Slaapkamers worden onvoldoende warm. Dit is de ondernemer niet te verwijten aangezien de installatie op zichzelf voldoet en de ondernemer niet verantwoordelijk is voor de levering warmwater, maar de warmwaterleverancier.

  • Home >>
  • Garantiewoningen >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Herstel    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 118026

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en  de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2010 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I C en II F (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat  “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK  … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.

Standpunt consument

Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer.

De consument stelt, samengevat weergegeven, dat er geen deugdelijk warmtesysteem (WKO-installatie) in zijn woning is geïnstalleerd, althans een warmtesysteem dat niet goed functioneert en niet de gehele woning voldoende verwarmt en warm houdt. Allereerst worden de slaapkamers op de eerste en tweede verdieping niet warmer dan 18 graden Celsius. De ondernemer heeft na klachten de installatie laten wijzigen van een centrale regeling naar een zogenoemde zone regeling. Hierdoor zijn de begane grond en de verdiepingen apart te regelen. Ondanks deze wijziging voldoen alle slaapkamers nog steeds niet aan de gegarandeerde ruimtetemperatuur van 20 graden Celsius. Voorts zijn de jaarkosten voor de WKO-installatie, ondanks de Warmtewet, hoger dan die van een vergelijkbare gasgestookte woning, dit terwijl voor het tekenen van de koop-/ aannemingsovereenkomst uitdrukkelijk is bevestigd dat dit niet zo zou zijn. Daarnaast kan geen nachtverlaging van maximaal twee graden Celsius worden toegepast, terwijl dit bij een normale vloerverwarmingsinstallatie wel moet kunnen.

De consument vordert deugdelijk en kosteloos herstel door de ondernemer binnen een redelijke termijn van drie weken na het oordeel van de commissie op straffe van een door de commissie nader te bepalen dwangsom voor elke dag die de ondernemer te laat of niet nakomt. Voorts vordert de consument aanpassing van het tarief van [naam warmteleverancier], de warmteleverancier. Indien herstel niet mogelijk is of partijen niet willen herstellen dan vordert de consument dat de WKO-installatie wordt omgebouwd naar een alternatief. Tot slot vordert de consument een aanvullende schadevergoeding van € 8.367,35; dit is het totaal bedrag aan openstaande facturen van [naam warmteleverancier] die de consument onbetaald heeft gelaten vanwege het feit dat alle betrokken partijen de consument al vijf winters in de kou laat zitten.

Ter zitting heeft de consument nog het volgende aangevoerd. Alle slaapkamers worden niet voldoende warm. De temperatuur komt niet boven de 18 graden Celsius. De aanpassing in 2016 heeft wel enigszins een verbetering opgeleverd, maar nog steeds niet voldoende. Van een temperatuur van 17,5 graden Celsius is de temperatuur naar 18 graden Celsius gegaan. De vierde kamer op de zolderverdieping is niet afgesloten; het is een zogenoemde ‘open zolder’. Hij is echter wel degelijk in gebruik als slaapkamer en zo is hij ook verkocht. Met een temperatuur van 15 graden Celsius kan hij niet als slaapkamer worden gebruikt.  Met ingang van 1 januari 2014 betaalt de consument niet meer voor zijn energie aan [naam warmteleverancier]; voor iets dat niet functioneert wenst de consument niet te betalen. Vanaf eind 2016 probeert de consument [naam warmteleverancier] te bewegen een en ander aan te passen, maar [naam warmteleverancier] wil niet meewerken. Er zijn veel woningen in het project waarvan de bovenste verdiepingen niet warm worden. Het contract met [naam warmteleverancier] is een onlosmakelijk onderdeel van de koop-/aanneemovereenkomst die de consument met de ondernemer heeft gesloten. Het uitvoeren van metingen is een gepasseerd station. De consument wenst graag een oplossing voor het probleem dat het niet warm genoeg wordt in alle slaapkamers. De ondernemer moet er alles aan doen om het werkend te krijgen. Er is verteld dat de installatie en waterpomp van [naam warmteleverancier] niet meer zou gaan kosten dan een gas gestookt huis. Het zou zelfs minder gaan kosten. De consument wil geen vergoeding van de ondernemer maar wil dat [naam warmteleverancier] het tarief aanpast. Voor wat betreft de nachtverlaging gaat het de consument niet om een verlaging van twee graden. De temperatuur kan niet naar beneden omdat de aanvoertemperatuur van het water niet hoog genoeg is. In de koop-/aannemingsovereenkomst wordt al aangegeven dat er geen nachtverlaging mag plaatsvinden waardoor er van uit moeten worden gegaan dat de ondernemer er ten tijde van het opstellen van die overeenkomst al van op de hoogte was dat de aanvoertemperatuur niet hoog genoeg was.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.

De klacht dat de slaapkamers op de eerste en tweede verdieping niet warmer worden dan 18 graden Celsius staat haaks op de mededelingen van de consument zelf over de behaalde temperatuur en de bevindingen van derden tijdens bezoeken aan de woning. De consument meldt zelf temperaturen van 18,5 graden Celsius en [naam warmteleverancier] meldt in slaapkamer 2 een temperatuur van 19 graden Celsius. Er heeft na aanpassing van het systeem nooit een gekalibreerde meting plaatsgevonden op basis waarvan kan worden vastgesteld dat de slaapkamers op de eerste en tweede verdieping niet warmer worden dan 18 graden Celsius. Of de gegarandeerde minimumtemperatuur kan worden behaald, hangt ook af van het (stook)gedrag van de bewoner zelf. Daarbij komt dat voor de slaapkamer op de open zolderverdieping andere eisen gelden dan voor de kamers op de eerste verdieping. In het ontwerp van de woning is ten aanzien van die kamer uitgegaan van een gegarandeerde temperatuur van 15 graden Celsius. Gezien het feit dat de slaapkamer op de open zolder is gelegen en in rechtstreekse verbinding staat met het trappenhuis – en daarmee met de overloop op de eerste verdieping en hal op de begane grond – kan deze ruimte realistisch gezien niet eenzelfde temperatuur bereiken als de af te sluiten slaapkamers op de eerste verdieping. De klachten van de consument zouden volgens berekeningen van [naam derde] kunnen worden opgelost door de aanvoertemperatuur in het systeem te verhogen. Volgens [naam warmteleverancier] zou deze oplossing tot hogere energie- en onderhoudskosten voor leiden, waardoor [naam warmteleverancier] niet wil meewerken aan deze oplossing. De ondernemer kan deze oplossing niet realiseren zonder de medewerking van [naam warmteleverancier]  als eigenaar van de WKO-installatie.
Hoewel de ondernemer meent dat zij juridisch gezien niet gehouden is om aan de door de deskundige voorgestelde oplossing mee te werken, is zij bereid om een LT-convector of infrarood-paneel bij te plaatsen en de daarmee gemoeide kosten voor haar rekening te nemen. Dit is een betere oplossing dan de door de consument gewenste oplossing dat de vloer wordt opengebroken en dat de slangen van de vloerverwarming opnieuw worden gelegd met een hartafstand van 10 cm. Ook daarmee zal immers de volgens de consument vereiste temperatuur op de zolder niet worden gehaald, terwijl het wel zal leiden tot aanzienlijk hogere herstelkosten die in redelijkheid niet van de ondernemer kunnen worden verlangd.

Daarnaast stelt de ondernemer dat de klacht over de hoge jaarkosten betrekking heeft op de levering van energie. Die energie wordt niet door de ondernemer geleverd maar door [naam warmteleverancier] (tegen de tarieven conform de Warmtewet). Deze klacht gaat de ondernemer dan ook niet aan. De ondernemer betwist ook dat zij de toezegging heeft gedaan dat de kosten voor de WKO-installatie niet hoger zouden zijn dan de kosten voor een cv-installatie op gas. De ondernemer kon die garantie ook niet geven omdat zij niet verantwoordelijk is voor de WKO-installatie en de levering van energie.

Tot slot stelt de ondernemer dat in alle communicatie met de consument is benadrukt dat bij een traag werkend systeem als vloerverwarming het beste resultaat kan worden behaald wanneer de temperatuur constant wordt gehouden. Geadviseerd is dan ook om geen nachtverlaging toe te passen en in de technische omschrijving met betrekking tot de woning is ook nadrukkelijk aangegeven dat geen achturige nachtverlaging met een opwarmtijd van bijvoorbeeld twee uur kan worden gehanteerd.

Gegrondverklaring van de klacht kan volgens de ondernemer ook niet leiden tot een schadevergoeding, omdat de consument geen schade heeft geleden. De kosten die door [naam warmteleverancier] in rekening zijn gebracht en die de consument vergoed wenst te zien, zijn de kosten voor de daadwerkelijk geleverde en ook door de consument gebruikte energie.

Ter zitting heeft de ondernemer nog het volgende aangevoerd. In de periode vanaf eind 2016 totdat deze procedure bij de commissie aanhangig werd gemaakt, ging de ondernemer ervan uit dat de klachten van de consument waren verholpen. Van contacten tussen de consument en [naam warmteleverancier] heeft de ondernemer geen weet gehad. [naam warmteleverancier] wenst niet mee te werken aan verhoging van de aanvoertemperatuur; daar kan de ondernemer niets aan doen.

Behandeling van het geschil

Op 30 januari 2019 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige], die daarover op 22 november 2018 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft hierop gereageerd per brief van 17 december 2018. De ondernemer heeft hierop gereageerd per brief van 3 januari 2019.

Uitgangspunten

In de op 8 augustus 2011 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 12 juli 2013 opgeleverd.

Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder [waarborgcertificaat nummer]

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

Klacht 1: de slaapkamers op de eerste en tweede verdieping worden niet warmer dan 18 graden Celsius
Het is de arbiters niet gebleken dat de slaapkamers op de eerste verdieping niet warm genoeg worden, althans dit is door de deskundige niet vastgesteld. Door de deskundige is vastgesteld dat de benodigde vermogens in de slaapkamers op de eerste verdieping voldoende zijn. De deskundige heeft ook vastgesteld dat de aanvoerwatertemperatuur die [naam warmteleverancier] levert onvoldoende is, waardoor er problemen kunnen ontstaan. Op die temperatuur heeft de ondernemer echter geen invloed en deze kan daarop dan ook niet worden aangesproken. De consument zal zich op dit punt tot de energieleverancier dienen te richten.
Voor wat betreft de slaapkamer op de tweede verdieping is komen vast te staan dat dit een zolder betreft die in open verbinding staat met een verkeersruimte zoals gang, hal, trap en overloop. Voor een dergelijke ruimte dient de te behalen en te handhaven temperatuur tenminste 15 graden Celsius te zijn. Niet in geschil is dat deze temperatuur wordt behaald en gehandhaafd. Dat de consument op grond van de koop- aanneemovereenkomst hier een hogere temperatuur mocht verwachten, is onvoldoende onderbouwd; het enkele feit dat deze ruimte op een tekening als ‘slaapkamer 4’ is aangeduid, is hiervoor onvoldoende. Overigens heeft de ondernemer de bereidheid uitgesproken om in deze slaapkamer aanvullende verwarming aan te brengen, zoals een LT-convector of infrarood-paneel, en de daarmee gemoeide kosten voor zijn rekening te nemen. De arbiters adviseren de consument om daarvan gebruik te maken.

Klacht 2: de jaarkosten voor de WKO-installatie zijn ondanks de Warmtewet hoger dan een vergelijkbaar gasgestookt huis.
De arbiters zijn van oordeel dat – wat hier verder ook van zij – de vorderingen die op deze klacht zijn gebaseerd niet kunnen worden toegewezen. De kosten voor de warmtelevering hebben betrekking op een contract tussen de consument en [naam warmte leverancier]. De consument kan hier noch op grond van de koop-/ aannemingsovereenkomst noch op grond van de garantieregeling aanspraken tegenover de ondernemer op baseren. Dat bij de totstandkoming van de koop-/aannemingsovereenkomst door de ondernemer een bepaald tarief zou zijn toegezegd, is onvoldoende onderbouwd. De consument zal zich met betrekking tot het tarief en het geschil over de achterstallige facturen tot de energieleverancier moeten wenden. Ook de gevorderde ombouwing van de WKO-installatie kan niet worden toegewezen, nu niet is vastgesteld dat hierin een gebrek is gelegen.

Klacht 3: het niet kunnen toepassen van een nachtverlaging van maximaal 2 graden Celsius
Nu de consument ter zitting heeft aangegeven dat het hem voor wat betreft de nachtverlaging niet gaat om een verlaging van twee graden zullen de arbiters voorbij gaan aan deze derde klacht van de consument. Overigens heeft de deskundige in zijn rapportage bericht dat het toepassen van nachtverlaging nagenoeg geen energiebesparing oplevert en dat moet worden geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met de garantieregeling.

Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De arbiters stellen vast dat de consument aldus voor 100% in het ongelijk wordt gesteld en zullen op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld niet retour ontvangt.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

wijzen de klachten van de consument af;

stellen vast dat de consument geen beroep op de Garantieregeling toekomt;

stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument niet zal worden terugbetaald.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op
en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend