Commissie: Recreatie
Categorie: Huurovereenkomst m.b.t. vaste standplaatsen
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
REC03-0278
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 22 november 1999 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst betreffende de huur van een vaste standplaats ten behoeve van een chalet op het terrein van de ondernemer vanaf 1 januari 2000.
De consument heeft een bedrag van € 1.363,67 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd. Bij depotstorting van 30 november 2004 heeft de consument dit bedrag aangevuld tot € 2.144,37.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
De ondernemer wenst ten onrechte de huurovereenkomst per 31 december 2003 aan ons op te zeggen onder het aanbieden van een eventuele nieuwe huurovereenkomst voor alleen één van ons. Ondanks mijn pogingen de daartoe door de ondernemer aangevoerde redenen te weerleggen, blijft de ondernemer in zijn standpunt volharden.
Van misdragingen onzerzijds is geen sprake geweest. Wij verblijven in volledige harmonie met onze medebewoners op het park. Er is slechts sprake geweest van misverstanden over een en ander. Verder voert de ondernemer zaken aan waarvan de meeste reeds zijn afgesloten. Naar aanleiding van mijn brief van 5 oktober 2003 heeft de ondernemer het principe van hoor en wederhoor niet toegepast. De ondernemer komt steeds weer met opmerkingen over het opruimen van de standplaats en het aanlijnen van de honden. Wij hebben echter een netjes opgeruimde standplaats. De potten buiten bevatten winterharde planten, het tuinmeubilair staat het winterseizoen onder een zeil en de fiets staat altijd onder een hoes. De ondernemer is destijds expliciet akkoord gegaan met onze zes honden.
De ondernemer blijft door ons betwiste vorderingen in rekening brengen. Dit betreft de aan de ondernemer in rekening gebrachte kosten ad € 46,75 door de deurwaarder; het bedrag ad € 64,85 met betrekking tot een reparatie van een elektrische kabel, welke volgens onze schadeverzekeraar te ondiep in de grond lag; het bedrag van € 27,33 voor de honden, terwijl onderling was overeengekomen dat wij hiervoor een vrijwillige donatie van € 136,13 (ƒ 300,–) zouden overmaken aan de Stichting Kinderboerderij, hetgeen in 2002 is gebeurd, maar weer in 2003 door de Stichting is teruggestort; twee maal een bedrag ad € 50,– aan administratiekosten betreffende energievoorschot voor 2002 en 2003, terwijl wij de ondernemer tevoren hebben laten weten bij vooruitbetaling van de energiekosten per kwartaal geen administratiekosten wensen te betalen; de vermeende betalingsachterstand huur standplaats en bijkomende kosten ad € 992,50, terwijl de huur standplaats voor het eerste kwartaal 2003 tijdig is betaald, zodat er ook geen administratiekosten verschuldigd zijn; de in rekening gebrachte bedragen voor te late betalingen ad € 12,50 per betaling, terwijl wij reeds € 170,– aan administratiekosten betalen om per kwartaal aan onze betalingsverplichting te voldoen.
Bij brief van zijn gemachtigde d.d. 24 november 2004 heeft de consument verder nog – in
hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Blijkens overgelegde bankafschriften hebben wij voor het jaar 2003 in totaal een bedrag van
€ 3.738,– voor de huur standplaats en bijkomende kosten voldaan. Dit had onder verrekening van het terug te ontvangen bedrag inzake energie 2002 een bedrag van € 3.778,– moeten zijn, zodat wij nog slechts € 40,– aan de ondernemer moeten betalen.
Het geschil heeft betrekking op de periode 1999-2003, maar heeft ook consequenties voor het lopende jaar 2004. Voor het eerste kwartaal hebben wij een bedrag van € 628,– bij de commissie in depot gestort. Ook de bijkomende kosten en elektra voor het eerste kwartaal 2004 ad € 388,23 staan bij de commissie in depot. Nu de ondernemer achteraf erkent de gestelde vordering ad € 600,– betreffende het eerste kwartaal 2003 wel te hebben ontvangen, is het duidelijk dat wij aan onze betalingsverplichting in hoofdzaak hebben voldaan. Vanaf het tweede kwartaal hebben wij de lopende verplichtingen rechtstreeks aan de ondernemer voldaan.
De consument verlangt geacht te worden op de bedragen van ƒ 1,28 en € 40,– na aan zijn betalingsverplichting te hebben voldaan met voortzetting van de bestaande huurovereenkomst en indien dit niet wordt gehonoreerd verkoop dan wel verhuur van het chalet met behoud van standplaats of een redelijke termijn voor het verlaten en opleveren van de standplaats met toekenning van een schadevergoeding van € 24.990,– exclusief minimaal 40% waardevermindering van het chalet (in 2001 getaxeerd op € 105.000,–).
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
Bij brief d.d. 3 januari 2003 hebben wij de consument de standplaats op het recreatiecentrum opgezegd tegen 31 december 2003. De termijn van drie maanden die krachtens de toepasselijke Recron-voorwaarden voor de opzegging geldt, is daarbij ruimschoots in acht genomen. De reeks ervaringen die aanleiding hebben gevormd voor de opzegging omvatten het in strijd met de toepasselijke voorwaarden aangeplant houden van diverse beplanting op de standplaats, het niet opruimen van de standplaats, het gedrag van consument jegens andere recreanten, het personeel van de camping en derden, het in strijd met gemaakte afspraken houden van een zestal honden, alsmede het te laat betalen van facturen en het onbetaald laten van diverse gefactureerde bedragen. De consument is met regelmaat (schriftelijk en mondeling) aangesproken op geconstateerde gedragingen c.q. overtredingen. Dit heeft geen verandering gebracht. Bij de opzegging werd de consument een nieuwe huurovereenkomst aangeboden onder de voorwaarde dat de bestaande geschillen zouden kunnen worden opgelost en de Recron-voorwaarden, huisregels en waarden en normen in acht zouden worden genomen. Een oplossing van de geschillen bleek niet mogelijk en met name het gedrag van consument vertoonde geen verbetering. De opzegging d.d. 3 januari 2003 blijft dan ook gehandhaafd.
De betalingsachterstand betreffen de volgende nog openstaande bedragen:
– Incassokosten ter inning van een bedrag ad ƒ 820,95 (€ 372,53) betreffende in december 1999 geleverde materialen en het vullen van gasflessen € 46,75
– Betalingsachterstand met betrekking tot de huur over 2001, administratiekosten hieronder begrepen (de consument volgt een eigen betalingssysteem) € 186,05
– Verschuldigde administratiekosten wegens niet tijdige en niet volledige betaling van bijkomende kosten en afrekening elektra 2001 € 46,34
– Onvolledige betaling voor de honden € 27,33
– Reparatie kabel, welke tijdens graafwerkzaamheden door de consument was beschadigd € 64,80
– Betalingsachterstand huur en bijkomende kosten 2003, wegens te late en onvolledige betaling verschuldigde administratiekosten inbegrepen € 992,50
Totaal € 1.363,67
Bij brief van zijn gemachtigde d.d. 4 november 2004 heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Wij erkennen dat per abuis een betaling ad € 600,– in de vordering huur standplaats 2003 met bijkomende kosten niet is verwerkt. De betalingsachterstand voor de periode tot 1 januari 2004 is derhalve niet € 1.363,67, maar € 763,67.
Wat betreft de huur standplaats 2004 dient nog € 628,– voor het eerste kwartaal te worden voldaan, alsmede een bedrag van € 891,91 min de afrekening over het seizoen 2003 ad 253,72 te worden voldaan, alsmede wegens te late betaling € 12,50 x 7 aan administratiekosten; derhalve dient klager voor het seizoen 2004 alsnog een bedrag van € 752,69 te voldoen.
Voor het overige wordt het overzicht betreffende de nog openstaande vorderingen gehandhaafd.
Verder benadrukken wij het volgende.
Wij hebben destijds slechts voor het eerste kwartaal de consument toestemming gegeven in maandelijkse termijnen te betalen.
Het is niet van belang hoeveel dagen van de standplaats gebruik wordt gemaakt. Dit gaat ook op voor de honden.
Wij bieden onze recreanten de keuze tussen betaling huur standplaats en voorschot elektra en bijkomende kosten ineens of per kwartaal in welk geval administratiekosten ad € 50,– verschuldigd zijn.
Wat betreft de ter zitting toegezegde medewerking aan verkoop van het chalet met behoud van standplaats wijzen wij erop dat dit binnen het kader van de daarvoor geldende uitgangspunten en in goed overleg dient te gebeuren. Wij willen voorkomen dat er met de nieuwe huurder/chaleteigenaar een zelfde conflict ontstaat als het voorliggende conflict dat tot de opzegging van de overeenkomst heeft geleid.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Het kernpunt van het geschil betreft de vraag of de opzegging van de huurovereenkomst per 1 januari 2003 onder de gebleken omstandigheden valt te rechtvaardigen. Op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting is de commissie van oordeel dat zulks het geval is.
Duidelijk is dat de consument structureel zijn eigen koers wenst te varen wat betreft tijdstip van betaling, beplanting, het aantal honden en wat dies meer zij. De consument is het op al deze punten niet eens met het beleid van de ondernemer. De ondernemer heeft echter het recht om zelf te bepalen welke regels hij hanteert voor zijn recreanten en op zijn terrein. De consument kan noch tegenover de ondernemer noch tegenover de commissie het al dan niet redelijk zijn van die regels ter discussie stellen, nu hij daarmee tevoren bekend is geweest. Aan incidentele toestemming van de ondernemer om éénmalig van de geldende betalingsregeling af te wijken zonder administratiekosten verschuldigd te zijn, kan de consument voor de verdere duur van de overeenkomst geen rechten ontlenen. Dit gaat ook op voor de in de overeenkomst vastgelegde bepaling “één hond per standplaats” “in drie jaar te realiseren bij voorkeur via natuurlijk verloop”. Deze drie jaar waren ten tijde van de schriftelijke opzegging van de overeenkomst inmiddels verstreken, zodat niet zes honden maar één hond nog verder was toegestaan. Hieraan doet niet af dat het natuurlijk verloop niet had plaatsgevonden en evenmin dat het om kleine honden gaat. Verder wordt de consument op het bepaalde in artikel 4 sub 3 van de destijds toepasselijke Recron-voorwaarden gewezen, waarin is bepaald dat het de recreant zonder voorafgaande schriftelijk toestemming van de ondernemer niet is toegestaan te graven en andere tuinwerkzaamheden te verrichten. Het plaatsen van ’s winters niet te verwijderen kuipplanten valt hier naar het oordeel van de commissie onder. De door de ondernemer aangevoerde opzeggingsgronden, rechtvaardigen ieder op zich reeds de opzegging van de overeenkomst door de ondernemer. Nu het hier gaat om een opeenstapeling van eigen, van de geldende (huis)regels afwijkende gedragingen van de consument, kan in redelijkheid niet meer van de ondernemer voortzetting van de overeenkomst worden verlangd.
Ter zitting bleek de verhouding tussen partijen niet dusdanig onhoudbaar dat de commissie aanleiding aanwezig acht om de consument te houden aan een korte ontruimingstermijn, zeker nu de ondernemer genegen is gebleken tot een verdere afwikkeling in onderling overleg. Rekening houdende met de nodige verkoop van het chalet acht de commissie een ontruiming vóór 1 september 2005 in overeenstemming met wederzijdse belangen. De consument blijft voor het jaar 2005 gehouden het jaargeld te voldoen en dient voor tijdige en volledige voldoening daarvan zorg te dragen. Voor de eventuele verkoop van het chalet met behoud van vaste plaats wordt de consument gewezen op artikel 9 van de toepasselijke Recron-voorwaarden 2002. Hierin is onder sub 2 bepaald dat het de ondernemer vrij staat om met een potentiële koper al dan niet een overeenkomst betreffende de huur van de vaste plaats aan te gaan. De commissie kan de ondernemer derhalve niet bindend opleggen om een potentiële koper van het chalet een huurovereenkomst aan te bieden, maar heeft er goed vertrouwen in bereidheid van de ondernemer daartoe, mits de consument handelt overeenkomstig de voor verkoop geldende voorwaarden van de ondernemer en accepteert dat de ondernemer ten deze het laatste woord heeft. Indien echter onverhoopt verkoop van het chalet met behoud van vaste plaats niet tijdig tot stand komt, rest de consument volledig ontruiming van de standplaats, waarbij hij geen aanspraak heeft op vergoeding van ondervonden schade van welke aard ook. Artikel 12 en 13 van de geldende Recron-voorwaarden zijn namelijk van toepassing, nu aan de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst aan de consument toe te rekenen tekortkomingen in het naleven van de geldende regels ten grondslag liggen.
Wat betreft de financiële afwikkeling van het geschil volgt de commissie op een enkel punt na de door de ondernemer opgestelde overzichten onder toepassing van de correctie wat betreft de betaling voor het eerste kwartaal 2003.
Het punt waarin de commissie niet kan meegaan betreft de openstaande vordering inzake gemaakte incassokosten ter inning van geleverde materialen en het vullen van gasflessen. Deze kosten blijven volgens vast beleid van de commissie voor rekening van de ondernemer, daar hij er zelf voor heeft gekozen de hoofdvordering rechtstreeks in handen van een incassobureau te stellen zonder de consument te wijzen op de mogelijkheid het daaraan ten grondslag liggende geschil aan de commissie voor te leggen. Deze kwestie is bezien vanuit het kernpunt van het geschil en het totaal van de verdere betalingsachterstand van dusdanig ondergeschikte betekenis, dat hieraan niet de consequente kan worden verbonden dat de klacht geheel of ten dele gegrond wordt verklaard. Wel zal het bedrag van de incassokosten worden verrekend met het bedrag dat bij de commissie in depot staat.
Met betrekking tot de overige door de consument betwiste posten wordt de consument op het volgende gewezen.
Het staat de ondernemer vrij bij kwartaalbetaling administratiekosten in rekening te brengen. Betalingen dienen steeds vóór het ingaan van het kwartaal te zijn voldaan, zodat overschrijding daarvan, ook al is deze beperkt tot een aantal dagen, als een te late betaling geldt. Van de alsdan door de ondernemer in rekening te brengen kosten is de consument blijkens de stukken tijdig in kennis gesteld, zodat de commissie ook geen aanleiding ziet die kosten te matigen. Aan de tussen partijen gemaakte afspraak betreffende de kosten voor de honden, vastgelegd op de rekening van januari 2001, had de consument op 2 juni 2001 nog geen uitvoering gegeven en hij kan de ondernemer er dan ook redelijkerwijs geen verwijt van maken dat deze bij brief van 2 juni 2001 op deze afspraak terugkomt en het eerst nadien door de consument overgemaakte bedrag heeft laten terugstorten, ook al was de afspraak niet gebonden aan een betalingsdatum. Vast staat dat de consument graafwerkzaamheden heeft verricht zonder toestemming van de ondernemer, hetgeen nu eenmaal niet is toegestaan, wat er verder ook zij van de daarbij beschadigde kabel. Ook in het jaar 2003 heeft de consument de kwartaalbetalingen te laat verricht, met inbegrip van het eerste kwartaal.
Tot slot merkt de commissie wellicht ten overvloede op, nu de consument voor depotstorting en aanvulling daarvan heeft zorggedragen, dat de consument openstaande factuurbedragen, ook al betwist hij deze, bij de commissie in depot dient te storten, zoals in artikel 9 van het reglement van de commissie is vastgelegd. Indien een consument daartoe niet bereid is, wordt hij geacht het geschil te hebben ingetrokken.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De consument is gehouden de standplaats vóór 1 september 2005 te ontruimen.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Het depotbedrag wordt als volgt verrekend.
Aan de ondernemer wordt een bedrag van € 2.097,93 overgemaakt.
Aan de consument wordt een bedrag van € 46,43 overgemaakt.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie op 28 oktober 2004.