Ondernemer houdt zich niet aan contract, moet het dak en schilderwerken herstellen

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: (non)conformiteit    Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 97408/116812

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument heeft een woning laten verbouwen in een oude kazerne. Na oplevering bleken er problemen te zijn met het dak en het schilderwerk. Volgens de consument heeft dit te maken met de kwaliteit van het werk van de ondernemer en is het de verantwoordelijkheid van de ondernemer om het werk in goede staat te herstellen. De ondernemer stelt dat hij goed werk heeft geleverd en dat het oude gebouw een rol speelt in de klachten. De arbiters hebben een deskundigenrapport laten opstellen. De arbiters oordelen dat de ondernemer niet heeft voldaan aan de afspraken in het contract. Hierin staat duidelijk dat de dakranden hersteld en/of vervangen zullen worden. Daarnaast staat er dat het buitenhoutwerk zou worden voorbehandeld, voorgelakt en afgelakt, op basis van het deskundigenonderzoek is dit ook niet goed uitgevoerd en heeft de ondernemer zich niet aan het contract gehouden. Daarnaast dient het werk te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk, dat is hier niet het geval. De klacht is gegrond en de arbiters zullen de ondernemer verplichten tot nakoming/herstel.

Volledige uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaatsnaam], de heer ing. G.J. van Ingen te [plaatsnaam], de heer mr. M. Nieuwenhuijs te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Het verdere verloop van de procedure
Voor de weergave van het procesverloop moet eerst worden verwezen naar wat daarover staat vermeld in het in dit geding op 22 december 2021 door arbiters gewezen tussenvonnis. Arbiters verwijzen in het bijzonder naar wat daarin is weergegeven (de standpunten van partijen), is vastgesteld (de feiten waarvan kan worden uitgegaan) en is overwogen en beslist. De inhoud van het tussenvonnis is hieronder ingelast.

Tussenvonnis:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die partijen hebben gesloten die op 28 respectievelijk 29 juni 2019 door partijen is ondertekend, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de BouwGarant Transformatiegarantieregeling 2017 (bestaande uit BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 en Bijzondere regeling Transformatiegarantie BouwGarant 2017) (hierna te noemen: de transformatieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst, de transformatieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.” Conform artikel 3 lid 3 van het Reglement Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw versie 2018 (hierna te noemen: het reglement) zullen alle geschillen middels arbitrage worden beslecht.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. Het betreft, kort gezegd, de transformatie van een kazernecomplex naar nieuwe woningen/ appartementen. Er is door de consument geconstateerd dat sprake is van diverse gebreken.

Gebreken aan het dak
Het cement waarmee de nokvorsten zijn vastgelegd brokkelt af en valt plaatselijk van het dak naar beneden. Op pagina 3 van de technische omschrijving is opgenomen: “De huidige hellende daken zijn voorzien van dakpannen. Deze zaken zullen grotendeels gehandhaafd blijven en daar waar nodig hersteld worden.” Het deugdelijk herstellen van het pannendak, meer specifiek de nokvorsten, behoort tot de overeengekomen werkzaamheden waartoe de ondernemer zich bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst heeft verplicht.
Het loszittende en naar beneden vallende cement van de nokvorsten is onacceptabel omdat het schade en ongemak kan veroorzaken. Het losraken van het cement waarmee de nokvorsten zijn vastgelegd kan duiden op een ondeugdelijke bevestiging van de nokvorsten, al dan niet in combinatie met gevaar voor lekkages.

Gebreken aan het schilderwerk
Er is sprake van sterke scheurvorming en afbladdering van het door, dan wel in opdracht van, de ondernemer aangebrachte schilderwerk aan de buitenzijde van de woning. Hierdoor is op diverse plaatsen het houtwerk bloot komen te liggen. De ondernemer heeft herstel aangeboden van de blaasjes in het schilderwerk. De consument heeft de ondernemer toegang verleend tot het uitvoeren van herstel aan het schildwerk. Het herstel heeft nog niet plaatsgevonden. Bovendien is de voorgestelde herstelwijze niet afdoende. Op 11 juni 2021 heeft de ondernemer de onderdorpels van de glas in lood ramen laten herstellen, maar de overige gebreken aan het schildwerk worden niet hersteld en zijn nog onverkort aanwezig. De consument heeft recht op en belang bij deugdelijk herstel van het schilderwerk en het onderliggende houtwerk. Het is onacceptabel dat schilderwerk kort na het aanbrengen begint te bladderen en ernstige scheurvorming vertoont. Dergelijke gebreken kunnen niet worden geschaard onder de normale gevolgen van werking van de houten onderdelen. De consument vermoedt dat de scheurvorming op sommige plaatsen het gevolg is van de wijze waarop de houten ondergrond is behandeld, dan wel hersteld.

De consument vordert, na wijziging van eis:

– veroordeling van de ondernemer tot herstel van de gebreken aan de dakpannen en nokvorsten en de gebreken aan het schilderwerk naar eisen van goed en deugdelijk werk en wel binnen vier weken na betekening van het vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 150,– per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat de ondernemer daarmee in gebreke blijft;

– veroordeling van de ondernemer tot het – voorafgaand aan het herstel – opstellen van een deugdelijk herstelplan waarbij de herstelwijze en materiaalkeuze uiteengezet worden ten aanzien van het herstel van de gebreken, een en ander conform het hersteladvies uit het deskundigenbericht en de eisen die gesteld worden aan het monumentale pand;

– veroordeling van de ondernemer tot het aanstellen van ing. Hesselberth als deskundige, of een door de arbiters aan te wijzen onafhankelijke deskundige, om na herstel te beoordelen of is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk binnen vier weken na afronding van de laatste herstelwerkzaamheden, zulks op straffe van een dwangsom van € 50,– per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat de ondernemer daarmee in gebreke blijft;

– veroordeling van de ondernemer in de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde van de consument daaronder begrepen.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De nokvorsten
De ondernemer heeft goed en deugdelijk werk geleverd. In de technische omschrijving staat dat “daar waar nodig” herstel van het hellend dak zal plaatsvinden. De vorsten liggen vast en de specie heeft derhalve geen functie. Ooit is door de toenmalige eigenaar, het Rijksvastgoedbedrijf, onderhoud aan de kazerne uitgevoerd en zijn de vorsten aangesmeerd. Dat is niet nodig voor de waterdichting en van origine niet het geval. Er waren geen lekkages tijdens de bouwwerkzaamheden en nu de woningen in het voormalige kazernegebouw reeds een jaar opgeleverd zijn. Af en toe komt er een stukje cement los. Het loszittende cement op dat moment verwijderen is praktisch. Als je eraan gaat hakken, dan zou de vorst kunnen sneuvelen. Schade veroorzaakt door loskomende specie ziet de ondernemer niet.
Nu de kap aan de binnenzijde van isolatie is voorzien om de woonfunctie te creëren, is ventilatie onder de pannen en dus over het dakbeschot wenselijk en gebruikelijk. Dat maakt dat de ondernemer niet heeft overwogen om de vorsten aan te smeren.

Het buitenschilderwerk
De schilder heeft zijn werk aan de buitenzijde van het pand afgerond in het voorjaar van 2021. Dat is gedaan op basis van de rapportage van [verfbedrijf]. Die rapportage spreekt voor zich. De bevindingen van de ondernemer zijn helder.

De consument heeft op de Verklaring van Oplevering geen melding gemaakt van de gestelde gebreken. Er is geen sprake van gebreken, of verborgen gebreken. In de oplevering zijn de gestelde gebreken niet genoemd en daarmee is dus ook geen sprake van tekortkomingen. Voor dwangsommen ziet de ondernemer geen aanleiding. Indien de arbiters de ondernemer veroordelen tot herstel dan zal de ondernemer daaraan gehoor geven.

Deskundigenrapport en reacties partijen daarop
De commissie heeft op 30 september 2021 een onderzoek laten uitvoeren door [de deskundige], die daarover op 13 oktober 2021 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op het rapport van de deskundige.

De consument heeft op het rapport gereageerd bij akte van uitlating deskundigenbericht tevens wijziging eis van 24 juni 2021. De consument is het eens met de conclusies van de deskundige. De consument benadrukt dat het gezien de ernst van de gebreken en de (herstel)geschiedenis van belang is dat de herstelwijze zoals door de deskundige is geadviseerd, wordt gevolgd. Ook de materiaalkeuze is van groot belang omdat het een monumentaal pand betreft. Het aanstellen van een onafhankelijke deskundige die het herstel na uitvoering keurt is noodzakelijk.

De ondernemer heeft op het rapport gereageerd bij brief van 1 november 2021. De ondernemer stelt dat de deskundige is uitgegaan van een onjuist beoordelingskader. De deskundige diende te beoordelen of de geschilpunten een technische tekortkoming opleveren met inachtneming van de toepasselijke regelgeving of bij afwezigheid daarvan de algemeen geldende norm van goed en deugdelijk werk. De deskundige stelt ten onrechte dat de COVO 2010 van toepassing zijn. Uit niets blijkt dat de deskundige de omstandigheden en uitgangspunten (behoud boven vervanging) van de verbouwing/transformatie van een 90 jaar oud gebouw en aanstaand gemeentelijk monument heeft meegenomen in zijn beoordeling. Ook op uitsluitingen van de garantie zoals opgenomen in de Nieuwbouwgarantieregeling 2013 en de Transformatieregeling 2017 heeft hij geen acht geslagen. De eisen van goed en deugdelijk werk gelden voor zover er in de Regeling en/of Bijlage A geen beperkingen zijn opgenomen. Dat is hier het geval.

Het dak van het gebouw was en is volledig waterdicht. Er is nooit een lekkage geweest. Het dakvlak is dermate stabiel dat de wind er geen pannen en vorsten heeft af doen waaien. De gescheurde en/of aangeheelde vorsten zijn niet vervangen omdat de ondernemer deze als voldoende en in alle gevallen als functioneel goed heeft beoordeeld. Alg- en mosgroei op de vorst of specie doen niets af aan de functie van de ballonvorst die zonder specie zijn functie van waterdichtheid ook vervult. Dat geldt ook voor een enkele dakpan die een hoekje mist. Het gaat de consument kennelijk om de gevolgen van normale krimp van de specie, verwering en/of esthetiek en die zijn in geval van verbouwing/transformatie geen gebreken en bovendien onderdelen die zijn uitgezonderd van garantie.
Het hersteladvies kan contractueel niet aan de orde zijn, maakt ook een onderdeel uit van de overeenkomst en druist in tegen het uitgangspunt voor de restauratie dat behoud voor vernieuwing gaat.

De garantie op schilderwerk is beperkt tot 1 jaar. Scheurvorming als gevolg van droog-/verhardingskrimp van het materiaal is van garantie uitgezonderd, evenals normale verkleuring en verwering en vlekvorming van materialen en esthetische kwesties. Hiervan is sprake. Het hersteladvies van de deskundige doet geen recht aan de ‘ouderwetse’ wijze waarop de kozijnen in dit monumentale gebouw zijn vervaardigd en welke wijze bij de verbouwing/transformatie is gerespecteerd.

Behandeling van het geschil
Op 12 november 2021 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam] fungerend als plaatsvervangend secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.

Ter zitting werd consument bijgestaan door [naam gemachtigde].

Ter zitting werd de ondernemer bijgestaan door [naam]. Namens de ondernemer is verschenen [naam], projectbegeleider.

Uitgangspunten
In de op 28 respectievelijk 29 juni 2019 door partijen ondertekende aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich onder meer verbonden om de opstal(len) (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en naar de in de transformatieregeling uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 20 mei 2020 opgeleverd.

Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de woning voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk alsmede aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit dat op deze overeenkomst van toepassing is. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.

Overeenkomstig artikel 30 líd 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de transformatieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die hierop geen betrekking hebben.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

Tussen partijen staat vast dat de betreffende klassieke gebouwen/het voormalige kazernecomplex waarin nieuwe appartementen/woningen zijn gebouwd, niet de monumentenstatus heeft. Zulks zou wel in aanvraag zijn, maar door beide partijen is meegedeeld dat die aanvraag (nog) niet heeft geleid tot de toekenning van die status. De commissie heeft hiervan uit te gaan.

In casu dient eerst de vigerende – tussen partijen geldende – normering te worden vastgesteld. Aan de hand daarvan moet immers worden beoordeeld of al dan niet terecht wordt geklaagd door de consument.

De gemachtigde van de ondernemer heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de algemene voorwaarden zoals genoemd in de aannemingsovereenkomst worden overruled door de uitzondering(en) in de transformatieregeling. De gemachtigde heeft aangevoerd dat de eisen van goed en deugdelijk werk gelden voor zover er in de transformatieregeling geen beperkingen zijn opgenomen.
De gemachtigde van de consument heeft daarop aangevoerd dat de algemene voorwaarden zoals genoemd in de aannemingsovereenkomst onverkort gelden.

Partijen hebben de transformatieregeling niet overgelegd. Navraag bij BouwGarant heeft de commissie geleerd dat de transformatieregeling bestaat uit de nieuwbouwregeling en “Bijlage A”. Bijlage A luidt als volgt:

Bijzondere regeling Transformatiegarantie BouwGarant 2017

APPENDIX bij BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten en Eengezinswoningen

Vooraf
BouwGarant faciliteerde de voorbije jaren een verzekerde garantie voor onder meer nieuw gerealiseerde Appartementsrechten en Eengezinswoningen. Dit betrof veelal nieuwe gebouwen, waarin derhalve nieuwe woningen werden gerealiseerd. Met de BouwGarant Transformatieregeling 2017 (bestaande uit BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen/ Appartementsrechten 2013 en Bijzondere regeling Transformatiegarantie BouwGarant 2017, hierna: BGTR 2017) biedt BouwGarant ook een garantie aan voor Appartementsrechten en Eengezinswoningen die ontstaan uit zogeheten transformatie-projecten. Deze woningen en/of appartementsrechten worden gecreëerd in of van bestaande gebouwen. Deze bestaande gebouwen zijn vaak opgericht onder toepasselijkheid van inmiddels niet meer actuele uitgaven van het Bouwbesluit. Dit is uiteraard ook van invloed op bepaalde, karakteristieke eigenschappen van het gebouw. BouwGarant heeft hierin, in overleg met en met goedkeuring van de Stichting GarantieWoning, aanleiding gezien voor aanpassingen in de garantie waardoor een meer op die situatie toegesneden regeling kan worden aangeboden.

De definities uit de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen/ Appartementsrechten 2013 zijn dus – tenzij specifiek anders bepaald – eveneens van toepassing op deze Bijzondere Regeling Transformatie. Toepasselijkheid van deze Bijzondere Regeling blijkt uit een verwijzing daarnaar op het Garantiecertificaat. Bij tegenstrijdigheden tussen beide regelingen prevaleert hetgeen in deze appendix ter zake van de Bijzondere Regeling Transformatie is bepaald.

De aanpassingen op de Nieuwbouwgarantieregeling zijn hieronder beschreven.

Werk
De definitie van “Werk” in art.2 BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten 2013, wordt doorgehaald en gewijzigd in: “De door de Vereniging van Eigenaars ter transformatie contractueel overgedragen of bij oplevering over te dragen, bestaande onroerende zaak of zaken in combinatie met een door een Deelnemer ten behoeve van een opdrachtgever aangenomen werk, waarbij een privé-gedeelte wordt gerealiseerd dat deel uitmaakt of gaat uitmaken van een getransformeerd en/of deels nieuw op te richten gebouw voor welk geheel een BouwGarant Waarborgcertificaat is afgegeven.”

De definitie van “Werk” in art.2 BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen, wordt doorgehaald en gewijzigd in: “De ter transformatie contractueel overgedragen of bij oplevering over te dragen bestaande onroerende zaak of zaken in combinatie met een door een Deelnemer ten behoeve van een opdrachtgever aangenomen werk, waarbij een woning wordt gerealiseerd die deel uitmaakt of gaat uitmaken van een getransformeerd en/of deels nieuw op te richten gebouw voor welk geheel een BouwGarant Waarborgcertificaat is afgegeven.”

Garantienormen
De tekst van artikel 5 BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten 2013 respectievelijk artikel 4 BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen 2013, wordt doorgehaald en vervangen door:
“De Deelnemer staat er voor in dat het Werk zal voldoen aan:
– de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit (bestaande bouw) die gelden op het moment van de vergunningsaanvraag behoudens eventuele uitsluitingen in de voor het Werk verleende vergunning(en) en/of eventuele uitsluitingen op het Certificaat. De toepasselijke eisen, gesteld in het Bouwbesluit gaan uit van niveau nieuwbouw of van rechtens verkregen niveau. Bij het laatstgenoemde niveau geldt als minimum de Bouwbesluit eisen voor bestaande bouw. Indien er een monumentenvergunning is verstrekt, is/zijn uitsluitend het/de aan die vergunning verbonden voorschrift(en) van toepassing op het Werk.
– de eisen van goed en deugdelijk werk indien dit onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden van de Deelnemer verwacht kon worden. Voor zover de Deelnemer niet in staat of bereid is aan diens garantieverplichtingen te voldoen, kan een beroep worden gedaan op de uit de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 voortvloeiende rechten.”

Uitsluitingen
De in artikel 9 lid 4 BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten 2013 respectievelijk artikel 8 lid 4 BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen 2013 genoemde uitsluitingen worden aangevuld met:
y) Niet aangebouwde bijgebouwen bij een huis c.q. gebouw, welke bijgebouwen niet op het erf van het huis c.q. gebouw zijn gesitueerd.
z) Breuk aan enkel- isolatieglas, tenzij veroorzaakt door een technisch onjuiste constructie en voor zover niet anders bepaald.
aa) Schaden die het gevolg zijn van asbest.”

Uit niets blijkt dat partijen weet hebben van deze normering. Bovendien heeft de commissie zelf die normering “binnengehaald”. Een goede procesorde – in het bijzonder de toepassing van het beginsel dat hoor en wederhoor in voldoende mate moeten worden betracht – brengt dan ook mee dat partijen eerst in de gelegenheid moeten worden gesteld om – gelet op de hiervoor aangehaalde tekst – zich uit te laten over de van toepassing zijnde normering die deel uitmaakt van de aannemingsovereenkomst en van de garantieregeling en of dit noopt tot een nadere standpuntbepaling ten aanzien van de uitkomst van de voorliggende punten in geschil.

Elke verdere beslissing wordt aangehouden.

Op grond van het bovenstaande wordt als volgt beslist.

Beslissing
De arbiters stellen partijen in de gelegenheid om – gelet op de hiervoor aangehaald tekst – zich binnen 6 weken na heden schriftelijk uit te laten in de hiervoor aangeduide zin.

Na binnenkomst van voormelde reacties van partijen zal de commissie de zaak op basis van de stukken en dus zonder (nadere) mondelinge behandeling afdoen, tenzij de arbiters alsnog tot het oordeel komen dat een (nadere) mondelinge behandeling is vereist.

Elke verdere beslissing wordt daartoe aangehouden.

 

 

In het hierboven gevoegde tussenvonnis hebben arbiters partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de van toepassing zijnde normering die deel uit maakt van de aannemingsovereenkomst en van de garantieregeling en of dit noopt tot een nadere standpuntbepaling ten aanzien van de uitkomst van de voorliggende punten van geschil. Partijen hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Door geen van partijen is een verzoek gedaan tot het houden van een vervolg mondelinge behandeling. Partijen hebben arbiters verzocht de eindbeslissing te geven.

Arbiters zijn van oordeel dat geen vervolg mondelinge behandeling is vereist, en zal treden in het verzoek van partijen om thans arbitraal eindvonnis te wijzen.

Nader standpunt van de consument
De BouwGarant Tranformatieregeling 2017 bestaat uit de BouwGarantieregeling Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen 2013 en Bijzondere regeling Transformatiegarantie BouwGarant 2017 (hierna: BGTR 2017). Zulks staat ook vermeld aan de bovenzijde van het garantiecertificaat.

Voorts benadrukt de consument dat naast de BouwGarant Transformatieregeling 2017 onverkort ook van toepassing zijn de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw) ontstaan door transformatie, vastgesteld op 1 januari 2017 door Stichting BouwGarant.

Artikel 16 van de Algemene Voorwaarden schrijft voor dat de deelnemer (de ondernemer) alle voortkomende verplichtingen en garanties op nakoming uit de BouwGarant Transformatieregeling 2017 aanvaardt waarvan de opdrachtgever (de consument) boven en buiten het bepaalde van artikel 14 en 15 van de Algemene Voorwaarden een beroep kan doen.

Hieruit volgt volgens de consument dat hem het recht toe komt om op de garanties op nakoming en verplichtingen van de aannemer uit zowel de Algemene Voorwaarden als uit de garantieregeling afzonderlijk van elkaar een beroep te doen. Beide regelingen werken dus naast elkaar. Dat voornoemd artikel uit de Algemene Voorwaarden de consument tevens het recht geeft om niet alleen buiten maar ook bóven het bepaalde in de Algemene Voorwaarden een beroep te doen op de BouwGarant Transformatieregeling 2017 betekent niet dat de consument dit ook moet doen, noch dat de bepalingen uit de Transformatieregeling de Algemene Voorwaarden van rechtswege zouden overrulen.

De consument heeft dus het recht om buiten hetgeen is bepaald in de BouwGarant Tranformatieregeling 2017, aanspraak te maken op de rechten die hem toekomen op grond van de Algemene Voorwaarden. Ook de BouwGarant Tranformatieregeling 2017 eist van de ondernemer dat hij ervoor instaat dat het werk zal voldoen aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit die gelden op het moment van de vergunningsaanvraag behoudens eventuele uitsluitingen in de voor het werk verleende vergunning(en) en/of eventuele uitsluitingen op het Certificaat en de eisen van goed en deugdelijk werk. Noch op het Certificaat, noch in de vergunning zijn voor onderhavige zaak relevante onderdelen van het werk uitgesloten.

De toepasselijke eisen, gesteld in het Bouwbesluit gaan uit van niveau nieuwbouw of van rechtens verkregen niveau. Bij het laatstgenoemde niveau geldt als minimum de Bouwbesluit eisen voor bestaande bouw.

Tot slot voert de consument aan dat de onderdelen waarvan in onderhavige procedure herstel wordt gevorderd niet zijn uitgesloten van garantie in Bijlage A van de BouwGarant Transformatieregeling 2017, noch in de aanvulling daarop uit de BGTR 2017. Indien en voor zover arbiters tot het oordeel zouden komen dat de onderdelen waarvoor in onderhavige procedure herstel wordt gevorderd wel zijn uitgesloten van garantie op grond van de BouwGarant Tranformatieregeling 2017, beroept de consument zich uitdrukkelijk op de verplichting van de ondernemer – voortvloeiende uit de Algemene Voorwaarden artikel 15 lid 2 sub c juncto artikel 15 lid 6 – om in te staan voor verborgen gebreken gedurende 5,5 jaar na oplevering.

Nader standpunt van de ondernemer
Er kan nooit een misverstand hebben bestaan over de toepasselijkheid van de bijzondere regeling voor transformatieobjecten zoals deze. Transformatie behelst toch een wezenlijk andere aanpak dan nieuwbouw. Het, naar woningen, getransformeerde gebouw is een 90 jaar oud kazernegebouw op een mooie, historische plaats aan de rand van [plaatsnaam]. De consument was volledig bekend met het gegeven dat het een transformatie project betrof en geen nieuwbouw.

De aannemingsovereenkomst kopt letterlijk met het volgende:
“aannemingsovereenkomst voor eengezinswoningen (projectmatige bouw) ontstaan door transformatie Met toepassing van de BouwGarant Transformatieregeling 2017 (bestaande uit de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen 2013 en Bijzondere regeling Transformatiegarantie BouwGarant 2017)”

Vervolgens worden op de overeenkomst de Algemene Voorwaarden met toepassing van de Transformatieregeling 2017 van toepassing verklaard. En deze zijn ook aan de aannemingsovereenkomst gehecht. Het lijkt overduidelijk dat “transformatie” en daarop betrekking hebbende regelingen leidend zijn geweest voor de uitvoering van dit werk. De Algemene Voorwaarden bij de aannemingsovereenkomst verwijzen in artikel 15 lid 2 sub d en artikel 16 uitdrukkelijk naar de BouwGarant Transformatieregeling 2017 waarop de opdrachtgever (de consument) ook buiten de onderhoudsperiode een beroep kan doen. De normering voor het werk is dus (slechts) terug te vinden in de BouwGarant Transformatieregeling 2017 die expliciete wijzigingen bevat ten opzichte van de Nieuwbouwgarantieregeling. Dat betreft reeds de definitie van “het werk” zelf zoals geciteerd in het tussenvonnis, op basis waarvan dus niet alle onderdelen nieuw of vernieuwd zijn, maar ook de beperkingen van de garantienormen. En dat is ook logisch juist omdat niet alle onderdelen nieuw of vernieuwd behoeven te worden, zeker niet met het uitgangspunt dat bij een historisch gebouw behoud van oorspronkelijke elementen voor de vernieuwing daarvan gaat als dat laatste niet noodzakelijk is. Zolang het niet gaat om constructieve zaken (‘ernstige gebreken’) gelden er op onderdelen van het werk overeengekomen en dus relevante beperkingen op- en uitsluitingen van, de garanties. Zowel de Nieuwbouwregeling als de Transformatieregeling (Bijlage A) zonderen een groot aantal onderdelen uit van de garantie. En de garantie op schilderwerk is beperkt tot 1 jaar (art. 8 lid 3 sub c Nieuwbouwregeling/ art. 2 lid 3 sub b Bijlage A Transformatieregeling).

Verder wordt scheurvorming als gevolg van droog-/verhardingskrimp van het materiaal van garantie uitgezonderd (art. 8 lid 4 sub f Nieuwbouwregeling/ art. 3 sub d Bijlage A Transformatieregeling), normale verkleuring en verwering en vlekvorming van materialen (art. 8 lid 4 sub k Nieuwbouwregeling/ art. 3 sub j Bijlage A Transformatieregeling) en esthetische kwesties (art. 8 lid 4 sub v Nieuwbouwregeling/ art. 3 sub u Bijlage A Transformatieregeling). En deze beperking en uitzonderingen gelden voor de klachten van de consument. Die klaagt gelet op de toepasselijke normering dus niet terecht.

Herhaling verdient het standpunt dat ook de algemene norm van de eisen van goed en deugdelijk werk slechts geldt als de toepassing daarvan onder redelijkerwijs door de ondernemer te voorziene omstandigheden van hem mocht worden verwacht. Maar dat speelt ten aanzien van de voorliggende klachten niet. Omdat – zoals ook eerder is gezegd – het dak altijd waterdicht en functioneel is geweest. Het schilderwerk is ook deugdelijk functioneel en goedgekeurd opgeleverd en heeft de garantietermijn gehouden (is tussentijds slechts esthetisch bijgewerkt). De oorspronkelijke, 90 jaar oude en in de transformatie behouden, kozijnen zijn eveneens functioneel en deugdelijk opgeleverd; de klachten zien slechts op esthetiek.

De klachten van de consument zijn naar zeggen van de ondernemer dan ook ongegrond en de vorderingen van de consument moeten volgens hem worden afgewezen.

Deskundigenrapport
De bevindingen en conclusies van de deskundige laten zich als volgt duiden:

Voor wat betreft de klacht over het dak:

– Het zadeldak met pannenbedekking van de woningen is bij de verbouwing vrijwel geheel gehandhaafd in de bestaande toestand;

– Bij de verbouwing van het pand tot 5 woningen zijn door ondernemer geen werkzaamheden aan het pannendak uitgevoerd;

– Het is niet duidelijk of onder de vorsten een geschikte ruiter aanwezig is om de vorsten op vast te schroeven. De specie waarmee de nokvorsten zijn vastgezet brokkelt plaatselijk af waardoor stukken naar beneden vallen zoals door de consument is aangegeven;

– Bij het onderzoek zijn echter nog een aantal andere gebreken aan de nokvorsten geconstateerd:
1. Losliggende nokvorsten door krimp van de specie (geen schroefbevestiging aangetroffen);
2. Gescheurde en gebroken nokvorsten;
3. Nokvorsten met gaten erin (op de nok is een bliksemafleider aanwezig);
4. Grote beschadigingen en afgebroken stukken die met specie zijn gevuld (op één plaats is een halve nokvorst vervangen door specie);
5. Zeer gebrekkige aansluitingen van de nokvorsten ter plaatse van de hoekkepers en ter plaatse van de aansluiting van de dwarskap van nr. 180 op de langskap veelal in combinatie met beschadigde bovenpannen;
6. Er is veel alg- en mosgroei op de specie van de nokvorsten aanwezig waardoor de specie poreus is geworden en afbrokkelt;
7. Plaatselijk zijn ook beschadigde dakpannen in het dakvlak aanwezig.

– Voor specie waarmee nokvorsten en hoekkepervorsten worden (werden) vastgezet geldt in het algemeen een levensduur van circa 35 jaar alvorens deze specie poreus wordt en afbrokkelt of lekkages gaat vertonen. Dat is ook de reden waarom heden ten dage daarvoor indien nodig een kunststof dakmortel wordt gebruikt. Aan de staat van de bevestiging van de hoekkepervorsten (en ook bij de nok) is te zien dat in het verleden reparaties zijn uitgevoerd. Er bestaat evenwel geen enkele garantie dat de bevestiging met specie van de hoekkepers (en ook van de nokvorsten) voor een periode die in redelijkheid daarvan mag worden verwacht (circa 35 jaar) zal meegaan zonder dat deze gebreken zal gaan vertonen;

– Conclusie: de gebreken zijn van dien aard dat hier sprake is van strijdigheden met de eisen van goed en deugdelijk werk zoals vereist in de nieuwbouwgarantieregeling 2013 van Stichting Bouwgarant en de Transformatieregeling 2017 die impliceert dat ook bestaande gedeelten waaraan bij de verbouwing geen werkzaamheden worden verricht, onder de garantie vallen. Voor de bevestiging van de hoekkepervorsten geldt op basis van de nieuwbouwgarantie eveneens dat deze niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

– Hersteladvies: alle (ballon)nokvorsten en hoekkepervorsten dienen te worden vernieuwd en met schroeven met neopreenringen te worden bevestigd. Onder de vorsten waar nodig een ventilerende ondervorst aanbrengen en zo nodig een geschikte ruiter aanbrengen of de bestaande ruiter aanpassen. Beschadigde dakpannen (bovenpannen, pannen langs de kilgoten en pannen in de dakvlakken) vervangen. Verder alle noodzakelijk bijkomende werkzaamheden uitvoeren. Formeel geldt dit reparatieadvies alleen voor de woningen 180 en 180A. Woning 180 heeft bijvoorbeeld alleen nokvorsten en geen hoekkepervorsten. Woning 180 A heeft nokvorsten en aan de linkerzijde ook hoekkepervorsten. Door de andere bewoners van de nummers 178-178A en 182 is geen verzoek om arbitrage ingediend en deze dakgedeelten zijn dan ook niet bij het onderzoek betrokken.

Voor wat betreft de klacht over het buitenschilderwerk (blaasvorming en scheuren)

– De ondernemer heeft tussentijds enkele herstelwerkzaamheden uitgevoerd;

– Blaasvorming is bij het onderzoek niet (meer) aangetroffen;

– Opgemerkt wordt dat bij het onderzoek het schilderwerk aan de voorzijde deels met behulp van een hoogwerker kon worden onderzocht. Aan de achterzijde was dat niet mogelijk en is het schilderwerk voor zover mogelijk via de ramen van binnenuit bekeken of vanuit de achtertuin;

– In de ten behoeve van de verbouwing opgestelde technische omschrijving is ten aanzien van het buitenschilderwerk het volgende aangegeven. “Alle buitenhoutwerk wordt na voorbehandelen voorgelakt en afgelakt.” De aard en omvang van het schilderwerk is niet nader omschreven.

– Ondernemer heeft desgevraagd aangegeven dat het “voorbehandelen” heeft ingehouden dat het houtwerk daar waar sprake was van beschadigingen en scheurvorming (bijvoorbeeld in de verbindingsnaden van de kozijnen) is gerepareerd waarna het is overgeschilderd. Het houtwerk is derhalve niet kaal gemaakt, geschuurd en gestopt, gegrond en afgelakt. Daardoor zijn in de verflagen nog op allerlei plaatsen kleine oneffenheden zoals putjes en groefjes in het houtwerk zichtbaar.

– Omdat het schilderwerk inhoudelijk niet nader is omschreven kan de deskundige niet vaststellen of ondernemer op dit punt is afgeweken van de technische omschrijving c.q. de aannemingsovereenkomst. Het schilderwerk lijkt overigens wel voldoende dekkend te zijn uitgevoerd. Het houtwerk is gedeeltelijk vernieuwd; dit is echter maar voor een klein deel.

– Ten aanzien van de door de consument aangegeven scheurvorming in het houtwerk zijn wel gebreken aangetroffen. Er is vooral zowel in de voorgevel als in de achtergevel scheurvorming in de kozijnen aangetroffen in de verbindingsnaden tussen de stijlen en onderdorpels. Deels was deze scheurvorming al gerepareerd bij de verbouwing, maar niet duidelijk is op welke wijze deze zijn gerepareerd. Gebleken is evenwel dat opnieuw scheurvorming in de verbindingsnaden is opgetreden. Verder is plaatselijk scheurvorming opgetreden in het vlak van de onderdorpel en in de bovendorpel. Voorts is scheurvorming geconstateerd in de boeiborden aan de achterzijde. De scheurvorming kan uiteindelijk inwatering in de houtverbinding tot gevolg hebben met kans op het ontwikkelen van houtaantasting;

– Conclusie: de scheurvorming in het hout is strijdig met de eisen van goed en deugdelijk werk zoals vereist in de nieuwbouwgarantieregeling 2013 van Stichting Bouwgarant en de Transformatieregeling 2017 die impliceert dat ook bestaande gedeelten waaraan bij de verbouwing geen werkzaamheden worden verricht, onder de garantie vallen.

– Hersteladvies: ondernemer dient alle houtwerk aan de gevels te controleren op gebreken. Alle scheurvorming dient deugdelijk te worden hersteld door deze voldoende diep uit te frezen en te vullen met een geschikt houtvulmiddel op epoxybasis en geheel conform het verwerkingsvoorschrift van de leverancier van het vulmiddel. Daarna het schilderwerk naar de aard van goed en deugdelijk werk herstellen in de bestaande kleurstelling.

De verdere beoordeling van het geschil
Ook hier moet worden verwezen naar genoemd tussen partijen op 22 december 2021 gewezen tussenvonnis. Arbiters blijven daarbij.

Naar aanleiding van het over en weer gestelde overwegen arbiters het volgende.

De van toepassing zijnde normering

Partijen zijn het erover eens dat zij een aannemingsovereenkomst hebben gesloten met toepassing van de Bouwgarant Transformatieregeling 2017, die bestaat uit de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling Eensgezinswoningen 2013 en de bijzondere regeling transformatiegarantie Bouwgarant 2017.

Van de aannemingsovereenkomst tussen partijen maken deel uit de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eensgezinswoningen (projectmatige bouw) ontstaan door transformatie, vastgesteld door de stichting BouwGarant op 1 januari 2017.

Arbiters zullen aan de hand van de aannemingsovereenkomst, de Algemene Voorwaarden en de hiervoor genoemde regelingen de klachten van de consument beoordelen.

De klachten over de nokvorsten en het buitenschilderwerk

Aan de klachten over de nokvorsten en over het buitenschilderwerk van de kozijnen legt de consument ten grondslag dat hier (steeds) sprake is van een verborgen gebrek waarvan door de consument binnen bekwame tijd na de ontdekking mededeling is gedaan, zodat de ondernemer aansprakelijk is gebleven voor die tekortkomingen aan de woning. Een en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 in lid 2 onder c, in lid 4 en in lid 6 van die algemene voorwaarden.

Ook is door de consument als zelfstandige grondslag voor het gevorderde aangevoerd “de aansprakelijkheid van de deelnemer ingevolge de BouwGarant Transformatieregeling 2017”. Deze aansprakelijkheid staat inderdaad los van voormelde aansprakelijkheid op basis van de Algemene voorwaarden, wat ook is vastgelegd in artikel 15 lid 2 onder d van die Algemene Voorwaarden:
d. onverminderd de aansprakelijkheid van de deelnemer [de ondernemer] ingevolge de BouwGarant Transformatieregeling 2017.
en in artikel 16 van die Algemene Voorwaarden:
De deelnemer aanvaardt met betrekking tot de woning onverkort al de uit de BouwGarant Transformatieregeling 2017 voortkomende verplichtingen en garanties op nakoming waarvan de opdrachtgever boven en buiten het bepaalde in de artikelen 14 en 15 van deze Algemene Voorwaarden beroep kan doen.”.

De oplevering van de woning heeft plaatsgevonden op 20 mei 2020. Daarbij zijn de thans in geschil zijnde klachten niet aan de orde gesteld.

Van het op 29 juni 2019 door partijen overeengekomene maakt deel uit de “Technische omschrijving 5 woningen fase 1 [naam bouwproject] d.d. 28 januari 2019”. Voor zover hier van belang staan daarin de volgende verplichtingen van de ondernemer verwoord:

“DAKEN: – De huidige hellende daken zijn voorzien van dakpannen. Deze daken zullen grotendeels gehandhaafd blijven en daar waar nodig hersteld worden.”, en: “- De dakranden (…….) zullen daar waar nodig worden vervangen.”

En:

BEGLAZING EN SCHILDERWERK: (……) Alle buitenhoutwerk wordt na voorbehandelen voorgelakt en afgelakt.”.

Voormelde waarnemingen en bevindingen van de deskundige worden door arbiters voor juist gehouden en zij maken die tot de hunne. Dit ook nu door partijen daartegen als zodanig geen bedenkingen zijn geuit.

Arbiters zijn voorts van oordeel dat die door de deskundige beschreven onvolkomenheden tekortkomingen opleveren in een juiste nakoming van wat door partijen is overeengekomen. Die tekortkomingen zijn (steeds) strijdig met de hier van toepassing zijnde eisen van goed en deugdelijk werk.
Die eisen zijn ook van toepassing in een situatie als deze waarbij de oorspronkelijke “oude/klassieke” dakbedekking en kozijnen (grotendeels) zijn gehandhaafd. Niet is komen vast te staan dat toepassing van die normering in zoverre is c.q. moet zijn uitgesloten.

De ondernemer heeft zich in het kader van de aannemingsovereenkomst van partijen “gewoon” verplicht om de te handhaven daken daar waar nodig te herstellen en daar waar nodig dakranden te vervangen. Aan die contractuele verplichting heeft de ondernemer dus niet voldaan.

Ditzelfde geldt voor het buitenhoutwerk, waarvan is overeengekomen dat alle buitenhoutwerk wordt voorbehandeld, voorgelakt en afgelakt. Aan die verplichting is klaarblijkelijk – ook na uitgevoerd herstelwerk in mei/juni 2021 – niet adequaat voldaan, indachtig voormelde bevindingen van de deskundige.

De ondernemer is toerekenbaar tekortgeschoten in een juiste/volledige nakoming van het door partijen overeengekomene en is daarvoor aansprakelijk te houden. Het verweer dat dat niet zo is, moet worden verworpen.

Arbiters zullen treden in het verzoek van de consument om de ondernemer te verplichten tot nakoming/ herstel, en wel zoals dat door de deskundige is verwoord. Ook de verzochte dwangsomveroordeling zal worden toegewezen.

Toepasselijkheid garantieregeling
Ingevolge de bijzondere regeling Transformatiegarantie BouwGarant 2017 is de tekst van artikel 4 van de Nieuwbouwgarantieregeling Eensgezinswoningen 2013 doorgehaald en vervangen en is bepaald dat de deelnemer [de ondernemer] ervoor instaat dat het Werk zal voldoen aan:
– de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit (bestaande bouw) die gelden op het moment van de vergunningsaanvraag behoudens eventuele uitsluitingen in de voor het Werk verleende vergunning(en) en/of eventuele uitsluitingen op het Certificaat. De toepasselijke eisen, gesteld in het Bouwbesluit gaan uit van niveau nieuwbouw of van rechtens verkregen niveau. Bij het laatstgenoemde niveau geldt als minimum de Bouwbesluit eisen voor bestaande bouw. Indien er een monumentenvergunning is verstrekt, is/zijn uitsluitend het/de aan die vergunning verbonden voorschrift(en) van toepassing op het Werk.
– de eisen van goed en deugdelijk werk indien dit onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden van de Deelnemer verwacht kon worden. Voor zover de Deelnemer niet in staat of bereid is aan diens garantieverplichtingen te voldoen, kan een beroep worden gedaan op de uit de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 voortvloeiende rechten.
Ook krachtens de daarin vastgelegde normering heeft de ondernemer ervoor in te staan dat het Werk zal voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk “indien dit onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden van de Deelnemer verwacht mag worden.”. Arbiters zijn van oordeel dat van die situatie sprake is. Van het bestaan van de wettelijke monumentenstatus is niet gebleken. Dat die status in aanvraag is maakt dit niet anders. Ook anderszins is niet gebleken van beletselen (al dan niet opgelegd van overheidswege) die handhaving van de gemelde tekortkomingen rechtvaardigen.
Van het bestaan van hier relevante uitsluitingen is niet gebleken.

Van een monumentenvergunning met bijbehorende voorschriften is geen sprake. Ook is niet gesteld of gebleken dat hier relevante uitsluitingen zijn opgenomen in de voor het Werk verleende vergunning(en) of op het Certificaat.

De in BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eensgezinswoningen 2013, artikel 9 lid 3 onder c opgenomen korte garantietermijn (voor het schilderwerk tot 1 jaar na ingang van de garantietermijn c.q. 1 jaar na voltooiing van het schilderwerk) is niet overschreden nu genoegzaam is gebleken dat binnen die termijn over het betreffende schilderwerk bij de ondernemer is geklaagd, te weten reeds op 23 augustus 2020 en ook na door de ondernemer opgedragen schilderherstelwerkzaamheden in mei/juni 2021.

Ditzelfde geldt voor de in art. 8 lid 3 sub c Nieuwbouwregeling/art. 2 lid 3 sub b Bijlage A Transformatieregeling opgenomen beperking van de garantietermijn tot 1 jaar.

Slotsom
De slotsom luidt dat in na te melden zin moet worden beslist.

De ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel zoals hiervoor omschreven. Daarnaast zullen arbiters een dwangsom opleggen van € 150,– per dag met een maximum van € 15.000,– indien de ondernemer in gebreke blijkt bij het uitvoeren van de uitspraak van arbiters.

De verzochte uitvoerbaarheid bij voorraad zal niet worden toegewezen nu van dit vonnis geen arbitraal hoger beroep open staat.

Volgens art. 11 van het reglement blijven de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor hun eigen rekening, tenzij arbiters in bijzondere gevallen anders bepaalt. Van een bijzonder geval is niet gebleken zodat deze vorderingen over en weer zullen worden afgewezen.

Arbiters treden niet in het verzoek van de consument om de ondernemer (eerst) te verplichten tot het voorleggen van een herstelplan. Dit omdat de vereiste nakomings-/herstelwerkzaamheden adequaat door de deskundige zijn aangeduid en op zich overzichtelijk zijn. Daarnaast zien arbiters geen aanleiding om een deskundige te benoemen om na uitvoering van de herstelwerkzaamheden te beoordelen of is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

Klachtengeld en behandelingskosten
De klachten van de consument worden (geheel) gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260, . Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:

– verklaren de klachten van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klacht over de nokvorsten tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden, zulks op straffe van een dwangsom van € 150,– per dag tot een maximum van € 15.000,– dat de ondernemer daarmee in gebreke blijft;
– veroordelen de ondernemer voorts ter zake van de klacht over het schildwerk tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden, zulks op straffe van een dwangsom van € 150,– per dag tot een maximum van € 15.000,– dat de ondernemer daarmee in gebreke blijft;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 260,– (als vergoeding voor het betaalde klachtengeld) binnen twee weken na de datum waarop dit bindend advies vonnis is verzonden;
– bepalen dat de ondernemer, overeenkomstig het reglement, aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is;
– wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat de consument ter zake de klachten over de nokvorsten en het schilderwerk een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de garantieregeling.