Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: Deels gegrond
Referentiecode:
246153/253369
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil gaat over tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst. Consument heeft namelijk melding gemaakt bij de ondernemer over schimmelvorming, maar die heeft slechts adviezen gegeven hierover. Na een schimmelonderzoek kwam consument er echter achter dat de schimmelconcentratie in de nieuwbouwwoning zo hoog is dat het schadelijk kan zijn voor de gezondheid. Hoewel consument een schimmelvrije woning mocht verwachten, kampen zeer vergelijkbare buurwoningen met hetzelfde probleem. Consument vordert derhalve vergoeding van kosten voor schoonmaak, het onderzoek en de behandeling van de schimmel. Ondernemer meent echter dat de woning zonder schimmel is opgeleverd, maar dat de schimmelvorming tijdens de leegstand is ontwikkeld. Tijdens deze periode heeft ondernemer voldoende maatregelen genomen, die uit eigen waarneming niet of onvoldoende zijn opgevolgd door bewoner. De arbiters komen tot het oordeel dat de klacht van consument deels gegrond is. Zij overwegen daarbij dat het een feit van algemene bekendheid is dat een nieuwbouwwoning bouwvocht bevat en dat de woning daarom extra goed moet worden geventileerd. In het geval is het aan bewoner om na oplevering voor goede ventilatie te zorgen. De arbiters menen echter dat door toepassing van onafgewerkte dakplaten die een verhoogde kans meebrengen op schimmelvorming de ondernemer consument extra had moeten wijzen op het belang van ventilatie. Of hieraan is voldaan is niet gebleken doordat beide partijen een andere verklaring geven. De klacht wordt slechts deels gegrond verklaard doordat het probleem zich nog niet voordeed tijdens de oplevering.
Volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument verlangt vergoeding van kosten als gevolg van schimmelvorming in de woning.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In februari 2023 is de nieuwbouwwoning opgeleverd aan de consument. De consument heeft in april opgemerkt dat er veelvuldige schimmelgroei op de zolder was. Dit is gemeld bij de ondernemer die heeft geadviseerd de ventilatie aan te passen en schoonmaakadvies heeft gegeven. De consument heeft een schimmelonderzoek laten uitvoeren. De schimmelconcentratie in de woning is zo hoog dat het schadelijk kan zijn voor de gezondheid. De consument mocht een schimmelvrije woning verwachten. De consument wijst erop dat de zeer vergelijkbare buurwoningen op de nrs. 2, 4 en 8 die min of meer tegelijk zijn opgeleverd, dezelfde problematiek hebben ondervonden. De woningen hebben natuurlijke ventilatie via dakramen, maar hebben dezelfde problematiek ondervonden. Bovendien zijn twee van de vier bewoners (veel) eerder in de woningen getrokken dan de consument. Bij de oplevering heeft de consument aan de ondernemer gemeld dat de woning pas na het schooljaar betrokken zou worden. Over mogelijke vochtproblemen en extra ventileren heeft de ondernemer toen niets gemeld.
De consument vordert vergoeding van de behandeling van de schimmel, de schoonmaakkosten en het schimmelonderzoek. Dit komt ongeveer neer op € 2.000,–.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Bij de oplevering op 28 februari 2023 is geen schimmelvorming vastgesteld. In het Proces Verbaal van Oplevering wordt daar dan ook geen melding van gemaakt. De schimmel is derhalve
pas na de oplevering (en ingebruikname) ontstaan. Bij de eerste melding over schimmelvorming op 2 april 2023 bleek de woning niet door de consument in gebruik te zijn genomen. Het ontstaan van schimmel op poreuze bouwelementen in een pas opgeleverde, niet extra geventileerde en geruime tijd onbewoonde woning is geen onvolkomenheid van het bouwproduct. Van een technisch gebrek is geen sprake. De ondernemer wijst erop dat leegstand, gedurende langere tijd, het risico op schimmelvorming op onbehandelde dakplaten in sterke mate vergroot. De ondernemer is niet verantwoordelijk voor het gedrag van bewoners en heeft bij herhaling geadviseerd afdoende maatregelen te treffen in de vorm van extra ventilatie, zeker tijdens de leegstand periode.
De ondernemer heeft uit eigen waarneming kunnen vaststellen dat de adviezen niet of niet voldoende zijn
opgevolgd. Althans niet op moment dat de ondernemer de locatie heeft bezocht.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 28 maart 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Partijen hebben daarvan geen gebruik gemaakt.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt
In de op of omstreeks 21 juni 2022 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 28 februari 2023 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De deskundige heeft in zijn rapport voorzover hier relevant het volgende gerapporteerd:
Conclusie:
Gezien de zeer matige ventilatie situatie, de toegepaste onafgewerkte materialen en leegstand van
de woning in de periode na oplevering, is er door verhoogde luchtvochtigheid en het aanwezige
bouwvocht een slecht klimaat ontstaan.
Schimmelvorming gedijt zeer makkelijk in een (lucht)vochtige omgeving, creëert een muffe lucht en
laat visueel sporen na.
Er is niet voldoende/ geen ventilatie voorziening, er zijn geen maatregelen om de schimmelvorming
tegen te gaan.
Eindresultaat:
De schimmelvorming is ten tijde van oplevering niet waargenomen/ niet vastgelegd in het PVO
(proces verbaal van oplevering). De aannemer heeft geïnstrueerd de woning, expliciet de
zolderetage, goed te ventileren, hetgeen voortkom uit expertise opgedaan bij situaties waarbij te
weinig/niet wordt geventileerd, waardoor schimmelvorming ontstaat.”
Nu de bevindingen en conclusie door partijen niet zijn betwist en deze de arbiters ook overigens niet onjuist voorkomen, nemen zij deze over en maken deze tot de hunne.
De arbiters komen op basis van de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht tot het oordeel dat de klacht van de consument deels gegrond is. Zij overwegen daarbij dat het een feit van algemene bekendheid is dat een nieuwbouwwoning bouwvocht bevat en dat de woning daarom – zeker de eerste maanden – extra goed moet worden geventileerd. In het algemeen is het aan de bewoner om na oplevering voor goede ventilatie te zorgen. In dit geval zijn op de zolder van de woning onafgewerkte dakplaten toegepast met een verhoogde kans op schimmelvorming en werd de woning pas na enkele maanden betrokken, hetgeen de ondernemer bekend was. De arbiters menen dat het in deze omstandigheden op de weg van de ondernemer had gelegen de consument bij de oplevering op het belang van extra ventilatie te wijzen. De ondernemer heeft gesteld dat hij bij herhaling heeft geadviseerd maatregelen in de vorm van extra ventilatie te treffen. De consument heeft ter zitting onweersproken gesteld dat zij bij de oplevering de ondernemer heeft laten weten dat de woning de eerste maanden niet bewoond zou gaan worden en dat een dergelijk advies bij de oplevering niet is gegeven. Gelet op de betwisting van de consument passeren de arbiters dit verweer.
Toetsing aan de toepasselijke garantieregeling
De arbiters stellen op grond van hetgeen hiervoor is overwogen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht ten tijde van de oplevering is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de consument geen beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe.
De vordering
De consument vordert vergoeding van de kosten die zij heeft gemaakt voor vochtvreters, HG, de behandeling van de schimmel, de schoonmaakkosten en het schimmelonderzoek voor in totaal circa € 2.000,–.
De consument heeft de door haar geschatte kosten weliswaar niet gespecificeerd, maar de ondernemer heeft de hoogte daarvan niet weersproken en de commissie acht de hoogte daarvan niet onaannemelijk.” Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zijn de arbiters van oordeel dat de door de consument gemaakte kosten verdeeld dienen te worden tussen partijen. De arbiters stellen, gezien de aard en omvang van de klacht, de gemaakte kosten en de eigen verantwoordelijkheid van de consument, kosten die voor vergoeding in aanmerking komen ex aequo et bono vast op € 250,–.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van de consument wordt gedeeltelijk gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument deels gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 510,– (€ 250,– als schadevergoeding en € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld) binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 28 augustus 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.