdrage verschuldigd zou zijn. Er was dan ook geen aanleiding voor de notaris om tot verder onderzoek over te gaan. Door de cliënt is niet met argumenten betoogd dat en waarom de notaris uit de standen en de
servicekosten van de VvE heeft moeten begrijpen dat er sprake was van achterstallig onderhoud en (dreigende) extra bijdragen.

Voorts is de commissie van oordeel dat de overig aangevoerde omstandigheden van de cliënt ook niet tot het oordeel kunnen leiden dat de notaris niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.

Conclusie
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat de notaris niet zijn zorgplicht heeft geschonden. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.

Klachtengeld
Nu de klacht van de cliënt ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de cliënt te komen. De cliënt heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de cliënt ongegrond.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer mr. M. de Waal, lid, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 19 januari 2024.