Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
82283
De uitspraak:
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het intakeformulier ontvangen op 9 december 2013. Kort samengevat komen de klachten van de consument op het volgende neer.
1. Constant, ook ’s-nachts heeft het appartement een te hoge binnentemperatuur. Dit speelt al vanaf het begin van bewoning.
2. Constant, ook ’s-nachts heeft het appartement een te lage relatieve luchtvochtigheid. Dit speelt al vanaf het begin van bewoning. De luchtvochtigheid ligt altijd beneden 40% en vaak onder 30%.
3. A. De laminaat vloer in het hele appartement kraakt. De vloer moest de consument verplicht uitzoeken bij de leverancier van de ondernemer.
B. De door het onderzoek in 2012 gemaakte schade aan de huidige vloer is nooit hersteld en er zit een gat in de vloer in de slaapkamer.
4. In beide binnenhoeken van het balkon tegen de schuifpui is er lekkage wanneer het hard regent. Het water komt van het balkon erboven.
De consument verlangt herstel van de gebreken en/of vervangende schadevergoeding. Inzake klacht 3A verlangt de consument vervanging van de laminaat vloer.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 11 februari 2014. Kort samengevat komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer.
1. De ondernemer verwijst inzake klacht 1 naar het verslag van [naam ingenieursbureau] van 11 oktober 2013 en het besprekingsverslag van 20 december 2013 van [naam afdeling bouwbedrijf]. De ondernemer vindt het geen gebrek en de klacht is oplosbaar door aangepast bewonersgedrag in combinatie met het op eigen kosten aanbrengen van een isolatieplaat onder het plafond.
2. De consument heeft de klacht onderzocht via een adviseur van [naam expertise en Taxatie bureau] en die heeft de relatieve luchtvochtigheid niet te laag beoordeeld.
3. De ondernemer zegt toe het laminaat te vernieuwen zodra de ondernemer daartoe in de gelegenheid wordt gesteld door de consument.
4. Deze klacht is door de ondernemer hersteld.
Deskundigenrapport
De commissie heeft op 5 maart 2014 inzake klacht 1 een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De consument heeft op 1 april 2014 en de ondernemer heeft op 26 maart 2014 gereageerd op het rapport.
Behandeling van het geschil
Op 11 april 2014 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris], fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De consument werd bijgestaan door hun gemachtigde. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de [naam hoofd afdeling bouwbedrijf] (hoofd service en onderhoud) en [naam adjunct-directeur bouw bedrijf] (adjunct-directeur [naam bouwbedrijf]Ter zitting is een machtiging gedateerd 10 april 2014 overgelegd, waarbij beide genoemde personen gemachtigd worden de ondernemer te vertegenwoordigen inzake dit geschil.
Voor de standpunten van beide partijen geldt dat, voor zover er ter zitting nieuwe of andere punten in het geding zijn gebracht dan reeds op schrift ingebracht, deze hierna telkens onder het kopje ‘beoordeling van het geschil’ voor zover relevant, door de arbiters worden weergegeven.
Uitgangspunten
In de op 28 oktober 2011 tussen partijen gesloten koop- en aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het appartement is op 16 december 2011 opgeleverd.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte voldoet aan deze garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [nummer waarborgcertificaat].
Beoordeling
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De arbiters stellen vast dat in de overeenkomst eerst een andere garantie- en waarborgregeling wordt genoemd, doch op de laatste pagina is bepaald dat de SWK Garantie- en waarborgregeling 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I en II van toepassing is en dat op het waarborgcertificaat van de consument in dat kader module IA en IIA worden genoemd. Het beroep van de consument op een bepaling uit module IIC (brief 1 april 2014) wordt niet gehonoreerd omdat niet gebleken is dat deze module is overeengekomen tussen partijen.
Klacht 1: te hoge binnentemperatuur
De consument heeft ter zitting – kort samengevat – aangegeven dat als ze vooraf hadden geweten dat het appartement zo warm zou zijn en blijven, dat ze dan het appartement nooit hadden gekocht. De consument kan de temperatuur niet zelf inregelen. Hoe kouder het buiten is, hoe warmer het wordt in het appartement. ’s-Ochtends is het meestal al 23/24 graden Celsius. De consument woont op de 18e verdieping en kan niet makkelijk een raam openzetten zonder dat dit een onwenselijke luchtstroom tot gevolg heeft.
De consument heeft een vermoeden van de oorzaak, maar is geen expert. Het vermoeden is dat de WTW uitgang voor het hele gebouw op de 18e verdieping is en dat alle warmte van 17 appartementen bij de consument “langs” komt. Dit in combinatie met het vastgestelde feit dat de vloerverwarming van de bovenburen via het plafond van de consument zijn warmte afgeeft.
De aangepaste WTW instelling door de deskundige heeft geen effect gehad. Dit onderdeel van de door de deskundige voorgestelde herstelmethode is dus niet effectief gebleken. Voor zover de consument bekend, ervaren andere bewoners koudeklachten in plaats van warmteklachten.
De ondernemer heeft ter zitting – kort samengevat – aangegeven dat hij met de kennis van nu de vloer wel had geïsoleerd. Toen het appartement werd gebouwd waren de voorschriften echter dusdanig dat dit niet mocht, in ieder geval dat dit geen vereiste was. De vaststelling van de uitvoering van de bouwfysische onderdelen is eerder dan 2011 geweest en bovendien is de ISSO norm een aanbeveling. De ondernemer is nog steeds van mening dat de oorzaak van de klacht het stookgedrag van de andere bewoners is. De ondernemer betwist nadrukkelijk dat zij iets niet goed heeft gedaan of iets heeft geleverd dat niet is overeengekomen. De ondernemer wil herstelwerkzaamheden verrichten, maar dan wel tegen betaling.
De ondernemer betwist nadrukkelijk dat een warmteverschil in de luchtkoker een oorzaak is van de klacht. Als dit zo zou zijn, dan zouden de temperatuurverschillen zoals gemeten door [naam ingenieursbureau], veel groter zijn. Ook de afvoer van de WTW is maar 22 graden en kan niet de oorzaak zijn.
De arbiters stellen vast dat – zoals ter zitting is bevestigd door partijen – (i) in alle appartementen vloerverwarming is aangebracht als hoofdverwarming, (ii) dit is geschied als onderdeel van de overeenkomst en (iii) de vloeren niet zijn geïsoleerd of zwevend zijn aangebracht.
De deskundige heeft in zijn rapport het volgende gerapporteerd:
“ Het onderstaande is gebaseerd op ervaringen van ondergetekende, waarbij constateringen door derden (rapporten van [naam expertise en Taxatie bureau], d.d. 18-02-2014 en [naam ingenieursbureau] Adviseurs, d.d. 11 oktober 2013) voor zover relevant, zijn meegenomen. Het is bekend dat in de huidige bouw en met name de gestapelde bouw, de problemen met het ongewenst warm worden van appartementen toenemen. De oorzaak is in eerste instantie dat de appartementen steeds beter geïsoleerd worden en ook dat er luchtdichter gebouwd wordt. Het gevolg is, dat de temperatuur door zonnestraling en interne warmteproductie oploopt en dat hierdoor de gehele bouwkundige constructie opwarmt.
Omdat natuurlijke toevoer van ventilatielucht bij appartementen (vooral hoger bouw) voor tochtklachten kunnen zorgen, wordt (en dat is ook uit oogpunt van energiebesparing wel begrijpelijk) WTW toegepast.
Een nadeel hiervan is dat de lucht van buiten (ook al is de WTW uitgevoerd met een bypass)
in de ingestorte kanalen wordt opgewarmd. Dit laatste in toenemende mate, indien in het bovengelegen appartement vloerverwarming is toegepast.
Tenslotte heeft het niet toepassen van isolatie onder de vloerverwarming tot gevolg dat globaal 50% van de opgewekte warmte in de vloer niet naar het desbetreffende appartement gaat, maar naar het ondergelegen appartement (plafondverwarming).
Het percentage is afhankelijk van de warmteweerstand van constructievloer en vloerafwerking, maar ook van het stookgedrag van de bewoners in het bovengelegen appartement. Onze conclusie is, dat alle negatieve effecten in dit geval samen komen waardoor het appartement erg warm wordt.
De vraag is echter of de ondernemer verwijtbaar gehandeld heeft. Er is immers op geen enkele wijze gehandeld in strijd met het Bouwbesluit of andere regelgeving. Wel is het een feit dat de adviezen (o.a. vermeld in diverse ISSO publicaties) om bij vloerverwarming altijd isolatie toe te passen, niet zijn opgevolgd. Hierdoor had de uitstraling van warmte via het plafond drastisch beperkt kunnen worden.
Het enige advies dat gegeven kan worden is: om de WTW unit zodanig in te stellen dat de bypass ook in de winter open kan gaan. Tevens zal het zoveel mogelijk ventileren via de spuivoorzieningen (ramen en deuren) voor afkoeling kunnen zorgen. Er is ook een optie om, zoals [naam expertise en Taxatie bureau] voorstelt, het plafond in het appartement te isoleren.
Toetsing:
In het kader van de SWK Garantie- en Waarborgregeling en het Bouwbesluit is er door de ondernemer niet verwijtbaar gehandeld. De Garantie- en Waarborgregeling stelt wel minimale eisen aan de te behalen temperaturen in de ruimten, maar er worden geen eisen gesteld aan de maximale temperaturen.”
De arbiters hebben kennis genomen van de bevindingen en conclusies van de deskundige, nemen deze grotendeels over en maken deze tot de hunne. Op het punt van de toetsing aan de garantieregeling en de aansprakelijkheid van de ondernemer wijkt het oordeel van de arbiters af van die van de deskundige, zoals hierna zal worden toegelicht.
Toetsing aan de koop-/ aannemingsovereenkomst
De klacht komt erop neer wat de consument redelijkerwijs mocht verwachten van zijn appartement ten aanzien van het behalen en behouden van een naar algemene maatstaven aanvaardbaar te achten binnentemperatuur. Vaststaat dat de binnentemperatuur van het appartement van de consument te hoog is en blijft, dit staat niet ter discussie tussen partijen. Wel staat ter discussie wie er verantwoordelijk is voor de klacht.
De arbiters zijn van oordeel dat de overmatige opwarming van het appartement van de consument als een gebrek is aan te merken, aangezien het de consument redelijkerwijs niet mogelijk is om met toepassing van de gebruikelijk daartoe ter beschikking staande middelen, de temperatuur in het appartement (terug) te brengen en te houden op een naar algemene maatstaven als aanvaardbaar te achten temperatuur. In het bijzonder overweegt de commissie dat de consument op geen enkele (acceptabele) manier de temperatuur zelf kan regelen en die temperatuur op het door hem gewenste niveau kan brengen en houden. Uit hetgeen partijen in deze specifieke zaak over en weer hebben gesteld dan wel niet of onvoldoende hebben weersproken, achten de arbiters aannemelijk dat de klacht direct verband houdt met de door de ondernemer gekozen constructie in combinatie met de keuze van de ondernemer om vloerverwarming als hoofdverwarming aan te brengen in het appartement direct gelegen boven het appartement van de consument, zonder de vloer waarin die verwarming is aangebracht aan de onderzijde (= plafond van het appartement van de consument) te isoleren. Het staat de ondernemer onder die omstandigheden niet vrij om zijn verantwoordelijkheid voor de klacht af te schuiven met verwijzing naar het stookgedrag van andere bewoners. Het moet immers tot de verplichting van de ondernemer worden gerekend om een appartement op te leveren, waarbij de temperatuur voor de consument te regelen is zonder afhankelijk te zijn van stookgedrag van derden. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot herstel. Herstel zal in eerste instantie bestaan uit het aanbrengen van isolatie tegen het plafond, echter de arbiters merken nadrukkelijk op dat indien dit niet tot een adequate oplossing leidt, de ondernemer dan moet (laten) onderzoeken welke andere herstelmethoden er zijn en deze moet toepassen.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Zij stellen vast dat in de regelgeving geen eisen worden gesteld aan thermische isolaties in constructieve woningscheidende draagvloeren met vloerverwarming. Wel worden er aanbevelingen gedaan in onder andere een aantal ISSO publicaties. Bij de toetsing aan de garantieregeling geldt naast de eisen uit regelgeving echter ook een algemene garantienorm, zoals staat gedefinieerd in artikel 6.2 van de garantieregeling SWK 2010. Hierin staat dat: “Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.” Op grond van het bovenstaande zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer aan deze algemene norm niet heeft voldaan nu de door hem gekozen vloerconstructie in combinatie met de vloerverwarming de klacht van de consument heeft doen ontstaan, en in zoverre derhalve niet deugdelijk is. De ondernemer is dus ook tekortgeschoten in zijn verplichting op grond van de garantieregeling.
Klacht 2: te lage relatieve luchtvochtigheid
Ten aanzien van klacht 2 hebben partijen ter zitting bevestigd dat de klacht sterk samenhangt met klacht 1. Hierover zijn ook de deskundigen het eens. De ondernemer heeft daaraan toegevoegd dat er bij toepassing van vloerverwarming altijd een lagere luchtvochtigheid is en dat de deskundige van [naam expertise en Taxatie bureau] een luchtvochtigheid van 36 heeft vastgesteld, hetgeen een stuk hoger is dan de luchtvochtigheid van 20 die de consument stelt, maar die hij verder niet onderbouwt.
De arbiters stellen vast dat slechts is komen vast te staan dat de relatieve luchtvochtigheid bij de consument daalt tot een waarde net onder 40%. Niet gesteld is dat een dergelijke waarde naar algemene maatstaven onaanvaardbaar is. Dat de waarde ver onder de grens van 40% zakt, achten de arbiters onvoldoende aangetoond. Gelet op het bovenstaande wijzen de arbiters deze klacht als onvoldoende onderbouwd af.
Klacht 3A: krakende laminaatvloer
Klacht 3B: herstel gat slaapkamer
De ondernemer heeft ter zitting de klacht erkend en verklaard bereid te zijn het laminaat te vervangen. Er is sprake van een fout in het product. De ondernemer heeft vanwege het gebrek tevens niet voldaan aan zijn verplichting op grond van de garantieregeling. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot herstel, bestaande uit algehele vervanging van het laminaat.
Klacht 4: Lekkage binnenhoeken van het balkon tegen de schuifpui
De consument heeft ter zitting toegelicht dat het in twee hoeken lekt. In één hoek is de klacht opgelost door de ondernemer, in de andere hoek (links) nog niet. De ondernemer heeft aangegeven niet bekend te zijn geweest met de klacht. De ondernemer heeft de plek waar de lekkage nog optreedt tijdens het deskundigenonderzoek bekeken. Als de klacht bij de ondernemer wordt gemeld, lost de ondernemer het op.
Toetsing aan de koop-/ aannemingsovereenkomst
De arbiters oordelen als volgt. Nu het herstel is toegezegd en de klacht inmiddels bekend is bij de ondernemer, zal de klacht worden toegewezen. De arbiters stellen vast dat het balkon een gemeenschappelijke zaak betreft. Op grond van de overeenkomst is niet alleen de VvE, maar ook een appartementseigenaar bevoegd om rechtsmaatregelen te treffen in geval van gebreken aan een gemeenschappelijke gedeelte.
Toetsing aan de Garantieregeling
Ingevolge de garantieregeling garandeert de ondernemer de gemeenschappelijke zaken aan de Vereniging van Eigenaars en de individuele gedeelten aan de consument. De consument is niet-ontvankelijk in zijn klacht voor zover het een beroep op de garantieregeling betreft.
De consument heeft ter zitting toegelicht dat het feit dat er wateroverloop is bij extreem slecht weer van het bovengelegen appartement niet als klacht wordt ingebracht bij deze procedure. De arbiters zullen hierover dan ook geen oordeel geven.
Klachtengeld
De arbiters stellen vast dat de consument 4 klachten heeft ingediend, waarvan 1 ongegrond, 1 gegrond en inzake 2 klachten er een toezegging is gedaan tot herstel. De consument is voor 75% in het gelijk gesteld. Derhalve zal aan de consument op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld worden gerestitueerd.
Gelet hierop wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. verklaren de consument niet-ontvankelijk met betrekking tot klacht 4 voor zover het een beroep op de garantieregeling betreft;
II. veroordelen de ondernemer ten aanzien van de klacht 1/2/4 tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen en/of de verplichtingen van de ondernemer uit hoofde van de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst, zoals hiervoor bepaald, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen drie maanden na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd;
III. stellen vast dat de consument ten aanzien van de klacht 1 en 3 een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;
IV. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald;
V. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Den Haag op 28 mei 2014.