Tekortkomingen nieuwbouwwoning met garantieregeling

De Geschillencommissie




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: deugdelijk werk    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: gegrond   Referentiecode: 222236/229486

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De consument-klager beklaagt zich over de tekortkomingen ten aanzien van de stabiliteit en afwerking van de scheidingswand in de technische ruimte. De klachten zijn als volgt: De wand is onvoldoende stabiel (1), een scheur over de gehele lengte en is de wand niet tot aan de vloer afgewerkt (2) en de wand sluit niet gasdicht aan op de vloer van de technische ruimte (3). De beklaagde ondernemer is het niet eens met de consument-klager. Er is ook een deskundigenonderzoek geweest ter plekke. Onder meer aan de hand daarvan hebben de arbiters geoordeeld dat er geen sprake is van een instabiele wand (1), De wand voldoet qua afwerking (2) en De aansluiting van de wand op de vloer dient, daar waar sprake is van een dergelijke opening, te worden uitgekrabd en opnieuw op een deugdelijke wijze met een cementgebonden middel te worden gevuld, zodanig dat ook hier sprake is van een gasdichte aansluiting (3). Onderdeel 3 van de klachten is gegrond en 1 en2 ongegrond.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument klaagt over tekortkomingen ten aanzien van de stabiliteit en afwerking van de scheidingswand in de technische ruimte.

Behandeling van het geschil
Op 16 februari 2024 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L. Kramer als secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door [naam], projectleider en [naam], kopers begeleiding.

Standpunt van consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De wand is onvoldoende stabiel (1). Daarnaast vertoont de wand van de leidingkoker ter plaatse van de aansluiting met de badkamerwand een scheur over de gehele lengte en is de wand niet tot aan de vloer afgewerkt (2). Tenslotte sluit de wand niet gasdicht aan op de vloer van de technische ruimte (3).

In de ruimte aangeduid als ‘berging-techniek’ staat de overgang tussen de scheidingswand en de vloer en de overgang van de scheidingswand naar de daarop haaks staande binnenwand deels open. Hierdoor is onwelriekende gas/(put-)lucht vanuit de leidingschacht onbedoeld in het appartement gekomen. De scheidingswand heeft onvoldoende massa om de daaraan opgehangen gaswandketel en de oorspronkelijk daar geplande wtw-installatie te kunnen dragen.

De consument verlangt dat de gebreken worden opgelost en dat wordt gegarandeerd dat de scheidingswand naar de leidingkoker vanuit de leidingkoker gasdicht is. Deze wand dient zodanige gestabiliseerd / hersteld te worden dat deze naar de gestelde normen voldoende stabiel en sterk is om de gaswandketel te dragen.

Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft geen schriftelijk verweer gevoerd. Ter zitting heeft de ondernemer zijn standpunt uiteen gezet. Dat standpunt komt er – kort weergegeven – op neer dat de klacht ongegrond is.

Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 4 december 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.

De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 20 december 2023. De deskundige heeft de consument er niet van kunnen overtuigen dat de scheidingswand stabiel is. De maatvoering van de waargenomen steenachtige elementen komt niet overeen met de maatvoering van de toegepaste verdiepingshoge Ytong scheidingspanelen. Het wekt de indruk dat (delen van) steenachtige materialen aan elkaar gevoegd / geplakt zijn om als een geheel te tonen of te doen verworden. Om dit te kunnen aantonen zou ter plaatste de achterzijde van de wand moeten worden bekeken. Het samengestelde wanddeel over 900 mm steunt voor meer dan 50% niet direct/ volledig op de gestorte vloer.
De consument geeft in overweging om de wtw-unit af te nemen, de onderzijde van het linkerdeel (90 mm) tot aan de gestorte vloer schuin uit te hakken, volledig en luchtdicht met cement op te vullen en de overgang wand naar afgewerkte vloer kritisch onder de loep te nemen en zo nodig op gelijke wijze als het linker wanddeel te behandelen.
De ruimte ‘techniek’ wordt nu aangeduid als onbenoemde ruimte, als verontschuldiging voor slordig achterlaten van de scheidingswand en om geen eisen aan de afwerking te mogen stellen.

De ondernemer heeft op het rapport gereageerd per brief van 8 februari 2024. Kort gezegd voert de ondernemer aan dat geen sprake is van een gebrek en subsidiair dat het door de consument gevorderde herstel disproportioneel is.

Voor aansprakelijkheid ontbreekt volgens de ondernemer iedere grondslag. Ten tijde van de oplevering waren de gebreken zichtbaar, dan wel had de consument en de door hem ingeschakelde deskundige van VEH deze redelijkerwijs kunnen ontdekken. Zowel op het proces-verbaal als op het opleverrapport van VEH is hierover geen opmerking gemaakt. Doordat de gestelde klachten zichtbaar waren, dan wel redelijkerwijs waren te ontdekken heeft de consument de wand in de technische ruimte geaccepteerd. Daar kan de consument nu niet meer op terugkomen.
Van een verborgen gebrek of een tekortkoming die tijdens de onderhoudstermijn aan de dag is getreden is geen sprake, aangezien de wandafwerking zichtbaar was, dan wel gebreken daaraan redelijkerwijs te ontdekken waren voorafgaand aan de oplevering en niet nadien aan het licht zijn betreden.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst, door partijen ondertekend op 10 respectievelijk 12 oktober 2018, heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden als deelgerechtigden onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het appartement is op 15 juli 2020 opgeleverd.

Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte voldoet aan deze garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

(1) Instabiliteit wand

De deskundige heeft bij zijn bevindingen ter plaatste geconstateerd dat de betreffende wand de scheidingswand is tussen de leidingschacht en de technische ruimte van de woning. De wand is opgebouwd uit 100 mm dikke Ytong verdiepingshoge elementen. De wand sluit met een flexibele voegvulling aan op de haaks op deze wand staande Ytong verdiepingshoge separatiewand. Aan de wand is een Remeha Calenta Ace 40L verwarmingsketel opgehangen. Volgens de VvE bedraagt het totaalgewicht van de ketel inclusief ingebouwde boiler 100 kg. Navraag door de VvE bij de fabrikant van de Ytong wandelementen leert dat de wanden 400 kilogram verdragen. De deskundige constateert dat het gewicht van de ketel ruim binnen de door de fabrikant genoemde grenzen valt. Van instabiliteit van de wand is geen sprake.

De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Niet is komen vast te staan dat de muur onvoldoende stabiel is en niet zou voldoen aan de daaraan gestelde norm. Klachtonderdeel 1 is ongegrond.

(2) Scheur in wand en ‘slordige’ afwerking

De deskundige heeft gezien dat ter plaatse van de aansluiting van de wand van de leidingkoker op de badkamerwand de wand een scheur over de gehele hoogte van de wand vertoont. Het betreft een krimpscheur in het stucwerk. De scheur is het gevolg van het stucen over de flexibele voegvulling (PUR). Daar waar er eisen worden gesteld aan een dergelijke aansluiting wordt de flexibele voegvulling schuin ingesneden, voorzien van een gaasje en afgewerkt. De deskundige geeft aan dat het een “onbenoemde” ruimte betreft waar geen eisen worden gesteld aan de afwerking. Een dergelijke krimpscheur is dan ook toegestaan.
Voor wat betreft het ‘slordig’ afwerken van de wand geldt dat de later ingefreesde elektrabuis zodanig is afgewerkt dat het verloop van de leiding zichtbaar is in de wandafwerking. Daarnaast zijn op twee plaatsten afdrukken van een niet meer aanwezige bevestiging zichtbaar in de wandafwerking. Tenslotte is het stucwerk niet doorgezet achter de verschillende leidingen en sluit dit niet strak aan op de vloer. Ook hier geldt volgens de deskundige dat voor deze wand, in een “onbenoemde” ruimte, geen eisen worden gesteld aan de afwerking. De wand voldoet dus qua afwerking. Ook na de door de ondernemer toegezegde werkzaamheden zal de wand niet tot aan de vloer en achter de leidingen strak afgewerkt zijn. Ook kan er nog sprake zijn van onvlakheid van de wand.

De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Niet is komen vast te staan dat niet is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Klachtonderdeel 2 is ongegrond.

De ondernemer heeft toegezegd de wand te fatsoeneren. De afdrukken in de wand en het zichtbare verloop van de elektraleiding worden bijgewerkt. Ook zal de ondernemer, uit coulance, de scheur ter plaatse van de wandaansluiting afwerken met een lat. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen de door hem toegezegde (herstel)werkzaamheden uit te voeren.

(3) Aansluiting wand op vloer leidingschacht

De deskundige constateert dat de aansluiting van de wand van de leidingschacht op de aansluiting met de vloer openingen vertoont naar de leidingschacht. Dit is niet toegestaan. De aansluiting van de wand op de vloer dient, daar waar sprake is van een dergelijke opening, te worden uitgekrabd en opnieuw op een deugdelijke wijze met een cementgebonden middel te worden gevuld, zodanig dat ook hier sprake is van een gasdichte aansluiting.

De arbiters volgen het oordeel van de deskundige. Op dit onderdeel is niet voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De ondernemer heeft toegezegd de openingen dicht te maken. De arbiters zullen de ondernemer daartoe veroordelen met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd. Klachtonderdeel 3 is gegrond.

Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van klachtonderdeel 3 niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de garantieregeling toe. Voor de klachtonderdelen 1 en 2 komt de consument geen beroep op de garantieregeling toe.

Klachtengeld
De consument wordt voor 20% in het gelijk gesteld. Het betaalde klachtengeld wordt voor 20% aan de consument terugbetaald. Dit is een bedrag van € 47,–.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

– verklaren klachtonderdeel 3 gegrond en klachtonderdelen 1 en 2 ongegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van klachtonderdeel 3 tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer ter zake de klachtonderdeel 2 tot het toegezegde herstel, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is gewezen;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van klachtonderdeel 3 een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling en ter zake van de klachtonderdelen 1 en 2 niet;
– bepalen dat de consument van het betaalde klachtengeld een bedrag van € 47,– van de commissie retour ontvangt.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 15 april 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.

mevrouw mr. M.L. Braaksma
de heer F.J. Scholte
mevrouw mr. C. Muller