Ondernemer moet een nieuw contract aanbieden zonder de eis van verwijdering van de aanbouwsels

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Recreatie    Categorie: Overeenkomst    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 123710

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument weigert de aanbouwsel aan de caravan weg te halen. Volgens de consument kan de ondernemer dat na 14 jaar gedogen niet van haar eisen. De ondernemer stelt dat er sprake is van een seizoenplaats, wat betekent dat de overeenkomst met de consument van rechtswege eindigt na het verstrijken van de overeengekomen periode, zonder dat daartoe een opzegging vereist is. De ondernemer wil alleen een nieuwe seizoenovereenkomst sluiten, wanneer de consument de aanbouwsels verwijderd.
De commissie is van oordeel dat de ondernemer zich er in dit geval niet op kan beroepen dat de overeenkomst van rechtswege is geëindigd. Volgens de commissie is er feitelijk sprake van een vaste plaats, zijn de aanbouwsels al 14 jaar gedoogd en is in het contract van 2019 uitgegaan van een stilzwijgende verlenging voor het jaar 2020 zonder de eis van verwijdering van de aanbouwsels. De ondernemer heeft ook niet aangetoond dat hij een zwaarwegende reden heeft dat te eisen. Dat de gemeente hem daartoe dwingt is niet aangetoond. De ondernemer moet de consument voor het seizoen 2020 opnieuw een contract aanbieden, zonder daarbij de voorwaarde te stellen van de verwijdering van de aanbouwsels.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil

Het geschil gaat over het verwijderen van een schutting en een voor- en achteraanbouw aan de stacaravan van de consument (hierna gezamenlijk ook “de aanbouwsels” te noemen).

Feiten
Tussen partijen staat het volgende vast:

a. Op 22 januari 2019 heeft de ondernemer de volgende brief -voor zover thans van belang- aan de consument gezonden: “(…) Zoals u weet hebben wij een inventarisatie gemaakt van alle percelen en bouwwerken op camping [naam van de ondernemer]. Mede ingegeven door de gemeente/brandweer om beter de vergunning na te leven, als ook het door het management genomen besluit om meer eenheid te creëren op het park, heeft er toe geleid dat illegale bouwwerken verwijderd moeten worden van de percelen. Helaas geldt dit laatste ook voor uw perceel (…) Dit houdt voor u in dat de schutting en de aanbouw aan de achterzijde van uw caravan verwijdert dienen te worden. Het is niet toegestaan om bouwwerken, anders dan een berging van 2x2m op het terrein te plaatsen, zie bijgevoegd vergunning deel. De om en aanbouw aan de voorzijde van uw caravan zullen wij gezien de kwaliteit en de uitstraling gedogen. Echter zal het in de huidige staat niet verkocht mogen worden, en indien er alsnog een bezwaar van de gemeente komt dient u hier gehoor aan te geven en tot verwijderen over te gaan (…) Wij verwachten van een ieder dat deze herstelwerkzaamheden voor eind 2019 volbracht zijn (…).”

b. Op 12 februari 2019 heeft de ondernemer de volgende brief aan de consument gezonden:
“Geachte heer/mevrouw [naam van de consument], Via deze weg graag uw aandacht voor het volgende. Helaas moeten wij terug komen op onze brief van 22 januari jongstleden waarin wij de aanbouw aan uw caravan zouden gedogen totdat er vanuit de overheid maatregelen aangekondigd zouden worden. Afgelopen vrijdag 8 februari hebben wij nogmaals overleg gehad met de toezichthouder van de omgevingsdienst West-Holland. Uit dit overleg kwam zeer duidelijk naar voren dat wij in geen geval af mogen wijken van de gestelde eisen in de vergunning en het bestemmingsplan. Dit heeft voor u tot gevolg dat ook de aanbouw aan de voorzijde verwijdert dient te worden. Ook deze werkzaamheden dienen voor eind 2019 verricht te zijn.”

c. Bij brief van 26 februari 2019 heeft de gemachtigde van de consument bezwaar gemaakt tegen de aangezegde verwijdering van de aanbouwsels.

d. Bij brief van 1 maart 2019 heeft de ondernemer gereageerd. Hij heeft zijn standpunt gehandhaafd en heeft er in de brief op gewezen dat alle plaatsen op de camping seizoensplaatsen zijn waarvoor jaarlijks nieuwe Recron overeenkomsten gesloten dienen te worden. In de laatste zin van de brief heeft de ondernemer het volgende aangegeven: “Het staat de familie [naam van de consument] uiteraard vrij om geen gehoor te geven aan ons verzoek en de nieuwe overeenkomst voor 2020 niet te aanvaarden, waarbij de plaats per 7 oktober 2019 uiteraard dan leeg opgeleverd dient te worden.”

e. Op 19 maart 2019 heeft de consument een klacht ingediend bij de commissie.

Het standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

De consument heeft de caravan in de huidige staat, dus met de diverse aanbouwen, in 2005 gekocht. De ondernemer heeft haar toen onvoorwaardelijk als nieuwe recreant geaccepteerd en geen enkel bezwaar gemaakt tegen de aanbouwsels. Ook in de jaren daarna heeft de ondernemer nooit tegen de aanwezigheid van de aanbouwsels geprotesteerd. Elk jaar heeft de ondernemer de consument onvoorwaardelijk een nieuw contract voor het komende seizoen aangeboden. De camping- en vergunningregels waarop de ondernemer zich thans beroept golden al toen zij de consument in 2005 als nieuwe gebruiker van de plaats accepteerde. Door de aanbouwsels van het begin af aan en gedurende 14 jaar te gedogen heeft de consument het ongeschreven recht verworven om haar caravan in de huidige staat te behouden. De consument verwijst in dat verband naar een uitspraak van de commissie van 21 juni 2017.

Een ander onderdeel van de klacht betreft de toepasselijkheid van de Recron-voorwaarden seizoenplaatsen. De caravan van de consument staat gedurende het gehele kalenderjaar onafgebroken op dezelfde plaats en dat gedurende al meer dan 14 jaar. Er is geen sprake van een seizoenplaats, want deze is volgens de voorwaarden slechts gedurende een bepaalde tijd per jaar voor het kampeermiddel beschikbaar. De ondernemer heeft gedoogd dat de caravan van de consument niet meer verplaatsbaar is. Verder ontvangt de consument elk jaar in november een nieuw contract voor het komende seizoen, tenzij de consument zelf geen verlenging meer wenst.
Feitelijk is er dus sprake van een stilzwijgende verlenging. Op basis van het bovenstaande is de consument van mening dat er sprake is van een vaste plaats en dat de ondernemer de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen dient toe te passen. De consument verwijst naar een uitspraak van de commissie van 3 maart 2004. Op grond van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen kan de ondernemer de overeenkomst alleen beëindigen op de in artikel 11 tot en met 14 genoemde gronden en met inachtneming van de daar vermelde opzegtermijnen. Er is in dit geval geen sprake van één van de opzeggingsgronden. Weliswaar beroept de ondernemer zich op overheidsmaatregelen, maar zij overlegt daarvan geen enkel bewijs.

De consument verzoekt de commissie te beslissen dat:
1. zij de caravan mag behouden in de staat waarin deze zich thans bevindt;
2. de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen van toepassing zijn;
3. de ondernemer geen ontruiming mag vorderen, wanneer de consument niet aan de verzoeken van de ondernemer voldoet om de aanbouwsels te verwijderen;
4. de ondernemer te veroordelen tot schadevergoeding, wanneer hij toch tot ontruiming zou overgaan.

Het standpunt van de ondernemer
De ondernemer is van mening dat de verzoeken van de consument moeten worden afgewezen. Daartoe heeft de ondernemer in hoofdzaak het volgende aangevoerd.

Tussen de ondernemer en de consument is een seizoenovereenkomst gesloten, ingaande op 1 april 2019 en eindigende op 1 oktober 2019. Op deze seizoenovereenkomst zijn de Recron-voorwaarden voor seizoenplaatsen van toepassing verklaard. [naam van de consument] heeft deze voorwaarden ook ontvangen en heeft voor de ontvangst daarvan getekend. Artikel 3 van deze voorwaarden bepaalt dat de overeenkomst van rechtswege eindigt na het verstrijken van de overeengekomen periode, zonder dat daartoe een opzegging vereist is. Artikel 10 lid 1 van de voorwaarden bepaalt dat wanneer de overeenkomst is geëindigd, de recreant uiterlijk op de laatste dag van de overeengekomen periode de plaats leeg en ontruimd dient op te leveren. Dit betekent dat wanneer tussen partijen geen nieuwe seizoenovereenkomst wordt gesloten, de consument de seizoenplaats per 1 oktober 2019 dient te ontruimen. Dit zou slechts anders zijn wanneer tussen partijen opnieuw een seizoenovereenkomst voor 2020 zou worden gesloten. In dat geval zou de ondernemer, net als in voorgaande jaren, gedogen dat de caravan op de seizoenplaats blijft staan, totdat het nieuwe seizoen in gaat.
De ondernemer is echter slechts dan bereid met de consument een nieuwe seizoenovereenkomst te sluiten, wanneer door de consument de aanbouwsels worden verwijderd. De ondernemer wordt door de handhavingsmaatregelen van de gemeente gedwongen er voor zorg te dragen dat alle illegale bouwwerken op de camping worden verwijderd en dat het campingterrein in overeenstemming wordt gebracht met de kampeervergunning en het vigerende bestemmingsplan.
Dat tussen de ondernemer en de consument al een groot aantal jaren seizoenovereenkomsten worden gesloten maakt niet dat tussen hen een overeenkomst voor een vaste plaats is gesloten of dat hierop de voorwaarden voor vaste plaatsen van toepassing zouden zijn geworden. De plaats van de consument is een seizoenplaats en hiervoor wordt dan ook jaarlijks een seizoenovereenkomst gesloten. Dat de ondernemer gedoogt dat de caravan buiten het seizoen op de camping blijft staan, brengt niet met zich mee dat geen sprake zou zijn van een seizoenovereenkomst.

Nu de consument in haar klacht te kennen geeft niet bereid te zijn om de aanbouwsels te verwijderen, zal de ondernemer met haar geen nieuwe seizoenovereenkomst sluiten, wat betekent dat de consument de seizoenplaats per 1 oktober 2019 zal moeten ontruimen. Waarom de ondernemer niet tot ontruiming zou mogen overgaan, is hem niet duidelijk. Het staat de ondernemer immers vrij om geen nieuwe seizoenovereenkomst met de consument te sluiten. Dat is een kwestie van contractsvrijheid. Doet de ondernemer dat niet, omdat de consument weigert aan de redelijke verzoeken van de ondernemer te voldoen, dan eindigt de lopende seizoenovereenkomst per 1 oktober 2019 en is de consument gehouden de seizoenplaats per 1 oktober 2019 te ontruimen. Doet de consument dat niet vrijwillig, dan is de ondernemer op grond van artikel 10 tweede lid van de Recron-voorwaarden gerechtigd zelf tot ontruiming over te gaan, dit op kosten van de recreant.

Het verzoek van de consument om te bepalen dat de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen van toepassing zijn, is evenmin toewijsbaar. Algemene voorwaarden zijn slechts van toepassing wanneer deze tussen partijen zijn overeengekomen. Tussen partijen zijn de voorwaarden voor seizoenplaatsen van toepassing verklaard en niet de voorwaarden voor vaste plaatsen. Zodoende kunnen de voorwaarden voor vaste plaatsen dan ook nooit van toepassing zijn. Het is de ondernemer bekend dat de commissie in het verleden wel eens anders heeft geoordeeld, maar een dergelijk oordeel is volgens de ondernemer onjuist. Algemene voorwaarden die niet van toepassing zijn verklaard, zijn niet van toepassing, ook niet wanneer de commissie van oordeel is dat een andere set algemene voorwaarden passender is. Dat is een kwestie van elementair verbintenissenrecht, aldus de ondernemer, waarbij hij verwijst naar een vonnis van de kantonrechter te Leiden van 22 november 2017 (te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:RBDHA:2017:14136).

Tot slot bestaat er volgens de ondernemer geen enkele juridische grondslag voor een verplichting tot schadevergoeding.

Beoordeling van het geschil
De commissie komt tot de volgende beoordeling.

1. De commissie is allereerst van oordeel dat de door de consument van de ondernemer gehuurde plaats een vaste plaats is en niet een seizoenplaats. Bepalend voor dat oordeel zijn met name de volgende vaststaande omstandigheden:
– de caravan van de consument staat gedurende het hele jaar op dezelfde standplaats en dat al onafgebroken sinds de aanvang van de eerste overeenkomst in 2005;
– sinds 2005 loopt de overeenkomst feitelijk ook jaarlijks automatisch door. Vóór aanvang van de nieuwe huurperiode heeft de ondernemer de consument telkens onvoorwaardelijk een nieuw contract aangeboden dat alleen niet zou ingaan bij opzegging door de consument. Daarmee was in feite dus sprake van een stilzwijgende verlenging van de zijde van de consument.

Door deze gang van zaken, die bovendien langdurig van aard was, zijn naar het oordeel van de commissie door toedoen van de ondernemer bij de consument gerechtvaardigde verwachtingen gewekt ten aanzien van de continuïteit van de overeenkomst die niet strookt met het karakter van een seizoenplaats.

2. Omdat er sprake is van een vaste plaats, had de ondernemer naar het oordeel van de commissie als professionele partij èn op basis van zijn lidmaatschap van de brancheorganisatie Recron in plaats van de Recron-voorwaarden voor seizoenplaatsen de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen aan de consument moeten aanbieden. Dat heeft hij echter niet gedaan en de consument is (telkens) zonder enig voorbehoud akkoord gegaan met de toepassing van de Recron-voorwaarden voor seizoenplaatsen. De consument heeft in deze procedure weliswaar verzocht om te beslissen dat
de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen van toepassing zijn, maar dat verzoek kan niet worden ingewilligd. De hoogste rechter in Nederland, de Hoge Raad, heeft in een uitspraak van 6 februari 2004 (te vinden op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2004:AO3143) geoordeeld dat het in het Nederlandse recht niet mogelijk is dat algemene voorwaarden die in de rechtsverhouding tussen partijen niet van toepassing zijn verklaard, (achteraf) wel van toepassing worden.
Nu de consument in ieder geval voor het huidige seizoen de Recron-voorwaarden voor seizoenplaatsen nog heeft aanvaard, wordt de tussen de ondernemer en de consument gesloten overeenkomst dus nog beheerst door de Recron-voorwaarden voor seizoenplaatsen.
Voor zover hierin bepalingen voorkomen die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven en redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn, kunnen die op grond van artikel 6:248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing worden verklaard, zoals de kantonrechter te Leiden in zijn hierboven vermelde uitspraak met juistheid heeft overwogen.

3. De gemachtigde van de consument heeft ter zitting aangevoerd dat toepassing van de artikelen 3 en 10 van de Recron-voorwaarden voor seizoenplaatsen in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

4. Dat betoog slaagt. De consument heeft onweersproken gesteld dat zij de caravan in de huidige staat, dus met de diverse aanbouwsels, in 2005 heeft gekocht en dat de ondernemer haar toen onvoorwaardelijk als nieuwe recreant heeft geaccepteerd en geen enkel bezwaar heeft gemaakt tegen de aanbouwsels. Vast staat dat de ondernemer ook in de jaren daarna nooit tegen de aanwezigheid van de aanbouwsels heeft geprotesteerd en dat de ondernemer, zoals hierboven onder 1. al is overwogen,de consument elk jaar onvoorwaardelijk een nieuw contract voor het komende seizoen heeft aangeboden.

5. Ook in het contract voor 2019 dat de consument in november 2018 heeft ontvangen was dat het geval. Dit contract luidt als volgt: “Indien u geen verlenging wenst voor het seizoen 2020 dient u dit schriftelijk aan ons te melden voor 1 oktober 2019 en de plaats leeg te maken voor 7 oktober 2019. Ontvangen wij geen opzegging van u, ontvangt u van ons medio oktober 2019 het contract voor het volgende seizoen.”

In het citaat is niets te lezen over de voorwaarde die de ondernemer thans stelt aan het sluiten van een nieuwe overeenkomst voor het seizoen 2020, te weten de verwijdering van de aanbouwsels.
De enige voorwaarde die de ondernemer in november 2018 aan een nieuw contract voor het jaar 2020 stelde, was dat er geen opzegging van de consument voor 1 oktober 2019 zou plaatsvinden.
Het gaat niet aan om aan dat contractaanbod achteraf (bij brieven van 22 januari 2019 en 12 februari 2019) andere (ingrijpende) voorwaarden te verbinden. Dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid die partijen bij een overeenkomst jegens elkaar in acht dienen te nemen (artikel 6:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Reeds hierom komt de ondernemer naar het oordeel van de commissie in dit geval geen beroep toe op artikel 3 van de Recron-voorwaarden voor seizoenplaatsen en dient hij de consument voor het seizoen 2020 opnieuw een contract aan te bieden, zonder daarbij de voorwaarde te stellen van de verwijdering van de aanbouwsels. Daarbij ligt het tevens voor de hand dat de ondernemer dan wèl de juiste algemene voorwaarden, te weten die voor vaste plaatsen, aan de consument aanbiedt.

6. Zou de ondernemer de voorwaarde om de aanbouwsels te verwijderen overigens wel al in het contract voor het jaar 2019 hebben opgenomen, dan zou dat niet tot een ander oordeel van de commissie hebben geleid. Onder de hierboven onder punt 2. vermelde omstandigheden, waarin de ondernemer in de contractuele verhouding met de consument al meer dan 14 jaar de aanbouwsels heeft gedoogd en er feitelijk steeds sprake is geweest van een automatische verlenging van de seizoenplaats, brengen diezelfde eisen van redelijkheid en billijkheid naar het oordeel van de commissie met zich mee, dat de ondernemer ten minste een zwaarwegende reden moet hebben om de verwijdering van de aanbouwsels van de consument te vorderen, wil hij een beroep kunnen doen op artikel 3 van de Recron-voorwaarden. Dat geldt in dit geval te meer omdat de ondernemer de verwijdering kennelijk wil realiseren zonder een redelijke overgangsregeling en/of een financiële tegemoetkoming voor de consument.

Die zwaarwegende reden heeft de ondernemer niet aannemelijk weten te maken. Als zwaarwegende reden heeft de ondernemer aangevoerd dat hij door de handhavingsmaatregelen van de gemeente gedwongen wordt er voor zorg te dragen dat alle illegale bouwwerken op de camping worden verwijderd en dat het campingterrein in overeenstemming wordt gebracht met de kampeervergunning en het vigerende bestemmingsplan. Deze stelling heeft de ondernemer echter op geen enkele wijze onderbouwd. Terwijl wel voor de hand had gelegen en van hem ook verlangd mocht worden dat hij zijn stelling met objectiveerbare en verifieerbare stukken had onderbouwd. Ook de gemachtigde van de consument heeft zowel in haar hierboven (onder de Feiten) vermelde brief van 26 februari 2019 als in haar brief van 18 maart 2019, die bij het vragenformulier was gevoegd, om deze onderbouwing verzocht.

7. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de klacht gegrond is en dat de ondernemer de consument voor het seizoen 2020 opnieuw een contract moet aanbieden, zonder daarbij de voorwaarde te stellen van de verwijdering van de aanbouwsels. Omdat de klacht gegrond is, dient de ondernemer tevens het klachtengeld aan de consument te vergoeden. Verder is de ondernemer behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.

8. Het verzoek van de consument om de ondernemer te veroordelen tot schadevergoeding behoeft geen inhoudelijke bespreking, nu de commissie hierboven heeft geoordeeld dat de ondernemer aan de consument voor het seizoen 2020 opnieuw een contract moet aanbieden zonder daarbij de voorwaarde te stellen van de verwijdering van de aanbouwsels.

Beslissing
De ondernemer moet binnen 30 kalenderdagen na de verzending van deze beslissing aan de consument voor het seizoen 2020 opnieuw een contract aanbieden, zonder daarbij de voorwaarde te stellen van de verwijdering van de aanbouwsels.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van
€ 52,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Het meer of anders door de consument verzochte wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit mr. J.L. Sierkstra, voorzitter, D.J. Verstand en mr. J.M. Huysman-Hartkamp, leden, op 2 september 2019.