Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ondeugdelijke levering/(non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
437494/509236
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument diende een klacht in bij de Geschillencommissie Garantiewoningen omdat een tussenmuur in zijn nieuwbouwwoning niet was geplaatst zoals afgesproken in de verkooptekening. Hierdoor ontstonden problemen met de afwerking van wanden, vloeren en de plaatsing van schakelaars en thermostaat. De ondernemer stelde een oplossing voor met een verlaagd plafond of kabelgoot, maar de consument vond dit onacceptabel en wilde herstel volgens de originele tekeningen. De commissie oordeelde dat de ondernemer de muur en alle gevolgschade moet herstellen zoals in de verkooptekening staat, zonder verlaagd plafond of kabelgoot. Ook moet de woning na afloop schoon en netjes worden opgeleverd. De herstelwerkzaamheden hoeven niet per se tijdens de vakantie van de consument plaats te vinden, maar dat heeft wel de voorkeur. De extra kosten van het herstel zijn voor rekening van de ondernemer. De klacht is deels gegrond verklaard en het klachtengeld wordt aan de consument terugbetaald. Het geschil valt niet onder de garantieregeling, maar onder de aannemingsovereenkomst.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden: de heer mr. R.J. Paris, de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
– het arbitraal tussenvonnis van 3 januari 2025, waarin een deskundigenonderzoek is bevolen,
– het deskundigenrapport van 29 januari 2025,
– de reactie van de consument van 30 januari 2025 op het deskundigenrapport,
– de reactie van de ondernemer van 6 februari 2025 op het deskundigenrapport,
– het bericht van de ondernemer van 24 februari 2025,
– het bericht van de consument van 25 februari 2025.
De commissie heeft kennis genomen van voornoemde overgelegde stukken.
Het deskundigenrapport en de reactie van partijen hierop
De commissie heeft door de heer Spruitenburg een onderzoek laten uitvoeren naar de hoogte van de door de consument geleden schade ten aanzien van het verplaatsen van de tussenmuur en de afwerking van de vloer en wanden. Hij heeft daarover op 29 januari 2025 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie. Bij het onderzoek ter plaatse op 22 januari 2025 waren de consument en namens de ondernemer de heer (naam) en de heer (naam) aanwezig. De inhoud van dit rapport geldt als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
Op 30 januari 2025 heeft de consument als reactie op het deskundigenrapport de commissie, voor zover relevant, het volgende bericht gestuurd.
“Ik kan hier heel kort over zijn, de genoemde bedragen en werkzaamheden komen niet overeen met de werkelijkheid. Aanvullend is het onacceptabel dat ik genoegen moet nemen met een verlaagd plafond of een kabelgoot voor het wegwerken van de thermostaat en schakelaar bekabeling. Op locatie is aangegeven dat deze oplossing is geboden omdat anders vanuit de zolderverdieping nog extra werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Vanwege het feit dat een hobbymatige oplossing voor een onverklaarbare prijs wordt aangeboden, zie ik graag het werk volledig uitgevoerd.
– [de ondernemer] herstelt de wand en schakelaars exact conform de verkooptekeningen (dus zonder kabelgoten en verlaagde plafonds).
– Alle wanden en vloeren worden zoals het nu is, weer hersteld (ook op zolder).
– De woning wordt weer opgeruimd en schoon opgeleverd.
– Wij zijn op vakantie van 9 tot 16 mei 2025, dus ze kunnen gedurende deze periode zonder ons onderdak te hoeven bieden het werk afronden.”
Op 6 februari 2025 heeft de ondernemer aan de commissie laten weten geen aanvullende opmerkingen te hebben over het deskundigenrapport.
Op 24 februari 2025 heeft de ondernemer op verzoek van de commissie op voornoemd bericht van de consument van 30 januari 2025 gereageerd. De ondernemer heeft laten weten dat hij verrast is dat de consument wil dat het werk volledig wordt uitgevoerd, maar dat hij de wand wel wil verplaatsen met dien verstande dat hij zich conformeert aan het rapport van de deskundige.
Op 25 februari 2025 heeft de consument, voor zover relevant, als volgt gereageerd op het bericht van de ondernemer van 24 februari 2025.
“Het betreurt mij dat jullie als bedrijf continu de grenzen van het minimale opzoeken en verantwoordelijkheden afschuiven. Uiteindelijk hebben jullie een woning aan mij verkocht op basis van verkooptekeningen. Het klopt dat ik niet op een verbouwing zit te wachten, maar voor het genoemde bedrag kan ik helaas de wand en alle toebehoren niet op een later moment zelf herstellen. Als oplossing bied ik u een periode waarin wij als gezin op vakantie zijn, zodat wij hier geen hinder van ondervinden. Ik herhaal hieronder mijn verzoek en wil u vragen hieraan te committeren, namelijk:
– [de ondernemer] herstelt de wand en schakelaars exact conform de verkooptekeningen (dus zonder kabelgoten en verlaagde plafonds).
– Alle wanden en vloeren worden zoals het nu is, weer hersteld (ook op zolder). Let op, op zolder ligt ook vloerverwarming dus graag hier zorgvuldig mee omgaan.
– De woning wordt weer opgeruimd en schoon opgeleverd.
– Wij zijn op vakantie van 9 tot 16 mei 2025, dus jullie kunnen gedurende deze periode zonder ons onderdak te hoeven bieden het werk uitvoeren.
– Alle gevolgschade welke door jullie wordt aangebracht, is voor jullie rekening.”
De verdere beoordeling
Eiswijziging
De commissie constateert dat de consument zijn eis heeft gewijzigd. De consument vorderde aanvankelijk schadevergoeding van de ondernemer voor het laten verplaatsen van de tussenmuur, het laten herstellen van de wand, de vloer en de plinten na het verplaatsen van de tussenmuur en de kosten van vervangende huisvesting. Uit het bericht van 30 januari 2025 en 25 februari 2025 begrijpt de commissie dat de consument nu vordert te bepalen dat de ondernemer:
– de tussenmuur en schakelaars herstelt conform de verkooptekeningen;
– de schade als gevolg van het verplaatsen van de tussenmuur (aan bijvoorbeeld wanden en vloeren) herstelt;
– de herstelwerkzaamheden uitvoert in de periode van 9 tot en met 16 mei 2025;
– de woning na de herstelwerkzaamheden opgeruimd en schoon oplevert.
De ondernemer heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. De commissie zal de eiswijziging daarom toelaten.
Herstelwerkzaamheden
De commissie stelt vast dat de deskundige in zijn rapport de benodigde herstelwerkzaamheden, voor zover relevant, als volgt heeft omschreven;
Omschrijving werkzaamheden:
Vloeren en trap beschermen met stucloper. Betreffende vloerplinten tijdelijk verwijderen. Lichtschakelaar en thermostaat in achter slaapkamer demonteren (foto 8). Deurkozijn demonteren voor hergebruik Ytong overloopwand van 70 mm dikte slopen en afvoeren. (Wandlengte 4,18 m + 0,31m)’
Nieuwe geïsoleerde wand van metal stuc met het bestaande deurkozijn plaatsen. Naden van de wand glad afwerken en van een afwerklaag aanbrengen, conform het bestaande werk.
In wand naast het deurkozijn vanuit het plafond een lichtschadelaar en thermostaat leiding wederom installeren.
PVC-kliklaminaat herstellen conform de aansluitende vloer. (breedte ca. 0,1 m over een lengte 4,50 m.) In verband met het kliksysteem en het visgraatpatroon van de PVC-vloer moeten de lamellen vanaf de zijkant opnieuw gelegd worden. Voor het herstel is 4 m2 nieuwe lamellen berekend Plinten aanbrengen ca 9 m1.
Plafondpleisterlaag in de inloopkast herstellen, conform het aansluitend werk.
In de nis van de achter-slaapkamer ten behoeve van de elektraleidingen een verlaagd gipsplatenplafond aanbrengen om de elektraleidingen uit het zicht te werken, Waardoor plaatselijk het plafond ca. 3 cm wordt verlaagd (als alternatieve oplossing kan in plaats van een verlaagd plafond ook een kabelgoot worden aangebracht.) Afwerking plafond.”
De consument heeft in reactie hierop aangegeven dat hij het aanbrengen van een verlaagd plafond of een kabelgoot voor het wegwerken van de thermostaat en de schakelaar bekabeling onacceptabel vindt en dat hij wil dat het herstel van de tussenmuur en de schakelaars door de ondernemer exact conform de verkooptekeningen wordt uitgevoerd. Volgens de consument is op locatie aangegeven dat deze oplossing (slechts) is geboden omdat anders vanuit de zolderverdieping nog extra werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. De ondernemer heeft onvoldoende tegen dit verweer van de consument ingebracht. Gesteld noch gebleken is dan ook dat de extra werkzaamheden vanuit de zolderverdieping, zodat er geen verlaagd plafond hoeft te worden aangebracht, niet van de ondernemer gevergd kunnen worden. Gelet hierop zal de commissie de ondernemer veroordelen tot het verplaatsen van de tussenmuur en het herstel van de gevolgschade van het verplaatsen van de tussenmuur (wanden, vloeren, thermostaat, schakelaar, etc.) als vermeld in het deskundigenrapport, met dien verstande dat in plaats van het verlaagd plafond gelezen moet worden dat de leidingen van de thermostaat en de schakelaar uitgevoerd moeten worden overeenkomstig de verkooptekeningen. De extra kosten (€1.500,– à € 2.000,–) die hieraan zijn verbonden komen voor risico van de ondernemer. Daarnaast dient de ondernemer na het verrichten van de herstelwerkzaamheden de woning opgeruimd en schoon achter te laten.
Periode uitvoering herstelwerkzaamheden
De commissie stelt vast dat de deskundige in zijn rapport heeft aangegeven dat het verplaatsen van de tussenmuur en het herstellen van de gevolgschade niet als zeer ingrijpend kan worden bestempeld en dat deze herstelwerkzaamheden tijdens bewoning uitgevoerd kunnen worden. Gelet hierop zal de commissie de vordering van de consument om te bepalen dat de ondernemer de herstelwerkzaamheden dient uit te voeren in de periode van 9 tot en met 16 mei 2025, wanneer de consument met zijn gezin op vakantie is, afwijzen. Indien de ondernemer echter wel in de gelegenheid is om de herstelwerkzaamheden in voornoemde periode uit te voeren dan verdient dit de voorkeur.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van de consument deels gegrond wordt verklaard.
Toetsing aan de garantieregeling
Beoordeeld moet worden of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Aan het geschil ligt ten grondslag dat de tussenmuur op een andere wijze is uitgevoerd dan was overeengekomen. In dit geval is geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de aannemingsovereenkomst. Een dergelijk geschil valt niet onder de garantieregeling.
Klachtengeld
Nu de klacht deels gegrond wordt verklaard zullen de arbiters, conform artikel 20 lid 1 van het reglement, bepalen dat het betaalde klachtengeld door de Stichting aan de consument zal worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument deels gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot het verplaatsen van de tussenmuur en het herstel van de gevolgschade van het verplaatsen van de tussenmuur overeenkomstig de wijze zoals hiervoor vermeld;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de Stichting retour ontvangt;
– wijzen af hetgeen meer of anders door de consument is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 31 maart 2025 en door de arbiters van Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. De heer mr. R.J. Paris, de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele.
