Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
635658/806268
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument meldde binnen de afgesproken garantietermijn van tien jaar dat de dakgoten van zijn woning lekten. Volgens hem kwam dit doordat de ondernemer de goten in 2014 niet goed had gemonteerd, waardoor water bleef staan en uiteindelijk lekkages ontstonden. De ondernemer reageerde niet op herstelverzoeken, waardoor de consument zelf een loodgieter moest inschakelen. Uit onderzoek van een deskundige blijkt dat de goten inderdaad verkeerd zijn aangebracht en dat dit ondeugdelijk werk is. De commissie vindt daarom dat de ondernemer de gemaakte kosten van € 850 moet vergoeden. De ondernemer hoeft de overige gevraagde schade, zoals emotionele schade en waardevermindering, niet te betalen omdat deze onvoldoende zijn onderbouwd. De consument krijgt ook het klachtengeld terug. Een beroep op de BouwGarant‑garantieregeling is niet mogelijk, omdat de garantie voortkomt uit een specifieke afspraak in de aannemingsovereenkomst.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.P.P. Hoekstra te Utrecht, de heer ing. T.C.M. Wever te Waarland, mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te Oegstgeest, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt in artikel 13 bepaald dat ”alle geschillen… , die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 ……., tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwen Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement). ”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft lekkende dakgoten aan zowel voor – als achterzijde van de door de ondernemer gerealiseerde woning.
Behandeling van het geschil
Op 16 april 2025 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld fungerend als secretaris. De consument is ter zitting verschenen en heeft het standpunt nader toegelicht. De ondernemer is, hoewel tijdig en behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer ten onrechte heeft geweigerd invulling te geven aan de garantiebepaling voor lekkage aan de dakgoten.
Beroep op garantie
De ondernemer heeft in 2014 een vrijstaande woning voor de consument gebouwd. In de aannemingsovereenkomst van 2013 (Bouwgarant), gesloten op 15 mei 2013, zijn in de technische omschrijving garantiebepalingen overeengekomen, waaronder een garantietermijn voor 10 jaar voor goten. Op deze bepaling is door de consument een beroep gedaan, omdat hij binnen 10 jaar dakgootlekkages ondervond aan zowel de voor – als achterzijde van de woning. De consument heeft de ondernemer hiervoor in gebreke gesteld en een termijn gesteld teneinde dit probleem te verhelpen. Omdat de ondernemer weigerachtig bleef binnen garantie te herstellen heeft de consument ervoor gekozen de lekkages door een loodgieter te laten verhelpen. De loodgieter heeft de consument hiervoor € 725,51 in rekening gebracht.
Oorzaak schade
Volgens de consument is de oorzaak van de lekkage gelegen in het feit dat de ondernemer de gootbakken in 2014 niet horizontaal heeft gemonteerd, waardoor steeds langdurig veel water in de goten is blijven staan. Door roest- en ijsvorming zijn de goten bij de solderingen gaan lekken. De consument heeft kort na de oplevering van de woning in 2014 al melding gedaan van de niet-horizontale montage van de gootbakken; de bakken hangen enigszins voorover. De ondernemer heeft als oplossing een extra regenpijp aan de achter- en aan de rechterzijde van de woning aangebracht. Deze blijken, nu achteraf, op een onjuiste plek, namelijk niet op het laagste punt, te zijn gemonteerd.
Vordering
De consument verlangt vergoeding van de loodgieterskosten en de kosten die hij zelf heeft moeten maken voor provisorisch herstel (beide posten in totaal € 850,-). Voorts eist hij dat de ondernemer het effect van de voorover hangende gootbakken alsnog teniet zal doen, door het afvoerpunt van de zes dakgoten naar de regenpijpen te verplaatsen, zodat het afvoerpunt in plaats van op het hoogste gedeelte van de bakgoten op het laagste punt van de bakgoten komt te liggen.
In plaats van herstel kan ook een adequate financiële compensatie worden toegekend.
Bij schrijven van 5 maart 2025 heeft de consument zijn vordering uitgebreid met de volgende punten:
– De consument verlangt compensatie met toepassing van BW6: 105, lid 1 van de ondernemer in verband met vermogensnadeel van de woning van de consument veroorzaakt door de door de ondernemer niet horizontaal gemonteerde gootbakken. De consument verlangt van de commissie dat zij dit vermogensnadeel vast zal doen laten stellen door een door de commissie aan te wijzen woningtaxateur. De kosten daarvan dienen voor rekening van de ondernemer te komen.
– De consument verlangt compensatie in verband met door hem geleden emotionele schade ad € 500,- met toepassing van BW6:106, letter b.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid verweer te voeren in onderhavige kwestie. Evenmin is de ondernemer ter zitting verschenen teneinde zijn standpunt kenbaar te maken. Voor het standpunt van de ondernemer is de commissie aangewezen op de door de consument overgelegde correspondentie tussen partijen, in het bijzonder het emailbericht van 26 februari 2024 van de heer [naam], mede-eigenaar van de ondernemer. Daaruit blijkt – kort gezegd – dat de ondernemer de aansprakelijkheid afwijst omdat de consument in strijd met de garantiebepalingen zelf provisorische reparaties aan de goot heeft verricht.
Deskundigenrapport
De commissie heeft op 5 februari 2024 een onderzoek laten uitvoeren door de heer H.J. Doosje, die daarover op 22 februari 2025 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft daarvan bij schrijven van 5 maart 2025 gebruik gemaakt. De reactie van de consument raakte niet de technische bevindingen en het oordeel van de deskundige.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
Op 15 mei 2013 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten, met toepassing van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013, voor het realiseren van de woning aan [adres], [plaats], voor € 181.500,-. Op de aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld door de Stichting BouwGarant op 1 januari 2013. De woning is medio 2014 opgeleverd (23 juni 2014). Tevens is in de technische omschrijving van het project een garantietermijn van 10 jaar overeengekomen voor wat betreft de goten van de woning. Nu dit een specifieke tussen partijen overeengekomen garantietermijn betreft, kan in onderhavig geschil een toetsing aan de Bouwgarant garantiebepalingen achterwege blijven. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op lekkende dakgoten aan zowel de voor- als de achterzijde van de woning.
Melding dakgoten en garantie
Het is de arbiters op grond van de stukken genoegzaam gebleken dat de consument reeds medio 2014 bij de ondernemer zijn beklag heeft gedaan over de montage van de goten. Daarop heeft de ondernemer besloten een extra regenpijp aan de achter- en aan de rechterzijde van de woning aan te brengen teneinde een adequate regenwaterafvoer te realiseren. De gedachte was dat extra regenpijpen ervoor zouden zorgen dat er minder water in de bakgoten zou blijven staan. Desondanks is de consument binnen de overeengekomen garantietermijn van 10 jaar geconfronteerd met lekkende dakgoten en heeft daar binnen die garantietermijn bij de ondernemer melding van gemaakt.
Schade(oorzaak)
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters met inachtneming van de overgelegde stukken, het navolgende als uitgangspunt
Tijdens de inspectie heeft de deskundige geen lekkages geconstateerd nu de aanwezige lekkages door de door de consument ingeschakelde loodgieter in 2024 adequaat zijn hersteld. Tijdens de inspectie was zichtbaar dat in de beide goten waar een extra hemelwaterafvoer is geplaatst slechts sprake was van een geringe vochtigheid ter plaatse van het bijgeplaatste hemelwater afvoeren. Wel heeft de deskundige geconstateerd dat bij de goten waar de loodgieter in 2024 géén reparatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd water blijft staan in de goot. Dit heeft te maken met het (te) geringe afschot van de goot, richting hemelwaterafvoer. Te weinig afschot in een dakgoot of een te hoog liggende hemelwaterafvoer in een dakgoot is volgens de deskundige in beginsel aan te merken als ondeugdelijk werk. Water dat gedurende langere tijd in de goot blijft staan is volgens de deskundige niet wenselijk. Er bestaat dan een geringe kans op aantasting van de soldeernaden in de gootdelen waar langdurig grotere hoeveelheden water blijft staan, als gevolg van vorst.
De arbiters concluderen uit het rapport van de deskundige en de toelichting van de consument dat de ondernemer de goten niet juist heeft gemonteerd en dat de lekkages in 2024 daardoor zijn ontstaan. De in 2014 door de ondernemer aangebrachte regenpijpen zijn niet afdoende gebleken, omdat daarbij het uitstroompunt niet afdoende op het laagste punt in de gootbak is gebracht. Nu van de ontstane lekkages binnen de overeengekomen garantietermijn melding bij de ondernemer is gemaakt, was de ondernemer in beginsel gehouden deze te herstellen. Het afwijzen van de garantie, enkel omdat de consument al een provisorische reparatie had uitgevoerd, achten de arbiters in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Weliswaar heeft de consument zelf getracht de lekkage provisorisch te verhelpen, maar dat heeft hij pas gedaan nadat hij meermaals tevergeefs bij de ondernemer heeft aangeklopt. Nu een reactie van de ondernemer uitbleef, kan de commissie begrijpen dat de consument zelf getracht heeft het lekken te stoppen door aanbrengen van reparatiekit. De ondernemer heeft ook op geen enkele manier onderbouwd dat hij is benadeeld door deze provisorische herstelwerkzaamheden.
Vordering
De consument vordert vergoeding van de loodgieterskosten die hij heeft gemaakt voor het laten repareren van de dakgootlekkage in 2024 en de eerder door hemzelf gemaakte kosten voor de provisorische reparatie. Totaal vordert hij hiervoor een bedrag van € 850,-. De consument heeft deze kosten weliswaar niet volledig gespecificeerd, maar de ondernemer heeft de hoogte daarvan niet weersproken en de commissie acht het bedrag niet onaannemelijk. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zijn de arbiters van oordeel dat de door de consument gemaakte kosten voor rekening van de ondernemer dienen te komen.
Tevens verlangt de consument dat de ondernemer het effect van de voorover hangende gootbakken alsnog teniet zal doen. De arbiters oordelen op dit punt echter dat, nu op de overige plaatsen geen lekkages zijn opgetreden binnen de overeengekomen garantietermijn van 10 jaar, en de kans daarop door de deskundige ook gering wordt genoemd, de consument hier geen aanspraak op kan maken.
De overige gevorderde schade, bestaande uit emotionele schade en vermogensschade, is van de zijde van de consument onvoldoende onderbouwd. Het bestaan van vermogensschade is ook onvoldoende onderbouwd om te rechtvaardige dat een taxateur wordt benoemd om de hoogte daarvan vast te stellen.
Slotsom
De arbiters komen op basis van de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht tot het oordeel dat de klacht van de consument gegrond is en dat de vordering van de consument ten dele kan worden toegekend. De commissie zal de reparatiekosten tot een bedrag van € 850,- toewijzen. Voor het overige zal het gevorderde worden afgewezen. Nu de garantie is gegrond op een specifieke bepaling in de aanneemovereenkomst en niet op de garantieregeling, komt de consument geen beroep op de garantieregeling toe.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van de consument wordt gegrond verklaard. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het door de consument betaalde klachtengeld van € 260,- moeten vergoeden. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd. Die bijdrage wordt de ondernemer separaat bij factuur in rekening gebracht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
verklaren de klacht gegrond;
veroordelen de ondernemer om aan de consument € 850,- te betalen;
veroordelen de ondernemer om aan de consument € 260,- aan klachtengeld te vergoeden;
bepalen dat de ondernemer behandelingskosten aan de commissie verschuldigd is;
stellen vast dat de consument geen beroep op de garantieregeling toekomt;
wijzen af het meer of anders gevorderde.