Schuldeisersverzuim. VvE heeft nimmer te kennen gegeven onvoorwaardelijk in te stemmen met herstel, zelfs ter zitting niet. Ondernemer was bereid en had plan van aanpak.

  • Home >>
  • Garantiewoningen >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Herstel    Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 90281

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I A en II A (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK  … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Arbiter [naam van de arbiter] heeft haar benoeming tevoren teruggegeven. Arbiter [naam van de vervangend arbiter] voornoemd is in haar plaats benoemd. De mondelinge behandeling heeft zonder haar plaatsgevonden, maar arbiter [naam van de vervangend arbiter] is naderhand op de hoogte gesteld van hetgeen besproken is en heeft vervolgens meebeslist. Partijen hebben met deze wijziging en werkwijze voorafgaand aan de zitting ingestemd.

Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.

Standpunt VvE

Voor het standpunt van de VvE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van eis van 20 oktober 2014 met aanvulling d.d. 8 mei 2015 en de memorie van antwoord inzake het beroep op onbevoegdheid/niet-ontvankelijkheid d.d. 31 juli 2015. In de kern komen de klachten op het volgende neer.

1. De gevelbeplating is niet correct aangebracht en vertoont kleurverschillen. Het gebrek leidt tot hogere onderhoudskosten en een waardedaling van de appartementen.
2. De balkons zijn aan de buitenzijde beschadigd. Er brokkelen kleine stukken van het beton af en er zijn op diverse plaatsen scheuren in het beton ontstaan.
3. De vensterbanken zijn niet geïsoleerd en dit zorgt voor geluidsoverlast.
4. De schroeven bij de gevelbeplating zijn niet weggewerkt.

Kern van het geschil is dat de ondernemer aan de VvE heeft toegezegd dat de gevel van het complex onderhoudsvrij is. Na de oplevering is bij de gevelbeplating een aanzienlijk kleurverschil opgetreden. Dat is terug te voeren op de wijze van montage van de beplating. De ondernemer heeft aangeboden de gevel te coaten. Bij toepassing van coating bij een ander blok is gebleken dat dit het kleurverschil niet wegneemt. Bovendien is een coating niet onderhoudsvrij.

De VvE verlangt – kort gezegd – primair algehele vervanging van de gevelplaten binnen drie maanden met oplevering binnen zes maanden. Subsidiair verlangt de VvE herstel en een schadevergoeding van € 280.470,68 plus rente. Deze schadevergoeding is gerekend over een periode van 25 jaar en vloeit voort uit de verslechterde positie die de VvE bij herstel verkrijgt waardoor zij extra kosten voor inspectie, reiniging en schilderwerk moet maken en er een waardevermindering van de appartementen plaatsvindt.

De VvE verzoekt de commissie aan de ondernemer een dwangsom op te leggen. Ook vordert de VvE vergoeding van de kosten van de procedure, van de door haar ingeschakelde rechtsbijstand en van het onderzoek van [naam van het onderzoeksbureau] ad € 6.000,– exclusief BTW.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van antwoord in conventie, tevens voorwaardelijke memorie van eis in reconventie van 9 juli 2015. In de kern komt zijn reactie op het volgende neer.

De klacht valt buiten de garantieregeling omdat esthetische klachten en vlekvorming in de regeling 2010 worden uitgesloten.

Er is geen sprake van een gebrek. De VvE meent voor de vermeende esthetische gebreken een compleet nieuwe gevel te kunnen eisen. Er is geen esthetische afwijking van het gevelbeeld, althans niet wanneer wordt getoetst volgens de geldende richtlijnen, dat wil zeggen met een ongewapend oog, bij bedekte hemel en onder een hoek van 45 graden op een afstand van minimaal vijf meter vanaf het oppervlak. De ondernemer verzoekt afwijzing van de vordering met betrekking tot de esthetische gebreken aan de gevel en baseert zich op een rapportage van BDA (waarin is geconcludeerd tot de afwezigheid van enig gebrek).

In de tussen partijen gesloten contract stukken is niets afgesproken over een onderhoudsvrije gevel. Dit staat alleen opgenomen in de brochure. Daarmee wordt bedoeld dat de gevel functioneel onderhoudsvrij is. Het wil niet zeggen dat de gevel uit esthetische overwegingen nooit schoongemaakt hoeft te worden.

De VvE verkeert in schuldeisersverzuim (zij is degene die ervoor zorgt dat de ondernemer zijn verplichtingen niet kan nakomen) op grond waarvan de ondernemer ontslag uit haar herstelverplichting vordert. De ondernemer vordert voorwaardelijk de medewerking van de VvE – op straffe van een dwangsom – aan coulancehalve herstel van de esthetische gebreken conform advies van BDA c.q. het eerdere herstelaanbod.

De ondernemer heeft bezwaar gemaakt tegen de akte van 9 oktober 2015 ingebracht door de VvE en verzoekt de commissie de VvE te veroordelen tot betaling van driemaal het klachtengeld.

Inzake de overige klachten (balkons en geluidsoverlast) is er geen sprake van een gebrek; de klachten als zodanig vallen buiten de garantieregeling. De vensterbank is uitgevoerd conform detaillering en ontwerp en voorzien van een zogenaamde “anti-dreun”-laag. Deze klacht is verjaard.

Dat de kleine beschadigingen, die zijn ontstaan door het aanbrengen van de schroeven, niet zijn weggewerkt, is te wijten aan de VvE nu zij de ondernemer niet in de gelegenheid stelt het herstelwerk af te ronden.

De ondernemer verzoekt de vorderingen van de VvE af te wijzen.

Deskundigenrapport

De commissie heeft op 8 september 2015 een onderzoek laten uitvoeren door [naam van de deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 21 september 2015 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Partijen hebben op respectievelijk 9 en 12 oktober 2015 op het rapport gereageerd.

Behandeling van het geschil

Op 3 december 2015 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De VvE werd bijgestaan door [naam vertegenwoordiger VvE] (kantoorgenoot van haar gemachtigde). Namens de VvE waren aanwezig [naam van het bestuurslid] (bestuurslid VvE), [naam lid van de technische commissie] (technische commissie VvE) en [naam van het bestuurslid] (bestuurslid VvE). De ondernemer werd bijgestaan door zijn gemachtigde en vertegenwoordigd door [namen van de vertegenwoordigers]. 

Toelichting ter zitting

Ter zitting heeft (de gemachtigde van) de VvE onder handhaving van haar standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

Op 9 oktober 2015 heeft de VvE naast een reactie op het deskundigenrapport tevens haar stellingen aangevuld en haar eis vermeerderd. De ondernemer heeft daartegen op 14 oktober 2015 bezwaar gemaakt. In reactie op dit bezwaar merkt de VvE op dat zij in eerste instantie heeft geklaagd over met name de coating. Zij stelt zich op het standpunt dat een ondeugdelijke bevestiging van de gevel altijd al onderdeel uitmaakte van de klacht. In de akte is dit alleen nogmaals specifiek gemaakt. Dit kan worden herleid uit de bewoordingen … dientengevolge kleurverschil … en … in samenhang met …  Er waren twee klachten: het rammelen van de platen (wat duidt op een onjuiste bevestiging aan de gevel en wordt bevestigd in het deskundigenrapport) en de verkleuring. Voor zover de arbiters dit niet uit de bewoordingen afleiden, stelt de VvE dat de ondeugdelijke bevestiging pas bleek uit het deskundigenonderzoek en dat de VvE inzake enige termijnoverschrijding geen verwijt treft. Het staat de ondernemer niet vrij een beroep te doen op te laat klagen, terwijl de ondernemer zelf geen enkele moeite doet.

In 2013 heeft de VvE geklaagd over de hele gevelconstructie en de onderliggende detaillering. Dit is geen klacht in deze procedure. Dat de zaagkanten niet zijn gecoat is ook geen klacht.

De VvE merkt ten aanzien van het klapperen op dat dit nog hoorbaar is bij storm of heftige wind; voor het overige is deze klacht hersteld.

De VvE maakt bezwaar tegen het verweer van de ondernemer dat vlekvorming is uitgesloten van de garantieregeling 2010. Het beroep hierop is te laat gedaan.

In een ander gebouw (buurblok 3) heeft de ondernemer herstelwerkzaamheden verricht maar dit is niet succesvol verlopen. In de aanvullende memorie van eis heeft de VvE dit onderbouwd middels een foto. Het is anders uitgevoerd dan de bedoeling was, bijvoorbeeld niet stofvrij. Tevens zijn de werkzaamheden met een blokkwast uitgevoerd, waardoor overlappingen en de aanzet (storend) zichtbaar zijn. Een nieuwe fabrieksmatige coating zou een oplossing kunnen zijn.

De VvE geeft in reactie op de stelling van de ondernemer dat het aangeboden herstel van dezelfde kwaliteit is als de fabrieksmatig aangebrachte coating aan, dat zij vraagtekens plaatst bij deze stelling. De verf wordt in ieder geval niet onder dezelfde omstandigheden als in de fabriek aangebracht. De VvE doet een beroep op het rapport van [naam van het onderzoeksbureau].

De VvE had de verwachting dat de gevel onderhoudsvrij zou zijn. Dit houdt volgens de VvE in dat de gevelbeplating regelmatig moet worden schoongemaakt, maar houdt niet in dat deze moet worden geverfd. Na de uit te voeren herstelwerkzaamheden ziet de VvE zich geconfronteerd met het feit dat zij wel moet gaan schilderen (naast schoonmaken) en dat brengt extra kosten met zich.

Een voorstel tot herstel zonder dat daar tevens een schadevergoeding bij wordt aangeboden is voor de VvE geen optie. Door de arbiters is de zitting enige tijd geschorst om te bezien of partijen tot een onderling vergelijk konden komen. Dat is niet gelukt. De arbiters hebben met de VvE gesproken over de risico’s van een te wijzen vonnis. Ook hierna bevestigde de VvE dat zij alleen onder voorbehoud van een te betalen schadevergoeding het aanbod van de ondernemer wilde accepteren.

Het voorstel van de ondernemer was om zichtbare koppen te gebruiken bij het vastschroeven van de gevel. Het is juist dat de VvE daarmee heeft ingestemd. De VvE heeft dit wel gedaan onder voorbehoud van rechten en met de voorwaarde dat dit duurzaam en esthetisch verantwoord zou geschieden. Dat is niet gebeurd, daarom komt de VvE nu op die afspraak terug.

De ventilatie van de gevel is opgenomen onder punt 19b van de memorie van eis en maakt wel onderdeel uit van de klacht. Het strekt te ver om van de VvE te verlangen dat zij alles specifiek benoemt.

Ten aanzien van de klacht over de vensterbanken merkt de VvE op dat vuilstrepen niet onder de toezegging onderhoudsvrij vallen en de klacht om die reden moet worden toegewezen.

Ter zitting heeft (de gemachtigde van) de ondernemer onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

Op grond van de garantieregeling is alleen de VvE ontvankelijk in haar klacht.
De ondernemer vult zijn bezwaar van 14 oktober 2015 nog aan in die zin dat de ondernemer is uitgegaan van twee klachten: rammelen en kleurverschil, waarbij het rammelen is opgelost. Enkele zaken die door de deskundige zijn benoemd in het rapport vallen nadrukkelijk buiten deze procedure want daarover is niet geklaagd. De ondernemer noemt als voorbeeld punt 1.3.1.1. van het rapport, namelijk dat er enkele schroeven loslaten bij de onderste plaat. Dat mag niet als conclusie gelden voor de hele gevel en geldt niet als oorzaak voor het rammelen. De deskundige heeft dit bovendien niet zelf geconstateerd maar dit is door de VvE (middels geeltjes) aangegeven. Dat had de VvE eerder moeten inbrengen. De ondernemer heeft op de hoogwerker gestaan en boven zaten zeker geen schroeven los.

De ondernemer heeft geen klachten ontvangen over de herstelwerkzaamheden die zijn uitgevoerd bij buurblok 3. Het herstel is uitgevoerd door een speciaal bedrijf met een uitgebreid plan van aanpak. Het herstel is uitgevoerd bij een temperatuur van 15 graden.

Het schoonmaken van de gevelbeplating is in technische zin niet perse nodig, dit zou puur esthetisch zijn. Het door de ondernemer gedane aanbod staat niet in verhouding tot de “gebreken”. De ondernemer betwist dat er een gebrek is. Herstel middels schilderwerk zoals de ondernemer aangeboden levert hetzelfde product op als ware het een coating die fabrieksmatig is aangebracht. Dat is ook de reden dat de ondernemer een speciaal team van Eternit de herstelwerkzaamheden laat uitvoeren. Kwalitatief zit hierin geen verschil. De VvE krijgt dan circa zeven jaar na oplevering een zo goed als nieuwe gevel.

Op 14 januari 2015 is door de ondernemer een laatste termijn van 14 dagen gesteld om in de gelegenheid te worden gesteld tot herstel over te gaan. De vage antwoorden van de VvE op 14 januari en 6 februari 2015 gelden niet als adequate reactie en waren bovendien altijd voorwaardelijk ten aanzien van de uitbetaling van een aanzienlijke schadevergoeding. Daarmee is definitief het schuldeisersverzuim ingetreden.

Zolang er geen verzuim bij de ondernemer is, kan er geen veroordeling jegens de ondernemer volgen. Daarom heeft de ondernemer voorwaardelijk subsidiair als tegeneis opgenomen de VvE te veroordelen tot de noodzakelijke medewerking aan het door de ondernemer uit te voeren herstel.

Dat de ondernemer de gevel zou vastzetten met schroefkoppen, was de VvE bekend vanuit de proefopstelling. Dat werkt de ondernemer niet meer weg. Eventuele beschadigingen wel.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie, naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken, het navolgende als uitgangspunt.

In de op of omstreeks oktober 2008 tussen de individuele leden en de ondernemer gesloten koop-/ aannemingsovereenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden en daaruit voortvloeiend de VvE voor de gemeenschappelijke gedeelten, onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten zijn op 9 december 2009 opgeleverd.

Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de VvE voor wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover terzake geen beperkingen zijn opgenomen. De VvE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer van het waarborgcertificaat].

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Beoordeling

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

De arbiters beoordelen eerst de formele weren waar partijen zich op hebben beroepen.

Juiste indiener?
Toetsing aan de overeenkomst
De VvE is als vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaars (op basis van artikel 5:126 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek) bevoegd om rechtsmaatregelen te treffen in geval van gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten. De arbiters achten de VvE op grond van de overeenkomst ontvankelijk in haar klachten.

Toetsing aan de garantieregeling
Ingevolge de garantieregeling garandeert de ondernemer de gemeenschappelijke zaken aan de Vereniging van Eigenaars. De arbiters stellen vast dat alle klachten gemeenschappelijke gedeelten betreffen. De VvE is op grond van de garantieregeling ontvankelijk in haar klachten.

Klacht 1 De gevelbeplating is niet correct aangebracht en vertoont kleurverschillen.

Schuldeisersverzuim
De arbiters hebben uit de berichten van partijen (van respectievelijk 18 en 22 december 2015) afgeleid dat zij geen regeling in der minne hebben getroffen. Voor zover die berichten betrekking hebben op (wijziging van) de standpunten ten aanzien van het geschil, hebben de arbiters die berichten buiten beschouwing gelaten. De arbiters hebben immers aan het einde van de mondelinge behandeling van het geschil partijen slechts in de gelegenheid gesteld nader te berichten of zij een schikking hebben bereikt. Wanneer kennis zou worden genomen van berichten ten aanzien van de inhoudelijke standpunten, zou dit in strijd zijn met de door de arbiters vastgestelde procesorde.

Uit de stellingen van partijen volgt dat zij vanaf de tweede helft van 2011 een verschil van mening hebben over (de kwaliteit van) de uitvoering van het werk. Tussen partijen is overleg gevoerd en zij hebben schriftelijk hierover met elkaar gecommuniceerd. Op 7 oktober 2013 heeft de ondernemer per brief een reactie gegeven op beide klachten (het rammelen en de verkleuring) en een aanbod tot herstel gedaan, inclusief plan van aanpak. Op 29 november 2013 heeft de VvE daarop gereageerd. Per brief van 16 december 2013 heeft de ondernemer richting de VvE een beroep gedaan op schuldeisersverzuim en een termijn gesteld om herstel uit te (mogen) voeren. Na het uitbrengen van het rapport van [naam van het onderzoeksbureau] in mei 2014 volgt wederom een briefwisseling, met als eindresultaat een beroep op schuldeisersverzuim door de ondernemer. Ook in zijn verweer tijdens deze procedure doet de ondernemer hierop een beroep.

De arbiters stellen vast dat de VvE nimmer te kennen heeft gegeven onvoorwaardelijk in te stemmen met herstel. De (laatstelijk) door de VvE aangevoerde redenen voor haar weigering de ondernemer toe te laten tot herstel zijn: de matige uitvoering van herstelwerkzaamheden bij een naburig blok en de eis tot betaling van een schadevergoeding ad € 280.470,68. Voor haar stelling dat herstel bij blok 3 niet correct is uitgevoerd, heeft de VvE te weinig aangevoerd; deze stelling is verder ook niet onderbouwd of gespecificeerd. Voor wat betreft de eis tot schadevergoeding stellen de arbiters vast dat de ondernemer een serieus en proportioneel herstelaanbod heeft gedaan, in goed overleg met de leverancier en met een gedegen plan van aanpak. Zij volgen de ondernemer waar hij stelt dat coating van de gevel zoals eerder door de ondernemer aangeboden, leidt tot dezelfde kwaliteit als de fabrieksmatig aangebrachte coating. Dit betekent dat de aangeboden herstelwerkzaamheden niet leiden tot extra onderhoudskosten ten opzichte van de situatie bij oplevering.  De VvE had naar het oordeel van de arbiters dus geen gegronde reden om herstel te weigeren.

De arbiters stellen voorts vast dat zij de VvE ter zitting nogmaals expliciet hebben gevraagd of zij onvoorwaardelijk instemt met herstel op de wijze zoals in een eerder stadium door de ondernemer aangeboden en dat de VvE dit ook ter zitting wederom heeft geweigerd.

De arbiters zijn van oordeel dat de VvE onder voormelde feiten en omstandigheden onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat:
– de ondernemer bereid is geweest – onder betwisting dat er sprake is van een gebrek – toch over te gaan tot herstelwerkzaamheden;
– de door de ondernemer verschuldigde prestatie niet mogelijk is zonder medewerking van de VvE;
– de VvE haar medewerking niet heeft verleend en hierin ter zitting heeft volhard;
– een rechtvaardiging daarvoor ontbreekt.

De arbiters zijn dan ook van oordeel dat er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van de VvE. De ondernemer is in dat geval niet langer gehouden zijn verbintenis na te komen en de VvE kan geen herstel (meer) afdwingen. Niets wijst er op dat de VvE de ondernemer wel zou hebben toegelaten om het niet door de ondernemer erkende gebrek te herstellen, zodat geen aanleiding bestaat ter zake deze klacht anders te beslissen.

Zolang het schuldeisersverzuim van de VvE duurt kan de ondernemer niet in verzuim geraken en kan de VvE geen nakoming of schadevergoeding vorderen. Evenmin is zij bevoegd de overeenkomst te (doen) ontbinden. Dit betekent dan ook dat de arbiters de vordering afwijzen.

Inzake het rammelen van de platen is ter zitting gebleken dat dit bij een enkel lid van de VvE nog een klacht bleek te zijn. De ondernemer blijft van mening dat dit is opgelost en hersteld. De arbiters stellen vast dat de klacht zich nog zeer incidenteel voordoet (bij storm). Deze resterende klacht is onvoldoende onderbouwd en eventueel herstel disproportioneel. De arbiters wijzen dit klachtonderdeel af.

Klacht 2. De balkons zijn aan de buitenzijde beschadigd. Er brokkelen kleine stukken van het beton af en er zijn op diverse plaatsen scheuren in het beton ontstaan.

De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“2.1 Relevante informatie:
Desgevraagd hebben verzoekers aangegeven dat de klacht betrekking heeft op zijkant van het balkon aan de rechterzijde van de zuidgevel ter hoogte van de 2e verdieping, aan de zijkant van de balkons aan de westgevel (voorgevel) ter hoogte van de 1e t/m 4e verdieping, totaal 5 stuks, en aan de zijkant van het  balkon aan de noordgevel ter hoogte van de 2e verdieping.
2.2 Bevindingen ter plaatse:
Het balkon aan de zuidgevel is met een hoogwerker geïnspecteerd en van de overige balkons zijn alleen de toegankelijke appartementen geïnspecteerd. Het betonwerk van de prefab balkonplaten is niet gescheurd dan wel beschadigd. De betreffende plekken zijn beschadigingen geweest die tijdens de bouw zijn gerepareerd. Deze plekken zijn vervuild, waardoor algvorming ontstaat, met als gevolg dat het verfwerk is losgelaten. Bij het balkon aan de westgevel ter hoogte van de 3e verdieping is tijdens het technisch onderzoek met een vochtig sponsje de plek schoongemaakt. Alleen het schilderwerk was aangetast. Aan deze reparatieplekken zijn geen technische onvolkomenheden geconstateerd.
2.3 Conclusie:
Hier is geen sprake van ondeugdelijk betonwerk.”

De VvE heeft ter zitting toegelicht dat het ontstaan van vuil niet valt onder de gedane toezegging dat de gevel onderhoudsvrij zou zijn. Volgens de ondernemer zijn vuilstrepen nooit helemaal te voorkomen.

De arbiters hebben kennis genomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige, nemen deze over en maken deze tot de hunne. De arbiters zijn van oordeel dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk kan worden gehouden. De deskundige heeft geen scheuren of beschadigingen aan het betonwerk aangetroffen. De vuilvorming valt onder het onderhoud door de VvE. Het strekt te ver om de definitie onderhoudsvrij zo te interpreteren dat dergelijke vuilvorming onder deze toezegging zou vallen, noch daargelaten dat de toezegging is gedaan in de brochure en deze geen onderdeel uitmaakte van de contractstukken. Zij wijzen de klacht af. Aantasting van het schilderwerk is geen onderdeel van de procedure.

Klacht 3. De vensterbanken zijn niet geïsoleerd en dit zorgt voor geluidsoverlast.

Allereerst wijzen de arbiters het beroep op verjaring door de ondernemer af nu door de VvE voldoende is aangetoond dat de klacht in 2013 tijdig is gestuit. De VvE kan ontvangen worden in de klacht.

De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“ Desgevraagd hebben verzoekers aangegeven dat de klacht met name betrekking heeft de metalen waterslag dorpels van de raamkozijnen op de hoeken van de gevels. Volgens verzoekers veroorzaken de regendruppels op de waterslag dorpel een hinderlijk geluid. Onder de hoekkozijnen zitten waterslag dorpels van circa 120 mm breedte (gemeten vanaf kozijn) met een overstek van 80 mm. Om het hinderlijk geluid van regendruppels te reduceren zijn waterslag dorpels in de handel met aan de onderzijde een fabrieksmatig aangebrachte antidreun isolatie.
Ter plaatse is vastgesteld, dat de toegepaste metalen waterslag dorpels aan de onderzijde zijn voorzien van een antidreun isolatie.

3.2 Conclusie:
Er kan niet worden gesteld, dat de toegepaste waterslag dorpels met een antidreun isolatie niet geschikt zijn voor het doel waarvoor ze bestemd zijn.”

De arbiters hebben kennis genomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige, nemen deze over en maken deze tot de hunne. De arbiters zijn van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk kan worden gehouden. Dat er sprake is van norm overschrijdende geluidsoverlast dan wel ontbrekende isolatie is door de VvE onvoldoende aangetoond. Zij wijzen de klacht af.

Klacht 4. De schroeven bij de gevelbeplating zijn niet weggewerkt.

Ten aanzien van de klacht over de schroefkoppen zijn de arbiters van oordeel dat de VvE bij nadere overeenkomst de uitvoering heeft geaccepteerd. Met andere woorden: de VvE wist door de proefopstelling dat de koppen zichtbaar werden. Verder geldt dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een esthetisch onverantwoorde uitvoering. Ook is niet komen vast te staan dat er – in de bewoordingen van de VvE – ‘allerlei glimmende punten’ in de gevel zichtbaar zijn geworden. Derhalve zal deze klacht worden afgewezen.
Inzake enkele kleine beschadigingen heeft de ondernemer zich bereid verklaard deze te herstellen. De arbiters gaan er vanuit dat de ondernemer deze toezegging gestand zal doen.

Meer of andere klachten
De VvE heeft ter zitting naar voren gebracht dat ook de klachten over onvoldoende ventilatie van de gevel (memorie van eis punt 19 onder B) en over ontsierende vuilsporen bij fouten in de detaillering en/of uitvoering (memorie van eis punt 19 onder F) onderdeel uitmaken van de procedure. De ondernemer heeft hiertegen bezwaar gemaakt in die zin dat dit voor hem niet duidelijk was.

Hierover stellen de arbiters voorop dat zij het vragenformulier dat bij de commissie moet worden ingevuld in beginsel als leidend aanhouden, maar dat in het onderhavige geval in de memorie van eis onder punt 19 en ook in het petitum van de memorie van eis deze beide punten nadrukkelijk worden genoemd. De ondernemer had aldus kunnen en moeten begrijpen dat deze klachten onderdeel uitmaakten van de procedure, zeker nu de ondernemer werd bijgestaan door een gemachtigde. Dat de ondernemer dit ook zo heeft begrepen, blijkt uit zijn memorie van antwoord. De arbiters zullen deze klachten daarom ook behandelen.

Ten aanzien van de vuilsporen verwijzen de arbiters naar het gestelde onder klacht 2 en stellen zij vast dat er ongeacht de wijze van uitvoering geen gebrek is komen vast te staan. Zij wijzen de klacht af.

Ten aanzien van de ventilatie heeft de deskundige het volgende vastgesteld:
“Het houten frame is met beugels tegen het geïsoleerde HSB binnenspouwblad bevestigd. Met deze toegepaste constructie is een doorlopende luchtspouw gecreëerd met een breedte van 40 mm tot 120 mm, zodat de raamkozijnen geen belemmering zijn voor de luchtdoorstroming in de spouw. De aanwezige luchtspouwbreedte van 40 tot 140 mm is ruim voldoende. Aan de onder- en bovenzijde van de gevel en onder de kozijnen zijn voldoende ventilatievoorzieningen aangebracht.”

De arbiters hebben kennis genomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige, nemen deze over en maken deze tot de hunne. Niet is komen vast te staan dat de ventilatievoorzieningen onvoldoende zijn. Zij wijzen de klacht af.

De klacht dat de openingen aan de onderzijde te groot zijn valt buiten de procedure. De eisvermeerdering van de VvE van 9 oktober 2015 op dit punt is te laat ingebracht en daartegen is terecht door de ondernemer bezwaar gemaakt. Te grote openingen vallen niet onder de klacht ‘ventilatie’ maar zijn een op zichzelf staande klacht waarover bij de ondernemer separaat geklaagd dient te worden.

(proces)kosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals is gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen. Ook wijzen de arbiters het beroep van de ondernemer op artikel 21 van het reglement af, nu van bijzondere omstandigheden die toewijzing rechtvaardigen niet is gebleken.

Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de VvE aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters dat de VvE, nu zij voor (vrijwel) 100% in het ongelijk wordt gesteld, op grond van het reglement het klachtengeld niet retour ontvangt.

Gelet hierop wordt als volgt beslist.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

I. wijzen de klachten af;

II. bepalen dat de VvE het klachtengeld niet retour ontvangt.

Deze uitspraak is aldus gewezen te Utrecht op 26 januari 2016.