Ondernemer tekortgeschoten in informatieplicht bij aanpassing stalen balk, klacht over slaapkamerkozijnen ongegrond

  • Home >>
  • Garantiewoningen >>
De Geschillencommissie




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Garantie / Overeenkomst    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Gedeeltelijk gegrond   Referentiecode: 253764-294275

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De uitspraak gaat over een overeenkomst tussen een consument en een ondernemer. De consument is van mening dat de ondernemer bij de bouw van de woning is afgeweken van de verkoopcontracttekening zonder de consument daarover tijdig en voorafgaand te informeren. Volgens de ondernemer was dit noodzakelijk omdat anders de kans groot was dat het dak zou doorbuigen. Daarnaast is gebleken dat, wegens de minimale afmeting van het raambeslag, de kozijnen in slaapkamer 1 niet uitgevoerd konden worden met één draai-kiepramen en één draaiend raam, terwijl er voldaan moest worden aan de (garantie-)eisen. Ten aanzien van de balk is de ondernemer bereid de consument te compenseren. De arbiters oordelen als volgt: de klacht over de stalen balk wordt ongegrond verklaard voor zover deze ziet op de noodzaak van de verplaatsing. Echter, de klacht is gegrond voor zover deze betrekking heeft op het feit dat de ondernemer zich vóór het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst onvoldoende heeft gerealiseerd dat doorbuiging van het dak mogelijk was, geen noodzakelijke maatregelen heeft getroffen om dit uit te sluiten, en de wijziging pas aan de consument heeft meegedeeld nadat de verplaatsing al was uitgevoerd. De klacht over de ramen in slaapkamer 1 wordt ongegrond verklaard, omdat de consument hiervan geen schade heeft ondervonden.

De volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil

Het geschil heeft betrekking op het feit dat de ondernemer bij de bouw van de woning van de consument is afgeweken van de verkoopcontracttekening zonder de consument daarover tevoren tijdig te hebben geïnformeerd.

Standpunt van de consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar wat de consument ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De ondernemer heeft niet geleverd waartoe hij zich in de koop-/ aannemingsovereenkomst heeft verplicht. Op de verkoopcontracttekening van de woning is vermeld dat er op een hoogte van 4,8 m in de nok van het hoge schuine dak van gevel tot gevel een stalen balk zou komen. Tijdens de bouw van de woning is de stalen balk veel lager geplaatst, waardoor deze nu halverwege het dak loopt en ‒ weliswaar voorzien van een eromheen gebouwde koof ‒ zichtbaar is in slaapkamer 1. De ondernemer heeft de koof als compensatie aangebracht. De consument is het niet eens met deze wijze van compensatie. De consument stoort zich iedere dag aan de zichtbare aanwezigheid van de balk, die afbreuk doet aan haar leefgenot, het gebruik van de betreffende slaapkamer en het uiterlijk van de woning. Door de gewijzigde plaats van de balk, kan de consument haar idee niet meer realiseren om in de slaapkamer een vliering te maken.

De consument vindt het kwalijk dat de ondernemer de wijziging aan haar heeft doorgegeven nadat die wijziging was uitgevoerd én één dag voor de officiële eerste kijkdag. Volgens de ondernemer was de wijziging noodzakelijk omdat het dak anders zou doorbuigen. De consument betwist dit. Omdat het gaat om een constructiewijziging van een dak met een lengte van 12 meter, had de ondernemer dit kunnen en moeten berekenen vóór aanvang van de bouw en vóórdat tussen partijen de koop-/ aannemingsovereenkomst zou worden gesloten, maar niet halverwege de bouw.

De ondernemer heeft de consument gelijktijdig met het bericht over de wijziging van de plaats van de stalen balk meegedeeld dat de draaikiepramen in slaapkamer 1. zijn gewijzigd. In die slaapkamer zouden volgens de verkoopcontracttekening elk van de twee kozijnen worden voorzien van twee draai-kiep ramen. De ondernemer heeft dit gewijzigd in één draai-kiep raam per kozijn. Voor die wijziging werd als reden opgegeven dat de kozijnen voor twee draaikiepramen te klein zijn voor productie en daarom niet geleverd konden worden. Maar ook dit had de ondernemer vóór aanvang van de bouw en vóór het sluiten van de koop-/ aannemingsovereenkomst kunnen beoordelen. De consument wil door de ondernemer financieel gecompenseerd worden. Omdat zij geen idee heeft hoe hoog een dergelijke compensatie kan zijn, laat zij het aan de arbiters over die compensatie naar redelijkheid en billijkheid te bepalen.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar wat de ondernemer ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De aannemer heeft in afwijking van de verkoopcontracttekening de stalen balk verplaatst. Die tekening is gemaakt door de hoofdconstructeur. Toen ‒ zoals gebruikelijk ‒ 70% van de woningen in het desbetreffende bouwproject was verkocht, zijn de detailtekeningen gemaakt. De kapconstructeur heeft de detailtekening van het dak gemaakt en uit zijn berekening is gebleken dat de stalen balk in de nok van het dak elders gesitueerd moest worden, omdat anders de het dak zou kunnen doorbuigen. De verplaatsing van de balk was dan ook noodzakelijk om (de kans op) doorbuiging van het dak te voorkomen. Die verplaatsing doet geen afbreuk aan de waarde, de kwaliteit, het uiterlijk aanzien en de bruikbaarheid van de woning. De ondernemer heeft de wijziging van de plaats van de balk aan de consument gemeld nadat de verplaatsing had plaatsgevonden. Die melding had vóór de verplaatsing moeten plaatsvinden.

Bij het maken van de detailtekeningen is ook gebleken dat wegens de minimale afmeting van het raambeslag de kozijnen in slaapkamer 1 niet uitgevoerd konden worden met één draai-kiep raam en één draaiend raam om nog te kunnen voldoen aan de (garantie-)eisen SKG** (weerstandsklasse 2). Er is daarom gekozen om in elk kozijn één draai-kiepraam aan te brengen, waarmee wel wordt voldaan aan de vereiste weerstandsklasse. Qua aanzicht en ventilatiemogelijkheden is er daardoor niets veranderd, terwijl de lichtinval is vergroot. Ook dit was een noodzakelijke wijziging.Ten aanzien van de stalen balk is de ondernemer bereid de consument met een bedrag van € 1.000,– te compenseren.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer E.G. Spruitenburg (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 24 mei 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt ‒ voor zover hierna niet aangehaald ‒ als hier herhaald en ingelast. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft bij brief van 6 juni 2024 en de gemachtigde van de ondernemer bij brief van 7 juni 2024 op het rapport gereageerd.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters ‒ naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken ‒ het volgende als uitgangspunt. In de op 19 januari 2022 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende, tot die overeenkomst behorende technische omschrijving en tekening(en) en ‒ voor zover aanwezig ‒ staten van wijzigingen, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 25 oktober 2023 opgeleverd.

Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen gesteld in het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen omgevingsvergunning (deelactiviteit bouwen). Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil

Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling. De arbiters overwegen als volgt.

Wijzigingen op initiatief van de ondernemer
In de algemene voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst is het volgende bepaald:
De Ondernemer is gerechtigd om, in de periode die begint bij ondertekening door de Verkrijger van de onderhavige overeenkomst en eindigt bij de oplevering in de zin van deze Algemene Voorwaarden, die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde en / of kwaliteit en / of uiterlijk en / of aanzien en / of bruikbaarheid van de woning; deze wijzigingen zullen in dat geval geen der partijen enig recht geven tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten. De Ondernemer zal de wijzigingen schriftelijk, en bij voorkeur middels aangetekende brief, binnen een redelijke periode kenbaar maken aan de Verkrijger.

Het deskundigenrapport
Uit het rapport van de deskundige blijken ‒ zakelijk weergegeven ‒ de volgende bevindingen van de deskundige. Op de verkoopcontracttekening staat de stalen balk in de nok van de woning getekend. Volgens die tekening zou het schuine plafond van slaapkamer 1 in één vlak uitgevoerd worden.

Op 1 maart 2023 heeft de ondernemer de consument meegedeeld dat bij de uitwerking van de woning is gebleken dat de balk in verband met doorbuiging van de kap verplaatst moest worden naar de positie zoals te zien is op de tekening, die bij die mededeling was gevoegd. Op deze tekening staat de balk getekend onder het voordakvlak, ongeveer 1,40 meter onder de nok van het dak. De balk met een totale lengte van circa 12 meter met een ondersteuning van het stalen spant loopt van de linkerzijgevel tot de woningscheidende wand en is in slaapkamer 1 omkokerd. De gemeten vrije hoogte onder de omkokering bedraagt circa 2,95 meter. De omkokering heeft een breedte van circa 0,30 meter en een hoogte van circa 0,22/0,35 meter. Op de verkoopcontracttekening staan voor slaapkamer 1 beide raamkozijnen getekend met een draaikiepraam en een naar binnendraaiend raam. Deze twee raamkozijnen zijn met een kozijntussenstijl getekend.

Op 1 maart 2023 heeft ondernemer de consument meegedeeld dat bij de verdere uitwerking van de woning is gebleken dat de twee kozijnen in slaapkamer 1 met daarin één draaikiep raam en één draaiend raam, zoals getekend op de verkoopcontracttekening, niet maakbaar zijn en dat deze daarom gewijzigd worden naar één draaikiep raam over de gehele breedte / hoogte van elk kozijn. Door deze wijziging is het glasoppervlakte oftewel de daglichttoetreding vergroot. Geen van partijen heeft bezwaar gemaakt tegen de inhoud van het deskundigenrapport. De arbiters achten zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht.

De stalen balk
Naar het oordeel van de arbiters heeft de ondernemer voldoende aannemelijk gemaakt dat het uit technisch oogpunt, namelijk om (de kans op) doorbuigen van het dak te voorkomen, noodzakelijk was om de stalen balk in afwijking van de verkoopcontracttekening op een andere plaats aan te brengen. Wel vinden de arbiters dat de ondernemer op grond van zijn bouwtechnische deskundigheid en ervaring reeds vóór het sluiten van de koop-/ aannemingsovereenkomst zich redelijkerwijs had moeten realiseren dat de mogelijkheid van het probleem van doorbuigen zich zou kunnen voordoen en toen de daartoe noodzakelijke maatregelen had moeten treffen om die mogelijkheid uit te sluiten. Ook de communicatie van de ondernemer naar de consument over de verplaatsing van de balk is niet correct verlopen. Vast staat immers dat die communicatie heeft plaatsgevonden nadat de balk was verplaatst. De consument werd daardoor voor een voldongen feit geplaatst. Door de aanwezigheid van de balk op de huidige plaats is de bruikbaarheid van slaapkamer 1 enige mate verminderd.

De ramen
Wat betreft de wijziging van de ramen in de twee kozijnen van slaapkamer 1 is de arbiters van enige noodzaak niet gebleken. Daar komt bij dat noch de stelling ‘niet maakbaar’ noch de stelling ‘niet overeenkomstig eisen met SKG** ‘ nader met bescheiden zijn onderbouwd. Arbiters zijn daarom van oordeel dat de ondernemer die wijziging niet had mogen doorvoeren zonder voorafgaande toestemming van de consument. De ondernemer heeft de stelling van de consument dat de ondernemer over de wijziging van de ramen pas heeft gecommuniceerd nadat die wijziging was uitgevoerd, niet betwist. Daarmee staat de stelling van de consument in deze procedure vast. Wat de arbiters hiervoor over de communicatie ten aanzien van de stalen balk hebben gezegd, geldt ook voor de communicatie over de ramen.

Niet gebleken is echter dat en zo ja welke schade of welk nadeel de consument als gevolg van die wijziging heeft geleden; de consument heeft dit namelijk niet aannemelijk gemaakt. De consument heeft de stelling van de ondernemer niet betwist dat door de wijziging het aanzicht en ventilatiemogelijkheden van de ramen niet zijn veranderd, terwijl de lichtinval is vergroot. Ook de deskundige is van mening dat door de wijziging het glasoppervlakte van de ramen oftewel de daglichttoetreding is vergroot.

Conclusie
De arbiters vinden de klacht over de stalen balk ongegrond voor zover deze ziet op de noodzaak van de verplaatsing en gegrond voor zover deze ziet op het feit dat de ondernemer zich niet vóór het sluiten van de koop-/ aannemingsovereenkomst de mogelijkheid van doorbuigen van het dak heeft gerealiseerd, toen niet de noodzakelijke maatregelen heeft getroffen om die mogelijkheid uit te sluiten en het feit dat hij die wijziging pas aan de consument heeft meegedeeld nadat hij de verplaatsing had uitgevoerd. De arbiters vinden de klacht over de ramen in slaapkamer 1 ongegrond.

De gevorderde schadevergoeding

De consument wil door de ondernemer financieel gecompenseerd worden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de ondernemer de consument een compensatie van € 1.000,– aangeboden, die de consument niet heeft aangenomen omdat zij deze te mager vindt.

De arbiters zijn van oordeel dat ten aanzien van de balk naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een schadevergoeding van € 1.000,– op zijn plaats is. Zij zullen de ondernemer tot betaling van dat bedrag veroordelen. Ten aanzien van de ramen oordelen arbiters als volgt. Nu de noodzaak tot de wijziging niet is gebleken, was de ondernemer gehouden de tussen partijen overeengekomen ramen te leveren. Nu hij dat heeft nagelaten, staat daarmee de tekortkoming van de ondernemer vast. De consument heeft geen nakoming gevorderd, maar compensatie. Arbiters verstaan dit aldus dat de consument vervangende schadevergoeding verlangt. Arbiters hebben hiervoor reeds overwogen dat de consument onvoldoende heeft gesteld dat zij door de wijziging schade heeft geleden terwijl vast is komen te staan dat het aanzicht en ventilatiemogelijkheden niet zijn veranderd. Dat betekent naar het oordeel van arbiters dat de consument door de wijziging feitelijk geen nadeel heeft ondervonden, zodat op die grond geen reden is om vervangende schadevergoeding toe te kennen. Nu niet gesteld noch gebleken is dat de gerealiseerde uitvoering tot kostenbesparing voor de ondernemer heeft geleid, bestaat evenmin aanleiding voor enige verrekening wegens minderwerk. Vaststelling van het percentage waarin de klacht gegrond wordt bevonden

Artikel 16 lid 2 onder h van het reglement bepaalt dat het arbitrale vonnis ook de vaststelling moet bevatten van het percentage waarin de klacht gegrond wordt bevonden. De arbiters hebben de klacht ten aanzien van de stalen balk gedeeltelijk gegrond bevonden, zoals hiervoor onder het kopje “conclusie” is vermeld. De arbiters stellen dat percentage vast op 100.

Toetsing aan de garantieregeling

In het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de op grond van de garantienormen te stellen eisen. Naar het oordeel van de arbiters is dit geschil zowel ten aanzien van de stalen balk als ten aanzien van de ramen, die ieder op een andere wijze zijn uitgevoerd dan partijen met elkaar zijn overeengekomen, niet aan te merken als een garantiegeschil in de zin van de garantieregeling, maar als een zogenaamd leveringsgeschil op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor een dergelijk geschil geen toetsingskader.

Klachtengeld

De consument wordt voor 100% in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals is bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het door haar betaalde klachtengeld ad € 340,– door de commissie aan de consument worden terugbetaald.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt: verklaren de klacht van de consument ten aanzien van de stalen balk gedeeltelijk gegrond en de klacht ten aanzien van de ramen in slaapkamer 1 ongegrond; veroordelen de ondernemer binnen vier weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden aan de consument wat betreft de (wijziging van de) stalen balk wegens schadevergoeding een bedrag van € 1.000,– te betalen; stellen het percentage waarin de klacht gegrond is bevonden vast op 100%; wijzen af hetgeen de consument meer of anders heeft gevorderd; stellen vast dat de consument geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling; bepalen dat de consument van het door haar betaalde klachtengeld ad € 340,– van de commissie retour ontvangt.