Commissie: Notariaat Zakelijk
Categorie: Kosten
Jaartal: 2021
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
46372/111696
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
Het gaat om een geschil tussen een stichting en de notaris over achterstallige erfpachtcanon. De stichting beroept zich op een mailbericht dat zij aan de notaris heeft verzonden waarin een bedrag van € 24.504,12 staat genoemd als over te maken achterstallige erfpachtcanon. De stichting stelt daarin de notaris de vraag “En de achterstallige canon is het bedrag van €24.504,12?”, welke vraag door de notaris met een eenvoudig “ja” wordt beantwoord. De arbiters stellen het bestuur in het ongelijk. Uit deze mailwisseling tussen partijen volgt geen toezegging of advies van de notaris, waaruit aansprakelijkheid voortvloeit. Immers, de akte die partijen onderling tekenden, is leidend voor de hoogte van de achterstallige canon en daarin stond een bedrag van € 15.000,– vermeld. De notaris behoefde niet uit de betreffende mail op te maken dat bij hem een opdracht werd uitgezet tot bepaling van de hoogte van de achterstallige canon.
Volledige uitspraak
Ondergetekenden
de heer mr. J. van der Groen te [plaatsnaam], de heer mr. R.J. Holtman te [plaatsnaam], de heer J.H.L. Otter te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals vervat in een door de cliënte ondertekend vragenformulier en een verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de KNB aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan arbitrage door de commissie. De notaris is lid van de KNB. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering. Alle geschillen zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het Reglement).
De bevoegdheid van ondergetekenden om het geschil tussen partijen als arbiters te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 31 van het Reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, waarbij zij met in achtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteren dat deze heeft gehandeld zoals ventvacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt van cliënte
Voor het standpunt van cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris heeft per mail aan de cliënte verzekerd een bedrag van € 24.504,12 over te maken voor achterstallige erfpachtcanon. Hij heeft echter maar een bedrag van € 15.000,– overgemaakt. Daarbij komt nog dat hij bestuursleden heeft laten tekenen zonder de bevoegdheid te controleren. De cliënte heeft veel kosten moeten maken voor het haastig in orde brengen van de bevoegdheden van haar bestuur om de koop door te kunnen laten gaan, zodat een aansprakelijkheidstelling voor te late levering van de tegenpartij, D., kon worden voorkomen.
De notaris is een vertrouwenspersoon en dit heeft het vertrouwen van cliënte ernstig geschaad. De cliënte is van mening dat een dergelijke handelswijze niet is toegestaan voor een notaris.
De cliënte wenst vergoeding van een schadebedrag, ter hoogte van de openstaande declaratie ad € 9.504,12.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De betrokken partijen bij de overeenkomst bleken geen overeenstemming te hebben over de hoogte van het te betalen bedrag voor achterstallige erfpachtcanon. Dit heeft de notaris bij partijen gelaten en uiteindelijk het overeengekomen bedrag overgemaakt. De notaris heeft de akte van levering opgemaakt maar niet de koopovereenkomst. Het was dus niet aan hem om de bevoegdheid van het bestuur bij het tekenen daarvan te controleren. Het bestuur is bovendien zelf verantwoordelijk voor het actualiseren van de gegevens bij de Kamer van Koophandel.
De notaris verzoekt de klachten af te wijzen.
Behandeling van het geschil
Op 25 augustus 2021 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam] fungerend als plaatsvervangend secretaris.
Het geschil is behandeld buiten aanwezigheid van partijen. Partijen hebben voorafgaand aangegeven geen bezwaar te hebben tegen behandeling buiten hun aanwezigheid.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende
De arbiters beslissen naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteren dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De cliënte beroept zich in essentie op een mailbericht dat zij aan de notaris heeft verzonden waarin een bedrag van € 24.504,12 staat genoemd als over te maken achterstallige erfpachtcanon. Zij stelt daarin de notaris de vraag “En de achterstallige canon is het bedrag van € 24.504, 12?” welke vraag door de notaris met een eenvoudig “ja” wordt beantwoord. De arbiters kunnen de cliënte niet volgen in haar stelling dat uit deze mailwisseling tussen partijen een toezegging of advies van de notaris zou volgen, waaruit aansprakelijkheid voortvloeit. Immers, de akte die partijen onderling tekenden, is leidend voor de hoogte van de achterstallige canon en daarin stond een bedrag van € 15.000,– vermeld. De notaris behoefde niet uit de betreffende mail te bevroeden dat bij hem een opdracht werd uitgezet tot bepaling van de hoogte van de achterstallige canon. Deze klacht treft dan ook geen doel.
De bekendheid met en controle van de bevoegdheid van haar bestuur ligt primair als verantwoordelijkheid bij de cliënte. Ook daarvoor geldt dat dit niet binnen de opdracht van de notaris lag. De notaris heeft vanuit zijn zorgplicht gehandeld door de Stichting erop te attenderen. Bovendien geldt dat ook al had de notaris eerder gezien dat er iets mis was met de bevoegdheden, de cliënte dezelfde werkzaamheden had moeten verrichten om dit te herstellen.
De commissie acht de klachten ongegrond
Beslissing
De arbiters verklaren de klachten van cliënte ongegrond en bepalen dat het bedrag dat cliënte ter zake de arbitragekosten heeft voldaan in zijn geheel komt te vervallen aan de commissie.