Commissie: Makelaardij
Categorie: kosten/ beëindiging overeenkomst
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1314330/1330682
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over een door de makelaar in rekening gebrachte dienstverleningsvergoeding van € 2.200,- nadat de consument de verkoopopdracht had beëindigd voordat de woning was verkocht. De commissie oordeelt dat het contractuele beding waarop de makelaar deze vergoeding baseert onvoldoende duidelijk is over de financiële gevolgen van een voortijdige beëindiging. Hierdoor is sprake van een oneerlijk en onredelijk bezwarend beding dat buiten toepassing moet blijven. De makelaar heeft daarom geen recht op betaling van de vergoeding. De klacht is gegrond en het depotbedrag van € 2.200,- wordt aan de consument terugbetaald.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 6 maart 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning [adres woning] in [plaatsnaam] tegen door de consument te betalen kosten en courtage. Daarvan is een schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) opgemaakt, die de consument heeft ondertekend.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 2.200,- bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
De klacht is sinds 27 mei 2025 bij de makelaar gemeld. In de getekende opdracht tot dienstverlening kwamen wij opstartkosten van € 550,- en een courtage van 1% over de uiteindelijke verkoopprijs overeen. Ik heb meermaals mondeling en schriftelijk aangegeven ontevreden te zijn over de dienstverlening. De woning is niet verkocht. In juli heb ik daarom aangekondigd de opdracht te willen beëindigen. Eind augustus ontving ik van de makelaar een factuur van € 2.200,- als vergoeding. Ik betwist deze factuur volledig, omdat:
- de aard van de overeenkomst een resultaatsverplichting betrof. Dit resultaat (verkoop woning) kwam niet tot stand. Het achteraf eenzijdig door de makelaar omzetten van deze afspraak naar een vergoeding op basis van een uurtarief is fundamenteel in strijd met de door ons beiden afgesloten overeenkomst;
- de reden van beëindigen van de overeenkomst mijn meermaals geuite ontevredenheid over de dienstverlening was;
- de op mijn verzoek later nagezonden specificatie van de factuur onduidelijk is en de daarin toegepaste berekening ondoorzichtig is door toepassing van willekeurige aftrekposten. Ook worden kosten opgevoerd die aantoonbaar voor rekening de makelaar waren of niet zijn gemaakt.
De consument wil een uitspraak van de commissie over wat zij moet betalen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in hoofdlijn op het volgende neer.
De factuur [factuurnummer] ad € 2.200,- betreft een evenredige vergoeding conform artikel 3 onder e. Contract. In de specifieke contractuele regeling voor tussentijdse beëindiging van artikel 3 onder e. Contract is uitdrukkelijk bepaald dat indien de opdrachtgever de opdracht beëindigt voordat deze is vervuld, een bedrag verschuldigd is dat evenredig is aan het gedeelte van de verbintenis dat door de makelaar is nagekomen. Gedurende meerdere maanden heeft de makelaar uitvoering gegeven aan de opdracht door onder meer opname en waardebepaling, verkoopstrategie en vraagprijsadvies, professionele fotografie (inclusief aanvullende fotosessie), plaatsing en optimalisatie van Funda-advertentie, opstellen en herzien van verkoopteksten, verwerking VvE-documentatie, begeleiding en uitvoering van meerdere bezichtigingen, terugkoppeling aan opdrachtgever, opvolging van kandidaat-kopers, plaatsing verkoopbord, aanvullende marketing (blikvanger) en de opstart van een separaat verkooptraject voor de parkeerplaats. Ten aanzien van de parkeerplaats zijn notariële voorbereidingen getroffen en administratieve stappen gezet richting overdracht. De opdracht is door de consument beëindigd, omdat zij heeft besloten over te stappen naar een andere makelaar. Er is geen “no cure no pay”-clausule overeengekomen.
Op grond van de artikelen 7:406 en 7:411 van het Burgerlijk Wetboek is bij tussentijdse beëindiging van een opdracht een redelijke kostenvergoeding en een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon verschuldigd, rekening houdend met de reeds verrichte werkzaamheden. De contractuele bepaling in artikel 3 onder e. Contract sluit hierbij aan en concretiseert deze wettelijke regeling. Er zijn bezichtigingen uitgevoerd, terugkoppelingen zijn gegeven, marketing is geoptimaliseerd, aanvullende fotografie is verzorgd, verkoopstrategie is besproken. Dat geen verkoop is gerealiseerd, impliceert geen tekortkoming. Een makelaar heeft een inspanningsverplichting, geen resultaatsverplichting.
De beëindiging is niet gebaseerd op ontbinding wegens toerekenbare tekortkoming, maar op de keuze om de verkoop via een andere makelaar voort te zetten. Hierdoor treedt artikel 3 onder e. Contract onverkort in werking. Zoals uit de bijgevoegde uren- en kostenstaat blijkt zijn substantiële werkzaamheden verricht, waaronder: volledige opstartfase, volledige marketingfase, actieve verkoopfase met meerdere bezichtigingen, intensieve communicatie met geïnteresseerden, separaat parkeerplaatstraject met notariële voorbereiding. De opdracht bevond zich in een vergevorderd stadium. Het enige niet-gerealiseerde onderdeel betreft de uiteindelijke juridische levering.
De overeengekomen courtage bedroeg 1% van de uiteindelijke verkoopprijs. Bij een vraagprijs van
€ 625.000,- zou dit neerkomen op € 6.250,-. Het gevorderde bedrag van € 2.200,- vertegenwoordigt circa 35% van deze courtage. Gelet op de duur van de opdracht, de omvang van de verrichte werkzaamheden, de marketinginvesteringen, het parkeerplaatstraject, de reeds gemaakte externe kosten is dit bedrag aan te merken als proportioneel en evenredig. Er wordt geen volledige courtage gevorderd, maar een gematigd bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de geleverde prestaties.
De makelaar heeft zich bereid getoond tot overleg en heeft eerder getracht het geschil in der minne te regelen, maar de consument heeft ervoor gekozen het geschil voor te leggen aan de commissie.
De makelaar verlangt ongegrondverklaring van de klacht, overmaking van het depotbedrag en de bevestiging dat artikel 3 onder e. Contract rechtsgeldig toepassing vindt.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Met de in het vragenformulier geformuleerde klacht en eis spitst deze zaak zich toe op de door de makelaar verlangde betaling van de op 28 augustus 2025 bij factuur [factuurnummer] in rekening gebrachte € 2.200,- aan “Dienstverleningsvergoeding [adres woning]”. De makelaar legt daaraan in de kern ten grondslag artikel 3 onder e. Contract dat voor zover hier relevant bepaalt:
“Indien de Opdrachtgever de Opdracht beëindigt voordat de Opdracht is vervuld, is hij een bedrag verschuldigd dat evenredig is aan het gedeelte van de verbintenis dat door de Makelaar is nagekomen op het moment van uitoefening van het hiervoor bedoelde recht, vergeleken met de volledige nakoming van de verbintenis. (…)”
Dit beding is opgesteld om in meerdere te sluiten overeenkomsten te worden opgenomen en niet gesteld of gebleken is dat partijen over dit beding hebben onderhandeld. Dit beding is voor de consument echter onvoldoende duidelijk en onvoldoende begrijpelijk. Voor de consument was op grond van dit beding – ook in samenhang met andere overeengekomen bedingen en alle omstandigheden rond de contractsluiting – van aanvang af onvoldoende voorzienbaar welke financiële gevolgen een voortijdige beëindiging bij benadering zou kunnen hebben. Voor zover artikel 3 onder e. Contract volgens de makelaar een aanspraak op loon bevat voor reeds verrichte werkzaamheden, was op grond van het beding voor de consument van aanvang af niet in te schatten met welk loon of welke wijze van loonberekening zij bij een voortijdige beëindiging zou kunnen worden geconfronteerd.
Dit geldt eveneens voor de vraag welke kosten of welke (wijze van) kostenberekening de makelaar bij een voortijdige beëindiging meent te mogen factureren. Hierdoor is naar het oordeel van de commissie in dit geval sprake van een oneerlijk en onredelijk bezwarend beding dat buiten toepassing moet blijven en waardoor de makelaar ook geen aanspraak mag maken op de nationale wettelijke regeling die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest. Dit laatste vanwege de afschrikwerkende werking die ingevolge Unierecht dient uit te gaan van een gebruikt beding dat in strijd is met de goede trouw en dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
Reeds hierom komt de commissie tot de slotsom dat de makelaar bij gebreke van een rechtsgrond daarvoor geen aanspraak kan maken op betaling van de bij factuur [factuurnummer] in rekening gebrachte € 2.200,-. De door de makelaar na de beëindiging opgemaakte en nagestuurde “Uren – kostenstaat” en (ook) verder nog gevoerde partijdiscussies kunnen hieraan niet afdoen en daarom onbesproken blijven. De klacht van de consument is gegrond en de commissie zal verklaren dat de makelaar geen recht toekomt op betaling van de bij factuur [factuurnummer] in rekening gebrachte € 2.200,-. Het depotbedrag dient aan de consument te worden terugbetaald. Overeenkomstig het Reglement dient de makelaar het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen.
De commissie beslist daarom nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond,
– verklaart dat de makelaar geen recht toekomt op betaling van de bij factuur [factuurnummer] aan de consument in rekening gebrachte € 2.200,- aan “Dienstverleningsvergoeding [adres woning]”,
– bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden,
– bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is,
– bepaalt dat het depotbedrag van € 2.200,- aan de consument wordt terugbetaald,
– wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, Y. Moll en mr. J.J. Hendrikse, leden, op 3 juli 2026.