Commissie: Notariaat
Categorie: Depot
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
197813/203748
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De cliënte heeft een woning gekocht van een projectontwikkelaar. In verband met gebreken aan de woning is een bedrag bij de notaris in depot gestort. De cliënte heeft de notaris inmiddels om uitkering van het depotbedrag gevraagd, maar de notaris weigert dat bedrag uit te keren. De notaris is van mening dat het depotbedrag veiliggesteld moet blijven tot door de juiste instantie een beslissing is genomen over de vraag aan wie het depot geheel of gedeeltelijk toekomt. De commissie oordeelt dat de notaris de depotovereenkomst moet uitvoeren, hetgeen betekent dat het bedrag aan de cliënte uitgekeerd moet worden. De klacht is gegrond.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De Geschillencommissie Notariaat (verder te noemen: de commissie) heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 20 september 2023 te Den Haag.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. De cliënte werd bijgestaan door haar advocaat: de heer mr. [naam].
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de weigering van de notaris om het restant van een bij hem in depot gestort bedrag aan de cliënte uit te keren.
Standpunt van de cliënte
Voor het standpunt van cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De cliënte heeft een woning gekocht van een projectontwikkelaar. In juli 2020 heeft de cliënte de woning in eigendom verkregen. In verband met gebreken aan de woning heeft de cliënte een bedrag van € 15.000,– bij de notaris in depot gestort. Een bedrag van € 7.500,– is inmiddels aan de projectontwikkelaar voldaan. Het restant ad € 7.500,– staat nog bij de notaris in depot.
De notaris heeft een depotovereenkomst opgesteld. In deze overeenkomst is onder meer bepaald dat de notaris het depot dient uit te keren als partijen na twee jaar nog altijd geen gelijkluidende opdracht daartoe hebben verstrekt aan de notaris en er evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen. Van deze situatie is volgens de cliënte sprake; er zijn ruim twee jaar verstreken en nog niet alle gebreken zijn opgelost. De cliënte heeft de notaris daarom om uitkering van het depot gevraagd, maar hij heeft dit geweigerd.
De cliënte is van mening dat de commissie bevoegd is het geschil te behandelen, omdat het de uitvoering van de (door hemzelf opgestelde) depotovereenkomst betreft. De cliënte vraagt niet van de notaris om te bepalen wie van beide partijen – de projectontwikkelaar of zij – gelijk heeft dan wel vast te stellen of de gebreken aan de woning zijn verholpen (hetgeen overigens niet het geval is). Naleving van de door hemzelf opgestelde depotovereenkomst levert naar haar mening geen schending van de Wet op het notarisambt op.
Door de weigering van de notaris om de depotovereenkomst uit te voeren, kiest de notaris volgens de cliënte de kant van de projectontwikkelaar. Dat de notaris vreest voor juridische stappen van de projectontwikkelaar jegens hem zou geen argument mogen zijn om haar haar recht te ontzeggen.
De cliënte verzoekt te commissie te bepalen dat de notaris de depotovereenkomst moet nakomen en het restantbedrag van € 7.500,– aan haar moet uitbetalen. Voorts verzoekt zij de commissie haar een schadevergoeding toe te kennen van € 2.498,65, zijnde de kosten van rechtsbijstand die zij door toedoen van de notaris heeft moeten maken.
Ter zitting heeft de cliënte een pleitnota overhandigd en voorgedragen. De inhoud van de pleitnota moet als hier ingelast worden beschouwd.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris is primair van mening dat de commissie niet bevoegd is het geschil te behandelen, omdat dit een geschil tussen de cliënte en de projectontwikkelaar betreft. Op grond van de Wet op het notarisambt kan en mag hij als notaris niet inhoudelijk bepalen wie van de partijen (juridisch) geheel of gedeeltelijk het gelijk aan zijn zijde heeft. Deze rol en bevoegdheid is niet aan de notaris toegekend, maar aan de civiele rechter.
Het verzoek van de cliënte om uitbetaling van het depot uitsluitend op basis van het verloop van twee jaar, heeft de notaris niet gehonoreerd, zulks gelet op de strekking van de bepaling in de depotovereenkomst, de gegeven omstandigheden, de door partijen ingenomen standpunten en zijn wettelijke taak als notaris. Door aldus te beslissen heeft de notaris niet zijn ambtsplicht geschonden, maar heeft hij deze op juiste wijze vervuld. Volgens de notaris is de beoordeling van de vraag of de notaris een voor hem geldende (tuchtrechtelijke) norm heeft geschonden, voorbehouden aan de tuchtrechter en mag deze beoordeling niet geschieden door de commissie.
Subsidiair merkt de notaris op als volgt. Indien de commissie het geschil inhoudelijk zou behandelen en de cliënte in het gelijk zou stellen, betekent dit dat de stellingname van de cliënte wordt gevolgd zonder dat de projectontwikkelaar verweer heeft kunnen voeren. Dit is in strijd met de eisen die aan een eerlijke en goede procesorde worden gesteld.
De beslissing van de notaris om het bedrag van € 7.500,– vooralsnog in depot te houden, heeft geenszins de intentie en strekking de cliënte en/of de projectontwikkelaar te benadelen. Door deze beslissing blijft het depot veiliggesteld, in afwachting van de door de juiste instantie genomen beslissing over aan wie het depot geheel of gedeeltelijk toekomt.
Een eventuele inhoudelijke uitspraak van de commissie zal volgens de notaris geen stand kunnen houden en/of uitgevoerd kunnen worden. Als de notaris op basis van een eventuele uitspraak van de commissie toch tot uitbetaling van het depot overgaat, schendt hij alsdan mogelijk de rechten van de projectontwikkelaar, die dan grond heeft hem in rechte en/of tuchtrechtelijk aan te spreken. Dat de projectontwikkelaar en/of de cliënte juridische stappen tegen hem kan/kunnen ondernemen, is echter niet van invloed geweest op de beslissing van de notaris om vooralsnog niet tot uitbetaling van het depot aan de cliënte en/of de projectontwikkelaar over te gaan.
Meer subsidiair verzoekt de notaris de commissie de verzoeken van de cliënte af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt het volgende.
De notaris beroept zich op onbevoegdheid van de commissie. Gelet op dit verweer van de notaris dient de commissie te onderzoeken of zij het geschil in behandeling kan nemen. De commissie dient deze vraag te beantwoorden aan de hand van de bepalingen van haar reglement. Artikel 4 van het reglement bepaalt: “De Commissie heeft tot taak geschillen tussen de cliënt en de notaris te beslechten, voor zover deze betrekking hebben op de totstandkoming of de uitvoering van een door de cliënt aan de notaris gegeven opdracht”.
Het geschil betreft de uitvoering/nakoming van de depotovereenkomst die de notaris in opdracht van de cliënte en de projectontwikkelaar heeft opgesteld. Op grond van het bepaalde in artikel 4 van het reglement is de commissie bevoegd om daarover te oordelen.
Anders dan de notaris stelt, hoeft de projectontwikkelaar niet in het geschil te worden betrokken. Immers, de cliënte beroept zich op artikel 3 van de depotovereenkomst. Dit artikel luidt – voor zover van belang – als volgt: ”Indien twee (2) jaar na heden geen gelijkluidende opdracht is verstrekt en evenmin een gerechtelijke procedure is aangespannen, keert de notaris het depotbedrag (…) uit aan koper”.
De commissie is van oordeel dat dit artikel een zelfstandige verplichting van de notaris ten opzichte van de cliënte als koper schept. Dit betekent dat de projectontwikkelaar – anders dan de notaris stelt – niet in het geschil hoeft te worden betrokken.
Gelet op het tijdsverloop van ruim twee jaar en de omstandigheid dat geen sprake is van een gelijkluidende opdracht van de cliënte en de projectontwikkelaar noch van een gerechtelijke procedure, acht de commissie de vordering van de cliënte tot uitkering van het depotbedrag aan haar terecht. De commissie zal deze vordering dan ook toewijzen, met dien verstande dat de notaris ingevolge artikel 5 van de depotovereenkomst op het depotbedrag van € 7.500,– een vergoeding van € 225,– (3 x € 75,–) mag inhouden.
De door de cliënte gevorderde schadevergoeding zal de commissie afwijzen. Los van de vraag wie verantwoordelijk is voor de incassokosten om uitkering van het depotbedrag te verkrijgen, heeft de cliënte onvoldoende aangetoond dat zij deze kosten heeft gemaakt en dat deze kosten zijn veroorzaakt door toedoen van de notaris.
Gelet op het voorgaande zal de commissie de klacht van de cliënte gegrond verklaren en bepalen dat dat de notaris een bedrag van € 7.275,– aan de cliënte dient uit te keren. De commissie zal voorts bepalen dat de notaris het door de cliënte betaalde klachtengeld van € 52,50 dient te vergoeden. Bovendien dient de notaris – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
- verklaart de klacht van de cliënte gegrond;
- bepaalt dat de notaris een bedrag van € 7.275,– aan de cliënte dient uit te keren;
- bepaalt dat de notaris het klachtengeld 52,50 aan de cliënte dient te vergoeden;
- bepaalt dat de notaris overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie verschuldigd;
- wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer mr. M. de Waal en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 20 september 2023.