Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Communicatie
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1323611/1335330
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over de vraag of een verkoopmakelaar een koper voldoende heeft geïnformeerd tijdens de aankoop van een woning. De koper vond dat de makelaar te laat of onvoldoende had gecommuniceerd over onder andere een kapotte zonwering, een defecte intercom, een beëindigd energiecontract en een ontbrekende hanglamp. De commissie oordeelde echter dat de makelaar voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Uit het dossier bleek dat de makelaar meerdere keren contact had met de koper om uitleg te geven en naar oplossingen te zoeken. Dat de uitkomst voor de koper niet tevredenstellend was, betekent volgens de commissie niet dat de makelaar zijn werkzaamheden onjuist heeft uitgevoerd. De klacht is daarom ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de communicatie.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde heeft zijn werk als verkoopmakelaar niet netjes gedaan. Hij heeft klager namelijk te laat verteld over verschillende problemen met de woning. Zo waren de zonwering en de intercom kapot, maar beklaagde heeft dit niet op tijd gemeld.
Ook heeft hij klager niet verteld dat het energiecontract was gestopt. Daarnaast zijn er hanglampen uit de woning meegenomen, terwijl op de Lijst van Zaken stond dat ze achter zouden blijven. Beklaagde heeft klager hier niet over geïnformeerd. Al met al was de communicatie van beklaagde niet goed. Hij gaf te weinig informatie en de berichten spraken elkaar vaak tegen.
De beklaagde heeft ook een verantwoordelijkheid om te controleren of alles klopt wat de verkoopster aangeeft, en dat heeft hij niet gedaan. De beklaagde had zelf bijvoorbeeld al kunnen weten dat de intercom kapot was, want hij deed de bezichtigingen en toen was dat al duidelijk. Toen klager werd uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van de beklaagde ging het meer over zaken ophelderen. Er kwam geen concrete oplossing. Klager was steeds afhankelijk van de beklaagde voor een antwoord op zijn vragen, maar dat kwam er niet. Er werd wel door de beklaagde bevestigd dat er sprake was van gebreken, maar daar bleef het bij. Dat is niet prettig geweest tijdens het proces.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde zegt dat hij klager tijdens de bezichtiging al heeft verteld over de kapotte zonwering. Klager heeft daar toen geen vragen over gesteld. Ook tijdens de bouwkundige keuring op 2 september 2025 is de kapotte zonwering besproken. Klager had toen vragen kunnen stellen, kunnen onderhandelen over de prijs, of kunnen besluiten de woning toch niet te kopen. Beklaagde vindt daarom dat hij geen informatie over de zonwering heeft achtergehouden.
Beklaagde wist niet dat een van de hanglampen van de vorige huurster was. Dat staat nergens in het dossier. De verkoopster heeft dit ook niet tegen hem gezegd.
De lamp stond wel op de Lijst van Zaken, maar beklaagde kon er niets aan doen dat de lamp toch is meegenomen. Hij wist hier niets van. Daarnaast was beklaagde de makelaar van de verkoper. Het is daarom niet zijn taak om klager hier uit zichzelf over te informeren.
Beklaagde wist niet dat de intercom kapot was. De verkoopster had hem hier niets over verteld. Toen beklaagde erachter kwam, heeft hij de verkoopster wel meteen vragen gesteld over de intercom. Dit laat zien dat hij de zaak serieus heeft genomen en snel heeft opgepakt.
Het is de taak van de verkoper zelf om de koper te informeren over het beëindigde energiecontract. Beklaagde heeft hier geen rol in.
Tot slot vindt beklaagde dat de communicatie over het algemeen goed is verlopen. Uit het dossier blijkt dat beklaagde vaak contact heeft gehad met klager, zowel in persoon als via e-mail, om hem op de hoogte te houden en te informeren over zaken.
De beklaagde verzoekt de klacht van klager ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De regels voor de beoordeling
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Daarom moet hij zich houden aan (onder andere) de Erecode NVM. Beklaagde moet zich houden aan het tuchtrecht.
De taak van de commissie is om klachten over een makelaar te behandelen. De commissie kijkt of een makelaar zich heeft gehouden aan de regels van de NVM. Het doel van dit tuchtrecht is om ervoor te zorgen dat alle makelaars hun werk goed en netjes doen. Dit is belangrijk voor iedereen. De commissie beoordeelt in deze zaak of beklaagde de regels voor makelaars heeft gevolgd. Als de commissie vindt dat klager (voor een deel) gelijk heeft, kan zij beklaagde een sanctie opleggen. Dit staat in het reglement.
De commissie moet de vraag beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt kan worden gemaakt. Het gaat hierbij om zijn optreden richting klager tijdens de aankoop van de woning, waarbij beklaagde werkte als verkopend makelaar. De wettelijke regel voor deze beoordeling is of beklaagde heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend professional mag worden verwacht.
Het oordeel van de commissie
De klacht van klager, zo begrijpt de commissie, ziet samengevat op de communicatie van de beklaagde over een aantal zaken tijdens de aankoop van de woning. De beklaagde was op dat moment de makelaar van de verkoopster.
De commissie begrijpt dat het vervelend is geweest voor klager dat er gebreken waren aan de zonnewering en intercom, dat het energiecontract was gestopt zonder dat hij dat wist, en dat er een hanglamp was meegenomen die volgens de Lijst van Zaken had moeten achterblijven. Ook begrijpt de commissie dat het frustrerend moet zijn geweest voor klager om niet direct een antwoord te krijgen op vragen die hij hierover stelde aan de beklaagde. Toch oordeelt de commissie dat beklaagde niet onzorgvuldig heeft gehandeld.
De commissie heeft alle stukken in het dossier bestudeerd en gekeken naar de momenten waarop beklaagde contact heeft gehad met klager. Daaruit blijkt dat beklaagde op meerdere momenten via e-mail en in persoon contact heeft gezocht met klager om de zaken te bespreken en te zoeken naar een oplossing. Dat dit uiteindelijk niet (geheel) tot het gewenste resultaat heeft geleid, kan beklaagde tuchtrechtelijk niet worden aangerekend. De commissie vindt dat hij voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Hierbij speelt ook mee dat beklaagde de makelaar van de verkoper was, en niet van klager. Hij had daardoor een andere verantwoordelijkheid tijdens het proces.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de klager ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. N. Achahbar, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. K.E. Heins, secretaris, op 1 juli 2026.