Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: (on)deugdelijke uitvoering
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
315195/420500
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument diende een klacht in tegen een bouwondernemer over gebreken aan zijn nieuwbouwwoning. De klachten gingen over het houtwerk op de garagedeur, de zinken dakgoot, het zinkwerk bij de ramen en de ondervorst onder de nok van het dak. De garagedeur klemt en het hout laat los, de dakgoot vertoont lekkage door slechte soldeerverbindingen, en de ondervorst is niet goed vastgemaakt. Alleen de klacht over het geluid van regen op het zinkwerk bij de ramen werd ongegrond verklaard. De ondernemer was niet aanwezig bij de zitting, maar een deskundige onderzocht de woning en bevestigde de gebreken. De Geschillencommissie oordeelde dat de ondernemer geen goed en deugdelijk werk heeft geleverd en verplicht is om de gebreken binnen twee maanden te herstellen. Ook moet hij het klachtengeld van €260 aan de consument terugbetalen en bijdragen aan de kosten van de behandeling. De consument mag voor drie van de vier klachten een beroep doen op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
Mevrouw mr. M.L. Braaksma, de heer ing. T.C.M. Wever en mevrouw mr. C. Muller die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning die partijen met elkaar hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2020, overeenkomstig het model, vastgesteld door BouwGarant op 1 januari 2020, (hierna te noemen: de Nieuwbouwgarantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook (…), die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld met als zittingsplaats Utrecht.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de wijze van uitvoering van: het houtwerk op de garagepoort, de zinken dakgoot, het zinkwerk als dorpel bij de ramen en de ondervorst onder de nok van het dak.
Behandeling van het geschil
Op 25 oktober 2024 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L.G.H. Cox als secretaris.
De consument is op de zitting verschenen en heeft daar zijn standpunt nader toegelicht.
De ondernemer is – hoewel tijdig en behoorlijk opgeroepen – niet op de zitting verschenen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer Doosje (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 25 september 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt ‒ voor zover hierna niet aangehaald ‒ als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
Beide partijen hebben ieder bij brief van 8 oktober 2024 op het rapport gereageerd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters ‒ naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken ‒ het volgende als uitgangspunt.
In de op 29 oktober 2021 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en ‒ voor zover aanwezig ‒ staten van wijzigingen, de woning van de consument, zoals die is aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening te bouwen naar de binnen de in de Nieuwbouwgarantieregeling uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 29 juli 2022 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst de Nieuwbouwgarantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van deze regeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd ervoor in te staan dat het werk zal voldoen aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De consument heeft vier klachten tegen de ondernemer ter beoordeling aan de arbiters voorgelegd. Om de leesbaarheid te bevorderen zullen de arbiters hierna elke klacht afzonderlijk bespreken. Daarbij zullen zij achtereenvolgens de standpunten van partijen en de bevindingen en het oordeel van de deskundige weergeven. Vervolgens zullen de arbiters uitleggen wat zij van de betreffende klacht vinden. De arbiters doen dit op grond van de door partijen overgelegde stukken en wat betreft de consument ook op grond van hetgeen hij tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, alsmede op grond van het deskundigenrapport. De arbiters vinden dat dit rapport voldoende is gemotiveerd en zowel naar zijn wijze van totstandkoming als naar zijn inhoud in overeenstemming is met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De arbiters achten zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht.
1. De garagedeur
Het standpunt van de consument
Al snel na de oplevering is de garagedeur veel gaan werken waardoor de deur vaak slecht open ging. Het betreft een dubbele garagedeur waarop houtenplanken zijn gemonteerd die doorlopen op de gevel. Zowel de deur als het hout (Foreco NobelWood) dat er op is gemonteerd, werkt sterk waardoor de deur veelvuldig klemt. De werking van de verschillende planken zorgt voor grote kieren tussen de planken wat een lelijk beeld geeft. De planken op de gevel vertonen geen werking. De wijze van uitvoering van de houten planken is aangegeven door de architect die door de consument is ingeschakeld. Het is de consument niet bekend of de ondernemer de wijze van uitvoering met de architect heeft besproken. In elk geval is de uitvoeringswijze niet met de consument besproken. De ondernemer heeft de consument niet gewaarschuwd voor de wijze waarop het houtwerk op de garagedeur is uitgevoerd. Als hij dat wel zou hebben gedaan, dan had de consument een andere keuze gemaakt.
De ondernemer is per telefoon permanent niet bereikbaar en via mail nauwelijks tot niet. Hierdoor is er geen conversatie mogelijk over een oplossing. Een houtexpert heeft de consument verteld dat het hout tevens verkeerd is gemonteerd. Doordat het hout niet kan ventileren zal het hout snel gaan rotten. Als dit het geval is dan had de ondernemer het hout niet op de manier moeten aanbrengen zoals hij heeft gedaan. Doordat de ondernemer geen gehoor geeft, is er inmiddels onnodig schade ontstaan. De consument verlangt een beoordeling of het houtwerk op de garagedeuren deugdelijk is gemonteerd, zodat dit niet kan rotten en werken en dat dit zo nodig wordt gerepareerd.
Het standpunt van de ondernemer
De gevelbekleding wordt op tekening als doorgaand in één vlak op de geveltekening aangegeven. Op het gehanteerde detail ter plaatse van de garagedeuren wordt zelfs het kozijn overgezet met de gevelbekleding. Op deze wijze uitvoeren kan alleen wanneer de gevelbekleding rechtstreeks op de deur wordt opgeklampt. Vóór de uitvoering is dit voorgelegd aan de architect. In verband met de wens om de deuren verder te kunnen openen en het klemmen door het werken van de gevelbekleding te beperken is er voor gekozen om de gevelbekleding niet over de kozijnen door te zetten. Tekeningen plattegrond en gevel spreken zich overigens tegen daar waar het de uitvoering op en naast deze deuren betreft. Op de foto’s van deze gevelbekleding treft de ondernemer geen grote onvolkomenheden aan. Op een aantal gaatjes na ziet de gevel er gelet op het toegepaste materiaal netjes uit.
De bevindingen en het oordeel van de deskundige
De garagedeur bestaat uit 18 mm multiplex aan de buitenzijde en 15 mm multipaint aan de binnenzijde met hiertussen isolatie. Volgens de ondernemer is de deur aan de buitenzijde voorzien van chanelsiding NobelWood-delen met een dikte van ongeveer 18 mm en een breedte van 125 mm. Deze delen moeten met rvs schroefnagels van voldoende lengte worden bevestigd. De delen zijn rechtstreeks op het 18 mm plaatmateriaal aangebracht.
NobelWood is onderhevig aan werking; de delen kunnen “schotelen”. De consument toonde tijdens de inspectie een aantal foto’s waarbij de werking van de delen zodanig is dat deze zijn los gekomen van de ondergrond. Dit is aan te merken als een gebrek dat door de ondernemer verholpen dient te worden.
Het is niet duidelijk of de juiste RVS nagels van voldoende lengte zijn gebruikt. Herstel kan plaatsvinden door RVS-schroefnagels van voldoende lengte te gebruiken en het laatste verticaal aangebrachte, pasgemaakte deel te bevestigen met twee naast elkaar geplaatste nagels.
Het oordeel van de arbiters
De deskundige is tot de bevinding gekomen dat er sprake is van een gebrek. De arbiters volgen de deskundige. Dit betekent dat de ondernemer geen goed en deugdelijk werk heeft geleverd. De ondernemer had op grond van zijn deskundigheid en professionaliteit op woningbouwgebied moeten weten dat het houtwerk op de garagedeur niet uitgevoerd kon worden zoals hij dit heeft gedaan. In het midden kan blijven of de ondernemer dit in overleg met de architect heeft gedaan. Op de ondernemer rust namelijk een eigen verantwoordelijkheid bij de door hem uitgevoerde werkzaamheden.
De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot herstel in overleg met de consument en zo nodig na advies van de houtleverancier.
2. De zinken dakgoot
Het standpunt van de consument
De consument is door een bouwvakker, die werkzaam was op de kavel naast zijn woning, gewezen op mogelijke lekkage bij de zinken dakgoot. De stenen gevel blijft continu nat en dat kon volgens die bouwvakker duiden op lekkage bij de afvoer. De consument heeft hierover contact proberen te leggen met de ondernemer met het verzoek om te controleren of het zinkwerk goed was gemonteerd. Pas na veel bellen en mailen is een van zijn medewerkers komen kijken. De medewerker heeft naar de consument geluisterd maar niets geïnspecteerd. Als het zinkwerk niet goed is, kan het water in de stenen muur lopen maar ook schade veroorzaken aan de isolatie en het houten skelet. De consument wenst een kwalitatief goede controle van het zinkwerk om uit te sluiten dat er waterschade is ontstaan of gaat ontstaan en wil dat het zinkwerk zo nodig wordt gerepareerd. Als er schade is ontstaan of kan ontstaan vanwege ondeugdelijk zinkwerk, wenst de consument volledig schadeherstel.
Het standpunt van de ondernemer
Op 22 september 2023 heeft de consument een vermeende lekkage gemeld aan de ondernemer. De ondernemer heeft echter geen lekkage geconstateerd. Het water op de gevel werd veroorzaakt door regenwater dat vanaf de muurafdekker (topgevel) op het metselwerk terecht kwam. Uit waarschijnlijk esthetische overweging zijn de dwarsschotjes die doorgaans op deze schuin aflopende muurafdekkers worden aangebracht, achterwege gelaten. De ondernemer heeft de zinkwerker opdracht gegeven die schotjes aan te brengen. De zinkwerker heeft de ondernemer voor het uitvoeren van deze werkzaamheden gefactureerd. De ondernemer gaat ervan uit dat er nu geen overvloedig regenwater meer op de gevel terechtkomt. Het ontwerp van de goot met de hoge zinken afdekker voorkomt echter niet dat er toch druipwater op de gevel terecht kan komen.
De bevindingen en het oordeel van de deskundige
De woning is voorzien van een verholen, in zink uitgevoerde goot. De aansluiting van de verholen goot op het gevelmetselwerk is uitgevoerd in een zinken afdekker, het metselwerk van de kopgevel is eveneens afgedekt met een in zink uitgevoerde gevelafdekker. De gevelafdekker van de topgevel is voorzien van verdrijvinsprofielen. Via deze verdrijvingsprofielen wordt het water dat over de gevelafdekker naar beneden loopt naar het dakvlak en de verholen goot gedwongen. De uitvoering met verholen goot kan echter niet verhinderen dat er een hoeveelheid water afloopt langs de gevel. Dit zal op de gemetselde gevel zichtbaar worden door een natter geveldeel dat donkerder kleurt. Tijdens de inspectie werd geconstateerd dat er ter plaatse van de aansluiting van de in zink uitgevoerde goot op de hemelwaterafvoer, sprake is van scheurvorming in de soldering.
Na de inspectie heeft de consument de deskundige nog een aantal foto’s gestuurd waarop nog een aantal mogelijke gebreken zichtbaar zijn ter plaatse van de solderingen van zinkdelen. De tijdens de inspectie vastgestelde ondeugdelijk uitgevoerde soldering dient te worden hersteld door de ondernemer. Hoewel niet waargenomen tijdens de inspectie is de deskundige van mening dat de ondernemer ook de niet tijdens de inspectie geconstateerde soldeergebreken alsnog dient te herstellen, ten einde een deugdelijk uitvoering te realiseren.
Het oordeel van de arbiters
De deskundige heeft tijdens zijn onderzoek vastgesteld dat ter plaatse van de aansluiting van de hemelwaterafvoer op de zinken goot sprake is van scheurvorming in de soldering (foto 6 bij het deskundigenrapport). De consument heeft de deskundige na zijn onderzoek foto’s (foto’s 7 en 8 bij het deskundigenrapport) aangeleverd waarop nog meer gebreken in de soldering van het zinkwerk zichtbaar zijn.
De deskundige kwalificeert een en ander als ondeugdelijk werk en de arbiters volgen de deskundige daarin. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen het zinkwerk daar waar dit ondeugdelijk is gesoldeerd zodanig te herstellen dat er gesproken kan worden van goed en deugdelijk werk.
3. Het zinkwerk als dorpel bij de ramen
Het standpunt van de consument
Het zinkwerk als dorpel bij de ramen zorgt bij regenachtig weer voor een klankkasteffect in de woning omdat druppels op het zinkwerk vallen. Ook hiervoor heeft de consument de ondernemer om een oplossing verzocht. De ondernemer wil feitelijk niet toewerken naar een oplossing. De consument wenst een beoordeling van het zinkwerk bij de ramen met als doel om het klankkasteffect bij regen te verhelpen.
Het standpunt van de ondernemer
Het geluid wordt veroorzaakt door vallende waterdruppels op de lekdorpels/ waterslagen. Lekdorpels/ waterslagen worden bij toepassing van zink op onbehandeld hout niet voorzien van antidreunfolie zoals dit wel wordt toegepast bij aluminium waterslagen.
De bevindingen en het oordeel van de deskundige
Het betreft de waterslagen op de verdieping van de beide kopgevels: één waterslag onder twee kozijnen aan de straatzijde en één waterslag onder het kozijn aan de tuinzijde van de woning. Na regenval druppelt water vanaf het metselwerk aan de bovenzijde van het kozijn op de zinken waterslag. Dit wordt als hinderlijk ervaren door de consument. De waterslagen zijn aan de onderzijde van het kozijn vastgezet en steunen aan de voorzijde op het metselwerk. Aan de voorzijde heeft het zink een ruime overstek ten opzichte van het metselwerk. De omzetting ten behoeve van het afdruipen van hemelwater aan de voorzijde van de waterslag is vrij gehouden van het metselwerk. De waterslag wordt, voor zover waar te nemen, niet verder ondersteund; er is geen dempend materiaal aangebracht onder de waterslag. De deskundige is van mening dat er geen sprake is van een gebrek. Het aanbrengen van dempend materiaal onder de waterslagen zal het geluid van druppend water daarop verminderen.
Het oordeel van de arbiters
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige dat er geen sprake is van een gebrek. Daarom zullen zij dit klachtonderdeel ongegrond verklaren.
4. De losliggende ondervorst
Het standpunt van de consument
De ondernemer heeft dit gebrek niet hersteld, ondanks dat hij dit tijdens het onderzoek van de deskundige had toegezegd. De consument heeft dit gebrek aangetoond door daarvan een foto over te leggen.
Het standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft in zijn reactie op het deskundigenrapport gesteld: “Deze specifieke afspraak is op een correcte wijze verwerkt in het rapport”.
De bevindingen en het oordeel van de deskundige
De ondervorst onder de nok is niet overal deugdelijk aan de pannen verkleefd. Het is niet vast te stellen hoe dit is ontstaan. De ondernemer heeft tijdens het onderzoek van de deskundige toegezegd dit te zullen herstellen.
Het oordeel van de arbiters
De arbiters volgen de deskundige in zijn bevinding dat de ondervorst onder de nok niet overal deugdelijk aan de pannen is verkleefd. Met de hiervoor geciteerde stelling van de ondernemer kan naar het oordeel van de arbiters niets anders zijn bedoeld dan de toezegging van de ondernemer tijdens het onderzoek van de deskundige de losliggende ondervorst te zullen herstellen. Die toezegging moet de ondernemer nakomen. De arbiters vinden dit klachtonderdeel gegrond en zij zullen de ondernemer tot herstel veroordelen.
Conclusie
De arbiters achten de klachten onder 1., 2. en 4. gegrond en de klacht onder 3. ongegrond.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten onder 1. 2. en 4. niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de Nieuwbouwgarantieregeling toe.
Omdat de klacht onder 3. ongegrond verklaard wordt, komen de arbiters niet toe aan een toetsing van deze klacht aan de Nieuwbouwgarantieregeling.
Klachtengeld en behandelingskosten
Drie van de vier klachten van de consument worden gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
Verklaren de klachten van de consument onder 1., 2. en 4. gegrond en de klacht onder 3. ongegrond;
Veroordelen de ondernemer ter zake van de gegrond verklaarde klachten tot goed en deugdelijk herstel – voor wat betreft de garagedeur in overleg met de consument en zo nodig na advies van de houtleverancier – met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen twee maanden na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
Veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld, te betalen binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
Bepalen dat de ondernemer als bijdrage in de kosten van de behandeling van dit geschil het door de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken voor het jaar 2024 vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt;
Wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
Stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten onder 1., 2. en 4. een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Nieuwbouwgarantieregeling en ter zake van de klacht onder 3. niet.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 25 oktober 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend. Mevrouw mr. M.L. Braaksma, de heer ing. T.C.M. Wever & mevrouw mr. C. Muller