Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Algemene voorwaarden / Informatieverstrekking / Non conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
134946/155740
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een leveringsgeschil over een niet goed werkende vloerverwarming. Partijen verschillen van mening over de vraag of de ondernemer contractueel verplicht was op de zolder van de woning van de consument vloerverwarming aan te brengen. Elk van partijen legde de tekst van de technische omschrijving ten aanzien van het aanbrengen van vloerverwarming op zolder anders uit. In een geval als dit, waarin die tekst inderdaad voor tweeërlei uitleg vatbaar is, konden de arbiters tot geen andere conclusie komen dan dat die tekst onduidelijk en/of verwarrend is. De technische omschrijving is door de ondernemer opgesteld. Van de ondernemer had als de professionele partij verwacht mogen worden dat hij die omschrijving uit een oogpunt van rechtszekerheid zo duidelijk en expliciet mogelijk had geformuleerd zodat over de uitleg daarvan geen misverstand zou kunnen ontstaan. Naar het oordeel van de arbiters dient de technische omschrijving uitgelegd te worden in het voordeel van de consument. Deze wijze van uitleg berust op de contra proferentem-regel. Deze regel houdt in dat als een bepaling in een overeenkomst voor meer dan één uitleg vatbaar is, de uitleg gekozen dient te worden die in het voordeel is van de wederpartij van degene die de bepaling heeft opgesteld.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. M.L.J. Koopmans te Almelo, de heer ir. F.A.J. Münninghoff te ‘s-Hertogenbosch, mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele te Amsterdam, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I.E en II.P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen (…), welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK (…) worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de zolder die de ondernemer heeft uitgevoerd met een houten vloer in plaats van een betonvloer en niet heeft voorzien van vloerverwarming.
Behandeling van het geschil
Op 20 mei 2022 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L.G.H. Cox als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument bijgestaan door haar gemachtigde, mevrouw mr. [GEMACHTIGDE CONSUMENT]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [VERTEGENWOORDIGER 1 ONDERNEMER], hoofd projectleiding bij de ondernemer en de heer [VERTEGENWOORDIGER 2 ONDERNEMER ], senior ontwikkelaar bij [ONDERNEMER 2].
Op de zitting hebben partijen met elkaar een schikking getroffen ten aanzien van hun geschil over de (aard van de) zoldervloer. Partijen zijn overeengekomen dat de ondernemer een bedrag van € 1.700,– aan de consument zal betalen. De commissie zal de inhoud van deze schikking in de vorm van een arbitraal vonnis vastleggen. Dit geschilpunt komt verder niet meer aan de orde, omdat de arbiters als gevolg van die schikking niet meer toekomen aan een inhoudelijke beoordeling van dat geschilpunt.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, waaronder de stukken, die zij hebben ontvangen nadat de consument voor de zitting was uitgenodigd, en hetgeen door de consument op de zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument en de ondernemer hebben met elkaar een aannemingsovereenkomst gesloten betreffende de bouw van een woning aan het [ADRES] (bouwnummer 5). Bij brief van 7 oktober 2020 heeft de ondernemer aan de bewoners van het bouwproject aldaar ten aanzien van de vloerverwarming meegedeeld dat de zolder een onbenoemde ruimte is en daarom niet verwarmd wordt uitgevoerd. De ondernemer verwijst naar de technische omschrijving waarin vermeld staat dat de verdiepingen met vloerverwarming worden uitgevoerd exclusief de onbenoemde ruimtes en de zolder. De ondernemer heeft in die brief twee meerwerkopties aangeboden, te weten het toepassen van vloerverwarming op de zoldervloer of het leveren en plaatsen van een elektrische radiator. De consument heeft gebruik gemaakt van de eerstgenoemde meerwerkoptie om te voorkomen dat de houten vloer – als deze eenmaal was aangebracht en afgewerkt én de ondernemer verplicht zou worden alsnog vloerverwarming op de zolder aan te leggen – voor die aanleg opengebroken zou moeten. Voor deze meerwerkoptie heeft de consument onder protest een bedrag van € 3.450,– betaald.
De consument heeft samen met de andere bewoners van het bouwproject aan het [ADRES] bij brief van 27 oktober 2020 gereageerd en daarin kenbaar gemaakt dat zij getekend en betaald hebben voor levering van een woning gebaseerd op de technische omschrijving en dat de eenzijdig genomen andere bouwbeslissingen niet acceptabel zijn.
De gemachtigde van de consument heeft bouwkundig expertisebureau [EXPERTISEBUREAU] ingeschakeld om de afwijkingen van de overeenkomst te onderzoeken en de kosten van herstel dan wel de schade in de vorm van waardevermindering te begroten. Uit het expertiserapport blijkt dat er op de tweede verdieping geen verwarmingselementen zijn toegepast.
In hoofdstuk 18 “Verwarmingsinstallatie” van de technische omschrijving is het volgende vermeld:
– onder het kopje “Verwarmingssysteem”: “Op de begane grond en de verdiepingen wordt vloerverwarming aangelegd”.
– onder het kopje “Afgiftesysteem verwarming”: “Alle verblijfsruimten, verkeersruimten, toilet en badkamer op de begane grond. 1e en 2e verdieping worden voorzien van vloerverwarming (lage temperatuurverwarming)” en “Op alle verdiepingen worden vloerverdelers aangebracht. De verdeler op de 1e verdieping in een slaapkamer is en op de 2e verdieping bevindt deze zich in de technische ruimte”.
In hoofdstuk 2, “Duurzaamheid” van de technische omschrijving wordt onder het vierde punt vermeld: “installatietechnisch zijn de woningen uitgevoerd met een warmtepomp, laag temperatuur vloerverwarming op begane grond en verdiepingen (excl. de onbenoemde ruimtes en zolder) WTW-ventilatiesysteem”.
De expert begroot de herstelkosten, bestaande uit het alsnog aanbrengen van vloerverwarming, op een bedrag van € 3.450,– incl. btw, welk bedrag overeenstemt met het door de ondernemer in zijn brief van 7 oktober 2020 genoemde bedrag voor het alsnog laten aanbrengen van vloerverwarming.
De consument is van mening dat zij op grond van genoemde bepalingen in hoofdstuk 18 mocht verwachten dat de zolder met vloerverwarming zou worden uitgevoerd. De bepaling in hoofdstuk 2 dient niet te prevaleren boven de bepalingen over de vloerverwarming in hoofdstuk 18. Hoofdstuk 2 heeft als titel “Duurzaamheid” en duidt niet op verwarming. De consument mocht verwachten dat hetgeen vermeld is over de verwarming terug te vinden is in de technische omschrijving onder de kopjes die over de verwarming gaan. De bepalingen onder het kopje van hoofdstuk 18 “Verwarmingsinstallatie”, zijn dus leidend voor wat betreft hetgeen ter zake de verwarmingsinstallatie aangelegd dient te worden.
Bij brief van 5 mei 2021 heeft de gemachtigde van de consument het expertiserapport aan de ondernemer gezonden en hem verzocht om de gebreken binnen de daarin genoemde termijn te herstellen. Aan dit verzoek heeft de ondernemer geen gehoor gegeven. Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De ondernemer is in verzuim geraakt en hij is daardoor schadeplichtig geworden. Kennelijk namens de ondernemer heeft [ONDERNEMER 2] bij brief van 21 mei 2021 gereageerd. In deze brief stelt [ONDERNEMER 2] dat de zolder een onbenoemde ruimte is. Dat is juist. Ook staat er volgens [ONDERNEMER 2] niet in de technische omschrijving dat op de tweede verdieping vloerverwarming aangebracht dient te worden. Dat is niet juist.
De situatie genoemd in artikel 3 van de algemene voorwaarden van SWK (een noodzakelijke wijziging die geen afbreuk doet aan de waarde, kwaliteit, aanzien en bruikbaarheid van de woning) doet zich niet voor en daarom was de ondernemer gehouden om de zoldervloer alsnog uit te voeren met vloerverwarming. Naar de mening van de consument komt de ondernemer geen beroep toe op de andersluidende vermelding in de verkoopbrochure, omdat deze volgens de brochure zelf geen contractstuk is.
Bij brief van de gemachtigde van de consument van 4 augustus 2021 is de verbintenis tot nakoming van de overeenkomst omgezet in een verbintenis tot het betalen van vervangende schadevergoeding.
De kosten van het alsnog aanbrengen van vloerverwarming zijn door de expert begroot op een bedrag van € 3.450,–. De expertisekosten van [EXPERTISEBUREAU] bedragen € 1.741,50. Dit zijn de kosten, die zien op de expertise met betrekking tot de woning van de consument. [EXPERTISEBUREAU] heeft dit bedrag aan de consument met een op haar naam staande factuur van 18 februari 2021 in rekening gebracht. De consument vordert dat de ondernemer, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om genoemde bedragen aan haar te voldoen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Voor de ondernemer bestaat er op grond van de aannemingsovereenkomst geen verplichting om vloerverwarming op de zolder aan te brengen.
Met betrekking tot de vloerverwarming is er in de technische omschrijving sprake van verschillen dan wel onduidelijkheden. Voor de vraag of er op de zolder vloerverwarming aangebracht moest worden, dient de technische omschrijving in zijn totaliteit beschouwd te worden. In hoofdstuk 18 “Verwarmingsinstallatie” van de technische omschrijving is duidelijk bepaald dat er in de onbenoemde ruimtes, waarbij de zolder ook apart is genoemd, geen vloerverwarming zal worden aangebracht. Hoogstens is verwarrend dat er wordt aangegeven dat op de begane grond en de verdiepingen (meervoud) vloerverwarming wordt aangebracht, maar de woning van de consument heeft maar één verdieping en daarboven een zolder. Een zolder wordt in het Bouwbesluit gekwalificeerd als onbenoemde ruimte. Vervolgens wordt in dat hoofdstuk in de rubriek “afgiftesysteem verwarming” bepaald dat voor alle verblijfsruimten, verkeersruimten, toilet en badkamer op de begane grond, op de 1e en 2e verdieping vloerverwarming wordt aangebracht. Ook hier wordt weliswaar gesproken over een 2e verdieping, maar op deze verdieping bevindt zich geen van de genoemde ruimten. De formulering van de zin, die achter het woord “grond” wordt afgebroken door een punt, is ongelukkig en wederom verwarrend, maar één ding is zeker; zowel de zolder als een onbenoemde ruimte wordt hier niet genoemd of in verband gebracht met het aanleggen van vloerverwarming. Dit wordt bevestigd doordat in de rubriek “temperatuur per vertrek” van hoofdstuk 18 bij de onbenoemde ruimte, zoals de zolder wordt aangeduid, geen temperatuureis wordt vermeld. Deze onduidelijkheden worden verklaard doordat formuleringen uit de technische omschrijving van een bouwproject dat niet is doorgegaan, (deels) in de onderhavige technische omschrijving zijn gekopieerd.
Mocht er dan door de ongelukkige woordkeuze van verdiepingen (1e en 2e verdieping) in hoofdstuk 18 de indruk zijn ontstaan dat er op de zolder vloerverwarming zou worden aangebracht, dan biedt de omschrijving in hoofdstuk 2 “Duurzaamheid” uitkomst, omdat daarin is bepaald dat vloerverwarming wordt aangebracht op de begane grond en verdiepingen exclusief de onbenoemde ruimtes en zolder. De ondernemer is van mening dat de vraag of de zolder voorzien had moeten worden van vloerverwarming beantwoord moet worden aan de hand van de gehele technische omschrijving en niet alleen aan de hand van hoofdstuk 18.
In de verkoopbrochure is op pagina 18 duidelijk opgenomen dat op de zolder vloerverwarming optioneel kan worden aangelegd. Aan alle kopers is deze optie dan ook expliciet aangeboden.
Ten aanzien van de vloerverwarming is er geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en om die reden dient de vordering tot vergoeding van de aanlegkosten van de vloerverwarming op de zolder afgewezen te worden. Ook de gevorderde expertisekosten dienen te worden afgewezen. De opdracht aan expertisebureau [EXPERTISEBUREAU] is namelijk door een andere koper dan de consument verstrekt en de ondernemer gaat ervan uit dat de expertisekosten door die andere koper zijn betaald. Van een verdeling van kosten tussen de consument en die andere koper is geen bewijs geleverd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het volgende als uitgangspunt.
In de op 2 maart 2020 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 17 februari 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Partijen verschillen (nog) van mening over de vraag of de ondernemer contractueel verplicht was op de zolder van de woning van de consument vloerverwarming aan te brengen.
Partijen zijn in de tussen hen gesloten aannemingsovereenkomst overeengekomen dat de ondernemer de woning (af)bouwt onder meer conform de betreffende technische omschrijving. Tussen partijen kan als vaststaand worden aangemerkt dat met deze technische omschrijving is bedoeld de Technische Omschrijving [ADRES] van 23 mei 2019.
Elk van partijen legt de tekst van de technische omschrijving ten aanzien van het aanbrengen van vloerverwarming op zolder anders uit. In een geval als dit, waarin die tekst inderdaad voor tweeërlei uitleg vatbaar is, kunnen de arbiters tot geen andere conclusie komen dan dat die tekst onduidelijk en/of verwarrend is. De ondernemer heeft dit in zijn verweerschrift en op de zitting ook erkend.
De technische omschrijving is door de ondernemer opgesteld. Gesteld noch gebleken is dat de consument op (de tekst van) de technische omschrijving invloed heeft gehad, zodat de arbiters ervan uitgaan dat dit ook niet het geval is geweest. Van de ondernemer had als de professionele partij in deze verwacht mogen worden dat hij die omschrijving uit een oogpunt van rechtszekerheid zo duidelijk en expliciet mogelijk had geformuleerd opdat over de uitleg daarvan geen misverstand zou kunnen ontstaan. Nu de ondernemer dat niet heeft gedaan en er tussen partijen over die tekst een misverstand is ontstaan, dient de onduidelijkheid over de vloerverwarming op de zolder voor rekening en risico te komen van de ondernemer als opsteller van de technische omschrijving. Naar het oordeel van de arbiters dient de technische omschrijving dan ook te worden uitgelegd in het voordeel van de consument, wiens uitleg als redelijk is aan te merken. Deze wijze van uitleg berust op het algemeen rechtsbeginsel in het overeenkomstenrecht dat wordt aangeduid als de contra proferentem-regel. Deze regel houdt in dat als een bepaling in een overeenkomst voor meer dan één uitleg vatbaar is, de uitleg gekozen dient te worden die in het voordeel is van de wederpartij van degene die de bepaling heeft opgesteld.
Het beroep van de ondernemer op de tekst van de verkoopbrochure baat hem niet, omdat de consument onbetwist heeft gesteld dat in de verkoopbrochure staat vermeld dat deze geen contractstuk is. Deze brochure kan dan ook niet als bindend tussen partijen worden geacht.
Gelet op het voorgaande had de ondernemer op basis van de bestaande overeenkomst op de zolder vloerverwarming moeten aanbrengen, en is de consument dus ten onrechte alsnog verzocht in te stemmen het aanbrengen hiervan tegen het in rekening brengen van meerwerkkosten. Die meerwerkkosten zijn dus achteraf bekeken onverschuldigd door de consument betaald en zijn naar de commissie begrijpt, gelijk te stellen met voornoemd bedrag van € 3.450,–. Dit bedrag heeft de ondernemer alsnog terug te betalen aan de consument. Ook de door de consument gevorderde expertisekosten zijn toewijsbaar. De arbiters gaan voorbij aan de stelling van de ondernemer dat de opdracht aan [EXPERTISEBUREAU] door een andere koper dan de consument is verstrekt en dat de ondernemer ervan uitgaat dat de expertisekosten door die andere koper zijn betaald. De consument heeft ter zake van de expertise een op haar naam gestelde factuur van [EXPERTISEBUREAU] overgelegd met als factuurbedrag het door haar gevorderde bedrag. Tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen, waarvan in dit geval niet is gebleken, geschiedt facturering in de regel aan degene die opdracht tot een dienst heeft gegeven. De arbiters hebben dan ook geen aanwijzing gevonden dat een ander dan de consument de expertiseopdracht voor de woning van de consument heeft verstrekt. Dat een ander dan de consument de expertisekosten heeft betaald, maakt niet dat hier anders moet worden beslist nu ter zitting onweersproken is verklaard dat het hier een voorgeschoten betaling betreft door de rechtsbijstandsverzekeraar van de consument.
De consument heeft gevorderd dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een dergelijke verklaring maakt het mogelijk dat de tenuitvoerlegging van het vonnis kan worden aangevangen of voortgezet nadat daartegen een rechtsmiddel is aangewend, dit in afwijking van de hoofdregel dat het aanwenden van een rechtsmiddel de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging opschort. In artikel 24 van het reglement van de commissie is voor een geval als dit bepaald dat hoger beroep van een arbitraal eindvonnis mogelijk is indien de beslissing meer beloopt dan € 35.000,–. Dit geval doet zich hier niet voor. De consument heeft dus geen belang bij een dergelijke verklaring en daarom zal de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad worden afgewezen.
Toepasselijkheid garantieregeling
Naar het oordeel van de arbiters is dit geschil zowel ten aanzien van de zoldervloer als ten aanzien van de vloerverwarming op de zolder niet aan te merken als een garantiegeschil in de zin van de garantieregeling, maar als een zogenaamd leveringsgeschil op grond van de aannemingsovereenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten. De garantieregeling biedt voor een dergelijk geschil geen toetsingskader.
Klachtengeld
Partijen hebben over de klacht ten aanzien van de zolder vloer die is uitgevoerd in hout in plaats van beton een schikking getroffen, zodat deze klacht als gegrond beschouwd moet worden. De arbiters hebben de klacht over de vloerverwarming op de zolder gegrond bevonden. Aldus wordt de consument voor 100% in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
verklaren de klacht van de consument ten aanzien van de vloerverwarming op de zolder gegrond;
bepalen dat de ondernemer aan de consument zal betalen een bedrag van € 6.891,50, bestaande uit € 1.700,– ter zake van de schikking tussen partijen ten aanzien van de zoldervloer, € 3.450,– wegens het niet aanbrengen van de vloerverwarming en € 1.741,50 ter zake van de expertisekosten;
bepalen dat de ondernemer voormelde bedragen binnen vier weken na verzending van dit vonnis zal voldoen;
wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
stellen vast dat aan de consument geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.