Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
120073
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
De buitengevels van de woning van de consument zijn oranjekleurig. Er was sprake van een gebrek aan het metselwerk, waardoor de gevel opnieuw moest worden geplaatst. Hierbij is door de ondernemer gebruik gemaakt van een roodkleurige baksteen. Volgens de consument is er sprake van waardevermindering, omdat er nu een rood vlak gevel in zit. De consument wil herstel. Volgens de ondernemer is geen sprake van een gebrek dat ziet op de functionaliteit of deugdelijkheid van de woning, waardoor hij niet gehouden is om het metselwerk te vervangen. Er is sprake van zeer minimaal verschil in tinten van dezelfde kleur. Volgens de ondernemer heeft dit geen waarde verminderend effect op de woning. De arbiters oordelen dat de ondernemer tekort is geschoten in zijn verplichting om goed en deugdelijk werk te leveren voor wat betreft de herstelwerkzaamheden die aan de gevel van de woning zijn verricht. Door het gebruik van een roodkleurige steen is er in de gevel van de woning sprake van kleurverschil. De ondernemer moet het metselwerk vervangen door de juiste kleur steen. De klacht is gegrond.
Volledige uitspraak
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I C en II F (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
De woning van de consument in [woonplaats consument] is opgeleverd in 2016. De buitengevels van de woning zijn opgetrokken uit een oranjekleurige baksteen van het fabricaat [naam fabricaat] en van het [naam type baksteen]. Na de oplevering bleek dat er sprake was van gebreken aan het metselwerkgedeelte boven de gevelpui in de achtergevel, in die zin dat de geveldragers constructief gezien niet op de juiste wijze waren bevestigd waardoor schade aan het metselwerk was ontstaan. Bij het herstel, waarbij het metselwerk boven de gevelpui is verwijderd en de geveldragers deugdelijk zijn bevestigd, is door de ondernemer vervolgens een verkeerde kleur stenen toegepast, namelijk de roodkleurige steen van het [naam type baksteen].
De consument vordert dat het metselwerk wordt vervangen dan wel dat een financiële schadevergoeding wordt toegekend die dekkend is om de werkzaamheden te laten uitvoeren door een derde.
Ter zitting is door de consument nog het volgende aangevoerd. De consument wenst graag een huis in een oranje steen, want een dergelijk huis is door hem ook gekocht. Thans is sprake van een waardevermindering van zijn huis, omdat er een raar rood vlak in zijn gevel zit. De herstelwerkzaamheden waren verspreid over twee tot drie weken en in die periode is door de consument aangegeven dat niet de goede kleur steen werd gebruikt. Er werd toen door de metselaars verteld dat het kleurverschil te maken had met het verschil van vocht in de stenen en dat het kleurverschil na droging zou verdwijnen, maar na uitharding van de stenen zie je het kleurverschil nog steeds. Later heeft de ondernemer gezegd dat er bewust is gekozen voor een andere kleur steen, omdat dit het kleurverschil met de oorspronkelijke stenen kleiner zou maken; er kan echter helemaal geen sprake zijn van een kleurverschil bij dezelfde kleur steen, want het is een gebakken steen. Bovendien, als bewust voor een andere kleur steen is gekozen, dan had dit volgens de consument met de bewoners moeten worden overlegd. Tijdens de bouw zijn al veel fouten gemaakt en bij het herstel is er kennelijk door de ondernemer niet stilgestaan bij de omstandigheid dat de verschillende woningen in het project ook uit verschillende kleuren stenen zijn opgetrokken.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar het verhandelde ter zitting. Ter zitting heeft de ondernemer een pleitnotitie voorgedragen en zijn standpunt nader toegelicht. Samengevat weergegeven wordt het volgende aangevoerd.
De ondernemer stelt zich op het standpunt dat hij niet is gehouden het metselwerk te vervangen, nu geen sprake is van een gebrek dat ziet op de functionaliteit of deugdelijkheid van de woning. Het betreft een esthetische kwestie en dergelijke kwesties zijn uitgesloten van de voor de woning geldende garanties. Daarbij komt dat sprake is van een zeer minimaal verschil in tinten van dezelfde kleur. Ook is het de verwachting dat het kleurverschil zal vervagen en dus nog minder goed zichtbaar zal zijn met verloop van tijd. Betwist wordt dan ook dat sprake is van een storend aangezicht. Tot slot stelt de ondernemer dat herstel niet mogelijk is, nu een kleurverschil tussen de stenen van de woning en de nieuw aan te brengen stenen onvermijdelijk is. De gevel waar het bewuste metselwerk zich bevindt is belast met zonlicht. Er zal dus altijd kleurverschil blijven bestaan. Ook is herstel disproportioneel omdat dit betekent dat de ondernemer het bestaande metselwerk zal moeten verwijderen en nieuw metselwerk zal moeten aanbrengen terwijl aan de huidige bakstenen en/of het metselwerk op zichzelf niets mankeert. Naast de extra kosten van de stenen en de uitvoering, loopt de ondernemer het risico dat dat door het herstel de omliggende delen van de woning beschadigd raken of dat de omliggende delen van de woning er niet op vooruit zullen gaan. Voor schadevergoeding in plaats van herstel is volgens de ondernemer in het geheel geen grond, nu indien en voor zover al sprake zou zijn van een tekortkoming deze van ondergeschikte betekenis is. Betwist wordt dat sprake is van een waarde verminderend effect op de woning als gevolg van het kleurverschil.
Voor de herstelwerkzaamheden is slechts één kleur steen besteld die in het project was gebruikt. Er is daarbij niet nagedacht over het feit dat in het project verschillende kleuren stenen waren gebruikt. Het is dus niet zo, zoals in een brief van de ondernemer is vermeld, dat er bewust voor is gekozen ook voor de ‘oranje’ huizen rode stenen te gebruiken. De gebruikte steen voldoet aan de kwaliteitsnormen. Bij het herstel is aan de consument wel gemeld dat er een kans is op kleurverschil, maar niet dat een andere kleur steen zou worden toegepast. De metselaars hebben ook niet gezien dat een andere kleur steen is toegepast. Er is overleg geweest met de leverancier die betrokken is geweest. Bij bakstenen vervagen de kleuren. De stenen zijn driekwart jaar geleden vervangen en met enkele jaren zal het verschil kleiner ogen. De kosten voor een vervanging van de stenen zijn ongeveer € 1.500,– per woning.
Behandeling van het geschil
Op 30 januari 2019 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige], die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
Uitgangspunten
In de op 26 mei 2015 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 7 juni 2016 opgeleverd.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgcertificaat nummer]
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst
De ondernemer heeft zich in de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst tegenover de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk. Die overeenkomst hield – onbetwist – ook in dat de woning in een oranjekleurige steen zou worden opgetrokken. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer in zijn verplichting om goed en deugdelijk werk te leveren tekortgeschoten voor wat betreft de herstelwerkzaamheden die aan de gevel van de woning zijn verricht. Immers, vast staat dat bij die herstelwerkzaamheden door de ondernemer geen oranjekleurige steen maar een roodkleurige steen is gebruikt. Daardoor is in de gevel van de woning nu sprake van een kleurverschil, zo is ook door de deskundige vastgesteld. Deze tekortkoming is de ondernemer toe te rekenen. Ter zitting heeft de ondernemer erkend dat hij een kleur steen heeft gebruikt die bij andere woningen in het project is gebruikt, maar dat daarbij niet is nagedacht over het feit dat de gevel van de woning van de consument is opgetrokken uit een andere kleur steen. De consument heeft primair herstel van de tekortkoming gevorderd door het metselwerk te vervangen door de juiste stenen. Niet gebleken is dat dit niet mogelijk zou zijn. Dat blijkt niet uit het rapport van de deskundige en het is ook niet aannemelijk dat dit risico’s voor de omliggende delen van de woning meebrengt. De arbiters wijzen er in dit verband op dat eerder het metselwerk ook is vervangen in het kader van de herstelwerkzaamheden en dat er toen geen schade aan omliggende delen is opgetreden. Ter zitting is door de ondernemer aangegeven dat het herstel per woning ongeveer € 1.500,– zal kosten. De arbiters achten deze kosten, gelet op de aard van het gebrek, niet disproportioneel. De conclusie is dan ook dat de ondernemer het metselwerk moet vervangen door de juiste kleur steen. Daarnaast dient de ondernemer alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden, die aan voormelde herstelwerkzaamheden zijn verbonden, uit te voeren.
Toetsing aan de garantieregeling
De ondernemer heeft zich in de koop-/aannemingsovereenkomst tussen partijen tegenover de consument ook verbonden ter zake van de woning de verplichtingen uit de garantieregeling na te komen. De arbiters zijn van oordeel dat de consument geen beroep toekomt op de garantieregeling. De commissie verwijst naar artikel 2.21 van Module 1E van de toepasselijke Garantie- en waarborgregeling 2014 van SWK. De geleverde gevelsteen is deugdelijk en geschikt voor het doel waarvoor ze is bestemd. De kleur van de gevelsteen dient te worden beschouwd als een esthetische kwestie als bedoeld in artikel 2.21 van Module 1E behorende bij de garantieregeling, die is uitgesloten van de garantieregeling.
Klachtengeld
De arbiters stellen vast dat de consument aldus voor 100% in het gelijk wordt gesteld en zullen op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
verklaren de klacht van de consument gegrond;
veroordelen de ondernemer om tot herstel van het metselwerk over te gaan op de wijze zoals hiervoor is overwogen, binnen drie maanden na verzenddatum van dit vonnis;
stellen vast dat de consument geen beroep op de Garantieregeling toekomt;
stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 26 februari 2019 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.