Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Ondeugdelijk werk (non conformiteit)
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
210504/221159
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Hierbij heeft ondernemer zich verbonden om de woning van consument (af) te bouwen. De tegels die ondernemer heeft gelegd in de badkamer vertoonden na een korte tijd scheurvorming. Na herstel van de scheurvorming vertoonden de herstelde badkamertegels ook scheurvorming. Consument wil niet dat het voor de tweede keer hersteld wordt, omdat er kleurverschil zou zijn tussen de badkamertegels. Consument wil een schadevergoeding voor het ontstane kleurverschil.
De arbiters verklaren de klacht ten dele gegrond. Ondernemer moet een bedrag als schadevergoeding betalen voor de ontstane kleurverschil.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaatsnaam], de heer C. de Vries te [plaatsnaam], de heer mr. J.J.E. Hovener te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft scheurvorming in tegels die de ondernemer heeft aangebracht in de nieuwbouwwoning van de consument.
Behandeling van het geschil
Op 23 oktober 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door de heer mr. [naam] fungerend als plaatsvervangend secretaris.
Beide partijen zijn digitaal ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument bijgestaan door mevrouw mr. [naam]. Ter zitting werd de ondernemer vertegenwoordigd door haar statutair bestuurder de heer [naam].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft aangevoerd dat in september 2022 scheurvorming is geconstateerd bij meerdere tegels die aangebracht zijn op verschillende wanden in de badkamer. Op 26 september 2022 is dit bij de ondernemer gemeld waarna de ondernemer desbetreffende tegels op 15 november 2022 heeft vervangen. Nadien is wederom een tegel gescheurd in de badkamer. De consument heeft deze tegel niet willen laten vervangen nu er een aanzienlijk kleurverschil zit in de wel vervangen tegels ten opzichte van de oorspronkelijk aangebrachte tegels.
De consument vordert herstel van de betegeling van de gehele badkamer zodat de muren weer in nagenoeg dezelfde tegelkleur zijn. Subsidiair vordert de consument – indien de arbiters van oordeel zijn dat het geheel opnieuw betegelen van de badkamer niet in verhouding staat tot de ernst van het gebrek – een vervangende schadevergoeding voor het kleurverschil in de tegels. Daarnaast vordert de consument dat de arbiters bepalen dat de ondernemer de oorzaak van de scheurvorming onderzoekt en vervolgens tot herstel overgaat als de oorzaak is achterhaald, op straffe van een dwangsom van € 100,– per dag, met een maximum van € 20.000,–, zolang de ondernemer in gebreke is.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft aangevoerd dat hij aan alle verplichtingen heeft voldaan. Er is een aanbod tot herstel gedaan, ook voor wat betreft de laatste tegel waar een scheur in zit, echter de consument wilde daar niet mee instemmen. De ondernemer heeft getracht de oorzaak te achterhalen, maar heeft de oorzaak van de scheuren niet kunnen vinden. Het is aan de consument om aan te tonen dat er sprake is van een gebrek dat aan de ondernemer te wijten is.
De ondernemer verzoekt de vordering integraal af te wijzen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 21 september 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per e-mailbericht van 9 oktober 2023. De consument kan zich niet vinden in het de bevindingen van de deskundige. De consument heeft aangevoerd dat – anders dan in het rapport is vermeld – bij drie wanden tegels zijn vervangen. Daarnaast heeft de consument aangevoerd dat het kleurverschil in tegels zodanig is dat dit consequenties heeft voor de waarde van de woning.
De ondernemer heeft op het rapport gereageerd per e-mailbericht van 27 september 2023. De ondernemer heeft aangevoerd dat tijdens het onderzoek is besproken dat de consument de zolder heeft verbouwd waardoor extra druk op de kap en de vloer is ontstaan, hetgeen niet in het rapport vermeld staat.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 18 juli 2016 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 8 mei 2017 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De arbiters stellen vast dat scheurvorming van badkamertegels aan de orde is geweest, waarvan herstel heeft plaatsgevonden door de ondernemer op 15 november 2022. Nadien is wederom een scheur in een badkamertegel ontstaan, die niet meer is hersteld, omdat de consument dat niet wilde in verband met het kleurverschil van te vervangen tegels. Deze scheur levert naar het oordeel van de arbiters een gebrek op; de eisen van goed en deugdelijk werk brengen met zich mee dat geen scheurvorming mag plaatsvinden in badkamertegels, ook niet ten gevolge van “lichte zetting” zoals dat door de deskundige is aangeduid.
De arbiters achten daarom de klacht gegrond.
Niet gegrond oordelen arbiters de verwante klacht over scheurvorming tussen twee kanaalplaten, zoals zichtbaar op in het geding gebrachte foto’s. De oorzaak daarvan is (ook) ‘lichte zetting’ zonder dat van het bestaan van een andere oorzaak is gebleken. Het bestaan van een constructief gebrek is niet door de deskundige vastgesteld, noch anderszins aannemelijk geworden. Een dergelijke zetting is gebruikelijk te noemen en levert op zich geen tekortkoming op.
De arbiters zijn van oordeel dat het geheel vervangen van de betegeling van de wanden van de badkamer in redelijkheid niet van de ondernemer kan worden gevergd gelet op:
– het feit dat algehele vervanging van de betegeling in de badkamer niet in een redelijke verhouding staat ten opzichte van de aard, ernst en omvang van de gebreken, namelijk de gescheurde tegel en het ontstane kleurverschil tussen de vervangen tegels en de oorspronkelijk aangebrachte tegels;
– dat bij de eerdere vervanging van de gescheurde tegels door nieuwe gelijksoortige tegels bij de keuze van die tegels door de ondernemer zorg is betracht om een zo gering mogelijke kleurafwijking te krijgen met de bestaande niet te vervangen tegels.
De primaire vordering wijzen de arbiters daarom af.
De arbiters stellen vast dat de badkamertegels die vervangen zijn door scheurvorming inderdaad een zichtbaar gebleven kleurverschil hebben met de oorspronkelijke aangebrachte badkamertegels. Naar het oordeel van de arbiters doet dit afbreuk aan de badkamer, en daarmee de waarde van de woning, en is een schadevergoeding voor die afbreuk billijk. De arbiters bepalen schattenderwijze (ex aequo et bono) de hiervoor aan de consument toekomende schadevergoeding op € 2.500,–.
De vordering tot nader onderzoek naar de oorzaak van de scheurvorming wijzen de arbiters af. Dat er sprake zou zijn van een constructiefout is niet aannemelijk gemaakt en de arbiters overigens ook niet gebleken. Daarbij achten de arbiters mede van belang dat sinds eind 2022 geen nieuwe scheuren zijn ontstaan en de onderliggende oorzaak naar zeggen van de deskundige moet worden gevonden in een ‘lichte zetting’.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht over de betegeling niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de consument een beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe.
Klachtengeld toevoegen: en behandelingskosten
De klachten van de consument wordt in belangrijke mate gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument over de scheuren in de betegeling en de ontstane kleurverschillen door vervanging van enkele tegels gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 2.760,– (€ 2.500,– als schadevergoeding en € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld) binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht over de betegeling een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling.