Commissie: Recreatie
Categorie: Huurovereenkomst m.b.t. vaste standplaatsen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
255788/479404
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een recreant klaagde bij de Geschillencommissie Recreatie omdat zij haar chalet niet mocht verkopen met behoud van staanplaats, ondanks eerdere mondelinge afspraken. Ook vond zij dat kosten voor elektra en water onterecht waren doorberekend. De ondernemer weigerde toestemming voor verkoop met behoud van plaats vanwege de slechte staat van het chalet en veranderde beleid. De commissie oordeelde dat er geen verplichting tot terugkoop bestond en dat de ondernemer in redelijkheid toestemming mocht weigeren. De klacht werd ongegrond verklaard. De recreant had een bedrag van €1.665,50 in depot gestort, wat nu wordt toegewezen aan de ondernemer als betaling voor openstaande facturen over 2023. De ondernemer werd niet-ontvankelijk verklaard in zijn aanvullende vordering over 2024, omdat die niet binnen de regels van de commissie viel.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 8 augustus 2020 tussen partijen tot stand gekomen vaste staanplaatsovereenkomst voor plaatsnummer C-15 tegen betaling van het jaargeld te vermeerderen met kosten voor energie e.d.. Die overeenkomst is jaarlijks verlengd, over het jaar 2023 bedroeg dat € 2.515,– (facturen van 14 december 2022 en van 12 oktober 2023) te vermeerderen met nog in rekening te brengen kosten voor elektra.
Recreant heeft een bedrag van € 1.665,50 (€ 2515,– minus de betaling van € 1.257,50, plus € 408,– voor alleen elektra) niet betaald en bij de commissie gedeponeerd. Dit openstaande bedrag is berekend in genoemde factuur van 12 oktober 2023 met nummer 2130.
Recreant heeft op 31 december 2023 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van recreant luidt in hoofdzaak als volgt.
Wij hebben sinds augustus 2020 een chalet met plaats bij (ondernemer). Dit mochten wij als geheel na verloop van tijd weer verkopen, zo was afgesproken met de toenmalige bedrijfsleider van de camping. Later werd gezegd dat wij dat niet meer mogen verkopen met behoud van standplaats. Nu zou het aan een opkoper verkocht moeten worden en dat kost ons dus een flink bedrag dat wij dan mislopen. In 2020 hebben wij uitdrukkelijk gevraagd of wij het na +/- 3 jaar aan een derde mochten verkopen, anders wilden wij het toen niet kopen. Dit hebben ze ons destijds ook per mail bevestigd. Begin 2023 hebben wij ook onkosten gemaakt om het chalet nog te isoleren etc. Wij hebben er steeds vertrouwen in gehad dat wij samen met de ondernemer tot een redelijke afwikkeling zouden komen. In de 2e helft van 2023 leek dat er niet meer van te komen. Partijen konden niet tot een oplossing komen. Dit is de reden dat wij de stap naar de geschillencommissie hebben gezet.
Er is inderdaad 2 maal aan ons gevraagd om wat op te ruimen. Eenmaal was in maart 2021, toen was er een flinke storm geweest. Eén paviljoen was toen omgewaaid. Wij zaten toen met Corona ziek thuis en konden niet direct alles opruimen. Vlak daarna hebben wij dat meteen gedaan. Dit heb ik toen ook aangegeven in de mail. De tweede keer was in april 2022 ook na een storm, een soort gelijke situatie. Dit hebben wij na de melding ook meteen opgelost. Aangezien we niet elke dag aanwezig zijn, zien wij zelf ook niet meteen als er iets aan de hand is door een storm bijvoorbeeld. Er is nooit sprake van geweest dat de plek niet netjes zou zijn en op dergelijke toestanden zijn wij ook nooit aangesproken. Deze twee gebeurtenissen worden op deze manier door de ondernemer uit het verband getrokken. Elke herfst hebben wij altijd het terrein opgeruimd voor de winter en elk voorjaar hielden we grote schoonmaak van ons chalet en het terrein. Ook gedurende het seizoen wordt er door ons regelmatig schoongemaakt. De ondernemer beweert dat het chalet groen is aan de buitenkant, dat zal ongetwijfeld kloppen in deze tijd van het jaar. Dat is ook vanzelfsprekend, we staan tenslotte tussen de bomen. Vandaar dat we elk voorjaar de boel goed schoonmaken. Dat de ondernemer stelt dat het een onverzorgde plek is zijn wij het dan ook niet mee eens. Wel zijn er afgelopen zomer een aantal dennen doodgegaan i.v.m. de droogte. Dat staat uiteraard minder fraai.
Aangezien ons traject van doorverkoop geen medewerking kreeg en wij ook niet in de buurt wonen, is dat op zijn beloop gebleven. Overigens staan wij altijd open voor de wensen van het park. Als er werkelijk iets niet naar wens was, dan had de ondernemer dat gewoon bespreekbaar kunnen maken en in alle redelijkheid hadden wij ons hierin best aan willen passen. Wij hebben ons chalet op dezelfde wijze voortgezet als onze voorgangers en dat was volgens de ondernemer prima.
Alle afspraken die wij met de vorige bedrijfsleider hebben gemaakt worden nu door de ondernemer niet meer meegewogen bij het vinden van een oplossing.
Los daarvan was ons chalet in een heel nette staat. Soortgelijke chalets met een campingplek worden tussen de 12 en de € 15.000,- verkocht
Wat betreft de energie die verbruikt zou zijn, is het voor ons onacceptabel dat wij niet op de hoogte zijn gebracht van het moment dat wij zijn aangesloten. Dat er dan zelfs voor een half jaar met terugwerkende kracht (over 2022) in 2023 rekening wordt gebracht is eveneens bizar. Ons jaarbedrag was gebaseerd op een bedrag incl. stroom. Wij waren op de hoogte dat dit t.z.t. zou veranderen, maar dan is het toch vanzelfsprekend dat we vooraf de ingang hiervan op de hoogte worden gebracht. Elk jaar werd het jaarbedrag verhoogd, is het dan redelijk dat de energie daar dan ook nog extra bijkomt?
Ter zitting heeft recreant verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Het chalet staat er nog steeds. We mochten dat met behoud van staanplaats doorverkopen aan een derde; dit mag nu dus niet meer van de ondernemer. De ondernemer koopt ook chalets op; waarom gebeurt dat hier niet? Ik wil een redelijk bedrag voor het chalet ontvangen. Het gebruik van het chalet is geminimaliseerd. Dit kwam vooral door de coronacrisis. In januari 2023 was het chalet op orde en zag er netjes uit. Toen is de ondernemer gezegd dat we het graag wilden verkopen. De onderkant van het chalet is toen nog geïsoleerd. Pas in oktober 2022 kreeg ik bericht dat het chalet in juni was aangesloten.
Recreant verlangt: “Hiernaast staat ook nog een bedrag van € 525,= open ivm aansluiting winterwater en elektra. Op het moment dat er gebeld werd om het aan te sluiten heb ik gevraagd om dat nog niet te doen omdat wij het wilden verkopen. Dit gesprek heb ik toen gevoerd met de zoon van (naam) (destijds bedrijfsleider vd onderneming) Op dat moment ook aangegeven dat we het via hen wilden verkopen zoals afgesproken. Dit was geen probleem zei hij. En hij gaf daarbij aan dat er grote vraag naar was.”.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
In de e-mail van 1 augustus 2020 geeft de toenmalige bedrijfsleider inderdaad aan dat, mits goed onderhouden, de stacaravan 3 jaar kan worden verkocht. Zowel in 2021 als in 2022 is van recreant gevraagd om onderhoud te plegen en of op te ruimen. De stacaravan en de plek verkeren niet in goede staat. De partytent is nooit opgeruimd. Er staat een schuur waar de verf afbladdert. Er is veel onkruid en wildgroei. Kortom, Het is niet een goed onderhouden geheel zoals de recreant schrijft. Wij verwijzen naar de reactie van 20 december per e-mail. We willen benadrukken dat recreant de stacaravan wel mag verkopen maar niet op ons terrein en verwijzen naar artikel 9 In de algemene voorwaarden.
Als bijlagen treft u enkele nieuwsbrieven aan met uitleggen onderbouwing van de opbouw van de huur van de kavel. Omdat de infrastructuur op het gehele park in delen is vernieuwd, bleef een aantal stacaravans op de oude infra aangesloten. Dit is toegelicht in de nieuwsbrieven welke alle gasten hebben ontvangen, waarin duidelijk is aangegeven dat het gebruik van de infra bij aansluiting op de nieuwe infra voor een geheel jaar is gegarandeerd tegen een hoger tarief, terwijl in de oude situatie het water werd afgesloten en de camping gesloten was.
Het bod van € 6.000,– dat door de opkoper is gedaan, is niet een bod van de ondernemer. We hebben slechts recreant willen helpen met het zoeken naar een opkoper. Dat is ook duidelijk aangegeven in de e-mail van 20 december. De bieding van de opkoper was (en is) naar onze mening marktconform. Wij stellen voor dat recreant zich richt tot de handelaren die deze stacaravan voor € 14.000,– verkopen. Zie daarvoor ook het voorstel door ons gedaan op 20 december 2023. De ondernemer is hierbij geen partij.
Recreant heeft de stacaravan gekocht voor hun zoon. De zoon liep stage bij een bedrijf in (plaats) en kwam dagelijks met de tractor naar ons park. De stacaravan die ze kochten, was niet wintervast en ten tijde van aankoop was de stacaravan niet voorzien van water in de winter. Dat het “afzien” was, is een bewuste keuze geweest. Dat de paden niet goed begaanbaar waren is ook logisch omdat de camping in de winter 2020-2021 gesloten was.
Er is eind 2022 een gesprek geweest met een medewerker. Daarin zijn kennelijk zaken besproken die niet zijn vastgelegd. We kunnen dit niet controleren, de persoon in kwestie is al ruim een jaar niet meer werkzaam voor de ondernemer. Wel kunnen we terugvallen op de algemene voorwaarden van de RECRON, waarin duidelijk staat vermeld dat een verkoop alleen kan plaatsvinden na schriftelijke toestemming van de ondernemer. Deze is door ons nooit gegeven en ook nooit schriftelijk gevraagd. Wel is per e-mail meegedeeld dat de stacaravan niet langer kan worden verkocht. Dat in 2023 toch nog een reparatie is verricht, staat haaks op wat recreant eerder heeft verklaard over “de onveranderde goede staat”. Dat begin 2023 onderhoud is gepleegd geeft aan dat er gebruik is gemaakt en dat ook daarom de rekening van 2023 volkomen terecht is verstuurd.
Alle meterstanden worden zorgvuldig opgeslagen. Ze kunnen altijd worden opgevraagd en worden nagekeken door de gast. Als daar problemen ontstaan of zijn geweest dan hadden we daarover kunnen hebben. Voorts klaagt de recreant dat zij niet aangesloten is terwijl ze dat erg graag wilde. We begrijpen deze grieven niet: de recreant is op 12 oktober 2023 uitgelegd dat zij in juni 2022 al zijn aangesloten.
Vordering
Recreant gaat aan een aantal zaken voorbij. In het e-mailverkeer van december jongstleden hebben wij een voorstel gedaan om uit de impasse te komen. In dat voorstel schelden wij een bedrag kwijt van € 665,50, zijnde de voor recreant niet duidelijke elektriciteitsrekening. Een vordering van
€ 1.000,– (huur 2023) blijft daarmee openstaand. Voorts ruimen wij om niet de plek geheel op. Dit is een nieuwe kostenpost welke wij voor onze rekening willen nemen van € 1.500,–. We hebben recreant derhalve een korting aangeboden groot € 2.165, –. We hebben recreant gevraagd om op deze twee voorstellen te reageren, echter deze zijn afgedaan met het tegenvoorstel dat niet in verhouding staat.
De aankoop van de stacaravan
De consument eist dat wij de stacaravan overnemen. Wij zijn geen stacaravan handelaren, hebben nooit een bieding gedaan en wijzen deze eis van recreant resoluut af. Recreant is zelf eigenaar van deze roerende stacaravan en dient ook op grond van de Algemene voorwaarden en huisregels, zelf een oplossing hiervoor te zoeken. Ook zou zij ervoor moeten zorgen dat de opstallen, twee schuren en de tegels, verwijderd worden conform artikel 15 van de Algemene voorwaarden.
Tegenvordering
Nu vaststaat dat recreant eisen stelt, hechten we er waarde aan om onze kosten op papier te zetten en een tegenvordering in te dienen. Er is immers een openstaand bedrag voor 2023 maar er is ook een plek voor 2024 niet verhuurd omdat er een stacaravan op deze plek staat. Wij hebben uit coulance, omdat we in afwachting waren van de reactie van recreant, nog geen factuur gestuurd voor 2024. Echter deze plek is nooit door recreant opgezegd en er is geen reactie meer gekomen.
Daarnaast is het door ons gedane voorstel door de tegeneis van recreant van tafel, hetgeen betekent dat de oorspronkelijke vordering weer overeind staat. Wij herroepen het door ons gedane voorstel in de e-mail van 20 december 2023. Wij verzoeken u om dit mee te nemen in uw oordeel.
Factuur huur 2023 kavel C15 € 2.515,–
Factuur elektriciteitsverbruik C 15 € 408,–
Derving huur C15 2024 € 2.448,50
Totaal: € 5.371,50
Reeds betaald door recreant op 29 maart 2023 € 1.257,–
Totaal openstaand: € 4.114,–
In dit voorstel zijn kosten en de wettelijke rente niet opgenomen.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ook de ondernemer blijft bij wat door hem is aangevoerd. Eerst werd de ondernemer gevraagd te bemiddelen bij verkoop van dit chalet en nu moet de ondernemer het chalet van de consument kopen. De ondernemer is daartoe niet bereid en daartoe niet verplicht. Die vordering van de consument moet dus worden afgewezen. Ook een andere met de ondernemer gelieerde besloten vennootschap is daartoe niet bereid en verplicht. De consument is alle gelegenheid geboden om (andere) handelaren te vinden
Al voor de aankoop van deze stacaravan is aangegeven dat wij geen stacaravans meer zouden toelaten op ons terrein. Verder is recreant in de jaren 2021 en 2022 meermalen gevraagd om de plek op te ruimen, partytenten weg te nemen en dergelijke. Het schoon en netjes houden van de plek was één van de voorwaarden die destijds per mail aan recreant zijn gesteld waar het gaat om het doorverkopen van een oudere stacaravan. Ook na twee waarschuwingen is door recreant niet veel aan de staat van de plek veranderd: het is een onverzorgde plek, de stacaravan is groen en de overige opstallen ook. Dat is één van de redenen waarom de ondernemer niet verder wil met deze stacaravan.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Ook na daartoe ter zitting in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft recreant niet het door haar gevorderde concreet en afgebakend weten te benoemen. De commissie heeft op basis van wat door de consument is aangevoerd en gesteld, het door recreant aanhangig gemaakte geschil te concretiseren.
Klaarblijkelijk vordert de consument (eerst) om de ondernemer te verplichten tot koop van deze stacaravan tegen betaling van een redelijke prijs, zodat recreant van alle problemen af is. Die vordering is echter niet toewijsbaar. Niet is gebleken dat deze ondernemer zich eerder, te weten in augustus 2020, reeds heeft verplicht tot koop van deze stacaravan. Er is toen of later ook geen prijs vastgesteld; een belangrijke voorwaarde om te kunnen komen tot acceptatie van een koopovereenkomst. De door recreant in het geding gebrachte email van 1 augustus 2020 waaruit naar zeggen van recreant de door haar gestelde koopverplichting blijkt, kan recreant naar het oordeel van de commissie niet baten. Immers wordt daarin door de ondernemer geen onvoorwaardelijke terugkoop verplichting op zich genomen. Het enige dat daarin staat vermeld is de mededeling aan recreant: “Als U het chalet netjes onderhoud dan kunt u deze na 3 jaren weer verkopen”. Niet staat daarin dus vermeld dat de ondernemer zich reeds toen heeft verplicht tot koop van dit chalet in de toekomst.
Ook de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen bieden geen grondslag voor toewijzing van deze vordering.
Voorts kan uit het door recreant gestelde worden afgeleid dat zij ter beoordeling aan de commissie wil voorleggen de weigering van de ondernemer om toestemming te geven voor verkoop van deze stacaravan aan een derde met behoud van standplaats. Ook die vordering leent zich niet voor toewijzing. Dit oordeel behoeft de volgende toelichting.
Van de overeenkomst van partijen maken deel uit de RECRON-Voorwaarden voor Vaste Plaatsen. In artikel 9 van die voorwaarden is – voor zover hier relevant – het volgende vastgelegd:
“Artikel 9: Verkoop kampeermiddel
1. Verkoop van het kampeermiddel is te allen tijde toegestaan. De verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats is slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer.
2. De ondernemer kan verkoopvoorwaarden hanteren welke de recreant in acht dient te nemen.
3. De recreant die het kampeermiddel verkoopt dient dit voorafgaand aan de verkoop aan de ondernemer bekend te maken. Bij levering van het kampeermiddel eindigt de overeenkomst van rechtswege met onmiddellijke ingang. Het staat de ondernemer vrij al dan niet met de koper een overeenkomst aan te gaan. De ondernemer mag het sluiten van de overeenkomst met de koper niet afhankelijk stellen van een financiële tegemoetkoming of van een opdracht tot bemiddeling aan de ondernemer.”
(……)
6. Bij beëindiging van de overeenkomst als gevolg van verkoop van het kampeermiddel blijft de recreant het jaargeld voor het lopende overeenkomstjaar of de overeengekomen contractperiode verschuldigd.
7. De recreant heeft recht op vermindering van het jaargeld dan wel restitutie van het te veel betaalde jaargeld voor het resterende deel van het overeenkomstjaar indien:
a. ontruiming van de plaats vóór 1 juli van het lopende overeenkomstjaar plaatsheeft en
b. een voor de ondernemer acceptabele vervangende recreant is gevonden en
c. er geen gelijkwaardige plaats beschikbaar is op het terrein.”
(…..)
Door de ondernemer is erkend dat door hem wordt geweigerd om recreant toestemming te geven haar kampeermiddel aan een derde te verkopen met behoud van standplaats. Dit kort gezegd om reden dat het kampeermiddel inmiddels gedateerd is, zich in een slecht onderhouden staat bevindt en de laatste jaren (sterk) uitwendig is vervuild. Het betreft hier een situatie de sterk afwijkt van die op het moment dat recreant deze stacaravan heeft aangeschaft, zodat aan hetgeen toen mocht zijn besproken over het bestaan van de mogelijkheid van latere verkoop met behoud van standplaats, geen rechten meer kunnen worden ontleend.
Dit terwijl de ondernemer alweer geruime tijd als (verkoop)beleid hanteert dat stacaravans niet mogen worden vervangen door een andere stacaravan. Dit beleid is naar zeggen van de ondernemer genoegzaam bekend bij recreanten op deze camping. De ondernemer bedient zich daarbij naar eigen zeggen niet van op schrift gestelde c.q. digitaal beschikbare verkoopvoorwaarden.
De commissie constateert dat voormelde gang van zaken op zich niet gemotiveerd door recreant wordt betwist.
Door recreant zijn geen andere gevallen aangeduid waarin afgeweken is c.q. moet zijn van genoemd beleid. Willekeurig handelen bij de uitoefenen van dat beleid laat zich naar het oordeel van de commissie hier dan ook niet vaststellen.
De commissie is zoals gezegd, indachtig wat hiervoor is vast komen te staan, dan ook van oordeel dat de ondernemer in redelijkheid toestemming heeft kunnen weigeren voor een verkoop van de stacaravan door recreant aan een derde met behoud van standplaats.
Uit het hiervoor overwogene moet de conclusie worden getrokken dat recreant gehouden is over 2023 te betalen de factuur huur 2023 kavel C15 ad € 2.515, alsmede de factuur elektriciteitsverbruik C 15 ad. € 408,–. Van het totaal van deze bedragen moet worden afgetrokken het bedrag van € 1257,50 dat door recreant is betaald. Aldus resteert over het jaar 2023 een aan de ondernemer toekomend bedrag van € 1665,50, welk bedrag door de consument in depot is gestort op toen bestaande openstaande facturen.
De beoordeling van de klacht van de consument over het (moment van meten van) watergebruik en de wateraansluiting kan voorbij worden gegaan nu de ondernemer reeds in de factuur van 12 oktober 2023 alleen de kosten van het gebruik van elektra in rekening heeft gebracht.
Zowel uit het betreffende standpunt van recreant als uit haar depotstorting leidt de commissie af dat recreant toestemming heeft gegeven om de afrekening over 2023 en de daarmee samenhangende tegenvordering van de ondernemer in de beoordeling door de commissie te betrekken.
Voor wat betreft hetgeen door de ondernemer later in dit geding meer is gevorderd (over 2024), moet echter anders worden geoordeeld door de commissie.
Het reglement van deze commissie voorziet niet in de mogelijkheid van het instellen door de ondernemer van een reconventionele vordering die qua grondslag(en) losstaat van het door recreant aanhangig gemaakte geschil zoals dat blijkt uit het daartoe door recreant ingevulde klachtenformulier.
Wel biedt artikel 12 van het reglement van deze commissie de ondernemer de mogelijkheid om zelf bij de commissie een geschil aanhangig te maken. Dat geschil wordt slechts in behandeling genomen indien de consument daarmee instemt. Van die instemming is voor wat betreft de afrekening over 2024 in casu echter evident geen sprake.
In zoverre dient de ondernemer niet-ontvankelijk te worden verklaard in wat door hem in dit geding is gevorderd (over 2024).
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht van recreant ongegrond is.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
Verklaart de klachten van recreant ongegrond.
Wijst het door recreant verlangde af.
Stelt vast dat recreant bij wijze van nakoming op de bovengenoemde facturen over het jaar 2023 pro resto verschuldigd is aan de ondernemer te betalen, € 1665,50.
Met in achtneming van het bovenstaande wordt het door recreant gestorte depotbedrag € 1.665,50 overgemaakt aan de ondernemer.
Verklaart de ondernemer om reden als voormeld niet-ontvankelijk in diens vordering betreffende het staanplaatsjaar 2024.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer P.W.M. Meijkamp , de heer H.H. van der Linden , leden, op 3 december 2024.