Commissie: Notariaat
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
130203/135079
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De client klaagt over de handelswijze van de notaris. Door de omstandigheden omtrent Covid-19 wilde de client de benodigde akten online passeren. Hiermee is de notaris niet akkoord gegaan. Volgens de client is de akte daardoor begin 2021 gepasseerd, in plaats van in 2020, waardoor de overdrachtsbelasting 2% hoger is geweest dan als de notaris wel aan het verzoek had voldaan. De client klaagt verder over een fout in de akte, die de notaris eerder had moeten ontdekt. De notaris beroept zich erop dat de benodigde informatie door de bank zijn aangeleverd en dat hij hieraan niet had hoeven twijfelen. Daarnaast meent de notaris dat hij juist heeft gehandeld door de akten niet online te passeren. Volgens de notaris had het niet uitgemaakt als hij de client had geïnformeerd over de verhoging van de overdrachtsbelasting. De commissie gaat mee in het betoog van de notaris. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De cliënte heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.
Het geschil betreft de kwaliteit van de dienstverlening van de notaris.
Standpunt van de cliënte
Voor het standpunt van de cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De cliënte heeft, tezamen met haar partner, aan de notaris opdracht gegeven voor het passeren van de akte van levering en de hypotheekakte in verband met een door hen gekochte woning te [stad 1]. De cliënte was op het moment van aankoop eigenaar van het pand [adres 1] te [stad 2]. Dat pand is op 10 december 2020 kadastraal gesplitst, het appartement met nummer 130 werd verkocht en werd op 22 december 2020 (bij een andere notaris) geleverd. Het nog niet verkochte appartement met nummer 132 diende te worden gebruikt als onderpand voor de af te sluiten overbruggingshypotheek.
De transportakte en de hypotheekakte zouden op 29 december 2020 gepasseerd worden. Op die datum had de partner van de cliënte een loopneus en de cliënte en haar partner verzochten de notaris om in verband daarmee op grond van de noodwetgeving in verband met Covid de akten op afstand te passeren via een videoverbinding. De notaris was daar niet toe bereid. De afspraak werd verplaatst naar 30 december 10.00 uur. Kort voor die afspraak belde de notaris de cliënte op met de mededeling dat gebleken was dat in de concept hypotheekakte voor het overbruggingskrediet het verkeerde onderpand was opgenomen. Opgenomen was het appartementsrecht [adres 3] te [stad 2], terwijl dat het appartementsrecht [adres 2] had moeten zijn. De overdracht op 30 december kon daarom niet doorgaan.
Op 30 december 2020 heeft [bank] met spoed een correctie in het huisnummer doorgevoerd en is er een nieuwe hypotheekofferte getekend. De nieuwe hypotheekstukken zijn op 31 december 2020 om 8:15 uur gemaild naar de notaris. Het kantoor van de notaris was echter op 31 december de hele dag gesloten. De akten zijn uiteindelijk gepasseerd op 4 januari 2021.
Doordat de overdracht niet heeft plaatsgevonden voor 1 januari 2021 heeft de cliënte schade geleden. Die wordt vooral veroorzaakt door de verhoging per 1 januari 2021 van de overdrachtsbelasting voor het bij de woning behorende grasland van 6% naar 8%. De notaris heeft de cliënte niet over die verhoging geïnformeerd en zich volgens de cliënte niet voldoende ingespannen om de overdracht nog in 2020 te laten plaatsvinden.
De cliënte vindt dat de notaris niet aan haar zorgplicht heeft voldaan. De notaris had eerder dan op 30 december 2020 kunnen en moeten onderkennen dat de concept hypotheekakte een fout bevatte. De cliënte is verder van mening het aan de notaris te wijten is dat de overdracht na het ontdekken van de fout niet voor 1 januari 2021 heeft plaats gevonden. De vertraging tot na 1 januari 2021 is allereerst veroorzaakt door de onwil van de notaris om de afspraak van 29 december (deels) digitaal te laten plaatsvinden en vervolgens door het feit dat het kantoor van de notaris op 31 december gesloten was. De cliënte heeft door het handelen van de notaris schade geleden. De schade bestaat uit de extra verschuldigde overdrachtsbelasting ad € 2.602,–, de vergoeding dagrente verkoper ad € 438,62 en kosten extra werkzaamheden ad € 211,75, in totaal derhalve € 3.252,37.
De klacht behelst voorts de bejegening door de notaris. De cliënte meent dat de notaris zich niet zorgvuldig heeft opgesteld door de schuld voor de gang van zaken bij de cliënte te leggen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris is van mening dat zij zorgvuldig heeft gehandeld en dat zij niet aansprakelijk is voor de door de cliënte gestelde schade.
Wat betreft het verschuiven van de afspraak van 29 december 2020 naar 30 december 2020: het klopt dat de notaris niet bereid was de afspraak van 29 december 2020 deels digitaal te laten plaatsvinden. Dat was niet onzorgvuldig, maar juist in overeenstemming met de wettelijke taak en de zorgplicht van de notaris. De notaris wijst erop dat de cliënte eerder, op 24 december, al had verzocht om haar partner digitaal te laten deelnemen, omdat hij op 29 december te druk zou zijn met de verhuizing. De notaris heeft toen uitgelegd dat het noodzakelijk was dat de partner in persoon aanwezig was. Volgens de notaris is direct voorafgaand aan de afspraak van 29 december niet gesproken over een ‘loopneus’. De cliënte liet bij mail van 28 december 8.54 uur weten dat haar partner die dag getest zou worden op corona en op 29 december in afwachting zou zijn van de uitslag, zodat hij niet op 29 december aanwezig kon zijn en verzocht daarom om een zoommeeting. De notaris heeft er vervolgens op gewezen dat het bij het passeren van een hypotheekakte noodzakelijk is dat iemand in persoon aanwezig is en dat het op grond van de noodwet alleen mogelijk is om een akte te passeren met gebruikmaking van een audiovisuele verbinding als sprake is van een positieve coronatest. Omdat de uitslag van de test op 29 december bekend zou zijn, was het mogelijk de afspraak te verplaatsen naar 30 december, zodat bij een negatieve uitslag de akte met fysieke aanwezigheid gepasseerd zou kunnen worden.
Wat betreft het onderkennen van de fout in de concept hypotheekakte, wijst de notaris erop dat de concept hypotheekakte tot stand komt op grond van de door de bank aangeleverde informatie. Er was sprake van een fout in de door de bank aangeleverde stukken. De fout kwam aan het licht bij de noodzakelijke en gebruikelijke controle door de notaris. Toen bleek dat het beoogde onderpand geen eigendom meer was van de cliënte. De notaris had deze controle ook eerder uitgevoerd, op 22 december 2020. Omdat de overdracht van [adres 3] toen nog niet in het kadaster was ingeschreven, was toen nog niet kenbaar dat in de concept-akte sprake was van het verkeerde onderpand. Het klopt dat de notaris op 22 december 2020 heeft gebeld met de bank om te verifiëren dat het juiste onderpand vermeld stond. De bank bevestigde dat en de notaris hoefde aan de informatie van de bank niet te twijfelen.
De notaris wijst er voorts op dat er op 30 december 2020 intensief contact is geweest met de bank, de cliënte en de hypotheekadviseur en dat deze laatste liet weten dat er een nieuwe hypotheekofferte getekend moest worden en dat de nieuwe stukken naar alle waarschijnlijkheid in het nieuwe jaar zouden worden toegestuurd. De notaris heeft er op 30 december geen rekening mee hoeven of kunnen houden dat de nieuwe hypotheekstukken reeds 31 december om 8.15 uur aangeleverd zouden worden en al zou dat anders zijn, dan nog kon niet van haar verwacht worden dat zij de akten op 31 december 2020 zou passeren, nu haar kantoor op 31 december de gehele dag gesloten was.
De notaris erkent dat zij de cliënte niet op of voorafgaand aan 30 december heeft geïnformeerd dat de overdrachtsbelasting voor het grasland met in gang van 1 januari 2021 zou worden verhoogd van 6% naar 8%. Het zou echter geen verschil hebben gemaakt als zij dat wel had gedaan.
Beoordeling van het geschil
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert of deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De commissie overweegt het volgende.
De commissie stelt allereerst vast dat de vermelding van het verkeerde onderpand in de hypotheekakte als zodanig niet aan de notaris verwijtbaar is. Dat is een fout die bij de bank en/of hypotheekadviseur is gemaakt. De vraag die de commissie moet beantwoorden is of het aan de notaris verwijtbaar is dat de akten niet in het jaar 2020 gepasseerd zijn, met als gevolg de verschuldigdheid van extra overdrachtsbelasting.
Allereerst is aan de orde of de notaris verwijtbaar heeft gehandeld door te beslissen de overdracht uit te stellen van 29 december naar 30 december. Dat is niet het geval. De noodwet biedt voor uitzonderlijke gevallen, waarin fysieke aanwezigheid van een partij vanwege coronamaatregelen niet mogelijk is, de mogelijkheid om een akte te passeren buiten aanwezigheid van deze partij met gebruikmaking van audiovisuele middelen. Uitgangspunt is dat van die mogelijkheid zeer terughoudend gebruik wordt gemaakt. Of er sprake is van een dergelijke uitzonderlijke situatie is ter beoordeling van de notaris. In de gegeven omstandigheden kon en mocht de notaris beslissen dat de overdracht een dag later zou plaatsvinden, waardoor de fysieke aanwezigheid van de partner van de cliënte in beginsel wel mogelijk zou zijn. De notaris kon en hoefde op 29 december ook niet te verwachten dat het uitstel met een dag ongewenste gevolgen zou hebben.
De tweede vraag is of aan de notaris in het kader van haar zorgplicht een verwijt kan worden gemaakt dat zij niet eerder dan op 30 december 2020 de fout in de concept-hypotheekakte heeft onderkend. De commissie beantwoordt die vraag ontkennend. De notaris heeft zorgvuldig gehandeld door voorafgaand aan de overdrachtsdatum op 22 december 2020 een kadastrale recherche te doen. De overdracht van [adres 3] (die op 22 december plaatsvond) was toen nog niet kenbaar uit het kadaster en de fout in de hypotheekstukken kon op dat moment dan ook niet door de notaris onderkend worden.
Ten derde is aan de orde of het de notaris verweten kan worden dat zij, nadat de juiste hypotheekofferte op 31 december om 8.15 uur aan haar werd gezonden, niet alsnog op die dag de akten heeft gepasseerd. Ook die vraag beantwoordt de commissie ontkennend. Het was bekend dat het kantoor van de notaris op 31 december gesloten zou zijn. Ook is bij haar, zoals zij onweersproken heeft gesteld, op 30 december de verwachting gewekt door de hypotheekadviseur dat de juiste stukken pas in het nieuwe jaar gestuurd zouden worden. Onder deze omstandigheden kon niet van de notaris verwacht worden dat zij het passeren van de akten op 31 december mogelijk zou maken.
De commissie is dan ook van oordeel dat niet aan de notaris verweten kan worden dat de overdracht niet voor 1 januari 2021 heeft plaatsgevonden. De notaris is op dat punt niet tekortgeschoten in haar zorgplicht.
Dat betekent dat de notaris ook niet aansprakelijk is voor mogelijke schade die de cliënte heeft geleden doordat de overdracht na 1 januari 2021 heeft plaatsgevonden.
Het tweede klachtonderdeel behelst het verwijt dat de notaris de cliënte op 30 december 2020 niet heeft geïnformeerd over de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021. De notaris heeft dit erkend. De gang van zaken zou echter niet anders zijn geweest als de notaris deze informatie wel gegeven zou hebben op 30 december. De notaris heeft niet gehandeld in strijd met haar zorgplicht.
Voor zover de klacht betrekking heeft op de bejegening door de notaris, eruit bestaande dat deze zich verwijtend heeft opgesteld ten opzichte van de cliënte, overweegt de commissie dat haar niet is gebleken dat de notaris zich onzorgvuldig heeft geuit. Het stond de notaris vrij om als onderdeel van haar verweer te wijzen op de volgens de notaris bestaande eigen verantwoordelijkheid van de cliënte.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de notaris heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris verwacht mag worden en dat de klacht ongegrond is. Dat betekent dat ook het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door de cliënt verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, mevrouw mr. K. Abma, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. P.G. Muller, secretaris, op 8 maart 2022.