Commissie: Notariaat
Categorie: dienstverlening/ informatieverstrekking
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
182163/187156
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In de kern komt de klacht erop neer dat de notaris de cliënt erop had moeten wijzen dat aan de cliënt geen hypothecaire geldlening zou worden verstrekt, indien het perceel grond niet aan de cliënt, maar aan zijn onderneming zou worden geleverd. Client stelt dat de notaris niet heeft voldaan aan de recherche- zorgplicht, omdat consument niet is verteld dat er niet zakelijk gebouwd mag worden op het perceel grond. Notaris geeft aan dat er geen reden was om te twijfelen aan de naam op de koopovereenkomst; in dit geval het bedrijf van cliënt.
De commissie oordeelt dat notaris heeft gehandeld conform de koopovereenkomst. De klacht wordt ongegrond verklaard.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Notariaat (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De digitale behandeling heeft plaatsgevonden op 28 november 2022 te Den Haag.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen hebben ter digitale zitting hun standpunt toegelicht.
Onderwerp van het geschil
De cliënt heeft de klacht voorgelegd aan de notaris.
Het geschil betreft de kwaliteit van dienstverlening. De notaris heeft een akte van levering gepasseerd voor een perceel grond, kadastraal bekend: gemeente [naam], sectie E, nummer [nummer].
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris heeft op 23 december 2020 de akte van levering gepasseerd voor een perceel grond waarop een privéwoning gebouwd zou worden. Dit is voorafgaand aan het passeren van de akte meerdere keren duidelijk bij de notaris aangegeven. Het perceel grond is geleverd aan de (stamrecht) BV van de cliënt. Het perceel grond is betaald door de (stamrecht) BV. Als de notaris haar recherche-/zorgplicht goed had uitgevoerd, dan had zij moeten ontdekken dat er zakelijk niet mag worden gebouwd op het perceel grond.
In november 2021 is bij een andere notaris gebleken dat de hypotheekakte niet gepasseerd kon worden, omdat het perceel grond door de (stamrecht) BV was aangekocht.
De her-levering van zakelijk naar privé kost de cliënt € 2.000,– overdrachtsbelasting en het honorarium van de notaris van € 827,27 inclusief BTW.
De commissie leidt uit de klacht van de cliënt af dat hij verlangt dat de notaris deze kosten aan hem, cliënt, vergoedt.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 4 december 2020 ontving de notaris een vooraankondiging van de makelaar dat nog voor het einde van de maand de levering moest plaatsvinden van het perceel grond. Op de koopovereenkomst stond de cliënt als koper vermeld van het perceel grond. Vrijwel meteen daarna ontving de notaris een e-mail van de cliënt dat de tenaamstelling van de koopovereenkomst niet juist was. Via de makelaar begreep de notaris dat niet de cliënt, maar [naam bedrijf] de koper moest zijn.
Op 8 december 2020 ontving de notaris de koopovereenkomst waarop [naam bedrijf] als koper vermeld stond. De ontvangst hiervan is aan [naam bedrijf] bevestigd. Op 16 december 2020 is het ontwerp van de akte van levering aan [naam bedrijf] gestuurd waarna de akte op 23 december 2020 is gepasseerd.
De cliënt verwijt de notaris dat deze had moeten weten dat er problemen zouden ontstaan als het perceel grond door [naam bedrijf] zou worden aangekocht, omdat de cliënt had gemaild dat er op 8 december 2020 bij de Rabobank een gesprek zou plaatsvinden over de financiering. Deze mededeling was echter geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de tenaamstelling van de koopovereenkomst. Het perceel grond zou worden aangekocht zonder financiering. [naam bedrijf] is volgens de doelstelling opgenomen in de statuten van de BV bevoegd onroerende zaken aan te kopen en/of financieren.
Bovendien zal de bank ook op de hoogte zijn geweest van het feit dat het perceel grond niet door de cliënt, maar door [naam bedrijf] zou worden aangekocht. Daarbij komt dat de cliënt de notaris niet om advies heeft gevraagd over de tenaamstelling van de koopovereenkomst. De notaris had hem in dat geval verwezen naar zijn financieel adviseur/accountant.
Op 17 november 2021 is de notaris benaderd door de cliënt. De hypotheekakte die bij een andere notaris in behandeling was, kon niet worden getekend, omdat het perceel grond op naam van [naam bedrijf] stond. De bank stelde als voorwaarde dat het perceel grond op de naam van de cliënt zou staan. De cliënt was van mening dat de notaris het perceel grond aan hem moest leveren en de kosten daarvan, waaronder de overdrachtsbelasting en kadasterkosten, voor haar rekening moest nemen. De notaris was alleen bereid om de akte van levering te passeren voor de prijs die in de offerte vermeld stond. Op 15 april 2022 heeft de cliënt de offerte en de voorwaarden geaccepteerd. Hoewel het opstellen van een koopovereenkomst niet onder de offerte viel, heeft de notaris deze kosteloos opgesteld. Op 3 mei 2022 heeft de overdracht plaatsgevonden.
De notaris verzoekt de commissie de klacht af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld, zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
In de kern komt de klacht erop neer dat de notaris de cliënt erop had moeten wijzen dat aan de cliënt geen hypothecaire geldlening zou worden verstrekt, indien het perceel grond niet aan de cliënt, maar aan zijn onderneming zou worden geleverd.
Naar het oordeel van de commissie is de klacht ongegrond. De notaris heeft gehandeld conform de instructies in de koopovereenkomst van 8 december 2020. Ook indien de notaris wist – hetgeen door de notaris wordt weersproken – dat de cliënt te zijner tijd een (privé)woning op het perceel wilde vestigen en voor de aankoop daarvan een hypothecaire geldlening nodig had, maakt niet dat de notaris de cliënt erop had moeten wijzen dat het perceel grond voor deze financiering aan hem als particulier geleverd moest worden. Het is de bank die de voorwaarden voor het verstrekken van een hypothecaire geldlening opstelt. Het valt niet onder de zorgplicht van de notaris om de voorwaarden van de bank als hypotheeknemer te kennen en daarover de informeren. Evenmin is het aan de notaris om na te gaan of op het perceel zakelijk mag worden gebouwd. Het is de keuze van de cliënt geweest om het perceel grond aan zijn onderneming te leveren. Dat dient voor zijn rekening en risico te komen.
Aan de notaris kan geen enkel verwijt worden gemaakt. De commissie is van oordeel dat de notaris heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwarme en redelijk handelende notaris heeft gehandeld.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Het door de cliënt verlangde wordt afgewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond;
– wijst het door de cliënt verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer mr. M. de Waal, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 28 november 2022.