Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
123935
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over
In geschil is of de makelaar de consument voldoende heeft geïnformeerd over een derde, hoger bod op de woning van de consument. De consument vindt van niet en stelt daardoor schade te hebben geleden. Volgens de makelaar is de consument ook over derde bod (mondeling) geïnformeerd. De commissie oordeelt dat de makelaar de consument wezenlijk belangrijke informatie heeft onthouden over het derde bod. De consument heeft daardoor niet de juiste keuze kunnen maken uit de verschillende biedingen.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil ziet op de kwaliteit van de door de ondernemer verrichte dienstverlening, in het bijzonder een onjuiste informatieverstrekking ten aanzien van verschillende biedingen op de te verkopen woning van de consument.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak.
De woning van de consument werd op 1 september 2018 door de ondernemer in de verkoop genomen en vervolgens gepubliceerd via Funda. De interesse bleek groot. Een ‘open huis’ op 8 september 2018 resulteerde in drie biedingen( bod 1 onder de vraagprijs, bod 2 op de vraagprijs en bod 3 boven de vraagprijs) De ondernemer adviseerde het in waarde middelste bod te aanvaarden, omdat dit bod van de meest voorspoedige partij zou zijn. Deze partij stelde namelijk geen enkele ontbindende voorwaarde. De partij met hogere bod (€ 13.000,– meer) had drie voorwaarden (financiering, bouwkundige keuring en verkoop van eigen woning) Dat zou tot meer vertraging leiden. Geadviseerd werd dus om bod 2 te accepteren. Dit advies werd gevolgd en op 14 december 2018 was de overdracht. Een dag na de overdracht werd de consument benaderd door de (3e) partij van het hogere bod. Zij waren verbaasd dat genoegen was genomen met een minder bod en deelde de consument mede dat zij maar één ontbindende voorwaarde hadden gesteld; een voorwaarde die zij de maandag volgend op 8 september hebben laten vallen, hetgeen zij die dag ook telefonisch aan de ondernemer hebben kenbaar gemaakt. Daarvan is de consument nimmer op de hoogte gesteld. En de ondernemer heeft de consument evenmin op de hoogte gebracht dat partij 3 tijdens het per mail uitbrengen van het bod nog maar één voorwaarde had en dus niet drie zoals de ondernemer het steeds heeft doen voorkomen. Het desbetreffende email bericht van de derde partij bevindt zich bij de stukken.
De consument verwijt de ondernemer dan ook dat hij de consument niet goed heeft voorgelicht en geadviseerd en stelt hem aansprakelijk voor een tot de competentiegrens van de commissie gemaximeerde schade van € 10.000,–, bestaande uit vergoeding voor de misgelopen meeropbrengst en emotioneel geleden schade.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak.
De ondernemer betwist de lezing van de consument. De consument is steeds op de hoogte gehouden van de verschillende biedingen en ook van de aanpassing die de (3e) partij van het hogere bod doorgaf ten aanzien het laten vallen van het financieringsvoorbehoud. Dit is ook uitdrukkelijk met zowel de consument als met zijn echtgenote besproken. Door de ondernemer werd daarbij aangegeven dat het makkelijk is om te zeggen dat een voorbehoud komt te vervallen, maar dat het geregeld voorkomt dat op een dergelijk standpunt wordt teruggekomen.
Daarnaast is het van belang dat de ondernemer geen direct advies heeft gegeven over welke partij gekozen diende te worden. De ondernemer heeft slechts de voors en tegens gemeld, of zekerheid of een hogere prijs. Het is de consument die de keuze maakt. De betreffende communicatie is grotendeels mondeling gegaan zodat het voor de ondernemer moeilijk is aan te tonen dat de consument steeds volledig werd geïnformeerd.
Ter verdere onderbouwing van zijn lezing stelt de ondernemer dat hij met de consument en zijn echtgenote al een lange en succesvolle samenwerking kent. De kopers van de woning waren de ondernemer onbekend en het is dus niet waarschijnlijk dat hij zijn goede relatie op het spel zou zetten voor een partij waar hij geen enkele band mee heeft. Daarnaast is het van belang dat de consument er veel belang bij had om de woning zo snel mogelijk te verkopen. Dit blijkt uit de omstandigheden waaronder de woning werd verkocht. De lezing van de ondernemer dat de consument voor de veiligst lijkende partij heeft gekozen ligt dan ook voor de hand. De aansprakelijkheid voor schade wordt afgewezen.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Uit het verhandelde ter zitting en uit de stukken is gebleken dat de ondernemer de consument niet correct heeft geïnformeerd. Dit heeft tot gevolg gehad dat de consument niet de juiste keuze heeft kunnen maken uit de verschillende biedingen die voorlagen.
De ondernemer heeft, in het licht van hetgeen daar door de consument over is aangevoerd en ook is onderbouwd met een mailbericht van partij 3 van 8 september 2018, niet kunnen weerleggen dat hij de consument foutief heeft geïnformeerd over de voorbehouden van partij 3 gedurende het biedingsproces. De commissie stelt vast dat de ondernemer niet of onvoldoende met de consument heeft gecommuniceerd dat partij 3 tijdens het uitbrengen van het bod nog maar slechts een voorbehoud had en dat dat voorbehoud 2 dagen na de bezichtiging kwam te vervallen. Aldus heeft hij de consument wezenlijk belangrijke informatie onthouden. De ondernemer heeft ter zitting evenmin kunnen uitleggen of onderbouwen waarom de reserve ten aanzien van het laten vallen van een (financierings)voorbehoud (“het is makkelijk te zeggen dat je een voorbehoud laat vallen, maar het komt geregeld voor dat – bij het zien van de conceptovereenkomst – toch weer wordt verzocht een voorbehoud op te nemen”) wel voor partij 3 maar niet voor partij 2 zou gelden. Tenslotte heeft de ondernemer – gelet op de uitdrukkelijke betwisting van de consument – evenmin kunnen aantonen dat de consument haast had bij verkoop.
Onder deze omstandigheden is de commissie van oordeel dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van ondernemer in zijn plicht jegens de consument tot een correcte voorlichting. De commissie houdt de ondernemer aansprakelijk voor (een deel van) de door de consument geleden schade en stelt deze naar redelijkheid en billijkheid vast op een bedrag van € 5.000,–. Voor een hogere vergoeding ziet de commissie geen aanleiding omdat niet met zekerheid is vast te stellen dat de consument uiteindelijk voor deze partij zou hebben gekozen en onbekend is op welke termijn de levering zou hebben plaatsgevonden (met eventuele kosten van dien).
Dat brengt de commissie tot het oordeel dat de klacht van de consument grotendeels gegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt grotendeels toegewezen, in die zin dat de ondernemer binnen 1 maand na verzending van het bindend advies € 5.000,– aan de consument dient te betalen.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van
€ 77,50 aan klager te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij op 23 augustus 2019.