Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1316251/1332530
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De zaak gaat over een koper die na de aankoop van een woning inzage wilde in het biedlogboek, omdat hij wilde controleren of er daadwerkelijk een ander bod was uitgebracht waardoor hij uiteindelijk zijn eigen bod heeft verhoogd. De commissie stelde vast dat de makelaar een bod van de koper niet had geregistreerd in het verplichte digitale biedlogboek en het gevraagde biedlogboek ook niet kon verstrekken. Daarmee heeft de makelaar onvoldoende zorgvuldig gehandeld en niet voldaan aan de regels voor een transparant biedproces. De commissie zag echter geen aanwijzingen dat de makelaar de koper bewust had misleid of dat het storingsbod niet echt was. De klacht is daarom gegrond verklaard vanwege de onjuiste registratie en gebrekkige informatieverstrekking. De makelaar kreeg een waarschuwing opgelegd en moet het klachtengeld terugbetalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het niet aanleveren van het biedlogboek door beklaagde.
Standpunt van klagers
Voor het standpunt van klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde heeft als verkopend makelaar niet het biedlogboek aangeleverd van de door klagers aangekochte woning. Herhaaldelijk is beklaagde gevraagd inzage te geven in het biedlogboek. Er is toen alleen een printscreen van de bezichtigingen bij de betreffende woning ontvangen. Klagers hebben opnieuw verzocht om een uitdraai van het biedlogboek, waar op werd geantwoord dat deze printscreen het enige was wat beklaagde had. Hierna is nogmaals een aantal keer verzocht om het biedlogboek of om op een andere manier transparantie te verschaffen over de biedingen die op de woning zijn uitgebracht.
De reden waarom klagers transparantie wensen is dat zij – nadat in eerste instantie overeenstemming was bereikt over de koop – het bericht hebben ontvangen dat een storingsbod binnen was gekomen. Zowel klagers als de storende partij kregen de gelegenheid opnieuw een uiterst voorstel in te dienen. Klagers hebben hun bod verhoogd en de woning tegen die hogere prijs gekocht.
Klagers willen dat duidelijk wordt of het storingsbod daadwerkelijk schriftelijk met de betreffende voorwaarden en hoogte is ingediend of dat klagers misleid zijn om een verhoogd voorstel in te dienen terwijl geen sprake was van een andere partij die een bod uit heeft gebracht.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde voert aan dat op de woning twee biedingen zijn ontvangen: één via het MOVE-platform en één per e-mail via de makelaar van klagers. De per e-mail ontvangen bieding van klagers is door een administratieve omissie niet handmatig in MOVE geregistreerd voordat de woning als verkocht werd afgemeld. Hierdoor kan geen volledig officieel biedlogboek uit MOVE worden gegenereerd. Na afmelding van de woning is het technisch niet meer mogelijk om het bod van klagers handmatig toe te voegen en het biedlogboek te genereren.
Op advies van zowel Realworks als de juridische dienst van de NVM heeft beklaagde daarom een printscreen uit het systeem overgelegd waarop de andere ontvangen bieding, inclusief datum en bedrag, zichtbaar is als alternatieve onderbouwing van het biedproces. Beklaagde betreurt de ontstane onduidelijkheid, stelt alle beschikbare informatie te hebben verstrekt en geeft aan bereid te zijn nadere toelichting te geven indien dat bijdraagt aan een zorgvuldige afhandeling van de klacht. Kort voor de zitting heeft beklaagde een nieuwe, andere printscreen overgelegd.
Beoordeling van de klacht
De klacht ziet op de vraag of beklaagde als verkopend makelaar heeft gehandeld in strijd met de op haar rustende zorgvuldigheidsplicht door geen volledig biedlogboek over te leggen en door een door klagers uitgebracht bod niet in het biedsysteem MOVE te registreren.
Uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt dat de gang van zaken als volgt is geweest. Klagers hebben op dinsdag 24 juni 2025 een bod van € 1.975.000,- uitgebracht. Nog diezelfde dag heeft beklaagde aan klagers bericht dat dit bod door de verkoper was geaccepteerd. De volgende dag heeft beklaagde aan klagers meegedeeld dat alsnog een zogenoemd storingsbod was ontvangen, waarna zowel klagers als de andere gegadigde in de gelegenheid zijn gesteld een laatste bod uit te brengen. Klagers hebben daarop per e-mail een verhoogd bod van € 2.025.000,- uitgebracht. Tegen dat bedrag is de woning uiteindelijk aan hen verkocht. Nadat de koop tot stand was gekomen, hebben klagers herhaaldelijk verzocht om inzage in het biedlogboek, omdat zij wilden controleren of daadwerkelijk sprake was geweest van een storingsbod. Beklaagde heeft daarop uitsluitend een printscreen van de bezichtigingen verstrekt en zich op het standpunt gesteld dat zij geen andere gegevens kon overleggen.
Eerst in de loop van de tuchtprocedure, kort voor de zitting, heeft beklaagde alsnog een overzicht overgelegd waaruit meer inzicht kon worden verkregen in het biedproces. Ter zitting heeft de heer (naam vertegenwoordiger klager) alsmede een van de klagers verklaard dat dit overzicht de gewenste duidelijkheid biedt.
Vast staat dat het uiteindelijke bod van klagers van € 2.025.000,- niet in MOVE is geregistreerd. Beklaagde heeft toegelicht dat dit bod per e-mail is ontvangen en dat zij dit bod, nadat de woning in MOVE was afgemeld, niet meer via het systeem kon invoeren. De commissie begrijpt dat na wijziging van de status van de woning technische beperkingen kunnen bestaan. Dat neemt echter niet weg dat op beklaagde de verantwoordelijkheid rust om ervoor te zorgen dat alle uitgebrachte biedingen volledig en tijdig worden vastgelegd. Het had op de weg van beklaagde gelegen het bod tijdig handmatig in MOVE in te voeren voordat de woning was afgemeld.
Een volledig en correct biedlogboek vormt een wezenlijk onderdeel van de transparantie die van een NVM-makelaar mag worden verwacht. Door het laatste bod van klagers niet in MOVE te registreren, is het biedlogboek onvolledig gebleven. Door de bieding van klagers niet te registreren en geen biedlogboek te verstrekken heeft beklaagde gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van een behoorlijk handelend makelaar mag worden verwacht.
De commissie ziet geen aanleiding te twijfelen aan de mededeling van beklaagde dat daadwerkelijk een storingsbod is uitgebracht. Nu beklaagde in deze procedure alsnog een aanvullend stuk heeft overgelegd en (de heer (naam vertegenwoordiger klagers) alsmede één van de) klagers hebben verklaard dat dit hen de gewenste duidelijkheid verschaft, is niet aannemelijk geworden dat beklaagde klagers bewust heeft misleid of een fictief storingsbod heeft gebruikt om hen tot een hoger bod te bewegen. Wel acht de commissie het verwijt dat beklaagde het biedproces administratief onzorgvuldig heeft vastgelegd en klagers niet tijdig de gevraagde informatie heeft verstrekt, gegrond.
Sanctie
De commissie rekent het beklaagde aan dat zij de bieding van klagers niet heeft geregistreerd en geen biedlogboek heeft verstrekt en daarnaast dat zij klagers, ondanks herhaalde verzoeken, niet tijdig meer duidelijkheid over het biedproces heeft verstrekt. Transparantie en een juiste vastlegging van biedingen zijn essentiële onderdelen van een zorgvuldig biedproces en dragen bij aan het vertrouwen in de makelaardij.
De commissie houdt er anderzijds rekening mee dat niet is gebleken dat beklaagde klagers bewust heeft misleid of dat sprake is geweest van een onregelmatigheid in het biedproces zelf. Voorts heeft beklaagde in de procedure alsnog informatie verstrekt, waaruit kan worden afgeleid dat een storingsbod van € 2.025.000,- is gedaan. Alles afwegende acht de commissie de sanctie van waarschuwing passend en geboden.
Nu de klacht van klagers gegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van beklaagde te komen. Bovendien is beklaagde conform het reglement behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld van € 100,- aan klagers dient te vergoeden;
– bepaalt dat beklaagde ingevolgde artikel 16 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer mr. J.J.E. Hovener, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 24 juni 2026.