Opleveringsgebreken en verborgen gebreken aan door ondernemer gerealiseerde woning

De Geschillencommissie




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Wanprestatie    Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 142809/166318

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De consument heeft een aantal klachten over de door de ondernemer gerealiseerde woning. Onderwerp van de klacht is de waterpomp, omvormer, WTW-unit, trap en lekkages. De ondernemer is van mening dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op basis van de overeenkomst. Verder heeft de ondernemer als tegeneis dat de consument het door de notaris in depot gehouden bedrag aan de ondernemer laat overmaken. De arbiters hebben een deskundige ingeschakeld, wie een rapport heeft aangeleverd over de bouwtechnische onderdelen van het geschil. De arbiters verklaren een deel van de klachten gegrond, te weten de klachten over de omvormer en de klachten over de lekkage aan het dakraam en de aanbouw. De tegeneis van de ondernemer wordt afgewezen, nu het depot tijdens de procedure reeds is vrijgegeven. De klacht is ten dele gegrond.

De uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. M.L.J. Koopmans te Almelo, de heer ir. F.A.J. Münninghoff te ’s-Hertogenbosch en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele te Amsterdam, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK  … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld met als zittingsplaats Utrecht.

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft opleveringsgebreken en verborgen gebreken aan de door de ondernemer gerealiseerde woning van de consument.

 

Behandeling van het geschil
Op 16 september 2022 heeft te Utrecht de behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. L.G.H. Cox als secretaris.

Beide partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om al dan niet digitaal ter zitting te verschijnen, maar zij zijn niet verschenen.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Tussen partijen is een geschil gerezen over het herstel van diverse gebreken die tijdens de onderhoudsperiode zijn geconstateerd en schriftelijk bij de ondernemer zijn gemeld, alsmede verborgen gebreken die zich binnen de garantieperiode van zes maanden hebben geopenbaard en die terstond eveneens aan de ondernemer zijn gemeld. Over de gebreken is tussen partijen zowel mondeling als schriftelijk uitvoerig gecorrespondeerd.

De ondernemer is bij brief van 28 april 2021 in gebreke gesteld en daarbij is het standpunt ten aanzien van de gebreken uitgebreid toegelicht. Omdat herstel van de gebreken is uitgebleven, is de ondernemer op 21 mei 2021 gerappelleerd. Op 29 augustus 2021 heeft de consument nog een laatste herinnering aan de ondernemer gezonden, maar ook hierop is geen reactie van de ondernemer gevolgd.  De ondernemer verkeert aldus al geruime tijd in verzuim.

De volgende gebreken zijn onderwerp van dit geschil.

 

1. Warmtepomp maakt minimaal 10 dB teveel geluid
De technische beschrijving geeft aan dat het geluidsniveau van de warmtepomp 40 dB(A) zou moeten zijn. De metingen die de consument heeft gedaan, wijzen uit dat het geluidsniveau in werkelijkheid ruim 10 dB(A) hoger ligt. Deze geluidsoverlast heeft tot gevolg dat het woongenot van de consument onder druk staat. De consument heeft deze klacht diverse malen (tevergeefs) onder de aandacht van de ondernemer gebracht. De monteur die de warmtepomp heeft onderzocht heeft erkend dat deze te veel geluid produceert.

2. Omvormer zonnepanelen werkte niet altijd naar behoren
De consument kreeg vanaf oktober 2020 meldingen (via een app op zijn telefoon) dat de zonnepanelen niet goed werkten en hij heeft dit terstond aan de ondernemer gemeld. De ondernemer heeft de panelen onderzocht maar stelde dat deze naar behoren zouden functioneren. Pas in januari 2021 heeft de ondernemer de omvormer vervangen. De conclusie is dat de zonnepanelen gedurende vijf maanden niet correct hebben gewerkt. De consument heeft gedurende deze periode te hoge energiekosten moeten voldoen.

3. Warmtepomp produceert te weinig warm water
De warmtepomp produceert onvoldoende warm water. Nadat er 20 minuten gebruik is gemaakt van de douche is al het warme water verbruikt. De consument mocht op basis van de gebruiksaanwijzing verwachten dat de installatie 40 tot 50 minuten warm water zou leveren.

4. WTW-unit werkt niet naar behoren
De WTW-unit in de badkamer functioneert onvoldoende om de stoom in de badkamer af te voeren. Als gevolg hiervan trok de badkamerdeur krom. Naar aanleiding van de klachten van de consument is de deur al eens vervangen, maar doordat de vochtige lucht niet wordt afgevoerd, is ook de nieuwe deur weer krom getrokken. De oorzaak hiervan (het niet goed werken van de WTW-unit) is tot op heden niet verholpen.

5. Lekkage dakraam achterzijde woning en lekkage dakgoot aanbouw
De dakraamlijsten zijn niet goed en deugdelijk geplaatst. De kans op lekkage is hiermee groot. De ondernemer heeft aangegeven dat dit zou worden verholpen door de onderaannemer, echter deze werkzaamheden hebben tot op heden niet plaatsgevonden.

6. De trap kraakt
De ondernemer heeft naar aanleiding van de klacht over de krakende trap zelf (via zijn onderaannemer) geconstateerd dat de trap inderdaad kraakt. De ondernemer weigert echter verdere actie te ondernemen. De trap voldoet niet aan de gestelde eisen.

De vordering
De consument vordert dat de ondernemer bij arbitraal vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld:

I.
primair
om de gebreken binnen vier weken na uitspraak van dit vonnis te herstellen naar de eisen van goed en deugdelijk werk, dit op straffe van een te verbeuren dwangsom indien hij daarmee in gebreke blijft;

subsidiair
aan de consument een door de arbiters in redelijkheid vast te stellen vervangende schadevergoeding te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;

meer subsidiair
aan de consument een door de arbiters naar redelijkheid te bepalen bedrag zal betalen wegens waardevermindering ten gevolge van de gebreken, voor zover herstel onmogelijk zou zijn;

II.
zowel primair als subsidiair in de kosten van deze procedure.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

1. Warmtepomp maakt minimaal 10 dB teveel geluid
De ondernemer is van mening dat de warmtepomp niet te veel geluid produceert. Het bewijs daarvan ontbreekt volledig. Voor zover de consument doelt op het geluidsniveau op de zolderkamer, merkt de ondernemer op dat deze ruimte als onbenoemde ruimte is verkocht en als zodanig ook in de technische omschrijving is genoemd en op tekening aangeduid.

Voor zover de consument zich op het standpunt stelt dat de ondernemer ermee bekend was dat de consument van de onbenoemde ruimte een slaapkamer wenste te maken, merkt de ondernemer op dat dit niet ter zake doet. Het gaat erom of de ruimte bij oplevering voldeed aan de daaraan te stellen eisen. Dit was het geval. De consument heeft zelf van die ruimte een slaapkamer gemaakt, maar dit maakt niet dat een verblijfsruimte in plaats van een onbenoemde ruimte zou zijn verkocht. Ten overvloede merkt de ondernemer op dat het een kopersoptie was om van de onbenoemde ruimte een slaapkamer te maken. Van die optie heeft de consument echter geen gebruik gemaakt.

Er heeft een deskundigenonderzoek plaatsgevonden. Ook daarbij is niet van overmatige geluidsproductie gebleken. Tevens is daarbij vastgesteld dat de door de consument ingebrachte metingen niet bruikbaar zijn en er geen aanleiding bestond voor de deskundige om zelf geluidsmetingen te verrichten. De ondernemer verzoekt de commissie om niet mee te gaan in de door de deskundige geopperde mogelijkheid om in het stookseizoen alsnog metingen te doen verrichten. Het had op de weg van de consument gelegen daar ten tijde van het instellen van de procedure (in het vorige stookseizoen) in te voorzien. Wat de ondernemer betreft ligt dit punt voor afwijzing gereed, te meer nu er geen enkele aanwijzing is dat er sprake zou zijn van overmatige geluidsproductie.

2. Omvormer zonnepalen werkte niet altijd naar behoren
De omvormer is defect geweest. De ondernemer heeft deze onder garantie vervangen en deze werkt nu naar behoren. Meer of anders mocht de consument niet van de ondernemer verlangen.

Voor zover de consument meent aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding, merkt de ondernemer op dat de consument daartoe niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. De consument heeft op geen enkele manier aannemelijk gemaakt, laat staan aangetoond dat hij schade heeft geleden. Daarbij heef primair te gelden dat het rendement van de zonnepanelen überhaupt niet onder de garantie valt. De garantie geeft enkel aanspraak op herstel (of vervanging) van een defecte omvormer, niet op de hoeveelheid energie die wordt opgewekt of zou kunnen worden teruggeleverd.

Er heeft een deskundigenonderzoek plaatsgevonden. De hoeveelheid minder teruggeleverde elektriciteit ten gevolge van de defecte omvormer is met € 13,23 (oftewel € 3,31 per maand) verwaarloosbaar klein gebleken en dit ‘nadeel’ behoort redelijkerwijs voor rekening van de consument te blijven. Van een exorbitant energiegebruik is niet gebleken.

3. Warmtepomp produceert te weinig warm water
De hoeveelheid warm water is conform hetgeen de consument mocht verwachten. Dat de consument hogere eisen aan het comfort stelt, betekent echter niet dat de installatie niet zou deugen. Integendeel, deze functioneert naar behoren. Van een gebrek is geen sprake. Het geleverde voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Er zijn volgens de deskundige, die deze klacht heeft onderzocht, mogelijkheden om het comfort te verhogen, maar die mogelijkheden leiden tot een hoger energieverbruik en kosten dus meer geld. Het is aan de consument om te bepalen wat het hem waard is om meer, langer of warmer te kunnen douchen.

4. WTW-unit werkt niet naar behoren
Bij het deskundigenonderzoek is gemeten of de WTW-unit in de badkamer onvoldoende stoom afvoerde. Uit dat onderzoek is gebleken dat de unit het circa 50% beter deed dan de normering voorschrijft. Bovendien is ter plaatse vastgesteld dat nadat de douche is uitgezet en de badkamerdeur wordt geopend, alle stoom en aanslag op de spiegel na ongeveer een minuut verdwenen is, uitgaande van een situatie waarbij het badkamerraam gesloten blijft. Er is dan ook geen sprake van een gebrek.

5. Lekkage dakraam achterzijde woning en lekkage dakgoot aanbouw
Ten aanzien van deze lekkages refereert de ondernemer zich aan het oordeel van de deskundige, waarbij de ondernemer aantekent dat de lekkage aan de dakgoot niet meer aan de orde is. De ondernemer kan zich vinden in het oordeel en hersteladvies van de deskundige.

6. Trap kraakt
De ondernemer is ter plaatse geweest, heeft een en ander onderzocht en heeft geconcludeerd dat geen sprake is van een bouwkundig gebrek. De trap is onafgewerkt en eerder al eens behandeld om het kraken te verminderen. Als de consument een nagenoeg onhoorbare trap wenst, dan zou hij kunnen opteren voor bekleding van de trap. De deskundige die de trap heeft onderzocht, heeft evenmin geconcludeerd dat de trap overmatig zou kraken. Van een bouwkundig gebrek is geen sprake. De ondernemer kan zich vinden in het oordeel van de deskundige op dit punt.

Conclusie
De ondernemer is van mening dat hij niet tekortgeschoten is in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen. Alleen op het punt van het dakraam is sprake van een gebrek, welk gebrek de ondernemer vanzelfsprekend onder garantie zal (doen) herstellen. De bereidheid om dit gebrek te herstellen en het feit dat de consument bij de notaris een depot vasthoudt van € 11.447,47 maken een dwangsom overbodig. Als er toch een dwangsom wordt opgelegd, dan is de ondernemer van mening dat deze, mede gelet op de geringe aard en omvang van het (enige) nog resterende gebrek, gematigd en gemaximeerd moet worden.

De ondernemer is van mening dat de consument in zijn vorderingen niet-ontvankelijk verklaard moet worden, althans dat de vorderingen als ongegrond en onbewezen afgewezen moeten worden, met veroordeling van de consument in de kosten van deze procedure.

Tegenvordering
De ondernemer stelt een tegeneis in. Hij vordert dat de arbiters de consument zullen veroordelen om binnen vijf werkdagen na het in deze te wijzen arbitraal vonnis schriftelijk aan de notaris zal meedelen dat van het door deze in depot gehouden bedrag een bedrag van € 11.000,– aan de ondernemer overgemaakt dient te worden.

De ondernemer onderbouwt zijn vordering als volgt. De consument houdt met betrekking tot de door hem gestelde gebreken een bedrag van € 11.447,47 in depot vast bij de notaris. Van andere gebreken dan het gebrek aan het dakraam is niet gebleken. Ten aanzien van het dakraam is de ondernemer bereid en in staat de nodige herstelwerkzaamheden te (doen) verrichten. Voor het vasthouden van (een deel van) het depot bestaat dan ook geen grond. Daar komt bij dat het ingehouden bedrag niet in verhouding staat tot het nog openstaande gebrek. De consument geeft het depotbedrag dan ook ten onrechte niet (volledig) vrij.

Reactie van de consument op de tegeneis
De consument heeft een bedrag van € 11.000,– uit het depot laten vrijgeven aan de ondernemer, dan wel zal dit op korte termijn gebeuren.

Deskundigenrapport
De commissie heeft ten aanzien van de klachten onder één tot en met vier een onderzoek laten uitvoeren door [naam] in de persoon van de heer [naam], die daarover op 14 juni 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. Ten aanzien van de klachten onder vijf en zes heeft de commissie een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam], die daarover op 5 juni 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van beide rapporten geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op beide deskundigenrapporten, maar hebben van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 20 juni 2019 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij die overeenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 4 september 2020 opgeleverd.

Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.

Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil

De klachten van de consument
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

De arbiters overwegen als volgt. De arbiters betrekken mede in hun oordeel de beide deskundigenrapporten, die voldoende zijn gemotiveerd en zowel naar hun wijze van totstandkoming als naar hun inhoud in overeenstemming zijn met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De arbiters achten zich door de inhoud van deze rapporten voldoende voorgelicht.

1. Warmtepomp maakt minimaal 10 dB te veel geluid
Uit het rapport van de deskundige [naam] blijkt het volgende. De deskundige heeft bij zijn onderzoek op 1 juni 2022 geen geluidsmeting uitgevoerd, omdat de klacht zich volgens de consument in de winter voordoet en ook nog eens als het erg koud is. De consument heeft aan de deskundige geluidsmetingen overgelegd die aan zouden tonen dat de warmtepomp (opgesteld op een zolderverdieping, die is opgeleverd als onbenoemde ruimte) op één meter afstand een geluidsproductie heeft van rond de 50 dB. Volgens mededeling van de consument aan de deskundige zou dit 10 dB hoger zijn dan wat het geluidsniveau zou mogen bedragen. Het is de deskundige niet duidelijk geworden op basis waarvan het geluidsniveau 40 dB zou moeten zijn. De meting die de consument heeft overgelegd, kunnen om meerdere redenen geen basis zijn om de klacht op haar juistheid te toetsen. Er bestaan geen eisen voor het geluidsniveau van een warmtepomp. Wel vereist het Bouwbesluit dat het geluidsniveau in verblijfsruimten niet hoger mag zijn dan 30 dB(A). De meting is niet uitgevoerd volgens NEN 5077 en er is niet in verblijfsruimten gemeten, maar op de zolder, die een onbenoemde ruimte is.

De consument, die stelt dat de warmtepomp te veel geluid veroorzaakt, zal die stelling, nu de ondernemer deze stelling heeft betwist, moeten bewijzen dan wel aannemelijk moeten maken. De geluidsmetingen die de consument aan de deskundige heeft verstrekt, zijn door de deskundige op de hiervoor vermelde gronden als ondeugdelijk beoordeeld. De arbiters volgen de deskundige in zijn oordeel. Nu de consument voor zijn stelling geen ander bewijsmateriaal heeft overgelegd, achten de arbiters deze klacht ongegrond. De arbiters zien geen aanleiding om in het stookseizoen alsnog metingen te laten uitvoeren, welke mogelijkheid de deskundige heeft geopperd.

2. Omvormer zonnepanelen werkte niet altijd naar behoren
Tijdens het onderzoek door de deskundige [naam], waarbij beide partijen aanwezig waren, is de afspraak gemaakt dat de opbrengsten van de zonnepanelen over de periode oktober 2020 tot en met januari 2021 zouden worden vergeleken met dezelfde periode in 2021/2022 en dat de consument die opbrengsten aan de deskundige zou zenden. De deskundige heeft echter de afrekeningen van de geleverde en teruggeleverde elektriciteit van de energieleverancier ontvangen. Omdat die afrekeningen het lastig maken om een daadwerkelijk verschil in opbrengst van de panelen te berekenen, heeft de deskundige geen uitgebreide berekening gemaakt waarbij ook de zonuren zijn verwerkt, maar zich beperkt tot de vergoeding die is verstrekt voor de teruglevering van elektriciteit in die periode. Die berekening heeft uitgewezen dat de consument over de periode 2020/2021, toen de omvormer niet goed werkte, een bedrag van € 13,23 minder heeft ontvangen voor de teruggeleverde elektriciteit dan in dezelfde periode 2021/2022.

De ondernemer heeft niet betwist dat de consument als gevolg van een niet goed werkende omvormer financiële schade heeft geleden. De afspraak die tijdens het onderzoek van de deskundige is gemaakt, moet als een gezamenlijke partijafspraak worden aangemerkt, waaruit redelijkerwijs voor de ondernemer een vergoedingsplicht voor deze gevolgschade valt af te leiden. Partijen hebben de door de deskundige berekende hoogte van die schade niet betwist, zodat de schade tot genoemd bedrag zal worden toegewezen.

3. Warmtepomp produceert te weinig warm water
De deskundige heeft bij zijn onderzoek vastgesteld  dat in de woning van de consument een boiler is geplaatst met een inhoud van 200 liter. Het boilerwater wordt opgewarmd door de warmtepomp met een vermogen van 8 kW. Hoe lang er warm water getapt kan worden is sterk afhankelijk van de ingestelde warmwatertemperatuur in de boiler en de hoeveelheid warm water dat er per tijdseenheid getapt wordt. Uit metingen is vast komen te staan dat de warmwaterhoeveelheid in de douche 8 liter/min bedraagt. Op het moment dat er warmwater getapt wordt, zal de temperatuur van het boilerwater dalen en op enig moment onder de douchetemperatuur van ongeveer 40°C uitkomen. Bij een tapsnelheid van 8 liter/min is het voorspelbaar dat de temperatuurt na 20 minuten (dus nadat er 160 liter is getapt) zodanig is gedaald, dat deze te laag is om te douchen, hetgeen bij toepassing van een warmtepomp met voorraadboiler onvermijdelijk is.

De deskundige is van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek of tekortkoming aan de warmtepomp. De arbiters volgen de deskundige in diens oordeel en zij bevelen de consument de suggesties aan van de deskundige om desgewenst het douchecomfort te verhogen. De arbiters achten deze klacht ongegrond.

4. WTW-unit werkt niet naar behoren
De consument heeft tijdens het onderzoek van de deskundige gedemonstreerd dat er bij het gebruik van de douche (ruim 10 minuten) veel stoom aanwezig is in de badkamer. In het Bouwbesluit is de eis opgenomen dat de afzuiging in een badkamer minimaal 50 m3/h moet bedragen. Tijdens het onderzoek is de afzuighoeveelheid in de badkamer gemeten en deze bleek 77 m3/h te bedragen en daarmee ruimschoots te voldoen aan het Bouwbesluit. Er is ook gebleken dat de overstroom (via een spleet onder de deur) voldoende is. Afgezien van het gebruik (tijdsduur douchen en het mogelijk te kort laten na draaien van de afzuiginstallatie op de hoogste stand) is er geen andere verklaring voor de klacht.

De arbiters stellen vast dat de deskundige geen gebrek aan de WTW-unit heeft geconstateerd. De arbiters volgen de deskundige in zijn oordeel en dit betekent dat zij deze klacht ongegrond achten.

5. Lekkage dakraam achterzijde woning en lekkage dakgoot aanbouw
Uit het rapport van de deskundige Hesselberth blijkt het volgende. Het achterdakvlak van de woning van de consument is over de gehele oppervlakte voorzien van zonnepanelen die tevens de dakbedekking vormen (zogenaamd indak-systeem). In dat vlak is een [merk]-dakraam aangebracht, dat in de zonnepanelen is ingebouwd. Aan de bovenzijde van het dakraam wijzen minieme lekkagesporen op indringing van vocht.

De deskundige heeft de exacte oorzaak van de lekkage niet kunnen vaststellen doordat het dakraam in de zonnepanelen is ingebouwd. Voor een juiste vaststelling van die oorzaak is verwijdering van een of meer zonnepanelen noodzakelijk.

Bij een indak-systeem wordt onder de zonnepanelen een waterkerend membraan aangebracht om eventueel onder de panelen dringend lekwater af te voeren zodat geen lekkage kan optreden ter plaatse van dakdoorbrekingen zoals een dakraam. Volgens de deskundige moet zeer waarschijnlijk, zoals vaak bij dergelijke lekkages het geval is, de oorzaak worden gezocht in een niet waterdichte aansluiting van het waterkerend membraan op de bovenzijde van het dakraam. Het water dat op de folie omlaag loopt kan dan vanwege een niet juiste overlapping van de waterkerende folie aan de bovenzijde van het dakraam of een onvoldoende vér doorlopende waterkering de woning via de aansluitnaad tussen dakraam en dakelementen binnendringen.

De deskundige is van mening dat de lekkage van het dakraam in strijd is met de door het Bouwbesluit vereiste waterdichtheid van de uitwendige scheidingsconstructie. Zijns inziens dient de aansluiting van de waterkering uitgevoerd te worden zoals in de detaillering van [merk] voor plaatsing van dakramen in zonnepanelen is aangegeven. De arbiters zien geen aanleiding om van de mening van de deskundige af te wijken en zij achten deze klacht gegrond. Zij zullen de ondernemer veroordelen om tot herstel van dit gebrek over te gaan. De vordering van de consument om aan die veroordeling een dwangsom te verbinden, zal worden afgewezen omdat de branche waartoe de ondernemer behoort een nakomingsgarantie heeft afgegeven, hetgeen het opleggen van een dwangsom niet noodzakelijk maakt.

De deskundige heeft in zijn rapport vermeld dat de consument hem heeft meegedeeld dat de lekkage aan de dakgoot niet meer aan de orde is, zoals ook de ondernemer heeft gesteld. De consument heeft niet op het deskundigenrapport en dus ook niet op die vermelding gereageerd en eveneens niet op de stelling van de ondernemer. De arbiters gaan dan ook uit van de juistheid van de mededeling van de consument en beschouwen deze klacht in zoverre als ingetrokken.

6. Trap kraakt
De deskundige heeft in zijn rapport vastgesteld dat de trap van de begane grond naar de eerste verdieping en die van de eerste naar de tweede verdieping zijn uitgevoerd als dichte vurenhouten trappen. De trappen zijn voorzien van een grondlaag en nog niet door de consument afgewerkt. Elke aantrede is met twee extra schroeven vastgezet in de trapbomen en één schroef in de trapspil. Bij het deskundigenonderzoek zijn de trappen diverse malen door meerdere personen belopen, waarbij een enkele trede een licht krakend geluid voortbracht. Overmatig en/of ongebruikelijk kraken van de trappen is bij het onderzoek niet geconstateerd. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de trappen zijn gemaakt van een natuurproduct dat onder invloed van wisselende temperaturen en wisselende luchtvochtigheid werkt en dus kraken kan veroorzaken. Het kraken kan dan ook niet in alle gevallen worden voorkomen zoals ook aangegeven in de beoordelingsrichtlijn voor houten trappen (BRL 9922). Verder kan het nog niet afgewerkt zijn van de trappen mede van invloed zijn op het werken van het hout. Bij het onderzoek zijn verder geen gebreken aan de trappen geconstateerd. De deskundige is van mening  dat er geen sprake is van een technische tekortkoming in de zin van de redelijk te stellen eisen van deugdelijkheid en bruikbaarheid.

De arbiters zullen de deskundige in zijn oordeel volgen en dat betekent dat zij deze klacht ongegrond achten.

Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat alleen ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht onder vijf niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.

Klachtengeld
Artikel 20, eerste lid, van het reglement van de commissie bepaalt dat als het geschil aanhangig is gemaakt door een consument en zijn klacht door de commissie geheel of gedeeltelijk gegrond wordt bevonden, in het vonnis tevens wordt bepaald, dat het door de consument betaalde klachtengeld geheel of gedeeltelijk aan hem wordt terugbetaald. In dit geval is de klacht onder twee en vijf gegrond bevonden. Aan de consument dient het klachtengeld gedeeltelijk te worden terugbetaald, zijnde een bedrag van € 130,–.

Proceskosten
De vordering van de consument om de ondernemer te veroordelen in de proceskosten zal worden afgewezen. Artikel 21, eerste lid, van het reglement van de commissie bepaalt namelijk dat, behoudens het klachtengeld, de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
De consument heeft gevorderd dit vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een dergelijke verklaring maakt het mogelijk dat de tenuitvoerlegging van het vonnis kan worden aangevangen of voortgezet nadat daartegen een rechtsmiddel is aangewend, dit in afwijking van de hoofdregel dat het aanwenden van een rechtsmiddel de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging opschort. In artikel 24 van het reglement van de commissie is bepaald dat hoger beroep van een arbitraal eindvonnis mogelijk is indien de beslissing meer beloopt dan € 35.000,–, indien het een beslissing van onbepaalde waarde betreft en er naar het oordeel van de arbiters duidelijke aanwijzingen bestaan dat de beslissing een hogere waarde vertegenwoordigt dan € 35.000,– en indien de uitspraak zo principieel is of met het oog op te verwachten repeteergeschillen een zodanig gewicht heeft, dat het daarmee gemoeide belang de grens van € 35.000,- met een factor vijf zal overschrijden. Al deze gevallen doen zich hier niet voor. De consument heeft dus geen belang bij een dergelijke verklaring en daarom zal de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad worden afgewezen.

De tegeneis
Uit de overgelegde stukken blijkt dat de consument op 9 juli 2022 de notaris heeft verzocht om uit het depot een bedrag van € 11.000,– aan de ondernemer over te maken. De notaris heeft de consument op 14 juli 2022 schriftelijk laten weten er zorg voor te dragen dat genoemd bedrag aan de ondernemer wordt uitbetaald. De arbiters gaan ervan uit dat de notaris tot die uitbetaling is overgegaan, nu gesteld noch gebleken is dat dat niet het geval is geweest. Dit betekent dat de ondernemer thans geen belang meer heeft bij toewijzing van zijn vordering, zodat deze zal worden afgewezen.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

op de klachten van de consument:

verklaren de klacht van de consument onder twee en vijf gegrond en de overige klachten ongegrond;

veroordelen de ondernemer ter zake van de klacht onder vijf tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen zes weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;

veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 13,23 binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;

wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;

stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht onder vijf een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;

bepalen dat de consument van het betaalde klachtengeld een gedeelte van € 130,– van het secretariaat van de commissie retour ontvangt.

op de tegeneis:

wijzen de vordering van de ondernemer af.