Recron-voorwaarden gaan vóór boven de eigen voorwaarden van de ondernemer

De Geschillencommissie




Commissie: Recreatie    Categorie: Algemene voorwaarden / Recron-voorwaarden    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 378687/480925

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het geschil betreft een standplaatsovereenkomst voor een chalet. De consument heeft een vaste standplaats op de camping van de ondernemer en heeft besloten haar chalet te verkopen. De ondernemer meent bij de verkoop van het chalet recht te hebben op een provisie van 10%. De consument stelt zich op het standpunt dat de ondernemer geen recht heeft op de provisie, omdat er geen sprake is van een schriftelijke overeenkomst betreffende een bemiddelingsvergoeding. De ondernemer stelt zich op het standpunt dat zij wel recht heeft op de bemiddelingsvergoeding, omdat dit in haar aanvullende voorwaarden is bepaald dat er bij de verkoop van een chalet 10% provisie in rekening wordt gebracht. Op de verkoop zijn zowel de Recron-voorwaarden als de verkoopvoorwaarden van de ondernemer van toepassing en de ondernemer heeft meerdere malen aan de consument medegedeeld dat er sprake is van een provisie van 10%. De commissie verklaart de klacht gegrond. Op grond van de Recron-voorwaarden heeft een ondernemer enkel recht op een bemiddelingsvergoeding indien daaraan een schriftelijke overeenkomst met de consument ten grondslag ligt en niet gebleken is dat daarvan sprake is. Dat aanvullende voorwaarden van de ondernemer iets anders bepalen, is niet relevant. Daarnaast gaan de Recron-voorwaarden vóór de eigen regels van de ondernemer.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil

Het geschil vloeit voort uit een op 28 april 2023 tussen partijen tot stand gekomen RECRON Standplaatsovereenkomst voor een stacaravan op plaats nummer 285. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het ter beschikking stellen van die standplaats. De RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (voor verplaatsbare kampeermiddelen) laatste versie, maken deel uit van die overeenkomst, blijkens de tekst van die overeenkomst.

Standpunt van de consument

Het standpunt van de recreant luidt in hoofdzaak als volgt.

Bij verkoop van ons chalet op de genoemde camping, moesten wij 10% provisie betalen over het verkoopbedrag. Als wij dit niet zouden betalen, dan konden de nieuwe eigenaren van ons chalet de plaats niet overnemen.

Daarvoor is mij in rekening gebracht € 8.400,–, welk bedrag door recreant aan de ondernemer is betaald.

Wij hebben geen overeenkomst opgesteld waarin een bedrag of percentage is overeengekomen voor bemiddeling bij de verkoop van het chalet. Wij hebben zelf zorggedragen voor de verkoop, daarom heeft de ondernemer geen recht op provisie.

Het in rekening gebrachte bedrag is niet rechtsgeldig aangezien de Recron-voorwaarden voor de eigen voorwaarden gaan.

Ik verwijs hier naar een uitspraak van de geschillencommissie met referentiecode 14483/26425 uit 2020, gegeven in een gelijksoortige situatie. Daarin staat het volgende: op grond van artikel 9 lid 4 in samenhang met artikel 9 lid 5 van de Recron-voorwaarden heeft een ondernemer slechts recht op een bemiddelingsvergoeding (verkoopprovisie) als daaraan een schriftelijke overeenkomst met de consument ten grondslag ligt. Gesteld noch gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is. Bij afwezigheid van die schriftelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 9 lid 4, tweede zin van de Recron-voorwaarden, kan de ondernemer volgens vaste uitspraken van de commissie geen aanspraak maken op provisiekosten. Dat de aanvullende voorwaarden van de ondernemer uit 2008 iets anders bepalen, is niet van belang. Uit artikel 2 lid 7 van de Recron-voorwaarden volgt immers dat de Recron-voorwaarden vóór gaan boven de eigen regels van een ondernemer, wanneer die eigen regels – zoals in dit geval – voor de consument nadelig zijn ten opzichte van de Recron-voorwaarden.

Ter zitting heeft recreant verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Mij staat niet bij dat ik bij het aangaan van de huurovereenkomst in april 2023 de door de ondernemer genoemde verkoopvoorwaarden overhandigd heb gekregen. Ik weet nog wel dat ik de RECRON-Voorwaarden toen bij de receptie uitgereikt heb gekregen.

Ik weet en begrijp nog steeds niet waarom ik die € 8.400,– moest betalen aan de ondernemer. De ondernemer heeft niets daarvoor gedaan. Ik heb het chalet zelf verkocht via Marktplaats. De koper heeft contact gelegd met de receptie van de ondernemer. Voor de inspanningen van de ondernemer om de camping op niveau te houden, betaal je toch het jaargeld te vermeerderen met servicekosten. Op het moment dat ik de ondernemer op de hoogte stelde van de verkoop kreeg ik te horen dat ik 10% van de opbrengst had af te dragen aan de ondernemer. Ik dacht toen dat dit een grap was. Ik heb er het gevoel aan overgehouden dat mij door de ondernemer het mes op de keel is gezet, door op deze wijze betaling af te dwingen. Anders kon naar zeggen van de ondernemer geen overdracht aan mijn koper plaatsvinden. Ik was bang mijn standplaats te verliezen.

Recreant verlangt terugbetaling van voormeld bedrag van € 8.400,– wegens onverschuldigde betaling.

Standpunt van de ondernemer

Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.

Op 28 april 2023 zijn partijen overeengekomen dat recreant voor de duur van 12 maanden het recht verkrijgt om voor recreatieve doeleinden een kampeermiddel te plaatsen op een door de ondernemer aan te wijzen plaats, namelijk op plaatsnummer 285 van de camping.

Eind 2023 heeft recreant het chalet dat zij pas in april 2023 zelf heeft aangeschaft, opnieuw te koop aangeboden.

Op de verkoop van dit chalet zijn de Recron-voorwaarden van toepassing, alsook de verkoopvoorwaarden van de ondernemer wanneer er verkoop met behoud van perceel plaatsvindt.

In de verkoopvoorwaarden staan aanvullende voorwaarden opgenomen. Zo is onder andere opgenomen dat er 10% provisie betaald dient te worden wanneer de verkopende partij wenst om het chalet te verkopen met behoud van perceel. De verkoopvoorwaarden zijn in het geding gebracht.

Dat recreant het chalet wenste te verkopen is meegedeeld aan de beheerder van de camping. De beheerder heeft aan recreant laten weten dat er een provisie van 10% wordt gerekend bij de verkoop van het chalet met behoud van staanplaats.

Op 1 mei 2024 heeft recreant zelf een koper gevonden voor het chalet en is het chalet verkocht. Dit heeft recreant meegedeeld aan de beheerder van de camping op de receptie. Daar is nogmaals aangegeven door de beheerder van de camping dat er 10% provisie in rekening wordt gebracht bij de verkoop van het chalet wanneer recreant een verkoop met behoud van staanplaats wenst. Recreant heeft op de receptie aangegeven voor welke prijs het chalet is verkocht toen de beheerder hiernaar vroeg. Daarna heeft recreant, na het ontvangen van de factuur op 2 mei 2024, de 10% provisie betaald op 4 mei 2024 zonder protest.

Op 5 mei 2024 heeft recreant aan ondernemer een brief doen toekomen waarin zij bezwaar maakt tegen de in rekening gebrachte 10% provisie over het verkoopbedrag van het chalet.

Aangezien het aan recreant tot tweemaal toe mondeling duidelijk is gemaakt dat bij de verkoop van het chalet met behoud van staanplaats er een provisie van 10% van toepassing is, zoals opgenomen in de verkoopvoorwaarden, was dit reeds bekend bij recreant voordat het chalet ook daadwerkelijk werd verkocht.

Recreant heeft er welbewust voor gekozen om – ondanks de 10% provisie – de verkoop doorgang te laten vinden én heeft de provisie ook zonder voorafgaand protest betaald.

Recreant had twee opties om uit te kiezen bij de verkoop van het chalet. De eerste optie betreft het verkopen van het chalet zonder behoud van staanplaats. Recreant is hierbij gehouden om het perceel ontruimd en opgeruimd op te leveren en ervoor zorg te dragen dat het chalet wordt verwijderd van het perceel (conform artikel 15 Recron-voorwaarden). Dit dient zij zelf te doen of door middel van het inschakelen van deskundigen. Dit brengt – uiteraard – extra kosten met zich mee. Hier heeft recreant bewust niet voor gekozen.

De tweede optie die recreant had, betreft de verkoop van het chalet met behoud van staanplaats. Wanneer de verkoop met behoud van staanplaats heeft plaatsgevonden heeft dit tot gevolg dat de verkoopvoorwaarden van toepassing zijn en dat er 10% provisie betaald dient te worden.

Waar recreant zich beroept op de Recron-voorwaarden staat in diezelfde voorwaarden opgenomen in artikel 9 lid 1 dat, en ik citeer: “De verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats is slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer”. Deze schriftelijke toestemming van de ondernemer ontbreekt. Kort gezegd houdt dit in dat de verkoop op een ongeldige wijze doorgang heeft gevonden met behoud van staanplaats en dat er een onjuiste voorstelling van zaken is.

Recreant is er vanuit gegaan dat de waarde van het chalet € 84.000,- is. Dit betreft een onjuiste voorstelling van zaken. De waarde van het chalet is € 84.000,- wanneer deze kan worden verkocht met behoud van staanplaats. Grotendeels bepalend voor de waarde van het chalet is namelijk het perceel waar het chalet staat. De camping met alle voorzieningen, de ligging aan de rivier en het gegeven dat de camping niet al te ver verwijderd is van Maastricht (ongeveer 30 km) verhogen de waarde aanzienlijk. Dit zorgt ervoor dat de waarde van het chalet veel hoger is dan wanneer het chalet verkocht wordt zonder staanplaats.

Het subsidiaire standpunt van ondernemer is dat het chalet is verkocht zonder behoud van staanplaats. Wat ondernemer betreft is er bij verkoop zonder behoud van staanplaats geen onenigheid in deze zaak. Een onafhankelijke taxateur kan vaststellen wat de prijs is van het chalet zonder behoud van staanplaats en wat de prijs is met behoud van staanplaats. Dan ziet recreant ook dat het juist de staanplaats is waar met name de waarde in zit bij het verkopen van het chalet.

Zoals recreant aangeeft in haar schrijven van 13 mei 2024 aan de Geschillencommissie, heeft zij tot tweemaal toe van de beheerder van de camping mogen vernemen dat er 10% provisie in rekening zou worden gebracht bij de verkoop van het chalet met behoud van staanplaats. Het is dan ook onbegrijpelijk dat recreant, zonder nader onderzoek of nader overleg met de beheerder, is overgegaan tot de verkoop van het chalet met de veronderstelling dat dit kan geschieden met behoud van staanplaats, om vervolgens te claimen dat de 10% provisie die bij behoud van staanplaats gevraagd wordt onterecht betaald zou zijn. Aangezien recreant aangeeft dat er geen schriftelijke overeenkomst is gesloten tussen haar en ondernemer die ziet op de betaling van de 10% aan provisie, ligt er als gevolg daarvan ook geen schriftelijke overeenkomst of toestemming aan ten grondslag waarin de ondernemer akkoord geeft voor de verkoop van het chalet met behoud van staanplaats. Recreant is er in dat geval ten onrechte van uitgegaan dat het chalet verkocht kon worden met behoud van staanplaats. Dit betreft daarmee een onjuiste voorstelling van zaken. Zou recreant namelijk hebben willen opteren voor verkoop van het chalet met behoud van staanplaats dan dient daar schriftelijke toestemming van de ondernemer aan ten grondslag te liggen. Dit houdt tevens in dat recreant kennis zou hebben moeten nemen van de verkoopvoorwaarden en deze had moeten ondertekenen om toestemming te krijgen om het chalet te kunnen verkopen met behoud van perceel.

Als laatste wil ondernemer verzoeken dat wanneer uw geschillencommissie van mening mocht zijn dat de verkoopvoorwaarden van de ondernemer niet van toepassing zijn en de provisie onterecht betaald is door recreant – quod non – dat u dan oordeelt dat de verkoop van het chalet überhaupt niet had mogen plaatsvinden met behoud van staanplaats. Dit is immers het directe gevolg van de uitleg van de Recron-voorwaarden als de verkoopvoorwaarden van ondernemer niet van toepassing zouden zijn. In dat geval (zonder schriftelijke overeenkomst met de ondernemer) is het volgens de Recron-voorwaarden namelijk niet toegestaan om het chalet te verkopen met behoud van staanplaats. Dit is opgenomen in artikel 9 lid 1 van de Recron-voorwaarden.

De gevolgen van het niet geldig zijn van de verkoop met behoud van staanplaats houdt in dat de verkoop ongedaan gemaakt dient te worden. Er ontstaat aldus over en weer tussen partijen een ongedaanmakingsverplichting. De ontvangen verkoopsom dient door de kopers van het chalet terug te worden betaald aan recreant. De 10% provisie zal terug worden betaald door ondernemer aan recreant en het chalet dient te worden getaxeerd tegen de waarde zonder behoud van staanplaats. Na taxatie kan recreant het chalet verkopen zonder behoud van staanplaats. Dit houdt tevens in dat na verkoop volgens artikel 15 van de Recron-voorwaarden het perceel waar het chalet zich op bevindt ontruimd en schoon achtergelaten dient te worden.

Ondernemer moet constateren dat recreant van twee walletjes probeert te eten. Enerzijds haar chalet voor veel meer geld verkopen dan dat het feitelijk waard is, vanwege verkoop met behoud van perceel.

Anderzijds niet de provisie betalen die behoort bij verkoop met behoud van perceel. Het is echter of het één of het ander, de keuze ligt bij recreant.

Redenen waarom ondernemer de geschillencommissie verzoekt om bij uw bindende uitspraak te oordelen dat het verzoek van recreant wordt afgewezen, met veroordeling van recreant in de gemaakte kosten van dit geschil.

Subsidiair: voor het geval het verzoek van recreant tot terugbetaling van de provisie mocht worden toegewezen: de koopovereenkomst tussen koper en recreant en waarbij ondernemer als perceeleigenaar ook deelgenoot is gemaakt, ten aanzien van het chalet, in strijd met de Recron-voorwaarden is en daarmee ontbonden dient te worden, met veroordeling van recreant in de gemaakte kosten voor dit geschil.

Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Ook de ondernemer blijft bij diens standpunt. De ondernemer heeft een waarde opgebouwd in de staanplaats, door te zorgen voor orde en rust op de camping en deze goed te onderhouden zodat recreanten daar graag willen zijn omdat de camping aantrekkelijk is. Dit heeft bij recreant gezorgd voor een meerwaarde van het te verkopen goed, waar de ondernemer gewoon deels recht op heeft. Aldus beschouwd is dus niet letterlijk sprake van een vergoeding voor bemiddelings-/verkoopactiviteiten.

Het is recreant geweest die het chalet zelf heeft verkocht. Het betreft hier ook een vergoeding aan de ondernemer voor het behouden van de uniformiteit op de camping, zodat de chalets hun waarde houden. De camping is erg gewild. Er is een wachtlijst van gegadigden. Door een verkoop zoals hier heeft plaatsgevonden, wordt die wachtlijst dus gepasseerd.

De verkoopvoorwaarden worden bij het aangaan van de staanplaatsovereenkomst overhandigd. Die verkoopvoorwaarden zijn van 1 september 2023, en zijn ook door de ondernemer als bijlage in het geding gebracht. Het klopt dus dat die niet kunnen zijn verstrekt aan recreant op 23 april 2023, de datum waarop de hier aan de orde zijnde vaste staanplaatsovereenkomst is aangegaan. Cliënt vertelde mij dat de tekst van de voorgaande versie geheel gelijk was aan de tekst van de in het geding gebrachte versie. Nooit is ondertekening van die verkoopvoorwaarden als eis gesteld. Ook later toen door recreant mededeling is gedaan van de verkoop van het chalet, is recreant mondeling gewezen op het feit dat 10% van de verkoopopbrengst aan de ondernemer moest worden betaald.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen.

Artikel 9 van de van toepassing zijnde RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen luidt – voor zover thans van belang – als volgt:

“Artikel 9: Verkoop kampeermiddel

  1. Verkoop van het kampeermiddel is te allen tijde toegestaan. De verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats is slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer.

(…)

  1. Het staat de recreant vrij zijn kampeermiddel zelf te verkopen dan wel de ondernemer, of – na schriftelijke toestemming van de ondernemer – een derde, hiervoor in te schakelen. Indien de recreant de ondernemer of een door de ondernemer aangewezen derde opdracht geeft op te treden als bemiddelaar bij de verkoop van het kampeermiddel kan dit uitsluitend bij schriftelijke overeenkomst.
  2. Bij de opdracht als bedoeld in de tweede zin van het vierde lid, bedraagt de bemiddelingsvergoeding een vastgesteld overeengekomen bedrag of een bepaald percentage van de verkoopprijs. Deze bemiddelingsvergoeding dient in redelijke verhouding te staan tot de te verwachten uren en kosten die de bemiddelaar maakt of zal maken voor zijn opdracht. In afwijking van het hiervoor in dit lid bepaalde kunnen recreant en ondernemer voorafgaand aan de bemiddeling een vergoeding van de kosten en uren van de ondernemer op basis van nacalculatie overeenkomen.

(…) “

Op grond van artikel 9 lid 4 in samenhang met artikel 9 lid 5 van de Recron-voorwaarden heeft een ondernemer slechts recht op een bemiddelingsvergoeding (verkoopprovisie) als daaraan een schriftelijke overeenkomst met de consument ten grondslag ligt. Gesteld noch gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is.

Onvoldoende is dus dat recreant ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst naast overhandiging van de relevante RECRON-Voorwaarden ook eigen gestandaardiseerde verkoopvoorwaarden zijn overhandigd, gelijk door de ondernemer is gesteld. Overigens is ook die overhandiging als zodanig niet komen vast te staan, nu recreant stelt daarvan geen weet te hebben, en de toenmalige versie van die verkoopvoorwaarden niet in het geding is gebracht. Immers zijn door de ondernemer verkoopvoorwaarden in het geding gebracht die zijn gedateerd op 1 september 2023. De stelling dat de ondernemer zich voor die datum ook al bediende van woordelijk gelijkluidende verkoopvoorwaarden is op geen enkele wijze gestaafd, en wordt in feite ook ontkracht door laatstgenoemde datering, die dan immers geen nut heeft.

Bij afwezigheid van die schriftelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 9 lid 4, tweede zin van de Recron-voorwaarden, kan de ondernemer volgens vaste uitspraken van de commissie geen aanspraak maken op provisiekosten. Dat de aanvullende (verkoop)voorwaarden van de ondernemer iets anders bepalen, is niet relevant. Uit artikel 2 lid 7 van de RECRON-voorwaarden volgt immers dat de RECRON-voorwaarden vóór gaan boven de eigen regels van een ondernemer, wanneer die eigen regels – zoals in dit geval – voor de consument nadelig zijn ten opzichte van de Recron-voorwaarden.

De commissie is voorts van oordeel dat er ook geen andere legitieme grondslag is voor de gewraakte betaling door recreant aan de ondernemer. Uit de betreffende RECRON-voorwaarden kan die niet worden afgeleid. In het bijzonder is daar niet vastgelegd dat recreant bij verkoop van het kampeermiddel gehouden is een tegenprestatie in de vorm van een betaling te doen voor het kunnen verkrijgen van de schriftelijke toestemming bedoeld in artikel 9 lid 1: “De verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats is slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer”.

De ondernemer verliest in diens verweer uit het oog dat de ondernemer geen partij is/wordt bij de koopovereenkomst die recreant met de koper heeft gesloten. Hij heeft het alleen in diens macht om een koper te weigeren. Die onzekerheid zullen genoemde partijen in hun koopovereenkomst het hoofd moeten bieden door het opnemen van een daarmee samenhangende ontbindende/opschortende voorwaarde. De ondernemer heeft het dus niet in zijn macht om een dergelijke koopovereenkomst te ontbinden; immers is hij daarbij geen partij. Het risico dat door de ondernemer geen toestemming aan de opvolgende eigenaar van het kampeermiddel wordt gegeven om de vaste staanplaats te blijven gebruiken, is en blijft geheel bij recreant liggen.

Hier is die toestemming overigens wel verstrekt door de ondernemer aan de opvolgend eigenaar.

De voorwaardelijke re conventionele vordering van de ondernemer leent zich dan ook niet voor toewijzing.

Het bovenstaande betekent dat de klacht gegrond is en dat recreant onverplicht en daarmee onverschuldigd € 8.400,– heeft betaald aan de ondernemer. De ondernemer zal worden verplicht dat bedrag aan de consument terug te betalen.

De gegrondverklaring van de klacht brengt tevens met zich mee dat de ondernemer het klachtengeld aan de consument dient te vergoeden. Verder is de ondernemer behandelingskosten aan de commissie verschuldigd, die de ondernemer separaat bij factuur in rekening worden gebracht.

Dit alles leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

De ondernemer dient aan de consument binnen 30 kalenderdagen na verzending van deze beslissing het bedrag (terug) te betalen van € 8.400,–

Indien betaling niet tijdig plaatsvindt, betaalt de ondernemer bovendien de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de verzenddatum van het bindend advies.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 52,50 aan de consument te vergoeden in verband met het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan het secretariaat van de commissie de bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd.

Wijst af hetgeen is verzocht door/namens de ondernemer.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, mevrouw J. Hagedoorn en mevrouw J.M.A. van Haren op 10 oktober 2024.