Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
87916
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de consument en de ondernemer gesloten koopovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling Appartementen A.2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat:
‘Alle geschillen naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van het GIW of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, die betrekking hebben op het object van de koop-
/aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, zoals deze drie maanden voor de dag van
ondertekening van deze akte luidden.
2. Dit leidt uitzondering ingeval van geschillen tussen de verkrijger en de ondernemer die betrekking hebben op:
a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW;
b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en/of binnen drie maanden daarna;
c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden.
Deze geschillen worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het arbitragereglement van de stichting GIW. Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil.’
Conform artikel 2 lid 1 van het Arbitragereglement AIG zullen alle geschillen worden beslecht middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie). Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het intakeformulier ontvangen op 8 augustus 2014 en de memorie van eis van de gemachtigde van 18 juli 2014. Kort samengevat komen de klachten van de consument op het volgende neer.
Er is wederom sprake van loszittende/onthechtende tegels in de badkamer. De consument heeft dat op 3 juni 2013 bij de ondernemer gemeld. Het gebrek heeft zich eerder in de periode 2010/2011, derhalve ruim binnen de garantietermijn, elders in de tegelvloer voorgedaan waarbij er plaatselijk herstel is uitgevoerd door de ondernemer. De consument stelt zich op het standpunt dat de garantietermijn is ingegaan bij de levering van de woning aan de consument, derhalve op 30 mei 2008. Dit met name omdat de ondernemer geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid die de garantieregeling biedt voor nog niet verkochte privé gedeeltes. De ondernemer moet, zodra het privé gedeelte gereed is gekomen voor oplevering, opgave doen bij het GIW. Het GIW keurt dan de woning en stelt de datum van aanvang van de garantie vast. In dit geval, waar de woning ook eerst na voltooiing van de bouw is verkocht, heeft de ondernemer geen aanmelding gereedmelding gedaan zodat het GIW dientengevolge geen verklaring omtrent de aanvangsdatum heeft afgegeven.
Omdat blijkens de garantieregeling een garantie van 6 jaar geldt en de garantie 3 maanden na de oplevering ingaat, loopt de garantie in ieder geval tot 30 augustus 2014. Het gebrek is derhalve binnen de garantietermijn gemeld.
Indien uitgegaan zou worden van een opleveringsdatum van 8 februari 2007, zou de klacht overigens ook binnen de garantie vallen. De klacht betreft namelijk dezelfde tegelvloer, waar eerder sprake is geweest van onthechting. Het herstel is kennelijk niet afdoende geweest, dan wel is sprake van exact hetzelfde gebrek als toen. De consument stelt zich op het standpunt dat na het herstel een nieuwe termijn is gaan lopen.
Voor zover het gebrek niet onder de garantieregeling zou vallen, is de consument van mening dat er sprake is van non-conformiteit. Van tegelwerk mag verwacht worden dat dit probleemloos minstens 15 jaar meegaat. Onthechting had de consument op deze termijn niet behoeven te verwachten.
De consument verlangt primair herstel van het gebrek en vergoeding van de kosten van de procedure bij de commissie (waaronder de kosten voor rechtsbijstand). Subsidiair verlangt de consument betaling van een schadevergoeding van € 917,17, dan wel een door de arbiters te bepalen bedrag, en vergoeding van de kosten van de procedure bij de commissie (waaronder de kosten voor rechtsbijstand).
Standpunt ondernemer
De ondernemer heeft geen schriftelijk standpunt aan de arbiters kenbaar gemaakt.
Deskundigenrapport
De commissie heeft op 8 oktober 2014 een onderzoek laten uitvoeren door de heer ing. [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 22 oktober 2014 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Behandeling van het geschil
Op 19 december 2014 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam secretaris], fungerend als secretaris.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De consument werd ter zitting vergezeld van zijn echtgenoot de heer [naam echtgenoot consument] en bijgestaan door de heer mr. [naam gemachtigde rechtsbijstand consument].
De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam opzichter ondernemer] en de heer mr. [naam adviseur juridische zaken ondernemer].
Nadere toelichting ter zitting
Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
Het bedrag van € 917,17, als vervangende schadevergoeding, ziet op vervanging van de gehele vloer. Het bevreemdt de consument dat de ondernemer tot twee keer toe bij dezelfde soort klachten is overgegaan tot vervanging van de tegels, maar nu stelt dat het niet nodig is.
De consument is van mening dat de garantietermijn is gestart op 30 mei 2008. Dat blijkt uit het GIW garantiecertificaat.
De eerdere klacht is blijkbaar niet goed verholpen; er is verkeerde lijm gebruikt.
Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.
De ondernemer is het niet eens met het oordeel van de deskundige. De vloer klinkt weliswaar hol, maar dat wil niet zeggen dat de tegels los zitten. Het is niet nodig om de tegels te vervangen; het veroorzaakt namelijk geen lekkages. Eerst bij lekkage is er reden voor herstel. Dat de ondernemer eerder wel herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, heeft als reden dat het toen onder de garantie viel.
De ondernemer beroept zich op het verstrijken van de garantietermijn uit hoofde van de koopovereenkomst c.q. de garantieregeling.
De ondernemer stelt zich op het standpunt dat de garantietermijn is gestart op 8 februari 2007, toen de woning aan de ondernemer is opgeleverd. De garanties die de ondernemer toen heeft ontvangen, heeft de ondernemer overgedragen aan de consument. In artikel 2 van de koopovereenkomst staat wat de ondernemer heeft overgedragen.
De ondernemer geeft desgevraagd aan dat voor het tegelwerk normaliter een poederlijm wordt gebruikt. Dat is minder flexibel dan pastalijm, maar dat is ook afhankelijk van de manier waarop het wordt aangebracht. De dekvloer is een anhydrietvloer.
Uitgangspunten
Partijen hebben op 31 maart 2008 een koopovereenkomst betreffende het appartement gesloten. De woning is op 30 mei 2008 geleverd aan de consument.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw gesteld in het Bouwbesluit. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [nummer waarborgcertificaat].
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om:
a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koopovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat de consument toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De arbiters zien zich allereerst voor de vraag gesteld in hoeverre de consument in zijn klacht ontvangen kan worden. De arbiters oordelen daarover als volgt.
Uit de door consument overgelegde stukken blijkt dat de consument op 3 juni 2013 bij de ondernemer melding heeft gemaakt van loszittend tegelwerk en bij brief van zijn rechtsbijstandsverzekeraar van 17 september 2013 de ondernemer heeft gemaand tot herstel over te gaan. Op 8 augustus 2014 heeft de consument het geschil bij de commissie aanhangig gemaakt.
Vordering uit hoofde van de koopovereenkomst
Artikel 12 lid 6 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn verklaard op de koopovereenkomst tussen partijen bepaalt dat een vordering uit hoofd van een verborgen gebrek niet ontvankelijk is, wanneer de rechtsvordering wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de garantieperiode van 6 maanden die ingaat na de datum van oplevering. In artikel 8 van die algemene voorwaarden is bepaald dat als datum van oplevering heeft te gelden: de datum van notarieel transport. De arbiters stellen vast dat de woning op 30 mei 2008 door middel van notariële eigendomsoverdracht aan de consument is geleverd, zodat de vordering van de consument uit hoofde van een verborgen gebrek ontvankelijk is, indien de rechtsvordering is ingesteld vóór december 2013. Nu de consument weliswaar op 3 juni 2013 bij de ondernemer melding heeft gemaakt van loszittend tegelwerk, maar eerst op 8 augustus 2014 de procedure bij de commissie aanhangig heeft gemaakt, slaagt het beroep van de ondernemer op het verstreken zijn van de garantietermijn. Dit betekent dat de vordering uit hoofde van een verborgen gebrek niet ontvangen kan worden.
Garantietermijn uit hoofde van de garantieregeling
Ten aanzien van de garantieregeling stellen de arbiters vast dat zich hier de bijzonderheid voordoet dat de woning in eerste instantie is opgeleverd aan de ondernemer, omdat er bij het gereedkomen van de woning nog geen koper was. Eerst ruim een jaar later is de woning verkocht en geleverd aan de consument. Gegeven deze situatie doet zich de vraag voor – zoals ook ter zitting uitdrukkelijk met partijen besproken – wanneer de garantieregeling is ingegaan en, daarmee samenhangend, of de klacht van de consument nog ontvangen kan worden in het kader van de garantieregeling.
Voor een woning (privégedeelte) in een appartementencomplex geldt normaliter dat de garantietermijn drie maanden na de oplevering van de woning ingaat. Voor de situatie dat voor een woning nog geen koper is, maar de woning wel voor oplevering gereedgekomen is, kent de garantieregeling echter een bijzondere regeling. Die houdt in dat de ondernemer terstond bij de garantiegevende organisatie door middel van een daartoe strekkend standaardformulier opgave moet doen van het gereedkomen van de woning. Vervolgens bepaalt de directeur van de garantiegevende organisatie wanneer de garantietermijn van deze garantieregeling een aanvang neemt.
De arbiters stellen vast dat de ondernemer geen opgave heeft gedaan bij de garantiegevende organisatie zoals de garantieregeling vereist, zodat de directeur van deze organisatie geen begindatum van de garantieregeling vast heeft kunnen stellen. Dat dient voor rekening van de ondernemer te komen. Verder stellen de arbiters vast dat de ondernemer aan de consument een garantiecertificaat heeft verstrekt waarop is vermeld dat het certificaat geldig is met ingang van 29 mei 2008. In dat licht kunnen de arbiters het standpunt van de ondernemer dat uitgegaan moet worden van 8 februari 2007 als begindatum van de garantietermijn, omdat de woning op die datum aan de ondernemer is opgeleverd, niet volgen. Gezien de nalatigheid van de ondernemer en de verwachtingen die richting de consument zijn gewekt, achten de arbiters het in dit geval redelijk en billijk om voor de ingangsdatum van de garantieregeling uit te gaan van de datum van levering van de woning aan de consument, te weten 30 mei 2008. De arbiters zijn dan ook van oordeel dat de consument zich op de garantieregeling kon beroepen tot met 30 augustus 2014. De klacht van de consument is op 30 juni 2013 aan de ondernemer voorgelegd derhalve binnen de door de arbiters vastgestelde garantietermijn, zodat de klacht van de consument kan worden getoetst aan de garantieregeling.
Toetsing aan de garantieregeling
Door de deskundige is vastgesteld dat een groot deel van de vloer, waar de klacht betrekking op heeft, bij afkloppen hol klinkt, waaruit valt af te leiden dat de tegels zijn losgekomen van de ondergrond. De arbiters achten de betwisting van de conclusies van de deskundige door de ondernemer onvoldoende onderbouwd. Hierbij wordt overwogen dat al eerder sprake is geweest van loszittend tegelwerk, dat ter zitting is gebleken dat de vloertegels zijn verlijmd met een poederlijm, die minder flexibel is dan pastalijm, en dat tevens is gebleken dat de tegels zijn gelegd op een anhydriet ondervloer, wat in een vochtige ruimte als een badkamer een extra kritische factor bij het zetten van tegels vormt. De arbiters zien dan ook geen aanleiding om af te wijken van de bevindingen van de deskundige en nemen deze bevindingen over als de hunne.
Door de deskundige is vastgesteld dat het loskomen van de tegelvloer een technische tekortkoming betreft. De arbiters zijn derhalve van oordeel dat niet wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. De arbiters achten de klacht gegrond en zullen de consument in het gelijk stellen. De ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel.
Ten aanzien van het klachtengeld overwegen de arbiters dat het klachtengeld aan de consument dient te worden gerestitueerd, nu de consument geheel in het gelijk wordt gesteld.
De gevorderde vergoeding van de kosten voor rechtsbijstand wordt op basis van artikel 6 lid 8 van het reglement van de commissie afgewezen. In dat artikel is bepaald dat de kosten van rechtsbijstand voor rekening van de betreffende partij blijven.
Gelet hierop wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. veroordelen de ondernemer tot het verrichten van zodanige werkzaamheden aan de tegelvloer dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen, zoals hiervoor bepaald, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen twee maanden na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd;
II. stellen vast dat de consument terzake een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;
III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;
IV. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Den Haag op 19 februari 2015.