Ondernemer schiet tekort in informatieplicht bij einde erfpachtovereenkomst gemeente en is schadeplichtig

  • Home >>
  • Recreatie >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Recreatie    Categorie: Informatie    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 542/17542

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument vindt dat zij schade heeft geleden bij het afsluiten van een huurovereenkomst met de ondernemer in 2016. De ondernemer was namelijk op dat moment al op de hoogte dat de erfpachtovereenkomst door de gemeente was opgezegd.  De consument heeft veel investeringen in het chalet gedaan waardoor zij nu schade loopt, aangezien ze na drie jaar de camping ineens moet verlaten. Volgens de consument moest de ondernemer haar bij het aangaan van de huurovereenkomst al op de hoogte stellen van de situatie met de erfpacht. De ondernemer was het niet eens met de opzegging door de gemeente en is daarom een juridisch geschil gestart. Hij stelt dat hij geen informatieverplichting naar de consument toe heeft en niet voor onnodige onrust wilde zorgen. De commissie oordeelt dat op de ondernemer wel een informatieplicht rust. Met het aangaan van de huurovereenkomst in 2016 had hij de consument direct op de hoogte moeten stellen dat de erfpachtovereenkomst in 2015 door de gemeente was opgezegd. Nu dit niet is gebeurd, heeft de ondernemer de op hem rustende informatieverplichting geschonden waardoor hij nu de schade van de consument moet vergoeden.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Het geschil betreft de opzegging van de pacht voor een bedrijfsonderdeel van de ondernemer en de daaruit voor de consument voortvloeiende kosten, alsmede de overschrijvingskosten, betaald in juni 2016.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De gemeente [naam gemeente] heeft het contract met de ondernemer niet verlengd en de camping overge-nomen per 20 december 2018. Iedereen moet weg zijn van de camping per 31 december 2019. Ik heb mijn chalet gekocht in juni 2016 voor € 50.000,–. Ik heb bij beide partijen nagevraagd of er plannen waren voor veranderingen met betrekking tot de camping, bijvoorbeeld een omzetting naar een bungalowpark of iets dergelijks. Nadat dit werd ontkend, ben ik tot aankoop van het chalet overgegaan. Nu moet alles afgebroken worden. Als ik juist en eerlijk was geïnformeerd, had ik deze aankoop nooit gedaan. Er is sprake van dwaling. Gebleken is dat de ondernemer volgens de uitspraak van de rechtbank Limburg na juli 2015 geen contracten meer mocht afsluiten. Ik stel de ondernemer dan ook aansprakelijk voor alle ontstane kosten, te weten de aankoop van het chalet voor een bedrag van € 50.000,–, aanleg vloer € 6.000,–, plaatsen tuinhek € 2.500,–, overschrijvingskosten € 950,–, de huur vanaf juni 2016 (ongeveer € 6.000,–), afbreken/opslag/transport/ opbouw (ongeveer € 9.000,–). Het exacte bedrag moet ik nog berekenen. De ondernemer kwam me in eerste instantie tegemoet door aan te bieden het chalet kosteloos te vervoeren en waterpas te plaatsen. Naderhand is de ondernemer hierop teruggekomen, omdat het geen origineel chalet is.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie in eerste instantie naar het uitvoerige schrijven van de gemachtigde van de ondernemer d.d. 31 januari 2020, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd.

In de kern komt het standpunt van de ondernemer er op neer dat hij in de eerste plaats betwist dat hij nog langer als contractspartij voor de consument heeft te gelden, dan wel dat er anderszins een feitelijke en/of juridische grondslag bestaat op grond waarvan de consument enigerlei vergoeding van hem kan verlangen voor beweerdelijk geleden schade. Indien en voor zover de huurovereenkomst door opzegging geacht moet worden te zijn beëindigd, vloeit uit de toepasselijke Recron-voorwaarden noch enige andere rechtsregel een verplichting voort om enigerlei vorm van schade (zoals door de consument verlangd) te vergoeden. Naast de kanttekeningen ter zake de aard van de schade betwist de ondernemer per onderdeel ook de hoogte daarvan.

Ten slotte betwist de ondernemer dat er sprake is van enige vorm van dwaling aan de kant van de consument. Hiertoe heeft de ondernemer zich onder meer op het standpunt gesteld dat in algemene zin geldt dat de ondernemer geen wettelijke (of andere) verplichting rust om van een lopend geschil mededeling te doen. De ondernemer heeft gedurende de zeer lang lopende juridische procedure en gelet op de toekomst van zijn exploitatie en de overige bestaande recreanten getracht niet onnodig onduidelijkheid dan wel onzekerheid te creëren. Het noemen van een risico dat is verbonden aan een onzekere uitkomst van een procedure leidt mogelijk onnodig tot vertrek van bestaande huurders en zeker tot het afhaken van gegadigden. De ondernemer meent dat van hem niet kan worden verlangd dat hij op voorhand dat verstrekkende, bedrijfseconomische risico ‘uit voorzichtigheid’ aanvaardt. De ondernemer had gegronde hoop en argumenten om te veronderstellen dat de erfpachtovereenkomst zou worden verlengd. De consument heeft overigens geen enkele vraag gesteld over het toekomstperspectief, de ondernemer heeft geen enkele verwachting gecreëerd.

Beoordeling van het geschil
1. De commissie komt tot de volgende beoordeling.

2. Bij brief van 21 oktober 2014 heeft de gemeente [naam gemeente] de ondernemer bericht dat uit de afgesloten overeenkomst en de notariële akte volgt dat het recht van erfpacht regulier eindigt op 8 juli 2015 en verder dat is besloten om de erfpacht voor alle percelen aan de locatie [adres] te [plaatsnaam] regulier te beëindigen per die datum. De ondernemer kon zich niet vinden in de aangekondigde beëindiging van de erfpacht en heeft die beslissing aangevochten bij de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond. De rechtbank heeft bij vonnis van 4 juli 2018 onder meer voor recht verklaard dat de tussen de gemeente [naam gemeente] en de ondernemer (nader genoemde) erfpachtovereenkomsten alle zijn geëindigd met ingang van 9 juli 2015.

3. Bij (opzeggings)brief van 21 november 2018 heeft de ondernemer de consument geïnformeerd over voornoemde beslissing van de rechtbank en meegedeeld dat hij als gevolg van die beslissing genoodzaakt is om de overeenkomst met de consument op te zeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn van 3 maanden en ten laatste vóór of op 31 december 2019.

4. De consument heeft gesteld dat de ondernemer haar bij het afsluiten van de huurovereenkomst in juni 2016 had moeten informeren over het feit dat de erfpachtperiode met de gemeente [naam gemeente] beëindigd was op 9 juli 2015 en dat hierover een gerechtelijke procedure liep. Deze informatieplicht vloeide volgens de consument voort uit de toepasselijke Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (artikel 1.i in samenhang met artikel 2.4) alsmede uit de regels omtrent dwaling.

4.1 De ondernemer heeft aangevoerd dat op hem geen wettelijke (of andere) verplichting rustte om van een lopend juridisch geschil mededeling te doen. Bovendien huurt de consument de vaste staanplaats voor telkens één jaar. Bij het aangaan van deze huurovereenkomst is haar géén langdurige staanplaats aangeboden, evenmin is een garantie afgegeven waaruit een eventuele langdurige huurverhouding zou kunnen blijken. Het lag op de weg van de consument om dit aan te kaarten. Nu dat niet is gebeurd, kan dit niet in een later stadium aan de ondernemer worden verweten. Daarnaast heeft de ondernemer getracht niet onnodige onduidelijkheid dan wel onzekerheid te creëren, gelet op de toekomst van zijn exploitatie. De consument heeft geen enkele vraag gesteld over het toekomstperspectief, de ondernemer heeft geen enkele verwachting gecreëerd. Van dwaling kan dan ook geen sprake zijn.

4.2 De commissie deelt het standpunt van de consument dat op de ondernemer een informatieplicht rustte. Deze informatieplicht vloeide in dit geval in ieder geval voort uit de precontractuele goede trouw, dat wil zeggen de redelijkheid en billijkheid die partijen tegenover elkaar in acht moeten nemen in de fase voordat de overeenkomst (de huurovereenkomst) gesloten wordt. Die regels brachten naar het oordeel van de commissie met zich mee dat de ondernemer de consument bij het afsluiten van de huurovereenkomst in juni 2016 had moeten informeren over het feit dat de erfpachtperiode met de gemeente [naam gemeente] beëindigd was op 9 juli 2015 en dat hierover een gerechtelijke procedure liep. Het ging daarbij om zodanig essentiële informatie, dat de ondernemer dit niet achter had mogen houden. Door de beëindiging van de erfpacht per 9 juli 2015 was in juni 2016 bovendien sprake van een onbevoegd door de ondernemer aangegane overeenkomst, die de ondernemer nimmer met de consument had mogen afsluiten zonder haar vooraf op de hoogte te stellen. Dit geldt temeer waar het bij een vaste staanplaats – anders dan bij een seizoenplaats – wel degelijk de bedoeling van partijen is om een langer durende contractuele verhouding met elkaar aan te gaan. Dat blijkt bijvoorbeeld al uit artikel 3 van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen, waarin als hoofdregel de automatische verlenging van de overeenkomsten is neergelegd.

5. Nu sprake is van een schending door de ondernemer van de op hem rustende informatieverplichting, leidt dat in beginsel tot schadeplichtigheid van de ondernemer jegens de consument. Om daadwerkelijk tot aansprakelijkheid te kunnen concluderen, zal echter in ieder geval sprake moeten zijn van schade en van voldoende causaal verband tussen die schade en de schending van de informatieverplichting door de ondernemer. Verder rust op de consument een schade-beperkingsplicht. In het kader daarvan dient de consument, indien mogelijk, maatregelen te nemen ter voorkoming of beperking van de schade.

6. Bij de indiening van haar klacht heeft de consument een aantal schadeposten gevorderd (zie hierboven). Ter zitting heeft de consument haar vordering tot schadevergoeding nader onderbouwd aan de hand van de overgelegde facturen die betrekking hebben op de door haar opgevoerde kostenposten. Tevens heeft de consument een aantal nieuwe schadeposten gevorderd. Hiervan heeft zij eveneens de facturen ter zitting overgelegd, behalve met betrekking tot de schadeposten onder 3, 4 en 6 (zie hierna). Dit betreft de volgende schadeposten.

1. Huur vrachtwagens – € 976,72
2. Opslag in containers – € 1.046,60
3. Stageld, betaald aan de gemeente [naam] – € 1.500,00
4. Manuren – € 13.650,00
5. Verplaatsen caravan – € 1.250,00
6. Eigen kosten ziekenhuisopname Duitsland – € 80,00

De commissie oordeelt ten aanzien van voornoemde schadeposten als volgt.

Terugbetaling aankoopbedrag chalet (€ 50.000,–)

De consument heeft aangevoerd dat zij de aankoop van het chalet heeft gedaan onder valse voorwend¬selen. Als dat niet was gebeurd, had zij deze aankoop nooit gedaan. Daarom wil ze dat de ondernemer het aankoopbedrag aan haar terugbetaalt.

De ondernemer stelt dat de consument haar chalet wenst achter te laten, in die zin dat zij wenst dat de ondernemer het aankoopbedrag aan haar retourneert. In de zienswijze van de ondernemer behoort dat volgens de Recron-voorwaarden niet tot de mogelijkheden. Het chalet is verplaatsbaar en kan worden verhuisd naar een kavel elders in het land. Door het einde van de huurovereenkomst gaat hier niets verloren, laat staan dat het genoemde bedrag als schade kan worden aangemerkt. Deze vordering dient naar mening van de ondernemer dan ook te worden afgewezen.

Met betrekking tot de wens van de consument tot terugbetaling van het aankoopbedrag van het chalet door de ondernemer merkt de commissie op dat uit de stukken blijkt dat zij er voor heeft gekozen om het betreffende chalet te laten verplaatsen naar een andere camping. Dat maakt dat de commissie geen antwoord zal geven op de vraag of de ondernemer is gehouden tot terugbetaling van het aankoopbedrag van het chalet, maar zich alleen zal uitspreken over de betaalde jaargelden over de jaren 2016 tot en met 2018, de overschrijvingskosten en de kostenposten die de consument heeft genoemd in relatie tot de verplaatsing van haar chalet naar een andere camping.

Terugvordering betaalde jaargeld over de jaren 2016 tot en met 2018

De consument heeft in haar klacht aan de commissie en eveneens ter zitting aangegeven dat zij terugbetaling wenst van het door haar betaalde jaargeld over voornoemde jaren, omdat gedurende die jaren de ondernemer niet datgene heeft geboden wat er redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht. De kwaliteit van de faciliteiten was ver beneden peil. Ten slotte heeft de consument ter zitting nog opgemerkt dat zij zich daarover wel heeft beklaagd bij de ondernemer, maar zonder enig resultaat.

De ondernemer is van mening dat deze post afgewezen moet worden. Er bestaat volgens de ondernemer geen aanleiding het betaalde jaargeld over de jaren 2016 tot en met 2018 te restitueren. De exploitatie betreft een seizoenexploitatie, van verminderd huurgenot is geen sprake en niet valt in te zien op grond waarvan de consument aanspraak zou kunnen maken op restitutie van (een deel van) de betaalde jaargelden.

Naar het oordeel van de commissie had het op de weg van de consument gelegen om voornoemde klachten eerder aan de commissie voor te leggen. Nu worden ze terloops genoemd in het kader van haar financiële claim. Dat maakt dat de commissie geen aanleiding ziet om te bepalen dat de ondernemer de door de consument betaalde jaargelden (2016, 2017 en 2018) dient terug te betalen aan de consument. Wel ziet de commissie aanleiding om – in lijn met haar eerdere uitspraak van 8 juli 2019 (zaak van [naam consument 123972]/ zaaknummer 123972) – te bepalen dat 25% van de jaarfactuur over 2018 gerestitueerd dient te worden om reden dat de consument vanaf 1 oktober 2018 geen gebruik meer heeft kunnen maken van de faciliteiten op het terrein. De ondernemer heeft overigens niet gesteld en het is de commissie ook niet gebleken dat de situatie van de consument wezenlijk verschilde van die van [naam consument 123972]. De commissie gaat bij de berekening van het toekomende bedrag uit van de kale huur. Derhalve zal de commissie bepalen dat de ondernemer een bedrag van € 578,75 (25% van € 2.315,–) aan de consument dient te betalen.

Overschrijvingskosten caravan

De consument vordert van de ondernemer een bedrag van € 950,– aan overschrijvingskosten terug. Dit bedrag heeft de consument in juni 2016 ten tijde van het afsluiten van de huurovereenkomst aan de ondernemer moeten betalen.

De ondernemer heeft aangevoerd dat op grond van artikel 4 van de verkoopregels eenmalig een vooraf vastgesteld bedrag moet worden betaald. Dat bedrag is vastgesteld op € 950,– per stacaravan. Dit bedrag is in rekening gebracht bij de consument, het is eenmalig en de ondernemer heeft dit bedrag niet van de vorige eigenaar ontvangen. Deze verplichting rust niet uitsluitend op de verkoper. Dat volgt ook niet uit de verkoopregels van de ondernemer.

Het gevorderde bedrag zal worden toegewezen. Dit wordt als volgt gemotiveerd. De ondernemer heeft niet weersproken dat de consument ten tijde van de betaling van het bedrag van € 950,– niet beschikte over de verkoopregels van de ondernemer. Op grond van artikel 2, vierde lid, van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen had de ondernemer die verkoopregels vóór het sluiten van de huurovereenkomst echter wel aan de consument moeten verstrekken. Dan had de consument direct geweten dat hij deze overschrijvings¬kosten niet hoefde te betalen. Want uit de betreffende verkoopregels van de ondernemer volgt overduidelijk dat uitsluitend de verkoper de eenmalige vergoeding dient te betalen. De commissie citeert uit de van belang zijnde regels:

4. Eenmalige vergoeding Indien de recreant zijn kampeermiddel aan een derde in eigendom wenst over te dragen, dan dient aan Oostappen Vakantiepark Elfenmeer een vooraf vastgesteld eenmalig bedrag worden voldaan (…)
7. Verkoop Tot definitieve verkoop van een kampeermiddel met behoud van plaats mag een recreant eerst dan overgaan als hij: (…)
– de eenmalige vergoeding heeft betaald; en (…)”.

Tuinhek en vloer

De consument wenst dat de ondernemer de kosten voor de aanleg van de vloer en het plaatsen van het tuinhek voor zijn rekening neemt. Het gaat om een bedrag van ongeveer € 8.500,–

De ondernemer heeft gesteld dat de consument bij de vordering met betrekking tot het tuinhek en de vloer uit het oog verliest dat kosten ook moeten worden beperkt. De vergoeding van de vloer en het tuinhek zijn te ver verwijderd van de vermeende aansprakelijkheid. Dit betreffen weliswaar opgevoerde kosten, maar géén schade. Deze vordering dient dan ook naar mening van de ondernemer te worden afgewezen.

De commissie is van oordeel dat deze post niet toegewezen kan worden. Er bestaat naar het oordeel van de commissie op zich voldoende causaal verband tussen de schade en de schending van de informatieverplichting door de ondernemer. Immers, zou de ondernemer zijn informatieverplichting niet hebben geschonden, dan zou de consument de overeenkomst naar alle waarschijnlijkheid niet zijn aangegaan en hadden deze kosten zich niet voorgedaan. Punt is echter dat de consument op geen enkele wijze de door haar genoemde bedragen heeft onderbouwd. Bij het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing kunnen de kosten naar het oordeel van de commissie niet in redelijkheid aan de ondernemer worden toegerekend.

Huur vrachtwagens en opslagkosten

De consument heeft aangevoerd dat zij in verband met de verplaatsing van haar chalet naar een andere camping kosten heeft moeten maken voor de huur van vrachtwagens (€ 976,72) en de opslag van haar spullen (€ 1.046,60). Beide posten heeft zij ter zitting aan de hand van facturen deugdelijk onderbouwd.

De ondernemer heeft met betrekking tot deze kostenpost ter zitting aangevoerd dat het vereiste causaal verband ontbreekt dan wel dat de kosten te ver verwijderd zijn van zijn schending van de informatieverplichting.

De commissie is van oordeel dat deze post toegewezen kan worden. Er bestaat naar het oordeel van de commissie voldoende causaal verband tussen de schade en de schending van de informatieverplichting door de ondernemer. Zou de ondernemer zijn informatieverplichting niet hebben geschonden, dan zou de consument de overeenkomst naar alle waarschijnlijkheid niet zijn aangegaan en hadden deze kosten zich niet voorgedaan. De kosten kunnen naar het oordeel van de commissie in redelijkheid ook aan de ondernemer worden toegerekend. Zij zijn verder redelijk in omvang en deugdelijk onderbouwd.

Stageld, betaald aan de gemeente [naam gemeente]

Ter zitting heeft de consument desgevraagd verklaard dat de verplaatsing van het chalet op 3 juni 2019 heeft plaatsgevonden. Eén container is op de staanplaats achtergebleven en in oktober 2019 is de staanplaats volledig ontruimd. De consument vordert nu de huur terug die aan de gemeente [naam gemeente] is betaald over de periode dat de staanplaats nog niet geheel was ontruimd. De commissie wijst dit af, nu de consument er om haar moverende redenen niet voor heeft gekozen om de staanplaats op 3 juni 2019 niet gelijk volledig te ontruimen. De daaruit voortvloeiende kosten dienen voor rekening en risico van de consument te blijven.

Manuren

De consument heeft aangevoerd dat zij vele uren heeft moeten besteden aan alles wat zich heeft afgespeeld rondom de opzegging van de huurovereenkomst door de ondernemer en de daarop volgende verhuizing van het chalet naar een andere camping. Die uren wenst zij uitbetaald te krijgen tegen een uurtarief van € 12,50.

De ondernemer heeft met betrekking tot deze kostenpost ter zitting aangevoerd dat het vereiste causaal verband ontbreekt dan wel dat de kosten te ver verwijderd zijn van zijn schending van de informatieverplichting.

De commissie heeft hierboven (in punt 5) al opgemerkt dat er een zodanig verband moet bestaan tussen de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de ondernemer berust en de schade, dat deze schade de ondernemer als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Naar het oordeel van de commissie voldoen de gevorderde ‘manuren’ niet aan dat vereiste. Dergelijke kosten blijven bij wanprestatie in beginsel altijd voor eigen rekening van de benadeelde, dit overigens nog los van het feit dat de urenbesteding ook op geen enkele wijze is onderbouwd. De conclusie is dat deze post zal worden afgewezen.

Verplaatsen caravan

De consument heeft aangevoerd dat zij als gevolg van de opzegging van het huurcontract gedwongen was om haar chalet te laten verplaatsen naar een andere camping. De kosten die hieraan verbonden waren, te weten een bedrag van € 1.250,–, dienen volgens haar voor rekening van de ondernemer te komen, te meer daar de ondernemer haar in eerste instantie had toegezegd om het caravangedeelte gratis te verplaatsen naar die andere camping.

De ondernemer heeft met betrekking tot deze kostenpost ter zitting aangevoerd dat het vereiste causaal verband ontbreekt dan wel dat de kosten te ver verwijderd zijn van zijn schending van de informatieverplichting.

De commissie is van oordeel dat deze post toegewezen kan worden. Er bestaat naar het oordeel van de commissie voldoende causaal verband tussen de schade en de schending van de informatieverplichting door de ondernemer. Zou de ondernemer zijn informatieverplichting niet hebben geschonden, dan zou de consument de overeenkomst naar alle waarschijnlijkheid niet zijn aangegaan en hadden deze kosten zich niet voorgedaan. De kosten kunnen naar het oordeel van de commissie in redelijkheid ook aan de ondernemer worden toegerekend. Zij zijn verder redelijk in omvang en deugdelijk onderbouwd.

Eigen kosten ziekenhuisopname Duitsland

De consument heeft ter zitting aangevoerd dat haar ziekenhuisopname een direct gevolg was van alles wat zij heeft moeten doorstaan rondom de opzegging van haar huurovereenkomst met de ondernemer en de daarop volgende verplaatsing van het chalet naar een andere camping.

De ondernemer heeft met betrekking tot deze kostenpost ter zitting aangevoerd dat het vereiste causaal verband ontbreekt dan wel dat de kosten te ver verwijderd zijn van zijn schending van de informatieverplichting.

De commissie kan de ondernemer hierin volgen. Van enig causaal verband tussen de door de consument genoemde omstandigheden en haar ziekenhuisopname is de commissie niet gebleken. Deze kostenpost zal dan ook worden afgewezen.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht deels gegrond is. De ondernemer zal worden opgedragen om aan de consument een bedrag te betalen van in totaal € 4.802,07, opgebouwd uit de volgende bedragen: € 578,75 / € 950,– / € 976,72 / € 1.046,60 / € 1.250,–).

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht deels gegrond.

De ondernemer dient aan de consument binnen 30 kalenderdagen na verzending van deze beslissing een bedrag te betalen van € 4.802,07.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 52,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer P.W.M. Meijkamp, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 11 maart 2020.