Onopgeloste gebreken woning bij een aannemingsovereenkomst

De Geschillencommissie




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: (non)conformiteit    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Deels gegrond   Referentiecode: 207436/226330

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het geschil gaat erover dat de ondernemer een aantal gebreken, waarover de consument bij hem heeft geklaagd, niet (goed) heeft hersteld en dat de ondernemer sinds begin 2023 niet meer reageert op berichten van de consument over die gebreken. De consument heeft met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. Bij de oplevering daarvan en in de maanden daarna zijn diverse gebreken geconstateerd door consument, die telkens zijn gemeld. Deze zijn echter slechts voor een deel opgelost. De consument heeft er geen vertrouwen meer in dat de ondernemer (tijdig) zijn verplichtingen zal nakomen. Ondernemer heeft hierover geen schriftelijk verweer gevoerd. De arbiters volgen het oordeel van de deskundige en overwegen als volgt. Een deel van de klachten worden gegrond verklaard, maar het overige ongegrond. De ondernemer is veroordeeld om een deel van de gebreken binnen drie maanden na het vonnis goed en deugdelijk te herstellen alsmede zijn toezegging om de spatten en vlekken zoveel mogelijk te verwijderen alsmede de gaatjes te dichten. Andere gebreken komen in aanmerking voor een vergoeding van € 7.500,–; en hetgeen door de consument of anders is gevorderd is afgewezen. Bovendien is komen vast te staan dat twee klachten een beroep toekomt op garantie en ter zaken van de rest niet.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil

Het geschil gaat erover dat de ondernemer een aantal gebreken, waarover de consument bij hem heeft geklaagd, niet (goed) heeft hersteld en dat de ondernemer sinds begin 2023 niet meer reageert op berichten van de consument over die gebreken.

Standpunt van de consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, daaronder begrepen de stukken die na de uitnodiging voor de mondelinge behandeling zijn ontvangen, en naar wat de consument tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument heeft met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning in het project [naam] te [plaatsnaam]. Bij de oplevering van de woning op 31 oktober 2022 en in de maanden daarna heeft de consument aan de woning diverse gebreken geconstateerd, die zij telkens bij de ondernemer heeft gemeld. De ondernemer heeft deze gebreken slechts voor een deel opgelost. Sinds begin 2023 reageert de ondernemer niet of nauwelijks meer op berichten van de consument, waaronder de ingebrekestelling en meer dringende berichten. De consument heeft er geen vertrouwen meer in dat de ondernemer (tijdig) zijn verplichtingen zal nakomen. Het gaat om de volgende gebreken, die nog opgelost moeten worden:
‒ kromme deur slaapkamer;
‒ achtergevel afmaken;
‒ zijgevel kijkt tegen hout aan (onderkant dak niet goed afgewerkt);
‒ voorbereiding laadpunt ontbreekt;
‒ (correct) aanleggen dekvloer zolderetage;
‒ slaapkamer 3 krassen op het glas aan binnen- en buitenkant;
‒ achtergevel – randen/zijkanten pui niet correct afgewerkt;
‒ tussen dorpels en muur zitten gaten aan beide zijden;
‒ zijkanten afgewerkt met stof en nietjes; bovenkant is geheel bevlekt (antraciet vlekken op crème) en
verschillende gaten tussen afwerkplaten;
‒ zijgevel – gebreken in metsel- en voegwerk, te weten verschillende stenen zijn beschadigd, hoekjes van
zwart geglazuurde stenen er af, in de cementlaag tussen de zwarte en witte stenen steken meerdere
spijkers uit de muur over de gehele breedte van de woning, cement is niet overal goed aangelegd tussen
de stenen en op diverse plekken is plastic zichtbaar in plaats van cement/voeg;
‒ achtergevel – dorpel beschadigd door cementresten.

Standpunt van de ondernemer

Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft de ondernemer geen schriftelijk verweer gevoerd. De ondernemer heeft ter zitting mondeling gereageerd op de klachten van de consument. Voor zover van belang zullen de arbiters hierna op die reactie ingegaan.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 21 november 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt ̶ voor zover hierna niet aangehaald ̶ als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Alleen de consument heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters ̶ naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken ̶ het volgende als uitgangspunt.

In de op 10 maart 2021 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en ̶ voor zover aanwezig ̶ staten van wijziging, die tot deze overeenkomst behoren, dit naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 31 oktober 2022 opgeleverd.

Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst de eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen omgevingsvergunning (deelactiviteit bouwen) ter zake van de woning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil

Algemeen
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Het deskundigenrapport
De arbiters zullen hierna wat de aard van de gestelde gebreken betreft dezelfde volgorde aanhouden als die in het rapport, maar een andere nummering hanteren omdat de consument tijdens de mondelinge behandeling haar klacht ten aanzien van een aantal gebreken, die de deskundige in zijn rapport wel heeft besproken, heeft ingetrokken.

Uit het deskundigenrapport blijkt het volgende.

1. Kromme deur slaapkamer 5
In het proces-verbaal van oplevering staat vermeld: “Slaapkamer 5: Deur heel krom.” Bij het vervangen van de deur heeft de ondernemer ontdekt dat de deur niet krom is, maar dat de wand een afwijking vertoont, die alleen door meting is vast te stellen.
De sluitstijl van het houten montagekozijn en de aansluitende wand van ca. 2,72 meter hoogte staan uit het lood. Met als gevolg dat de deur niet meer tegen de rubberen kierdichting sluit en moeilijk sluit in het dagslot. De wand heeft bovendien een horizontale kromming, met als gevolg dat het deurkozijn scheluw staat. De gemeten afwijking van de wand naast het deurkozijn bedraagt ca. 16 mm ten opzichte van de loodlijn. Een dergelijke binnenwand behoort in principe recht te zijn en te lood te staan. In de TBA-richtlijn voor het afwerken of stukadoren van binnenwanden staat dat een binnenwand maximaal 2 mm per strekkende meter uit het lood mag staan. De betreffende wand voldoet niet aan deze richtlijn. Vastgesteld kan worden dat hier sprake is van strijdigheid met de eis van goed en deugdelijk werk.

2. Achtergevel afmaken
Deze klacht wordt behandeld onder 7.

3. Zijgevel: Onderkant dak niet goed afgewerkt
Met deze klacht bedoelt de consument het zichtbare houtwerk en de grote openingen aan de onderzijde van het leien gevelvlak. De zijgevel is ter hoogte van eerste verdieping bekleed met leien op een houten regelwerk. Aan de onderzijde is de geverfde horizontale houten regel (breedte 70 mm) zichtbaar. Ter bescherming van het afstromend regenwater ligt deze regel ten opzichte van de onderkant van de leien terug. In zoverre is dit klachtgedeelte van esthetische aard.

Tussen de houten regel/dampdoorlatende folie en de achterzijde van de leien zitten ventilatieopeningen van maximaal 16 mm breedte. In het kader van de gezondheid mogen ingevolge artikel 3.69 van het Bouwbesluit de openingen niet groter zijn dan 10 mm. Voor wat betreft deze openingen wordt niet voldaan aan de gestelde eisen van artikel 3.69 van het Bouwbesluit.

4. Voorbereiding laadpunt ontbreekt
Inmiddels heeft de ondernemer de mantelbuis van het laadpunt aangebracht. De afstand van de uitmonding van de mantelbuis tot de gevel is echter te groot. Bovendien steekt de mantelbuis te hoog boven de bestrating uit, waardoor gevaar voor struikelen bestaat. Deze klacht is een rechtstreeks gevolg van het niet correct uitvoeren van een opleveringspunt.

5. Correct aanleggen dekvloer zolderetage
Het betreft hier de dekvloer van de overloop op de tweede verdieping nabij de trap. Inmiddels is op de dekvloer in opdracht van de consument een pvc-vloer gelijmd. Met een rei/waterpas is vastgesteld dat het oppervlak van de dekvloer/pvc-vloer vanaf de trap over een strook van ca. 30 cm breedte een afwijking heeft van 7 á 8 mm. De dekvloer is ten opzichte van bovenkant welstuk (dit is de bovenste smalle trede) ca. 7 mm te hoog of de trap is te laag aangebracht. De afwijking in het oppervlak van de dekvloer nabij de trap is niet toelaatbaar en voldoet daardoor niet aan de maatstaven van goed en deugdelijk werk.

6. Slaapkamer 3: krassen op het glas aan binnen- en buitenkant
Op zowel de binnen als buitenruit (Afmeting: ca. 0,62 x 1,90 m) zitten voelbare krassen in de randzone van het glas over en lengte van ca. 21 cm. Op twee meter afstand zijn de krassen bij diffuus licht niet zichtbaar. Deze krassen aan het oppervlak van het glas zijn zogenoemde “mechanische beschadigingen”, die geen negatieve gevolgen hebben voor de duurzaamheid van het isolatieglas. Er kan niet worden gesteld dat er sprake is van ondeugdelijk werk.

7. Achtergevel: randen/zijkanten pui niet correct afgewerkt
Inmiddels heeft de ondernemer de kunststof strip tussen de linker kozijnstijl en het gevelmetselwerk vervangen. Echter, de zwarte kunststof strippen zijn niet strak en recht afgesneden. Deze klacht is een rechtstreeks gevolg van het niet correct uitvoeren van een opleveringspunt.

8. Tussen de kunststenen dorpel onder de gevelpui en de muur zitten gaten aan beide zijden
De ruimte aan de uiteinden van deze dorpel en de neggekant van het gemetselde buitenspouwblad bedraagt circa 50 mm. Deze ruimte is te breed voor een nette correcte afwerking. Voor de thermische uitzetting van de dorpel had de tussenruimte ten hoogste 20 mm mogen zijn.
Deze tussenruimte wordt dan voor de waterdichtheid en afwerking met een elastische kit afgedicht. De onderdorpelconstructie is niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk uitgevoerd.

9. Zijkanten afgewerkt met stof en nietjes. Bovenkant is geheel bevlekt (antraciet vlekken op crème) en verschillende gaten tussen afwerkplaten
Het klachtgedeelte “zijkanten afgewerkt met stof en nietjes” is behandeld onder 7.

Met het klachtgedeelte “gaten tussen de afwerkplaten” wordt de vrije ruimte tussen de stalen geveldrager in de achtergevel bedoeld. Deze ruimte is nodig voor de werking van de stalen geveldragers. Overigens had deze tussenruimte wel smaller kunnen zijn. Uit technisch oogpunt zijn aan deze geveldraagconstructie geen onvolkomenheden geconstateerd. De onderzijde van de crèmekleurige stalen geveldrager is plaatselijk donkergrijs vervuild. Met betrekking tot het klachtgedeelte “vlekvorming geveldragers” is sprake van een esthetische kwestie.

10. Zijgevel: gebreken metsel- en voegwerk
Voor zover de klacht ziet op spijkers die uit de muur steken, is deze inmiddels verholpen.

De onderste metsellagen van de gevel zijn met matzwarte geëngobeerde metselstenen uitgevoerd. Van enkele zwarte gevelstenen zijn kleine hoekjes aan het oppervlak beschadigd met als gevolg dat de bruine ondergrondkleur van de gevelsteen zichtbaar is. Hier is sprake van wat kleine onvolkomenheden.

Tussen de zwarte en crèmekleurige gevelstenen is tijdens het metselen voor bescherming van het zwarte metselwerk folie gebruikt. Bij het voegen is de folie plaatselijk onvoldoende diep weggesneden. Hier is sprake van wat kleine onvolkomenheden.

Op enkele plekken zitten gaten in het voegwerk. Op diverse plekken is het zwarte metselwerk besmet met witte spatten en/of cement vlekken. Hier is sprake van wat kleine onvolkomenheden.

De voornoemde kleine onvolkomenheden doen geen afbreuk aan de degelijkheid van de gevel.

11. Achtergevel: dorpel beschadigd door cementresten
Op de bovenzijde van de kunststenen dorpel van de achtergevelpui en met name op het rechter gedeelte daarvan zijn krassen ontstaan doordat de ondernemer daar cementresten heeft verwijderd. De krassen doen geen afbreuk aan de degelijkheid van de gevel.

12. Voorgevel: vlekken op kunststof stroken
Op de kunststof afwerkstroken langs de voorgevelkozijnen van de begane grond zitten cementvlekken.

De arbiters zijn van oordeel dat het door de deskundige uitgebrachte rapport voldoende is gemotiveerd en zowel naar zijn wijze van totstandkoming als naar zijn inhoud in overeenstemming is met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De arbiters achten zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht en zij volgen het oordeel van de deskundige, tenzij in het navolgende daarvan wordt afgeweken.

De arbiters overwegen als volgt.

De klachten onder 1 en 11.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de ondernemer deze klachten niet betwist. Gebleken is dat partijen tevergeefs geprobeerd hebben een minnelijke financiële regeling over deze klachten te bereiken. De arbiters achten deze klachten gegrond.

De consument heeft de ondernemer voorgesteld deze klachten af te doen door betaling van een schadevergoeding van € 7.500,–. De ondernemer vindt deze vergoeding te hoog en heeft een tegenvoorstel van € 1.000,– gedaan, dat door de consument van de hand is gewezen.

De arbiters zijn van oordeel dat de door de consument verlangde schadevergoeding in tegenstelling tot het voorstel van de ondernemer als redelijk en billijk moet worden aangemerkt en zij zullen de ondernemer dan ook veroordelen dit bedrag ter zake van deze gebreken aan de consument te betalen.

De klacht onder 3
Het gestelde gebrek onder 3 is ten aanzien van het zichtbare houtwerk bouwtechnisch gesproken geen onvolkomenheid. Wanneer sprake is van uiterlijke onvolkomenheden (‘de zichtbaarheid van de regel’) die het gevolg zijn van aard en hoedanigheid van de gebruikte materialen, bepalen de Algemene Voorwaarden behorende bij de aannemingsovereenkomst dat de verkrijger daaraan geen grond voor verhaal jegens de ondernemer kan ontlenen. Dat sprake zou zijn van minderwaardige materialen of onjuiste toepassing, is gesteld noch gebleken. Dat onderdeel van de klacht wordt dan ook afgewezen.

Ten aanzien van het onderdeel van de klacht dat betrekking heeft op de ventilatieopeningen (max. 16 mm), overwegen de arbiters dat niet wordt voldaan aan artikel 3:69 van het Bouwbesluit, dat bepaalt dat ventilatieopeningen ter afwering van ongedierte niet groter mogen zijn dan 10 mm. De ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel. In zoverre is dit klachtonderdeel gegrond.

De klacht onder 4
De ondernemer heeft ter zitting verklaard bereid te zijn de mantelbuis dichter naar de gevel te brengen en de buis ter hoogte van het maaiveld af te zagen en af te doppen. Daarmee erkent de ondernemer de klacht. Deze is derhalve gegrond en de ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel.

De klacht onder 5
Uit de bevindingen van de deskundige volgt dat de afwijking in het oppervlak van de dekvloer nabij de trap niet toelaatbaar is en daardoor niet voldoet aan de maatstaven van goed en deugdelijk werk. De klacht is daarmee gegrond en de ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel.

De klacht onder 6
Ten aanzien van het gestelde gebrek onder 6 (krassen op binnen- en buitenbeglazing, slaapkamer 3) overwegen arbiters het volgende. De klacht is op 2 november 2022 aan de ondernemer gemeld, derhalve binnen zes maanden na de oplevering. Ingevolge de Algemene Voorwaarden behorende bij de aannemingsovereenkomst garandeert de ondernemer de woning gedurende zes maanden na de oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. De consument heeft gesteld dat zij de krassen niet heeft veroorzaakt, welke stelling door de ondernemer niet is weersproken. Dat betekent dat de consument aanspraak kan maken op de garantie en dat de ondernemer de betreffende beglazing dient te vervangen. In zoverre is dit klachtonderdeel gegrond.

De klacht onder 2 en 7
Uit het deskundigenrapport volgt dat de ondernemer de kunststofstrip tussen linker kozijnstijl en gevelmetselwerk heeft vervangen, maar deze niet strak en recht heeft afgesneden. Ter zitting heeft de ondernemer de klacht erkend en toegezegd de strippen te vervangen door nieuwe strippen zodat deze tegen het kozijn aansluiten. De klacht is derhalve gegrond en de ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel.

De klacht onder 8
Uit het rapport van de deskundige volgt dat de onderdorpelconstructie niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk is uitgevoerd nu de ruimte aan beide uiteinden (50 mm) te groot is voor een nette afwerking. De ondernemer heeft de klacht ter zitting erkend en toegezegd dat klacht te willen herstellen. Deze klacht is derhalve gegrond en de ondernemer zal tot herstel worden veroordeeld.

De klacht onder 9
De gestelde gebreken “gaten tussen de afwerkplaten” zijn, blijkens het rapport van de deskundige, niet aan te merken als ondeugdelijk werk en derhalve niet als gebrek.Ten aanzien van het onderdeel “vlekvorming geveldragers” geldt dat geen sprake is van een bouwtechnisch gebrek, maar van uiterlijke onvolkomenheden die het gevolg zijn van aard en hoedanigheid van de gebruikte materialen. De arbiters verwijzen naar hetgeen hiervoor onder klacht 3 is overwogen. De klacht wordt in zijn geheel afgewezen.

De klacht onder 10
De gestelde gebreken, die door de deskundige als kleine onvolkomenheden zijn aangeduid, doen naar het oordeel van arbiters geen afbreuk aan de deugdelijkheid van de gevel en zijn als zodanig niet als een gebrek aan te merken. De ondernemer heeft echter toegezegd de onder 10 genoemde spatten en/of cementvlekken op het zwarte metselwerk zo veel mogelijk te zullen verwijderen en de gaatjes in het voegwerk van de zijgevel met voegspecie te zullen dichten. De arbiters zullen de ondernemer aan die toezegging houden als na te melden.

De klacht onder 12
De ondernemer heeft ter zitting toegezegd dat hij de cementvlekken op de kunststof afwerkstroken langs de voorgevelkozijnen van de begane grond zoveel als mogelijk zal verwijderen. Daarmee heeft de ondernemer de klacht erkend en deze is daarom gegrond. De ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel.

Toetsing aan de garantieregeling

De klachten 1 en 11
Ten aanzien van deze klachten wordt een schadevergoeding toegekend, waardoor herstel niet meer aan de orde is en deze klachten daardoor buiten het toetsingskader van de garantieregeling zijn komen te vallen.

Klacht 3
Deze klacht is voor wat betreft het zichtbare houtwerk van esthetische aard. Artikel 2.21 van module I.F sluit esthetische kwesties uit van de garantie, zodat de consument geen beroep op de garantieregeling toekomt. De klacht over de ventilatieopeningen betreft geen garantiegeschil, maar een zogenaamd leveringsgeschil op grond van de aannemingsovereenkomst, waarvoor artikel 2.22 van genoemde module garantie uitsluit.

De klachten 4 en 5
Deze klachten betreffen geen garantiegeschil, maar een zogenaamd leveringsgeschil op grond van de aannemingsovereenkomst waarvoor het hiervoor genoemde artikel 2.22 garantie uitsluit.

Klacht 6
Krassen in de beglazing zijn van de garantieregeling uitgesloten op grond van artikel 2.15 van module I.F.

De klachten 2, 7 en 8
Deze klachten vallen onder de algemene garantie van zes jaar als genoemd in artikel 6.1 van de garantieregeling.

De klachten 9 en 12
De klacht onder 9 (de vlekvorming op de geveldragers) en die onder 12 zijn van esthetische aard. Artikel 2.21 van module I.F sluit esthetische kwesties uit van de garantie.

Klacht 10
De kleine onvolkomenheden waarvan bij deze klacht sprake is, zijn niet aan te merken als een gebrek zodat geen aanspraak op garantie bestaat.

Samenvattend stellen de arbiters vast dat de consument ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten onder 7 en 8 een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toekomt en ten aanzien van de overige klachten niet.

Klachtengeld

De klacht van de consument wordt door de arbiters grotendeels gegrond bevonden. Daarom dient de commissie, zoals is bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het door de consument betaalde klachtengeld aan haar terug te betalen.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

verklaren de klacht van de consument voor zover deze ziet op de gebreken onder 1, 2, 3 (gedeeltelijk), 4, 5, 6, 7, 8, 11 en 12 gegrond en voor het overige ongegrond;

veroordelen de ondernemer de hiervoor genoemde gebreken binnen 3 maanden na de datum waarop dit vonnis is verzonden goed en deugdelijk te herstellen alsmede zijn toezegging de onder 10 genoemde spatten en/of cementvlekken op het zwarte metselwerk zo veel mogelijk te verwijderen en de gaatjes in het voegwerk van de zijgevel met voegspecie te dichten, binnen dezelfde termijn na te komen;

veroordelen de ondernemer aan de consument binnen veertien dagen na verzending van dit vonnis ter zake van de gebreken onder 1 en 11 te betalen een bedrag van € 7.500,–;

wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;

stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten onder 7 en 8 een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling en ter zake van de overige klachten niet;

bepalen dat de commissie het door de consument betaalde klachtengeld aan haar zal terugbetalen.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op
en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.