Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2017
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
101032
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de bijbehorende Garantiesupplementen (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier, dat de commissie op 8 februari 2016 heeft ontvangen.
De consument heeft aan de commissie 7 klachten voorgelegd. Tijdens de procedure is met de ondernemer overeenstemming bereikt terzake van deze klachten.
Bij brief van 10 juni 2016 heeft de consument de commissie verzocht om de procedure voort te zetten voor wat betreft de klacht inzake de rioollucht in de woning. Deze klacht was niet te constateren tijdens het bezoek van de deskundige, doch is thans weer waarneembaar. De ondernemer heeft te kennen gegeven dat de rioollucht wordt veroorzaakt door een overdruk in het gemeentelijk riool waarvoor hij niet aansprakelijk kan worden gesteld. De consument gaat met deze afwijzing niet akkoord. Los van het feit dat niet vaststaat dat de oorzaak van de klacht daadwerkelijk is gelegen in de overdruk in het gemeenteriool, ligt het op de weg van de ondernemer om dit probleem te verhelpen.
De consument verzoekt de arbiters de ondernemer te veroordelen tot herstel.
Standpunt ondernemer
De ondernemer heeft niet schriftelijk op de klacht van de consument gereageerd.
Deskundigenrapport
De arbiters hebben op 13 oktober 2016 een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd op 17 oktober 2016. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Beide partijen zijn van de inhoud van dit rapport op de hoogte gebracht en zijn in de gelegenheid gesteld hierop te reageren.
Behandeling van het geschil
Op 1 december 2016 heeft te Den Haag de behandeling plaatsgevonden door arbiters, bijgestaan door [naam secretaris], fungerend als plaatsvervangend secretaris. Partijen zijn niet opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Uitgangspunten
Op 4 november 2014 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten met toepassing van de garantie- en waarborgregeling van de Stichting GIW. Op grond van deze aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) – en voorzover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eisen van goed en deugdelijk werk met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Tevens heeft de ondernemer gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer SE.51.69.84.195.012
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om:
a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de overeenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen terzake steeds tevens vast te stellen wat haar toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling
De arbiters stellen vast dat de consument in eerste instantie 7 klachten heeft geformuleerd in het vragenformulier. De consument heeft de geschillenprocedure stopgezet nadat partijen een minnelijke schikking hadden getroffen waarbij onder meer was afgesproken dat de consument de ondernemer zou informeren wanneer er weer een rioollucht zou worden waargenomen.
De consument heeft bij brief van 10 juni 2016 de commissie verzocht om de procedure te heropenen en heeft in deze brief vermeld dat er een rioollucht in de woning hangt en dat de ondernemer zijn aansprakelijkheid hiervoor afwijst. De consument vordert herstel.
De deskundige heeft met behulp van een rookdetectie vastgesteld dat bij beide closetpotten in de toiletruimte en in de badkamer de afvoer voorbij het waterslot in open verbinding staat met de gangen waardoor het spoelwater stroomt. Hierdoor is het stankprobleem ontstaan. De closetpotten voldoen qua luchtdichtheid niet aan de toepasselijke voorschriften en dienen vervangen te worden.
De deskundige heeft vastgesteld dat de closetpotten niet door de ondernemer zijn geleverd en ook niet door hem zijn geïnstalleerd. Partijen hebben dit niet betwist.
Ingevolge artikel 2.20 van het Garantiesupplement module 1 E vallen gebreken aan materialen en constructies die niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer zijn toegepast en/of gerealiseerd niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer.
De arbiters zijn van oordeel dat gelet op het bepaalde in artikel 2.20 de ondernemer niet op grond van de garantieregeling aansprakelijk kan worden gesteld voor het werk dat door een derde in opdracht van de consument is uitgevoerd.
Evenmin komt aan de consument een beroep op de aannemingsovereenkomst toe daar is overeengekomen dat de toiletruimte en de badkamer casco zouden worden opgeleverd. Deze ruimten zijn in opdracht van de consument door een derde partij afgewerkt en ingericht.
De arbiters wijzen de klacht van de consument en de daarmee verband houdende vordering af.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden wijzen de klacht en de daarmee samenhangende vordering van de consument af.
Dit arbitrale vonnis is gewezen te Den Haag op 17 januari 2017 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.