Setting van veiling leent zich niet voor gedetailleerde uiteenzetting van uitvoerige en gecompliceerde bepalingen rondom de koop en van de notaris mag dit niet worden verwacht. Dit ligt bij de koper.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Notariaat Zakelijk    Categorie: Kwaliteit dienstverlening    Jaartal: 2018
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 113606

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals vervat in een door eiseres ondertekend vragenformulier, ingediend op 16 oktober 2017, en een verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de KNB aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen, ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan arbitrage door de Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: de commissie). De notaris is lid van de KNB en heeft gereageerd op de stellingen van eiseres. De arbiters leiden hieruit af dat beide partijen het tussen hen gerezen geschil ter beslechting willen voorleggen aan de arbiters. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering. Het geschil zal worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het Reglement).

De bevoegdheid van ondergetekenden om het geschil tussen partijen als arbiters te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 31 van het Reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, waarbij zij met in achtneming van de tussen partijen geldende rechtsverhouding als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteren dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt van eiseres

Voor het standpunt van eiseres verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit standpunt op het volgende neer.

De notaris heeft op een vastgoedveiling op 4 mei 2017 een pand aangeboden met een ‘Slimmer Kopen’-constructie. Bij deze constructie moet het pand in de toekomst bij verkoop als eerste aangeboden worden aan de wooncorporatie. Volgens eiseres heeft de notaris over de ‘Slimmer Kopen’-constructie onvoldoende en misleidende informatie gegeven. Daarenboven is de notaris volgens eiseres nalatig geweest in zijn zorgplicht bij de publicatie van genoemd pand. Daarom wenste eiseres achteraf van de koop af te zien en is de koopovereenkomst tussen de veilende bank en eiseres ontbonden. De bank heeft nadien haar ongenoegen daarover aan eiseres kenbaar gemaakt.

Eiseres licht in de brief aan de notaris d.d. 29 september 2017 toe dat de notaris tijdens de veiling ten onrechte heeft geïnformeerd dat de koper, bij de toekomstige terugkoop door de wooncorporatie, aanspraak kon maken op de helft van de waardevermeerdering en dat deze zou worden vastgesteld op basis van het verschil tussen de toekomstige taxatiewaarde en de aankoopsom op de veiling en dat de andere helft van de waardevermeerdering toekwam aan de wooncorporatie. Dit zou betekenen dat als eiseres de woning zou afnemen voor € 115.000,– en zou renoveren tot een taxatiewaarde van € 165.000,–, zij voor de helft zou kunnen meedelen in de waardevermeerdering van € 50.000,–, zodat zij een batig bruto saldo van € 25.000,– zou ontvangen. Op basis van dat uitgangspunt is het bod van eiseres tot stand gekomen. Achteraf blijkt deze informatie niet te kloppen omdat het ingewikkelder zit dan de notaris heeft vermeld. Bij het vaststellen van de koopprijs bij terugkoop door de wooncorporatie spelen meerdere factoren een rol die vooraf niet allemaal bekend zijn.

Deze factoren zouden in dit geval meebrengen dat eiseres het pand te zijner tijd aan de wooncorporatie zou moeten aanbieden voor het bedrag van € 105.000,– zodat cliënte een verlies van € 10.000,– zou lijden. Volgens eiseres had de notaris, gezien de ingewikkelde formule, op de veiling niet mogen volstaan met de mededeling dat de koper bij terugkoop door de wooncorporatie aanspraak kon maken op de helft van de waardevermeerdering, maar had hij ofwel de inhoud van de constructie correct moeten weergeven ofwel, indien hij daar niet goed van op de hoogte was, moeten aangeven dat er nog andere voorwaarden golden. Tevens had de notaris volgens eiseres moeten informeren dat de veilingkoper mogelijk verlies kon lijden.

Daarnaast heeft de notaris volgens eiseres geïnformeerd dat verhuur geoorloofd is, tegen een lager rendement, terwijl de achteraf blijkt dat verhuur door de wooncorporatie verboden wordt. Dit betekent dat het pand voor een belegger, zoals eiseres, niet interessant is. Eiseres voelt zich dan ook door de informatie van de notaris op het verkeerde been gezet.

Ten aanzien van de argumenten van de notaris dat de arbiters niet bevoegd zijn, dan wel eiseres niet in haar klacht kan worden ontvangen, brengt eiseres naar voren dat zij wel degelijk een klacht heeft over de kwaliteit van de dienstverlening en dat ook duidelijk kenbaar heeft gemaakt. Volgens eiseres heeft de notaris niet als een goed notaris gehandeld en laat de kwaliteit van de dienstverlening van de notaris tijdens de veiling te wensen over.

Ter zitting is namens eiseres verder nog – in hoofdzaak – het volgende naar voren gebracht.
Eiseres heeft pas op 14 juni 2017 nadere informatie over de ‘Slimmer Kopen’- constructie ontvangen waaruit blijkt, wat deze constructie inhoudt. Pas na ontvangst van deze informatie ontdekte eiseres dat deze constructie ingewikkelder is dan de notaris had geïnformeerd en ook dat deze voor de veilingkoper aanzienlijk nadeliger is dan door de notaris was voorgespiegeld. Eiseres heeft dan ook pas na deze datum de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Verder heeft eiseres ter zitting aangegeven dat haar pas achteraf is gebleken dat bij het vaststellen van de koopprijs bij terugkoop door de wooncorporatie onder meer de volgende factoren een rol spelen:
– De koopprijs, die volgens de koopovereenkomst van 4 mei 2017 € 115.000,– bedroeg;
– De taxatiewaarde tijdens de aankoop door de vorige eigenaar, die € 147.500,– bleek te bedragen;
– De taxatiewaarde volgens de geveltaxatie die de bank voorafgaande aan de veiling heeft uitgevoerd en die, volgens het pas achteraf door eiseres verkregen taxatierapport, € 127.500,– blijkt te bedragen;
– Eventuele door de veilingkoper aangebrachte verbeteringen;
– Een kortingspercentage, dat volgens een bepaalde berekening wordt vastgesteld.

Eiseres stelt als oplossing van het geschil voor dat de notaris schuld bekent ten aanzien van zijn nalatigheid. Omdat eiseres reputatieschade heeft geleden bij de bank verlangt zij tevens een in redelijkheid en billijkheid vast te stellen schadevergoeding. Eiseres heeft ter zitting toegelicht dat de bank schriftelijk heeft laten weten dat het vertrouwen van de bank in de reputatie van eiseres een deuk heeft opgelopen dat dit mogelijk een rol zal spelen bij verdere gunningen.

Standpunt van de notaris

Voor het standpunt van de notaris verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.

Allereerst beroept de notaris zich erop dat eiseres niet in haar klacht kan worden ontvangen omdat deze niet binnen drie maanden na het ontstaan daarvan aan de notaris is voorgelegd. Eiseres heeft op het vragenformulier immers aangegeven dat de klacht op 4 mei 2017 is ontstaan en zij heeft deze pas op 30 augustus 2017 aan de notaris voorgelegd, hetgeen te laat is.

Voorts stelt de notaris dat eiseres niet in haar klacht kan worden ontvangen omdat de commissie geen klachten behandelt die uitsluitend tuchtrechtelijk van aard zijn aangezien de bevoegdheid daarover is voorbehouden aan de Kamer voor het Notariaat.

Daarnaast meent de notaris dat eiseres niet in haar klacht kan worden ontvangen omdat zij haar schade niet op een bepaald bedrag heeft begroot en de arbiters slechts verzoekt in redelijkheid en billijkheid een vergoeding vast te stellen. De notaris meent dat eiseres alleen ontvankelijk in haar klacht is indien de schade vooraf op een bepaald bedrag is begroot.

Inhoudelijk brengt de notaris het volgende naar voren. De notaris wijst erop dat de bijzondere veilingvoorwaarden, met daarin opgenomen de ‘Slimmer Kopen’-bepalingen, zijn vastgesteld bij akte van 30 maart 2017. In de veilingadvertentie is vermeld waar deze informatie opgevraagd kan worden. Zoals gebruikelijk heeft de notaris tijdens de veiling volstaan met een korte toelichting op het pand. Enkele mensen uit de zaal hebben vervolgens vragen gesteld. De notaris heeft geantwoord dat het pand bij verkoop eerst aangeboden moet worden aan Stichting W., dat deze aan de hand van een bepaalde formule vaststelt welk deel van de winst met haar moet worden gedeeld en dat daardoor het rendement iets lager zal zijn.
De veiling is op band opgenomen en de notaris heeft de getypte versie van de bandopname overgelegd. De notaris ontkent dat hij heeft gezegd dat het is toegestaan om het pand te verhuren. In de getypte versie van de bandopname is het antwoord op de vraag of het pand kan worden verhuurd, niet weergegeven.

De notaris stelt zich op het standpunt dat het op de weg van eiseres had gelegen om voorafgaande aan de veiling kennis te nemen van de veilingvoorwaarden en desgewenst daarover vragen te stellen. Nu eiseres naar eigen zeggen een zeer ervaren deelnemer aan veilingen is, dient zij ervan op de hoogte te zijn dat voorafgaande aan de veiling bijzondere veilingvoorwaarden worden vastgesteld, waarin de Slimmer Kopen-bepalingen zijn opgenomen. Van een ervaren professional als eiseres mag verwacht worden dat zij zich adequaat voorbereidt op een executieveiling door ten minste kennis te nemen van deze voorwaarden en zich bij onduidelijkheden vooraf goed te laten informeren. Nu zij dat niet heeft gedaan, komt dat voor haar rekening en risico. Namens eiseres zijn voorafgaand aan de veiling geen vragen gesteld en tijdens de veiling heeft zij de notaris niet aangesproken op een misleidende of inconsistente toelichting. Het is voor de notaris ook onduidelijk wat eiseres bedoelt met de stelling dat de toelichting misleidend en inconsistent is geweest.

De notaris is van mening dat hij niet toerekenbaar tekort is geschoten in zijn opdracht het pand via de veiling te verkopen en dat hij potentiële veilingkopers, waaronder eiseres, op deugdelijke wijze heeft geïnformeerd over de bijzondere voorwaarden die op deze woning van toepassing zijn.

De notaris verzoekt daarom de klacht van eiseres ongegrond te verklaren. Tevens verzoekt de notaris aan de arbiters om, op de voet van artikel 22 van het Reglement, eiseres in dit bijzondere geval te veroordelen tot betaling van de kosten van juridische bijstand van de notaris tot een maximum van vijf maal het klachtengeld.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

Alvorens een inhoudelijke beslissing te nemen in het onderhavige geschil dienen de arbiters zich uit te spreken over de vraag of eiseres in haar klacht kan worden ontvangen. Nu eiseres ter zitting onweersproken heeft verklaard dat zij pas op 14 juni 2017 nadere informatie van de bank heeft ontvangen op basis waarvan zij heeft geconcludeerd dat zij onvoldoende door de notaris is geïnformeerd, volgt daaruit naar het oordeel van de arbiters dat de klacht van eiseres pas na 14 juni 2017 is ontstaan. Nu eiseres haar klacht op 30 augustus 2017 aan de notaris heeft voorgelegd, brengt dit naar het oordeel van de arbiters mee dat eiseres haar klacht tijdig, namelijk binnen de voorgeschreven drie maanden, aan de notaris heeft voorgelegd.

Ten aanzien van het argument van de notaris dat eiseres in haar klacht niet-ontvankelijk is omdat de commissie geen tuchtrechtelijke klachten behandelt zijn de arbiters van oordeel dat het in dit geval gaat om de beoordeling van het handelen van de notaris aan de hand van de civielrechtelijke norm of de notaris heeft gehandeld zoals van een redelijk en vakbekwaam notaris mag worden verwacht. Het gaat derhalve niet om een tuchtrechtelijke beoordeling van het handelen van de notaris.

De notaris stelt voorts dat eiseres in haar klacht niet-ontvankelijk is omdat zij haar schade niet op een bepaald bedrag heeft begroot. Naar het oordeel van de arbiters staat dit echter evenmin aan de ontvankelijkheid in de weg, aangezien daartoe niet vereist dat de schade vooraf op een bepaald bedrag is begroot. De arbiters kunnen iedere beslissing nemen die zij redelijk en billijk achten en derhalve eveneens een schadevergoeding opleggen naar redelijkheid en billijkheid. Op grond van het vorenstaande zijn de arbiters van oordeel dat eiseres in haar klacht kan worden ontvangen.

Inhoudelijk overwegen de arbiters het volgende. De arbiters beslissen naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteren dat is gehandeld zoals van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris mag worden verwacht. Op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is verhandeld zijn de arbiters van oordeel dat het op de weg van eiseres ligt om, als potentiële koper, voorafgaande aan de veiling nader onderzoek naar de ‘Slimmer Kopen’-constructie te verrichten en ervoor te zorgen dat zij voldoende hierover is geïnformeerd. De arbiters nemen daarbij in aanmerking dat de ‘Slimmer Kopen’-constructie is uiteen gezet in de Bijzondere Veilingvoorwaarden, die vooraf door de koper opgevraagd konden worden en in dit geval, zoals door eiseres ter zitting is aangegeven, ook door haar opgevraagd en uitvoerig gelezen zijn. Eiseres heeft ter zitting in dat verband ook verklaard dat zij de veilingvoorwaarden altijd vooraf leest.

In artikel 11 van deze voorwaarden zijn de ‘Slimmer Kopen’-bepalingen weergeven. In artikel 5 van deze bepalingen is expliciet vermeld dat de koopprijs bij de toekomstige verkoop aan de wooncorporatie mede wordt vastgesteld op basis van de waarde volgens het taxatierapport van 25 juni 2008 ten bedrage van € 147.500,–. In het slot van artikel 5 is de berekening vermeld waarmee de verkoopprijs tot stand komt. Voorts is in artikel 7 van deze ‘Slimmer Kopen’-bepalingen vermeld dat het pand door de koper zelf bewoond moet worden en dat niet meer dan één kamer verhuurd mag worden. Volgens het derde lid van artikel 7 kan door de koper van dit verbod tot verhuur ontheffing worden gevraagd.

De arbiters zijn het met eiseres eens dat het bij de ‘Slimmer Kopen’-constructie gaat om omvangrijke bepalingen en dat de koopprijs bij terugkoop door de wooncorporatie volgens een ingewikkelde formule wordt berekend. De setting van een veiling leent zich echter niet voor een gedetailleerde uiteenzetting van de uitvoerige en gecompliceerde ‘Slimmer Kopen’-bepalingen en dit mag dan ook niet van de notaris worden verwacht. Bovendien heeft de koper op een veiling een eigen onderzoeksplicht. Hiervoor is al overwogen dat eiseres voorafgaand aan de veiling kennis heeft genomen van de veilingvoorwaarden en de bepalingen. Bij het bepalen van de verhouding tussen de informatieplicht van de notaris bij een veilingkoop en de onderzoeksplicht van de koper op een veilingkoop dient ten slotte in ogenschouw te worden genomen dat de informatieplicht van een notaris bij een veiling een geheel andere is dan de zogenaamde ‘Belehrungspflicht’ behorend bij het voorlichten van een cliënt alvorens deze op kantoor een notariële akte gaat ondertekenen.

Met inachtneming van het vorenstaande zijn de arbiters van oordeel dat hoewel de informatie van de notaris tijdens de veiling mogelijk niet altijd volledig is geweest, hem dit, gelet op de omstandigheden tijdens de veiling, minder zwaar kan worden aangerekend dan het (kennelijk) niet voldoen aan de onderzoeksplicht door eiseres.

Dat de notaris eiseres onjuist heeft voorgelicht hebben de arbiters niet kunnen vaststellen, maar als eiseres tijdens de veiling vermeende onjuistheden in de toelichting door de notaris heeft geconstateerd, dan heeft niets er aan in de weg gestaan de notaris hierop te bevragen.

Op grond van het vorenstaande zijn de arbiters van oordeel dat de notaris niet in zijn informatieplicht tekort is geschoten en dat derhalve de klacht ongegrond moet worden geacht. Dit brengt mee dat voor de door eiseres gevorderde schadevergoeding geen grondslag aanwezig is.

Bij een procedure bij de commissie dragen de partijen hun eigen kosten van rechtsbijstand. De arbiters acht geen aanleiding aanwezig om eiseres, op de voet van artikel 22 van het Reglement, te veroordelen tot betaling van de kosten van juridische bijstand van de notaris tot een maximum van vijf maal het klachtengeld aangezien daartoe geen bijzondere omstandigheden aanwezig zijn.

Derhalve wordt als volgt beslist.
 

Beslissing

De arbiters verklaren de klacht van eiseres tegen de notaris ongegrond en wijzen de door haar verzochte schadevergoeding af.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 4 juni 2018 door de Geschillencommissie Notariaat.