Ondernemer schendt informatieplicht bij opzegging erfpachtovereenkomst gemeente

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Recreatie    Categorie: Informatie    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 8319/9842

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument heeft in november 2016 een chalet gekocht. Vanaf oktober 2018 kon de consument geen gebruik meer maken van het park van de ondernemer vanwege de door de gemeente gedane opzegging van de erfpachtovereenkomst tussen haar en de ondernemer. De ondernemer wist dit al sinds 2015 en de consument vindt dat de ondernemer dit had moeten aangeven bij de koop van het chalet in 2016. De consument loopt nu binnen drie jaar tegen onverwacht hoge kosten aan. De ondernemer was het niet eens met de opzegging door de gemeente en is een juridisch geschil gestart in 2015. Hij stelt geen wettelijke verplichting te hebben om van een lopend geschil een mededeling aan de consument te doen. De commissie oordeelt dat op de ondernemer een informatieplicht rustte. De ondernemer had met het aangaan van de overeenkomst met de consument direct moeten aangeven dat de erfpachtperiode in 2015 door de gemeente was beëindigd. Nu dat niet het geval is heeft de ondernemer de op hem rustende informatieverplichting geschonden en is hij aansprakelijk voor de schade van de consument.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Het geschil betreft de opzegging van de pacht voor een bedrijfsonderdeel van de ondernemer en de daaruit voor de consument voortvloeiende kosten, alsmede de overschrijvingskosten, betaald in november 2016.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

In november 2016 heb ik met instemming van de ondernemer een chalet gekocht voor € 15.000,– zonder ooit te vernemen dat de pacht al in juli 2015 door de gemeente Roerdalen was opgezegd en dat iedereen het park moet verlaten. Vanaf oktober 2018 hebben wij geen gebruik meer kunnen maken van de faciliteiten. In mei 2019 ben ik door de gemeente Roerdalen geïnformeerd dat er definitief geen toekomst meer ligt op het park. Hierdoor ben ik genoodzaakt om mijn chalet te verplaatsen of te slopen. Door deze vorm van ‘dwaling’ loop ik binnen drie jaar tegen onverwachte hoge kosten aan. Ik ben van mening dat deze kosten niet door mij gedragen behoeven te worden, maar door de ondernemer.
Met bovenstaande is een bedrag van € 8.500,– gemoeid.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie in eerste instantie naar het uitvoerige schrijven van de gemachtigde van de ondernemer d.d. 30 januari 2020, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd.

In de kern komt het standpunt van de ondernemer er op neer dat hij in de eerste plaats betwist dat hij nog langer als contractspartij voor de consument heeft te gelden, dan wel dat er anderszins een feitelijke en/of juridische grondslag bestaat op grond waarvan de consument enigerlei vergoeding van hem kan verlangen voor beweerdelijk geleden schade. Indien en voor zover de huurovereenkomst door opzegging geacht moet worden te zijn beëindigd, vloeit uit de toepasselijke RECRON-voorwaarden noch enige andere rechtsregel een verplichting voort om enigerlei vorm van schade (zoals door de consument verlangd) te vergoeden. Naast de kanttekeningen ter zake de aard van de schade betwist de ondernemer per onderdeel ook de hoogte daarvan.

Ten slotte betwist de ondernemer dat er sprake is van enige vorm van dwaling aan de kant van de consument. Hiertoe heeft de ondernemer zich onder meer op het standpunt gesteld dat in algemene zin geldt dat de ondernemer geen wettelijke (of andere) verplichting rust om van een lopend geschil mededeling te doen. De ondernemer heeft gedurende de zeer lang lopende juridische procedure en gelet op de toekomst van zijn exploitatie en de overige bestaande recreanten getracht niet onnodig onduidelijkheid dan wel onzekerheid te creëren. Het noemen van een risico dat is verbonden aan een onzekere uitkomst van een procedure leidt mogelijk onnodig tot vertrek van bestaande huurders en zeker tot het afhaken van gegadigden. De ondernemer meent dat van hem niet kan worden verlangd dat hij op voorhand dat verstrekkende, bedrijfseconomische risico ‘uit voorzichtigheid’ aanvaardt. De ondernemer had gegronde hoop en argumenten om te veronderstellen dat de erfpachtovereenkomst zou worden verlengd. De consument heeft overigens geen enkele vraag gesteld over het toekomstperspectief, de ondernemer heeft geen enkele verwachting gecreëerd.

Beoordeling van het geschil
1. De commissie komt tot de volgende beoordeling.

2. Bij brief van 21 oktober 2014 heeft de gemeente Roerdalen de ondernemer bericht dat uit de afgesloten overeenkomst en de notariële akte volgt dat het recht van erfpacht regulier eindigt op 8 juli 2015 en verder dat is besloten om de erfpacht voor alle percelen aan de locatie [straatnaam] te [plaatsnaam] regulier te beëindigen per die datum. De ondernemer kon zich niet vinden in de aangekondigde beëindiging van de erfpacht en heeft die beslissing aangevochten bij de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond. De rechtbank heeft bij vonnis van 4 juli 2018 onder meer voor recht verklaard dat de tussen de gemeente Roerdalen en de ondernemer (nader genoemde) erfpachtovereenkomsten alle zijn geëindigd met ingang van 9 juli 2015.

3. Bij (opzeggings)brief van 21 november 2018 heeft de ondernemer de consument geïnformeerd over voornoemde beslissing van de rechtbank en meegedeeld dat hij als gevolg van die beslissing genoodzaakt is om de overeenkomst met de consument op te zeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn van 3 maanden en ten laatste vóór of op 31 december 2019.

4. De consument heeft gesteld dat de ondernemer hem bij het afsluiten van de huurovereenkomst in november 2016 had moeten informeren over het feit dat de erfpachtperiode met de gemeente Roerdalen beëindigd was op 9 juli 2015 en dat hierover een gerechtelijke procedure liep. Deze informatieplicht vloeide volgens de consument voort uit de toepasselijke Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (artikel 1.i in samenhang met artikel 2.4) alsmede uit de regels omtrent dwaling.

4.1 De ondernemer heeft aangevoerd dat op hem geen wettelijke (of andere) verplichting rustte om van een lopend juridisch geschil mededeling te doen. Bovendien huurt de consument de vaste staanplaats voor telkens één jaar. Bij het aangaan van deze huurovereenkomst is haar géén langdurige staanplaats aangeboden, evenmin is een garantie afgegeven waaruit een eventuele langdurige huurverhouding zou kunnen blijken. Het lag op de weg van de consument om dit aan te kaarten. Nu dat niet is gebeurd, kan dit niet in een later stadium aan de ondernemer worden verweten. Daarnaast heeft de ondernemer getracht niet onnodige onduidelijkheid c.q. onzekerheid te creëren, gelet op de toekomst van zijn exploitatie. De consument heeft geen enkele vraag gesteld over het toekomstperspectief, de ondernemer heeft geen enkele verwachting gecreëerd. Van dwaling kan dan ook geen sprake zijn.

4.2 De commissie deelt het standpunt van de consument dat op de ondernemer een informatieplicht rustte. Deze informatieplicht vloeide in dit geval in ieder geval voort uit de precontractuele goede trouw, dat wil zeggen de redelijkheid en billijkheid die partijen tegenover elkaar in acht moeten nemen in de fase voordat de overeenkomst (de huurovereenkomst) gesloten wordt. Die regels brachten naar het oordeel van de commissie met zich mee dat de ondernemer de consument bij het afsluiten van de huurovereenkomst in november 2016 had moeten informeren over het feit dat de erfpachtperiode met de gemeente Roerdalen beëindigd was op 9 juli 2015 en dat hierover een gerechtelijke procedure liep. Het ging daarbij om zodanig essentiële informatie, dat de ondernemer dit niet achter had mogen houden. Door de beëindiging van de erfpacht per 9 juli 2015 was in november 2016 bovendien sprake van een onbevoegd door de ondernemer aangegane overeenkomst, die de ondernemer nimmer met de consument had mogen afsluiten zonder hem vooraf op de hoogte te stellen. Dit geldt temeer waar het bij een vaste staanplaats – anders dan bij een seizoenplaats – wel degelijk de bedoeling van partijen is om een langer durende contractuele verhouding met elkaar aan te gaan. Dat blijkt bijvoorbeeld al uit artikel 3 van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen, waarin als hoofdregel de automatische verlenging van de overeenkomsten is neergelegd.

5. Nu sprake is van een schending door de ondernemer van de op hem rustende informatieverplichting, leidt dat in beginsel tot schadeplichtigheid van de ondernemer jegens de consument. Om daadwerkelijk tot aansprakelijkheid te kunnen concluderen, zal echter in ieder geval sprake moeten zijn van schade en van voldoende causaal verband tussen die schade en de schending van de informatieverplichting door de ondernemer. Verder rust op de consument een schade-beperkingsplicht. In het kader daarvan dient de consument, indien mogelijk, maatregelen te nemen ter voorkoming of beperking van de schade.

6. Bij de indiening van zijn klacht heeft de consument een aantal schadeposten gevorderd. Bij schrijven van 2 november 2019 heeft de consument zijn vordering tot schadevergoeding als volgt aanvullend onderbouwd:

a. Terugvordering factuur 2018 verband met overlast en ontbreken voorzieningen (25%): € 578,75;

b. Overschrijvingskosten caravan, betaald in november 2016: € 950,00;

c. Verhuis-en transportkosten: € 4.209,26;

d. Inzet manuren/reiskosten: € 2.868,24;

e. Kosten opbouw: € 1.256,07;

De commissie oordeelt ten aanzien van voornoemde schadeposten als volgt.

a. Terugvordering factuur 2018 verband met overlast en ontbreken voorzieningen (25%)

In zijn brief van 2 november 2019 heeft de consument het laatstelijk door hem gevorderde bedrag van € 2.315,– (volledige jaargeld 2018) neerwaarts aangepast naar een bedrag van € 578,75. Dit laatste bedrag is gebaseerd op een eerdere uitspraak van de commissie in de zaak van [naam consument 123972] (zaaknummer 123972).

De ondernemer is van mening dat deze post afgewezen moet worden. Er bestaat volgens de ondernemer geen aanleiding een deel van het jaargeld 2018 te restitueren. De exploitatie betreft een seizoenexploitatie, van verminderd huurgenot is geen sprake noch valt in te zien op grond waarvan de consument aanspraak zou kunnen maken op restitutie van een deel van het jaargeld.

De commissie oordeelt hierover het volgende.

In haar uitspraak van 8 juli 2019 in de zaak van [naam consument 123972] heeft de commissie aan [naam consument 123972] een bedrag van € 578,75 toegewezen, met de volgende motivering: “Wel ziet de commissie aanleiding om de consument te volgen in zijn standpunt (…) dat 25% van de jaarfactuur over 2018 gerestitueerd dient te worden om reden dat de consument vanaf 1 oktober 2018 geen gebruik meer heeft kunnen maken van de faciliteiten op het terrein.

De consument heeft zich op deze uitspraak beroepen en heeft gesteld dat hij ook recht heeft op dit bedrag vanwege onder meer de voortijdige sluiting van voorzieningen. De ondernemer heeft niet gesteld en het is de commissie ook niet gebleken dat de situatie van de consument wezenlijk verschilde van die van [naam consument 123972]. Daarom heeft de consument naar het oordeel van de commissie in navolging van de uitspraak van 8 juli 2019 ook recht op toewijzing van dit bedrag van € 578,75.

b. Overschrijvingskosten caravan (2016)

De consument vordert van de ondernemer een bedrag van € 950,– aan overschrijvingskosten terug. Dit bedrag heeft de consument in november 2016 ten tijde van het afsluiten van de huurovereenkomst aan de ondernemer moeten betalen. Op dat moment had de consument geen enkele informatie ontvangen over de verkoopregels van de ondernemer. Die verkoopregels heeft de consument onlangs van een andere jaar¬plaats¬houder ontvangen. Daaruit blijkt dat de ondernemer in strijd met de regels heeft gehandeld omdat de verkoper en niet de koper dit bedrag had moeten betalen.

De ondernemer heeft aangevoerd dat op grond van artikel 4 van de verkoopregels eenmalig een vooraf vastgesteld bedrag moet worden betaald. Dat bedrag is vastgesteld op € 950,– per stacaravan. Dit bedrag is in rekening gebracht bij de consument, het is eenmalig en de ondernemer heeft dit bedrag niet van de vorige eigenaar ontvangen. Deze verplichting rust niet uitsluitend op de verkoper. Dat volgt ook niet uit de verkoopregels van de ondernemer.

Het gevorderde bedrag zal worden toegewezen. Dit wordt als volgt gemotiveerd. De ondernemer heeft niet weersproken dat de consument ten tijde van de betaling van het bedrag van € 950,– niet beschikte over de verkoopregels van de ondernemer. Op grond van artikel 2, vierde lid, van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen had de ondernemer die verkoopregels vóór het sluiten van de huurovereenkomst echter wel aan de consument moeten verstrekken. Dan had de consument direct geweten dat hij deze overschrijvingskosten niet hoefde te betalen. Want uit de betreffende verkoopregels van de ondernemer volgt overduidelijk dat uitsluitend de verkoper de eenmalige vergoeding dient te betalen. De commissie citeert uit de van belang zijnde regels:
4. Eenmalige vergoeding Indien de recreant zijn kampeermiddel aan een derde in eigendom wenst over te dragen, dan dient aan [naam ondernemer] een vooraf vastgesteld eenmalig bedrag worden voldaan (…)
7. Verkoop Tot definitieve verkoop van een kampeermiddel met behoud van plaats mag een recreant eerst dan overgaan als hij: (…)
– de eenmalige vergoeding heeft betaald; en (…)”.

c. Verhuis-en transportkosten € 4.209,26

In zijn brief van 2 november 2019 heeft de consument deze post als volgt gespecificeerd: kosten kraanbedrijf, kosten transportbedrijf, huur bakwagen, huur bestelwagen en benzinekosten. Van al deze posten heeft hij de facturen overgelegd. Het gaat om een totaalbedrag van € 4.209,26.

De commissie is van oordeel dat deze post toegewezen kan worden. Er bestaat naar het oordeel van de commissie voldoende causaal verband tussen de schade en de schending van de informatieverplichting door de ondernemer. Zou de ondernemer zijn informatieverplichting niet hebben geschonden, dan zou de consument de overeenkomst naar alle waarschijnlijkheid niet zijn aangegaan en hadden deze kosten zich niet voorgedaan. De kosten kunnen naar het oordeel van de commissie in redelijkheid ook aan de ondernemer worden toegerekend. Zij zijn verder redelijk in omvang en deugdelijk onderbouwd.

De ondernemer heeft nog aangevoerd dat de Recron-voorwaarden geen grondslag bieden waarop verhuiskosten kunnen worden gevorderd bij beëindiging van de bedrijfsvoering. De ondernemer gaat er daarbij echter aan voorbij dat de vordering van de consument in dit geval onmiskenbaar is gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming van de ondernemer als gevolg van een schending van zijn informatieverplichting.

d. Inzet manuren/reiskosten € 2.868,24

Blijkens een door de consument overgelegd overzicht bestaat het bedrag van € 2.868,24 voor € 208,24 aan reiskosten en voor € 2.660,– aan inzet manuren. Bij de reiskosten gaat het onder meer om een aantal bezoeken dat de consument stelt per auto te hebben gebracht aan de nieuwe camping en bij ‘inzet manuren’ gaat het in totaal om 56 uren die de consument stelt te hebben besteed aan alle activiteiten die verband houden met de verhuizing naar een nieuwe camping.

De ondernemer heeft aangevoerd dat deze kosten te ver verwijderd zijn van de beëindiging van de huurovereenkomst om aanspraak op vergoeding van deze kosten te vorderen.

De commissie heeft hierboven (in punt 5) al opgemerkt dat er een zodanig verband moet bestaan tussen de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de ondernemer berust en de schade, dat deze schade de ondernemer als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Naar het oordeel van de commissie voldoen de gevorderde ‘inzet manuren’ niet aan dat vereiste. Dergelijke kosten blijven bij wanprestatie in beginsel altijd voor eigen rekening van de benadeelde, dit overigens nog los van het feit dat de urenbesteding ook op geen enkele wijze is onderbouwd. De gevorderde reiskosten voldoen naar het oordeel van de commissie eveneens niet aan het vereiste. Zou de ondernemer zijn informatieverplichting niet hebben geschonden, dan zou de consument ook een andere camping hebben moeten zoeken en zouden voor die zoektocht door hem ook (dezelfde) kosten zijn gemaakt. De conclusie is dat deze post zal worden afgewezen.

e. Opbouwkosten € 1.256,07

Met betrekking tot deze schadepost heeft de consument een factuur van € 500,– van [naam chaletpark] van 1 oktober 2019 (eenmalige kosten infra), alsmede een factuur van [naam installatiebedrijf] van 1 november 2019 (aansluitkosten gas, water, licht en riolering) overgelegd.

De ondernemer heeft met betrekking tot de facturen aangevoerd dat het vereiste causaal verband ontbreekt dan wel dat de kosten te ver verwijderd zijn van zijn schending van de informatieverplichting. De ondernemer betwist dat alle opgevoerde kosten naar aard en omvang het werkelijke en directe gevolg zijn van een uiteindelijke ontruiming van de kavel. Ook als de opgevoerde kosten worden vergeleken met de vergoeding die in aanmerking zou zijn gekomen als sprake was geweest van een herstructurering, zijn de kosten buitensporig hoog en buiten verhouding, aldus de ondernemer.

De commissie is van oordeel dat het voor vestiging van de aansprakelijkheid vereiste causaal verband aanwezig is. Zou de ondernemer zijn informatieverplichting niet hebben geschonden, dan zou, zoals hierboven ook al is overwogen, de consument de overeenkomst naar alle waarschijnlijkheid niet zijn aangegaan en hadden deze kosten zich niet voorgedaan. Voor wat betreft de omvang van de aansprakelijkheid heeft de commissie op basis van het bepaalde in artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek ambtshalve beoordeeld welk deel van de opgevoerde schade aan de ondernemer kan worden toegerekend. Nu de consument schadeposten heeft opgevoerd die een rechtstreeks gevolg zijn van de toerekenbare tekortkoming van de ondernemer en die schadeposten de noodzakelijke en redelijke kosten niet te boven gaan, kunnen deze schadeposten integraal worden toegewezen.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht deels gegrond is. De ondernemer zal worden opgedragen om aan de consument een bedrag te betalen van in totaal € 6.994,08, opgebouwd uit de volgende bedragen: € 578,75 / € 950,– / € 4.209,26 / € 1.256,07.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht deels gegrond.

De ondernemer dient aan de consument binnen 30 kalenderdagen na verzending van deze beslissing een bedrag te betalen van € 6.994,08.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 52,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer P.W.M. Meijkamp, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 11 maart 2020.