Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
96357
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I C en II F (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar billijkheid met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier door de commissie ontvangen op 14 juli 2015. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
De consument heeft op of omstreeks 25 juli 2011 met de ondernemer een koop/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot een nieuwbouwappartement in een woongebouw te Dordrecht. Van deze overeenkomst maakte deel uit dat de consument twee naast elkaar gelegen parkeerplaatsen (met nummers 94 en 95) in de bij het woongebouw horende overdekte parkeergarage kocht. Op 10 april 2012 heeft de ondernemer aan de consument het nieuwbouw appartement opgeleverd. De twee bijbehorende parkeerplaatsen waren toen nog niet gereed. De ondernemer heeft daarom aan de consument twee vervangende parkeerplaatsen aangeboden. Onder protest is de consument met dit aanbod akkoord gegaan. De consument kan echter inmiddels geen gebruik meer maken van die vervangende parkeerplaatsen omdat andere bewoners daarvan rechthebbenden zijn geworden.
Er is nog steeds niet begonnen met het afbouwen van de overdekte parkeergarage en de overeengekomen parkeerplaatsen zijn dus thans nog steeds niet geleverd. De consument weet niet meer waar hij kan parkeren. Vanwege het stilleggen van de bouw van de parkeergarage is zijn parkeer- en woongenot bijna drie jaar ernstig belemmerd.
De consument vordert een schadevergoeding voor het sinds de oplevering niet kunnen beschikken over zijn twee overdekte naast elkaar gelegen parkeerplaatsen. Voorts eist hij dat de ondernemer de parkeergarage afbouwt op straffe van een dwangsom. Tenslotte verzoekt hij om vergoeding van de kosten voor juridische bijstand, een bedrag van € 681,30.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt zijn reactie op het volgende neer.
De ondernemer is met de consument een koop/ aannemingsovereenkomst aangegaan voor een woning, berging en twee genummerde parkeerplaatsen.
Ten tijde van de verkoop van fase 1 is expliciet aangegeven dat de stallingsgarage in eerste instantie slechts gedeeltelijk zou worden gerealiseerd. Indien nodig zou de ondernemer zorg dragen voor vervangende parkeerplaatsen. Dit is ook neergelegd in artikel 44 van de koop/aannemingsovereenkomst. De ondernemer heeft conform deze bepaling aan de consument na oplevering van de woning twee vervangende parkeerplaatsen aangeboden met nummers A30 en A33.
Met de consument is afgesproken dat hij deze plaatsen tijdelijk kon gebruiken totdat er sprake was van een verkoop aan een derde. In dat geval zou de ondernemer opnieuw een vervangende plaats aanbieden.
Op enig moment is parkeerplaats A30 verkocht. De ondernemer heeft aan de consument een vervangende plaats aangeboden. De consument heeft het gebruik hiervan tot op heden afgewezen.
De consument kan wel gebruik maken van plaats A33 daar deze nog niet is verkocht.
Met de consument is geen termijn afgesproken waarbinnen de stallingsgarage zou zijn afgebouwd. Wel is inmiddels besloten om tot afbouw van de garage over te gaan en de verwachting is dat binnen afzienbare tijd daarmee zal worden begonnen.
De ondernemer heeft uit coulance aan de consument aangeboden een bedrag van € 200,- per maand te vergoeden tot aan de afbouw van de parkeergarage.
De ondernemer verzoekt de arbiters de vorderingen van de consument af te wijzen.
Behandeling van het geschil
Op 12 oktober 2015 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De consument werd ter zitting vergezeld door zijn bovenbuurman, [naam van de bovenbuurman]. De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam, van de after-sales manager], after-sales manager. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht.
Nadere toelichting ter zitting
Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
De consument heeft aangegeven dat hij de aangeboden parkeerplaats A33 al per 4 oktober 2012 aan een nieuwe bewoner heeft moeten afstaan. Begin dit jaar is hij ook zijn tweede plaats kwijtgeraakt omdat deze aan een nieuwe bewoner is verkocht. In overleg met de nieuwe bewoner mag de consument tijdelijk deze plaats nog gebruiken; dit echter met als tegenprestatie dat deze bewoner in de toekomst overdag van de alsdan gerealiseerde parkeerplaatsen van de consument gebruik mag maken.
Ten tijde van de verkoop heeft de verkopende makelaar gesteld dat de parkeerplaats binnen twee jaar zou worden afgebouwd. Op het moment dat het parkeerdak zou worden gerealiseerd of zou worden begonnen met de bouw van de tweede toren zou de consument tijdelijk vervangende parkeerplaatsen krijgen aangeboden.
De consument heeft meermalen telefonisch contact gezocht met de ondernemer. Tot een oplossing is het nimmer gekomen. Nadat de ondernemer hem had geadviseerd om de onderneming in gebreke te stellen, heeft de consument vanwege gebrek aan juridische kennis een advocaat moeten inschakelen die namens hem een ingebrekestelling heeft doen uitgaan.
De consument stelt dat de vervangende parkeerplaatsen die de ondernemer thans aanbiedt kwalitatief minder zijn dan de parkeerplaatsen die hij op papier heeft gekocht.
Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Economische omstandigheden hebben ertoe geleid dat de bouw van de overige woontorens is stilgelegd. De stallingsgarage zou onder de drie woontorens komen. Ook die garage is dus nog niet gereed en daarom zijn de twee overeengekomen parkeerplaatsen nog niet beschikbaar.
Op dit moment is een beslissing genomen omtrent afbouw van de parkeergarage. Er is een nieuwe tekening gemaakt. Het wachten is op goedkeuring van de gemeente. De ondernemer verwacht over een maand de bouw te kunnen aanbesteden en de garage in het eerste kwartaal van 2016 te realiseren. Inmiddels is een onoverdekte parkeerplaats naast het woongebouw uitgebreid met 28 plaatsen. De ondernemer is bereid voor de consument aldaar twee genummerde, naast elkaar gelegen, plaatsen te reserveren.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen arbiters het navolgende als uitgangspunt.
In de op of omstreeks 25 juli 2011 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 10 april 2012 opgeleverd.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer waarborgcertificaat].
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de Commissie te hebben verzocht om:
a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Toetsing aan de garantieregeling
Het geschil betreft de nakoming van een verplichting uit de koop-/aannemingsovereenkomst. Deze geschillen vallen buiten de garantieregeling, zodat arbiters de vordering inhoudelijk enkel zullen beoordelen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst.
Toetsing aan koop-/aannemingsovereenkomst
De consument heeft blijkens punt I.1 van de koop-/aannemingsovereenkomst gekocht een appartementsrecht recht gevend op gebruik van woning met bouwnummer 53, berging en twee parkeerplaatsen met nummers 94 en 95.
Vast staat dat de ondernemer de betreffende parkeerplaatsen thans, ruim 3 jaar na de oplevering, nog steeds niet heeft opgeleverd. Anders dan de ondernemer stelt, behoefde de consument daarmee geen rekening te houden; het beroep van de ondernemer op artikel 44 van de koop/aannemingsovereenkomst slaagt niet. Immers, in artikel 44 van de koop/aannemingsovereenkomst is vastgelegd dat de consument ermee bekend is dat het parkeerdek van de parkeergarage in een later stadium wordt afgebouwd en dat de parkeervoorzieningen in de parkeergarage op maaiveldniveau volledig voor gebruik worden ingericht; ook is vastgelegd dat de consument er mee instemt dat het parkeerdek na oplevering van de woning zal worden gerealiseerd en dat hij als gevolg daarvan zijn parkeerplaats tijdelijk niet kan gebruiken. Deze bepaling ziet naar het oordeel van de arbiters op de situatie waarin de consument (i.v.m. de afbouw van het parkeerdek) tijdelijk de hem wel reeds ter beschikking gestelde parkeervoorzieningen in de parkeergarage niet kan gebruiken en niet op de huidige situatie waarin voor de consument de ‘parkeervoorzieningen in de parkeergarage op maaiveldniveau’ nog nimmer ‘volledig voor gebruik zijn ingericht’.
Door de ondernemer is overigens ook onvoldoende betwist dat de door de ondernemer genoemde vervangende parkeerplaatsen A33 (sinds 4 oktober 2012) en A30 (sinds begin 2015) niet meer ter beschikking staan aan de consument omdat de bijbehorende appartementen zijn verkocht/verhuurd. De arbiters stellen derhalve vast dat de ondernemer aan de consument niet heeft geleverd hetgeen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst tussen hen is overeengekomen. Dat de consument met de eigenaar van A30 onderling een afspraak heeft gemaakt over tijdelijk gebruik van de parkeerplaats A30 doet naar het oordeel van de arbiters hieraan niet af.
De arbiters stellen voorts vast dat de consument op 15 maart 2015 de ondernemer in gebreke heeft gesteld. Pas vanaf deze datum is de ondernemer in verzuim getreden en is hij schadeplichtig geworden. De door de consument gevorderde schade over de periode vóór 15 maart 2015 komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
Met betrekking tot de schade vanaf 15 maart 2015 zullen de arbiters in de eerste plaats bepalen dat de ondernemer, om de schade van de consument zoveel mogelijk te beperken en conform zijn aanbod ter zitting, aan de consument tijdelijk – te weten totdat de parkeergarage zal zijn afgebouwd en de overeengekomen parkeerplaatsen kunnen worden geleverd – twee genummerde en naast elkaar gelegen parkeerplaatsen op het onoverdekte parkeerterrein aan de consument ter beschikking dient te stellen.
Tevens zullen zij de ondernemer veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 200,- per parkeerplaats, in totaal derhalve € 400,-, per maand vanaf 15 maart 2015 tot het moment dat aan de consument deze twee vervangende-, genummerde- en naast elkaar gelegen parkeerplaatsen ter beschikking zijn gesteld.
Vanaf het moment dat de tijdelijke parkeerplaatsen aan de consument ter beschikking zijn gesteld tot het moment dat de overeengekomen parkeerplaatsen gereed zijn, achten de arbiters, overeenkomstig het aanbod van de ondernemer, een schadevergoeding van in totaal € 200,- per maand redelijk. Daarbij nemen zij in overweging dat de consument twee overdekte plaatsen heeft gekocht en vooralsnog twee onoverdekte plaatsen als tijdelijke plaatsen ter beschikking heeft gehad/zal krijgen.
De door de consument gevorderde dwangsom wijzen de arbiters af. Daarbij overwegen zij dat het opleggen van een dwangsom moet worden beschouwd als een stimulans voor de ondernemer om iets te doen. Ter zitting is niet gebleken dat de ondernemer onwillig is de parkeergarage af te bouwen, maar daarvoor ook afhankelijk is van andere omstandigheden Bovendien zal de consument ter compensatie een vervangende schadevergoeding van € 200,- per maand ontvangen tot het moment dat de parkeergarage is gerealiseerd, hetgeen ook als stimulans voor de ondernemer kan worden beschouwd.
De consument heeft een vergoeding van de kosten, ad € 681,30, die hij voor juridische bijstand heeft moeten maken, gevorderd. Ingevolge het reglement van de commissie komen de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening. In bijzondere omstandigheden kan de commissie anders bepalen. In deze zaak oordelen arbiters dat sprake is van bijzondere omstandigheden om reden dat de ondernemer niet heeft betwist dat zij de consument geruime tijd in het onzekere heeft gelaten over het al dan niet toewijzen van een vervangende parkeerplaats en uiteindelijk zelf aan de consument heeft voorgesteld om hem in gebreke te stellen. Hiertoe was de consument genoodzaakt om juridische bijstand in te roepen. De arbiters achten het redelijk dat de ondernemer deze buitengerechtelijke kosten vergoedt en zullen de ondernemer hiertoe veroordelen.
Ingevolge artikel 20 van het reglement zullen de arbiters de ondernemer veroordelen tot het betalen van het klachtengeld, een bedrag van € 340,-, dat de consument aan de geschillencommissie heeft voldaan voor de behandeling van zijn klacht, daar de consument voor meer dan 75% in het gelijk is gesteld.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende als goede personen naar billijkheid met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
I. bepalen dat de ondernemer aan de consument twee tijdelijke-, genummerde- en naast elkaar gelegen parkeerplaatsen ter beschikking dient te stellen;
II. veroordelen de ondernemer tot het betalen van een schadevergoeding van € 200,- per parkeerplaats, in totaal € 400,-, per maand vanaf 15 maart 2015 tot de dag dat de consument beschikking krijgt over de hiervoor bedoelde twee tijdelijke parkeerplaatsen;
III. veroordelen de ondernemer tot het betalen van een schadevergoeding van € 200,- per maand vanaf de dag dat zij aan de consument de hiervoor bedoelde twee tijdelijke parkeerplaatsen ter beschikking heeft gesteld tot de dag dat de consument de twee parkeerplaatsen met bouwnummers 94 en 95 (appartementsindexnummers 39 en 40) geleverd krijgt;
IV. veroordelen de ondernemer tot het betalen aan de consument van de buitengerechtelijke kosten ad € 681,30;
V. veroordelen de ondernemer tot het betalen aan de consument van het klachtengeld een bedrag van € 340,- dat de consument voor het behandelen van dit geschil aan de commissie heeft voldaan;
VI. stellen vast dat de consument geen beroep op de garantieregeling toekomt;
VII. wijzen af al het meer of anders gevorderde.
Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Den Haag op 13 november 2015.