Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Meerwerk/Minderwerk
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
490275/521379
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak bij de Geschillencommissie Garantiewoningen draait het om een geschil over meerwerk bij de bouw van een woning. De consument had een meerwerkoptie gekozen waarvan de ondernemer schriftelijk bevestigde dat deze inclusief het verbreden van het achtergevelkozijn en het verplaatsen van de keuken was. Later stelde de ondernemer dat deze onderdelen toch niet inbegrepen waren en vroeg €10.169 extra. De consument betaalde uiteindelijk €9.194 onder protest om bouwvertraging te voorkomen. De commissie oordeelt dat de oorspronkelijke overeenkomst duidelijk was en dat de ondernemer verantwoordelijk is voor de gemaakte fout. Omdat de consument het bedrag zonder rechtsgrond heeft betaald, moet de ondernemer dit terugbetalen, inclusief wettelijke rente vanaf de betaaldatum. Ook krijgt de consument €834,70 voor buitengerechtelijke incassokosten en het klachtengeld terug. De klacht is gegrond, maar valt niet onder de SWK-garantieregeling.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. R.P.P. Hoekstra, de heer R. Deul, de heer mr. J.J.E. Hovener, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of twee meerwerkopties bij de prijs van de meerwerkovereenkomst inbegrepen zaten.
Behandeling van het geschil
Op 18 december 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. N. van Gelder als (plaatsvervangend) secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument vergezeld van zijn partner. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer (naam) en vergezeld van mevrouw (naam).
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft op 16 december 2020 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de ondernemer voor de bouw van een woning. Tijdens de bouw van de nieuwbouwwoning is een geschil gerezen over meerwerk in die woning.
Op 28 januari 2021 is door de ondernemer schriftelijk bevestigd dat bij de prijs van meerwerkoptie 34 A6600 ook het verbreden van het achtergevelkozijn en de keukenverplaatsing naar de voorzijde van de woning is inbegrepen. De dag erna is meerwerkovereenkomst tot stand gekomen tegen een meerwerkprijs van € 44.950,00. In de opdrachtbevestiging wordt – onder de meerwerkoptie – aangegeven dat dit volgens de optietekening zal worden uitgevoerd. Op die tekening is onder andere te zien dat de keuken naar de voorzijde van de woning is verplaatst en de gevelpui aan de achterzijde is verbreed met openslaande deuren. Het onderschrift bij de optietekening vermeldt:
• Keuken naar voorzijde
• Brede gevel pui achtergevel met dubbele openslaande deuren in het midden
Op 4 maart 2021 kreeg de consument van de ondernemer te horen dat het verbreden van de achtergevelkozijn en de keukenverplaatsing toch niet bij de prijs inbegrepen zat van de meerwerkoptie. De ondernemer wenste toen de (aanvullende) betaling van € 10.169,00 voor deze twee opties. De consument is toen onder protest akkoord gegaan met de nieuwe opdrachtbevestiging om bouwvertraging te voorkomen en heeft – na correspondentie over en weer op dit punt – op 24 juni 2022 € 9.194,00 overgemaakt aan de ondernemer, wederom onder protest.
De consument vordert allereerst een bedrag van € 9.194,00 van de ondernemer, omdat dat bedrag onverschuldigd is betaald (artikel 6:203 BW), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover op het moment van het intreden van het verzuim. De consument vordert daarnaast een vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 lid 2 BW voor een bedrag van € 834,70. Tot slot verzoekt de consument het betaalde klachtengeld terug te ontvangen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft aangevoerd dat bij de aannemingsovereenkomst verscheidene stukken behoorde, waaronder een optielijst voor meerwerk met daarop de bijbehorende prijzen. Na de aankoop is in januari 2021 een gesprek geweest met een medewerker van de afdeling kopersadvisering waarbij de vraag aan de orde is gekomen welke onderdelen zijn inbegrepen bij het meerwerk. Door die medewerker is toen aangegeven dat het verbreden van de achtergevelkozijn en de keukenverplaatsing bij optie 34 ingegrepen zat. Op 2 maart 2021 is door dezelfde medewerker aangegeven dat een fout is gemaakt en dat deze opties toch niet bij de prijs inbegrepen zaten. De prijzen die voor die opties betaald moesten worden waren echter terug te vinden in de stukken, dus de consument kon weten dat de meerprijs exclusief die twee onderdelen was.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 16 december 2020 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 7 juli 2022 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De arbiters stellen vast dat namens de ondernemer op 28 januari 2021 per e-mail is bevestigd – hetgeen ook door de ondernemer wordt erkend – dat bij optie 34 inbegrepen zit de wijziging van het achtergevelkozijn in de woonkamer en de keukenverplaatsing naar de voorzijde van de woning. Ook wordt in deze e-mail benoemd dat dit conform de tekening is. Verder stellen de arbiters vast dat op de opdrachtbevestiging van 29 januari 2021 bij optie 34 A6600 onder meer staat dat een en ander volgens optietekening is. Op die optietekening staan de opties “van een brede gevelpui achtergevel met dubbele openslaande deuren in het midden” en “keuken naar voorzijde” vermeld. Gelet op dit een en ander zijn de arbiters van oordeel dat is overeengekomen dat die twee genoemde opties onderdeel uitmaakten van de meerwerkovereenkomst. De consument is akkoord gegaan met de prijs die op de meerwerkovereenkomst stond vermeld.
Dat optelling van de verschillende – in eerdere verkoopstukken vermelde – losse meerwerkopties tot een ander bedrag zou leiden, betekent niet dat de consument had moeten weten dat de overeengekomen prijs voor het gehele meerwerk niet zou kunnen kloppen; het is immers heel goed voorstelbaar dat een combinatie van verschillende meerwerkopties tot een ander totaalbedrag leidt dan de optelsom van de afzonderlijke opties. Bovendien is in de e-mail van 28 januari 2021 door of namens de ondernemer ook nog uitdrukkelijk bevestigd dat beide opties in de totaalprijs waren opgenomen.
Dat, zoals de ondernemer stelt, de overeengekomen prijs op een – later ontdekte – vergissing berustte, is een omstandigheid die voor risico van de ondernemer komt. Er is door de ondernemer ook geen beroep gedaan op het ontbreken van wilsovereenstemming of een andere vernietigingsgrond. Dit betekent dus dat op 29 januari 2021 tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen om het betreffende meerwerk (dus inclusief de wijziging van het achtergevelkozijn en de keukenverplaatsing) tegen een prijs van €44.950,00 uit te voeren.
Het feit dat nadien een nieuwe meerwerkovereenkomst is gesloten, maakt het voorgaande oordeel niet anders. De consument heeft deze overeenkomst immers alleen maar getekend om het werk te laten uitvoeren en is uitdrukkelijk niet akkoord gegaan met de verhoogde prijs. Het extra bedrag heeft hij ook slechts onder protest betaald om de voortgang van het werk niet te belemmeren.
De arbiters achten de klacht gegrond.
Nu de klacht gegrond is heeft de consument zonder rechtsgrond een bedrag van € 9.194,00 aan de ondernemer betaald. De ondernemer zal worden veroordeeld in terugbetaling van dit bedrag. Ook de gevorderde wettelijke rente hierover is toewijsbaar. De consument vordert ingevolge randnummer 30 van zijn memorie van eis de wettelijke rente vanaf de datum van zijn betaling, te weten 24 juni 2022. Door de ondernemer is hier geen verweer tegen gevoerd. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer op de datum van de betaling direct in verzuim is komen te verkeren (art. 6:205 BW). Hij was namelijk al vóór de betaling op het onverschuldigde karakter van deze betaling gewezen. Desondanks heeft de ondernemer op betaling aangedrongen door de consument een factuur daarvoor te sturen.
De arbiters zullen voorts de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten voor een bedrag van € 834,70 toewijzen. Hoewel het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet van toepassing is – de consument baseert zijn vordering op onverschuldigde betaling –, heeft de consument gesteld dat hij ter incasso van zijn vordering meer heeft gedaan dan het versturen van één of twee (sommatie)brieven (vgl. rb. Midden-Nederland 11 september 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:6168, r.o. 3.6). De ondernemer heeft hier geen verweer tegen gevoerd. De gevorderde kosten zijn berekend op basis van de staffel behorende bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit is, ondanks dat het besluit strikt genomen niet van toepassing is, in lijn met het advies uit het Rapport BGK integraal 2013.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toekomt nu het een financieel geschil over de uitleg van een overeenkomst betreft.
Klachtengeld
De consument wordt in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– Verklaren de klacht van de consument gegrond;
– Veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 10.028,70 (waarvan een bedrag van € 9.194,00 dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 juni 2022) binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– Wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– Stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– Bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.